第十章__房地产开发外部效应解析
10第十章 外部性
第十章外部性一、名词解释1.外部性（externality）（北师大2004试；北航2004试；东南大学2003试）：也称为外溢性、相邻效应。
是指一个人的行为对旁观者福利的无补偿的影响。
如果对旁观者的影响是不利的，就称为负外部性（Negative Externalities）；如果这种影响是有利的，就称为正外部性（Positive Externalities）。
外部性的影响会造成私人成本和社会成本之间，或私人收益和社会收益之间的不一致，这种成本和收益差别虽然会相互影响，却没有得到相应的补偿，因此容易造成市场失灵。
外部性的影响方向和作用结果具有两面性，可以分为外部经济（？正外部性）和外部不经济（负外部性？）。
那些能为社会和其他个人带来收益或能使社会和个人降低成本支出的外部性称为外部经济，它是对个人或社会有利的外部性；那些能够引起社会和其他个人成本增加或导致收益减少的外部性称为外部不经济，它是对个人或社会不利的。
福利经济学认为，除非社会上的外部经济效果与外部不经济效果正好相互抵消，否则外部性的存在使得帕累托最优状态不可能达到，从而也不能达到个人和社会的最大福利。
外部性理论可以为经济政策提供某些建议，它为政府对经济的干预提供了一种强有力的依据，政府可以根据外部性的影响方向与影响程度的不同制定相应的经济政策，并利用相应的经济手段，以消除外部性对成本和收益差别的影响，实现资源的最优配置和收入分配的公平合理。
纠正的办法：（1）使用税收和津贴；（2）使用企业合并的方法；（3）规定财产权。
2.⑴负外部性：⑵正外部性结论：负外部性导致市场产量大于社会最优产量。
正的外部性导致市场产量小于社会最优产量。
为了解决这些问题，政府可采用外部性内部化方法：对于造成负的外部性的商品征税，而对具有正的外部性的商品给予补贴。
3.外部性内在化（internalizing the externality）：改变激励，以使人们考虑到自己行为的外部效应。
【完整版】花溪区湿地公园旅游房地产开发的外部性分析
1花溪区湿地公园旅游房地产开发的外部性分析旅游房地产开发的一般模式是通过环境建设将原始土地变成环境土地，通过项目和旅游服务设施的开发建设将环境土地变成人气土地，再通过配套设施建设将人气土地变成增值土地，促进旅游及相关产业的发展，产生综合效益。
旅游房地产开发过程中的外部性包括两个方面，一方面是正外部性，即旅游房地产开发将对其所在区域产生积极的影响。
它首先改善了交通状况、区域周边环境，为经济发展提供了条件;其次，深度开发旅游资源，调整旅游产品结构，塑造旅游城镇或旅游城市的形象;再次，促进地方经济发展，提高了城市品位和竞争力，提供了大量的就业机会。
另一方面就是负外部性，即旅游房地产开发过程中，由于概念不清、经验不足、水平良莠不齐以及规划执行不力，造成稀缺资源的浪费、景观的破坏、产品缺乏特色以及由此而引起的消费者购买风险等。
2花溪区旅游房地产开发中存在的外部不经济性问题2.1无序开发，资源浪费，生态破坏严重由于旅游房地产在中国起步较晚，立法相对滞后，相关的法律法规还不完善，加之中央土地调控政策的密集出台，一些以旅游房地产开发为名，变相圈地的情况开始抬头。
开发商往往把旅游的附加作用表象化和扩大化，发展过程中出现了种种破坏市场秩序、损害投资者利益的现象。
同时，一些开发商在开发房地产项目时，缺乏科学规划和论证，公然把公园变成了项目的私家花园，造成了资源浪费，破坏了生态环境。
2.2规划不当，破坏景区意境规划是建设的龙头，既要着眼当前，又要立足长远。
就目前我国的旅游房地产开发现状来看，不少项目缺乏规划，宏观上表现为各相关利益主体各自为政，房地产开发没有从更大的旅游地域空间考虑问题;微观上表现为景区内房地产开发缺乏可行性的调研工作，项目开发主观随意性强，房地产开发和景区景观不协调。
2.3重复建设，缺乏特色，文化品位缺失一些房产开发商和旅游开发者不尊重原有文化与自然环境，而且开发理念还停留在景观绿化、花园和广场上，将旅游房地产开发流于纯粹的房地产开发，破坏了景区或旅游区原始景观的文化内涵，不利于保持居民对原有地域的认知性。
曼昆《经济学原理(微观经济学分册)》(第6版)笔记(第10章--外部性)
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一、外部性和市场无效率外部性（externality）：一个人的行为对旁观者福利的无补偿的影响。
如果对旁观者的影响是不利的，就称为负外部性；如果这种影响是有利的，就称为正外部性。
在存在外部性时，市场均衡并不是有效的，均衡并没有实现整个社会总利益的最大化。
1．福利经济学：回顾图10-1表示铝市场的供给曲线与需求曲线。
需求曲线的高度表示边际买者的支付意愿,也就是购买最后一单位铝对消费者的价值。
供给曲线的高度表示边际卖者的成本，也就是出售最后一单位铝对生产者的成本。
在没有政府干预时，铝的价格会自发调整，所示的市使铝的供求达到平衡。
如图10-1的Q市场场均衡时的生产量和消费量，在使生产者剩余和消费者剩余之和最大化的意义上说是有效率的。
图10-1 铝市场2．负的外部性假设铝工厂排放污染物，产生负的外部性，使得生产铝的社会成本大于铝的私人成本。
因此社会成本曲线在供给曲线之上。
一个仁慈的社会计划者会力图使该市场产生的总剩余——铝对消费者的价值减去生产铝的社会成本——最大化。
决定了社会的最适量（即Q最适），如果不考虑对除生产者之外的其他人的影响，则均衡数量为Q市场。
此时铝的均衡数量（即Q市场）大于社会的最适量（即Q最适）。
出现这种无效率是因为市场均衡仅仅反映了生产的私人成本。
在市场均衡时，边际消费者对铝的评价小于生产它的社会成本。
论经济外部性对房地产业发展的影响
论经济外部性对房地产业发展的影响改革开放30年以来，中国的经济快速发展，中国从计划经济跨越到市场经济。
房地产业对中国经济的贡献极大，但随着经济的发展，房地产业发展受到了各种制约，其中经济外部性对房地产发展的影响日渐突出，本文着重讲经济外部性对房地产业的影响，并提出一些加快房地产发展的策略。
标签经济外部性；房地产；策略1978年实行改革开放后,城市房地产市场开始发展。
伴随着经济体制改革的不断深入,房地产开发企业发展迅猛,构成多元化,其给国家经济发展注入的一股新势力已不容忽视。
然而,近年来城市房地产火热的开发经营中所逐渐暴露出的一些问题,使人们不得不重新审视城市房地产对社会、经济所造成的外部性。
因此，本文试从城市房地产开发经营中的外部性出发，分析我国城市房地产开发经营的发展形势和未来变化趋势，并提出解决问题的对策。
一、房地产业的现状和趋势突飞猛进，过去的十年是中国房地产业发展最快的十年，自1998年中国住房制度改革以来，确定了房地产业的全面市场方向，加上国家经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。
同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，当前的房地产业已经发展成为包含土地、建筑、交易和金融服务的多链条、多部门的重要产业，同时房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。
房地产已经发展成为重要的投资品，在房价上涨的预期下，投资和投机需求铺天盖地的进入市场。
目前，投资和投机已经过度，推动房价一路非理性快速上涨，严重脱离了经济增长和人民收入水平的增长速度。
房价泡沫毋庸置疑，近期被福布斯列为全球六大资产泡沫第二位，其中蕴涵的风险不可小觑。
房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。
然而，当前问题的重点，是高房价的风险及其带来的一系列隐患。
首先，高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全；其次，高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进；再次，高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。
论房地产开发的区域经济效应分析
论房地产开发的区域经济效应分析近年来，随着经济的快速发展，房地产业已经成为了中国经济的重要支柱之一。
随着城镇化的不断推进，房地产开发得到了前所未有的迅猛发展。
然而，房地产开发的规模越来越大，对于区域经济产生的影响也日益凸显。
本文旨在探讨房地产开发的区域经济效应，以及如何合理评估和利用这种效应。
一、房地产开发对于区域经济的促进作用首先，房地产开发可以带动相关产业的发展，增加区域经济活力。
对于房地产开发而言，除了建筑行业之外，还会带动其他相关产业的发展，例如建材、家具、装饰等行业。
这些产业的繁荣不仅会带动就业机会，同时也会改善当地居民的生活水平。
当然，房地产开发也有一定的水平门槛，高要求的技术和管理将带动这些产业提升自身的竞争力。
其次，房地产开发可以提高区域的人均GDP。
随着新建楼盘的出现，该区域经济的GDP会得到相应的提升。
这是因为房地产开发的产值不仅仅涉及到将建筑推向市场上的出售，同时也包括了公共工程及政府投资项目（如道路改造、水传输系统等）。
这些都需要大量的资源和人力。
因此，房地产开发对于区域经济的增长具有一定的推动作用。
第三，房地产开发有助于城市化的加速。
目前，中国正不断推进城镇化，并在不断加速这一过程。
随着城市化的不断推进，对于房地产的需求也变得越来越大。
因此，对于房地产开发商而言，他们的发展空间也变得越来越大。
这也是房地产开发与城镇化之间的密切关系。
二、如何评估房地产开发对于区域经济的贡献在评估房地产对于区域经济的贡献时，我们可以通过以下三个方面进行分析：首先是直接经济贡献。
这包括房地产开发所带来的生产过程中由开发商和消费者支出产生的直接经济收益。
当然，其中的场地租金、建筑物租金、物业管理和其他收入，也都应该被计算在内。
其次是间接经济贡献。
房地产开发对于其他产业的带动也应该被考虑在内，显然，这种贡献通常涉及到那些进入房地产生态系统的中小型企业。
最后是寻常所不会考虑但同样重要的可能不良影响的贡献。
第十章 外部性
污染与社会最适量...
铝的价格 污染成本 外部成本） （外部成本）
社会成本 供给
(私人成本 私人成本) 私人成本
最适
均衡
需求
(私人价值 私人价值) 私人价值 0
最适量
市场量
铝的数量
观察上图，可以得出结论… 观察上图，可以得出结论…
1.表明在存在污染这样负外部性的情况下，由 表明在存在污染这样负外部性的情况下， 表明在存在污染这样负外部性的情况下 于没有包括外部成本，铝市场均衡时的产量 于没有包括外部成本，铝市场均衡时的产量 市场量）大于最适量。 （市场量）大于最适量。 2.需要选择铝的需求曲线和社会成本线相交 . 点时的铝的产量，这才是社会最适量（ 点时的铝的产量，这才是社会最适量（即从整 个社会角度评价的最优量） 个社会角度评价的最优量） 3. 当对铝生产按每单位征收一个合适税收 为多少？） ？）时 （为多少？）时，能使得私人成本与社会成本 相一致，从而获得社会最适量。 相一致，从而获得社会最适量。
从市场效率——市场失效（市场失灵） 市场失效（市场失灵） 从市场效率 市场失效
“市场通常是组织经济活动的好方法”。亚 市场通常是组织经济活动的好方法” 斯密“ 当•斯密“看不见的手 （市场价格机制）能 斯密 看不见的手”（市场价格机制） 引导作为利己的“经济人” 引导作为利己的“经济人”的市场买者和卖 者实现社会福利的最大化。第七章通过福利 者实现社会福利的最大化。 经济学的工具表明了， 经济学的工具表明了，竞争性市场下形成的 供需均衡时的均衡价格和均衡数量能实现总 剩余、社会福利和资源配置效率的最大化。 剩余、社会福利和资源配置效率的最大化。
实现这些目的之后，你应能 实现这些目的之后，你应能…
区分正负外部性， 区分正负外部性，并能相应举出例子 能画图说明为什么存在外部性时社会最适量 最优量）不等于市场量（均衡数量）， ），包 （最优量）不等于市场量（均衡数量），包 括正、负外部性下。 括正、负外部性下。 定义科斯定理， 定义科斯定理，并能运用于具体事例 解释交易成本会如何阻碍外部性的私人解决 说明庇古税和污染许可证的潜在相等性
房地产政策调整的效应分析
房地产政策调整的效应分析丁健在经济全球化的情况下，金融危机对我国同样产生了一定的不良影响。
为了保持我国经济的稳定发展，国家采取了相关的金融和税收政策，刺激投资和消费，以此来化解危机带来的影响。
其中对房地产政策的调整是一项重要的内容。
因为这方面政策的效应将是决定明年经济是否能健康稳定发展的基点之一。
一、宏观效应1.保持经济增长的支点效应。
金融危机对我国经济的不良影响正在显现，其中重要的表现形式就是对外出口有所下降，相关的中小企业在得不到信贷支持的情况下难以维持；投资信心降低，投资活动减少，实体经济受到影响。
由于我国的经济增长主要靠投资拉动和出口推动，所以当金融危机造成这两个功能减弱时，经济发展的动力就会发生问题。
解决这个问题的有效方式，就是刺激内需。
房地产商品具有消费品和投资品的双重属性，这个属性决定了房地产是保持经济增长的重要支点。
通过房地产政策的调整可以增加对房地产的需求，从而扩大需求规模；同时还可以刺激投资，以投资的乘数效应来促进经济增长。
2.稳定市场的依托效应。
股票市场与房地产市场是宏观经济的晴雨表。
一般而言，股市和房市双双高攀，说明整个经济趋热；股市升，房市降或房市升，股市降，表明投资资金在两个市场中流动，并寻找获利机会；股市与房市行情一起下滑，则预示着经济会走向衰退。
当前，股市的下滑已接近谷底，如果房市再跟进，那经济衰退将成为现实。
通过房地产政策调整，至少可以刺激需求，消化供给，并且稳定房地产市场。
房地产作为实体经济与虚拟经济链接的节点，其市场能够稳住，就能对整个要素市场起到依托的作用。
二、微观效应1.对购房者会提高其购买欲望，其中金融政策的效应会大于税收政策的效应。
在金融政策措施中，降低首付比例对当前购房者的刺激最大，特别是对那些曾因提高首付至3成而暂缓购房者有很强的吸引力。
至于降低贷款和公积金利率，对购房者有一定的好处，但由于当前已步入利息下降的通道，故这个调整幅度在购房者的预期范围之内。
曼昆经济学原理-第十章-外部性
Social value
0
OPTIMUM MARKET
Quantity 0
of Alcohol
Social
value
Demand
(private value)
QQ MARKET OPTIMUM
Quantity of Education
The Equivalence of Pigovian Taxes and Pollution Permits...
机器人的数量
Positive Externalities in Production
需求曲线与社会成本曲线的交点决定了社 会最适的产量水平。
最适产量水平超过均衡水平。 市场的生产量小于社会的合意数量。 生产的社会成本小于生产与消费的私人成本 。
外部性内在化: 补贴
政府多次使用补贴作为主要的方 式来尝试使正外部性内部化。
外部性内在化（Internalizing an externality ）指改变激励，以使人 们考虑到自己行为的外部性。
Achieving the Socially Optimal Output
政府可以通过向生产者征税使外部 性内在化，从而均衡量减少到社会 最适水平。
生产产品的正外部性
当外部性给旁观者带来利益，正的外部 性就出现了。
Price of Aluminum
Cost of pollution
Social cost
Supply
(private cost)
Optimum
Equilibrium
Demand
(private value)
0
Qoptimum QMARKE
T
对于房地产开发及投资经济效应分析
对于房地产开发及投资经济效应分析摘要: 近年来，随着市场经济的发展，房地产企业在经济体系中所占比例越来越大。
人们选择房地产有的是为了居住，还有很大一部分是为了日后升值。
在这种情况下，房地产企业的竞争压力就变得很大。
因此，抑制过热的房地产市场，控制不断高涨的房地产价格，政府肩负重要责任。
下文简述了房地产开发及投资的经济效益，希望对同行业的发展有一定的借鉴意义。
关键词:房地产开发投资、开发成本费用、效应影响因素、经济效用、效应在众多的房地产开发公司勃然兴起的时候，房价的大幅波动也对我国经济造成了严重的影响，房地产开发企业的最终目标是追求最大的经济效益，与此同时，房地产开发企业在其开发过程中也对社会其他领域产生了其他影响并带来更大的经济效益。
我国的房地产产业在国民经济中的地位越来越重要，有逐步成为我国经济发展新的支柱产业的趋势。
由于我国房地产业起步晚，还存在诸多的问题，投资的行为是市场经济发展的基础。
投资行为包括投资主体、客体、投资目标和方式，经济效应指的是投资行为发生后产生的收益和投资行为所消耗的成本之比。
1. 中国房地产开发成本费用的基本构成分析1.1 开发成本费用:1.1.1 土地费，即为开发经营者依法获得土地使用权时，所交付的土地使用权出让、转让税费、征地拆迁和安置补偿费用。
1.1.2 前期工程费，即为规划、设计、项目可行性研究，水文地质勘察、测绘，环境评估，临时水、电、路、场地平整费等支出。
1.1.3 建筑、安装工程费，即为房屋主体部分的土建工程、水电安装工程、装修工程等建设发生的费用。
1.1.4 基础设施建设费，即为经规划部门批准建设的住宅小区用地规划红线以内的道路、供水、供电、供气、通讯、照明、园林、绿化、环卫、排污、排洪等工程发生的费用。
1.1.5 公共配套设施建设费，即为居住小区服务的公共设施和生活服务设施的建设费用，包括教育、医疗卫生、文化体育、商业服务、金融邮电、社区服务、行政管理、市政公用设施。
房地产开发及投资经济效应分析
房地产开发及投资经济效应分析【摘要】房地产开发及投资在经济中发挥着重要作用，对城市发展、就业市场、财政收入增长以及产业链的拉动效应都有着显著影响。
本文通过分析房地产开发对经济的影响、房地产投资在城市发展中的重要性、房地产与就业市场、财政收入的关系以及房地产开发对产业链的拉动效应，来探讨房地产开发及投资对经济发展的重要性。
文章还探讨了房地产市场与宏观经济的相互作用以及房地产投资的长期影响。
通过对房地产开发及投资经济效应进行分析，可以更加深入地理解房地产在经济中的地位和作用，为相关政策制定提供参考。
【关键词】关键词：房地产开发，投资，经济效应，城市发展，就业市场，财政收入，产业链，经济发展，市场作用，长期影响。
1. 引言1.1 房地产开发及投资经济效应分析房地产开发及投资经济效应分析是对房地产行业在经济领域中所产生影响的一项深入研究。
房地产开发是指通过对土地和建筑物的开发和利用来满足人们的居住和商业需求，同时也是一种重要的投资方式。
房地产投资则是将资金投入到房地产项目中，以获取经济利益的行为。
房地产开发及投资在经济中起着举足轻重的作用，对经济的影响是全方位的。
房地产开发对经济的增长和稳定有着积极的促进作用，可以带动相关产业的发展，促进就业增加，拉动消费增长。
房地产投资在城市发展中扮演着重要角色，可以改善城市基础设施建设，提升城市形象，推动城市经济快速发展。
而房地产开发与就业市场的关系密切，大量的建筑工人、设计师、经纪人等从业人员在房地产行业得以就业，为经济发展提供了新的动力。
房地产开发及投资经济效应分析是一项重要的研究内容，对于理解房地产行业在经济中的地位和作用具有重要意义。
通过深入研究和分析，可以更好地指导房地产行业的发展，促进经济的持续增长和稳定发展。
2. 正文2.1 房地产开发对经济的影响房地产开发是经济发展中的重要组成部分，对经济有着重要的影响。
房地产开发可以刺激城市经济的活力，带动相关产业的发展。
房地产开发及投资经济效应分析
房地产开发及投资经济效应分析摘要：进入新时期，得益于经济社会高速增长以及城市化进程日益加深，房地产行业得到了飞速发展，在经济体系中占比逐渐增大。
但近些年，受当前经济环境、政府调控以及房地产企业间竞争压力加剧等因素影响，房地产开发及投资经济效应呈现下降之势，如何最大限度地确保房地产企业能够实现较好的经济目标已经成为行业所共同关注的首要任务。
对此，本文将对房地产开发费用展开分析，并探究提高的对策，为推动新时期下房地产行业发展贡献一份力量。
关键词：房地产开发投资经济效应成本费用分析对策一、房地产开发费用分析通过对相关文献研究并结合工作实践，房地产开发费用一般涉及以下几个方面：（一）房地产开发成本费用开发成本费用是房地产工程中最大的支出，其通常包括有土地费、工程建设前期费、建筑与安装工程费用以及公共配套设施建设费等。
以土地费为例，它是指房地产企业为获得某一地块使用权所支出的出让、征地拆迁和安置补偿等费用；又比如公共配套设施建设费，它是指房地产企业根据具体项目要求建设的教育、医疗卫生、商业服务以及市政公用等配套设施所支出的费用。
（二）房地产开发期间费用与上述成本费用不同，房地产开发期间费用主要指企业在项目建设过程中所支出的直接经营组织、管理开发项目发生的各项费用，其主要有管理、财务以及销售等三方面费用。
以管理费用为例，指的是房地产企业为确保某一项目得以顺利建设而支出管理与组织经营活动所产生各项费用。
（三）房地产开发其他费用在房地产开发费用中，除了上述两项外，其还涉及一些其他费用，主要包括有诸如营业税、城市维护建设税等税金以及其他行政事业性收费等。
二、影响房地产开发及投资经济效应的因素根据对当前房地产行业的研究，现阶段影响开发及投资经济效应的因素主要有以下几个：（一）房地产开发地点与规划限制在众多房地产开发及投资经济效应影响因素中，其开发地点与规划限制是最重要的一个，因为一个地理位置优越以及规划条件相对宽松的项目能够使房地产企业获得较高的投资经济效应。
对城市开发外部效应的探讨
对城市开发外部效应的探讨摘要：外部效应是客观存在是事实，是城市开发中不可忽视的问题，要保证城市开发取得更好的效果，就需要对外部效应进行合理的调控，以期获得正面的外部效应，减少负面效应的可能。
文章对城市开发中的外部效应进行探讨，并提出相应的调控措施。
关键词：城市开发；外部效应；调控1外部效应的分类城市开发的外部效应可以归为正效应和负效应两种。
①外部正效应。
所谓外部正效应指的是个体的经济单位在进行经济活动中，可以给其他经济单位或个人带来有利的影响或收益。
不过这些收益是不能通过市场直接反映出来的，也就是说进行此项经济活动的单位是不能获得任何报酬的。
举例来说，某单位投资对单位周围的环境进行改善，此时受益的不仅是自己的单位，周围的邻居也随之受益。
然而，并没有一种市场机制使受益的邻居为此支付报酬。
这就是所谓的外部正效应。
正是由于这种正效应的存在，社会受益大于单位受益，这样的经济活动在城市开发中应该得到鼓励。
②外部负效应。
个体的经济单位在进行经济活动时对其他经济单位或个人带来了不利的影响或收益称为外部负效应。
个人或单位在进行经济活动时有时产生的外部影响负面的。
以城市中的环境污染问题为例，如果一些工厂排放“三废”，污染了大片区域及水体，这些工厂在获得生产性收益的同时，也就损害了周围土地的价值及水体的正常功能，让社会为此付出了高昂的代价。
2城市开发过程中的外部效应城市开发的过程也就是通过有组织的手段对城市资源进行大规模开发，以为城市发展获得效益的过程。
一般来说，城市开发中的大规模活动对整个城市有着积极的外部效应，但城市开发活动的外部效应同时也具有不确定性，因为在城市开发的过程中其具体开发条件、开发环境具有不确定性。
下面通过城市开发过程中出现的几个常见现象来分析城市开发的外部效应。
①周边环境对城市开发的外部影响。
对现代城市开发而言，充分评估周边环境的外部影响是至关重要的。
周边环境包括绿化、公园等自然环境，也包括建筑物、城市道路等建成环境。
房地产业外部环境分析
房地产业外部环境分析报告摘要：对房地产的外部条件从宏观环境开始分析，通过对于房地产外部环境的把握，为以后的发展方向提供指向表。
关键词：房地产市场；宏观环境；产业；市场环境；机遇；威胁房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的百分之八十多。
房地产开发业是竞争性行业，所需资金量大，资源占用多，而且涉及到社会非常敏感的住房问题。
分析我国房地产企业发展趋势，对促进房地产业和整个国民经济的健康发展，乃至维护整个社会的稳定都有十分重要的意义。
一、宏观环境分析房地产宏观环境是指间接影响与制约房地产企业营销活动的社会力量，包括政治与法律因素、经济因素、社会文化与自然环境因素、技术发展因素，这些因素总是先作用于市场，再间接影响企业。
（1）政治与法律因素在房价过快上涨、社会资源过度向房地产行业集中的背景下，为了保持宏观经济和房地产行业健康发展，政府出台了一系列针对房地产行业的调控政策。
2011年1月26日出台的新国八条为全年的市场调控确定了基调，本轮调控除了继续提高存款准备金率和加息收紧市场流动性、严格信贷政策外，还新增了限价、限购和房产税等行政和税收手段以抑制投资投机性购房需求。
系列调控政策的叠加，将会在短期内对房地产市场产生波动影响。
某知名房地产企业2011年半年报均显示：中国房地产行业依然保持平稳发展的态势，本轮房地产调控的根本目的是促进房地产行业的持续稳定健康发展，目前的房地产调控，不会改变行业中长期向好的发展趋势。
总体来说，目前影响房地产的政治因素有四方面。
一是,房地产开发和经营的法规。
二是, 金融政策。
由于国内房地产企业融资渠道少, 主要还是依赖于贷款。
大部分房地产投资中,贷款份额能占到50 %甚至80 %以上。
从去年以来在中央银行和银监会指导下,商业银行通过提高贷款利率,贷款程序,来稳定金融秩序,防范金融风险,抑制房地产市场的投资过热和过多投机性行为。
个人住房消费贷款新增额呈现逐月减少趋势。
房地产外部性理论
房地产外部性理论房地产外部性理论：探索房产对周边环境与社区的影响引言近年来，随着城市化进程的加快和人口的增长，房地产市场成为了经济发展的重要组成部分。
然而，在繁荣的背后，我们也需要深思房地产对周边环境和社区可能带来的外部性效应。
本文将探讨房地产外部性理论，深入分析房产对周边环境和社区的影响，以期提醒人们更全面地认识房地产市场。
第一部分：房地产外部性的概念和分类1.1 房地产外部性的概念房地产外部性是指房产对周边环境和社区产生的正向或负向影响，无论是经济、社会还是环境方面。
这种影响可能会超出房产自身的市场交易，从而对周边区域产生外部效应。
1.2 房地产外部性的分类在经济学中，房地产外部性可以分为正向外部性和负向外部性。
正向外部性指的是房产价值的提升对周边区域产生的积极影响，如环境改善、基础设施建设等；负向外部性则是指房产的开发和使用对周边环境和社区产生的负面影响，如噪音污染、交通拥堵等。
第二部分：房地产外部性的具体表现2.1 正向外部性：房地产对周边环境的积极影响首先，房地产的开发和建设往往带动了周边基础设施的建设和改善。
例如，为了满足居民的日常需求，房地产项目周边通常会兴建商业中心、学校、医院等公共设施，从而提升了居民的生活质量。
此外，房地产项目的建设还会带动周边环境的改善。
例如，开发商会进行土地整治和植被绿化，改善周边的生态环境，提高空气质量，降低噪音污染等。
2.2 负向外部性：房地产对社区的负面影响然而，房地产开发也可能对周边社区产生负面影响。
首先是交通拥堵问题。
随着房地产的开发，人口和车辆数量的增加可能导致交通压力的增大，拥堵问题日益严重。
此外，房地产的开发也可能带来了噪音污染，特别是高楼大厦和商业区的建设，会给周边居民带来不便和困扰。
此外，在某些情况下，房地产开发还可能导致社区的社会结构变化。
以房地产投资为主导的市场可能导致房价上涨和租金上升，使原有社区居民无法负担居住成本，从而导致社会结构变得单一和不稳定。
对于房地产开发及投资经济效应的分析
对于房地产开发及投资经济效应的分析对于房地产开发及投资经济效应的分析摘要：伴随着经济社会的不断发展，房地产开发企业蓬勃发展，跌宕起伏的房价也对我国经济产生了较大的作用。
房地产开发公司的根本目的是利益最大化，而且房地产开发公司在进行开发的时候也对其他行业带去一定的积极作用。
文章以房地产的开发和投资为切入点，对其过程中的经济效应进行深入的研究剖析。
关键词：房地产开发及投资经济效应分析自1978年12月以来，我国的房地产行业应运而生，且渐渐成长为独立的产业。
伴随着房地产业的不断发展，其在人民的日常生活中扮演着越来越重要的角色，其中，由房地产业带来的经济效益越来越为明显。
因而，房地产业成为了越来越多人关注的行业，对房地产开发及投资经济效应的话题关注度也越来越高。
一、房地产开发成本支出（一）前期开发费用土地成本是房地产开发公司在规范开发土地的前提下在土地资源方面所支出的成本；规划设计支出是在开发的土地模块中实行勘察及开采计划而支出的费用；基础设施以及公共配套设施项目支出是房地产开发公司在开发某一地带的时候还会建立且完善相应的基础配套设施，如医疗、文娱、教育及周围的交通、植被规模等硬件配备需要的费用；信贷费用是房地产进行项目时在银行贷款费用的基础上生成的利息类费用。
（二）管理维护费用实施房地产相关项目的过程中，房地产开发公司的相关部门进行项目所生成的各种支出，在外融汇各种费用生成的费用和对房地产开发地带的修护建设的修护费用，对销售给予人力成本等生成的各种费用等。
税费是房地产公司本着遵法守法的运营态度，向相关部门交纳的各种税费。
预期之外费用是在进行房地产开发投资时，为应对材料或其他必备品成本上涨或是其他突发情况所生成的费用等。
二、影响房地产开发经济效益的因素分析房地产开发是有目的性的开发与投资，其开发构建业务的时长较为长久。
怎样把房地产开发与构建所关联的效益最优化有多样的限制因素的制衡，如房地产业开发与施工地带的筛选、房地产施工水准及周围环境等条件，这些条件都是影响房产项目经济收益的关键部分。
第十章__房地产开发外部效应
2．房地产开发项目成本法理论 生产费用理论 计算价格=土地购置成本+开发成本+管理费 用+投资利息+销售费用+销售税费+开发 利润 3．考虑外部效应的房地产开发成本法 土地评估、建筑物评估、房地产整体评估
第二节 轨道交通对房地产开发的影响
一、房地产开发的轨道模式
城市的基础轮廓发生改变 城市功能划分逐渐明晰 开发走向根据轨道延伸经济价值逐一凸显 轨道交通的延伸开辟了城市带状发展的通道。
三、轨道交通不房地产联合开发
1．轨道交通促进沿线房地产升值机理
租金 轨道交通建设后 LR’
LR 轨道交通建设前 位置
城市中心
离城市中心远近
2．轨道交通的正外部性导致的无效率 3．轨道交通正外部性内在化的实现路径 （1）基于庇古税的政府解 （2）基于科斯定理的市场解
四、轨道交通建设的政策建议
1．建立轨道交通效益分享机制 （1）征收特别效益税 （2）征收房地产税 2．完善相关法律法规建设
第一节房地产开发外部效应概述第二节轨道交通对房地产开发的影响第三节外部效应下的房地产综合开发第一节房地产开发外部效应概述房地产开发的外部效应房地产开发的外部效应对于社会和经济的发展既存在着正效应也存在着一定程度的负效应
第十章
房地产开发外部效应
【学习目标】 1．房地产外部效应的含义及特点； 2．外部效应不房地产开发的关系； 3．城市轨道交通不房地产开发的关系； 4．房地产开发中外部效应原因分析； 5．外部效应下的房地产开发策略。
1．灵活运用价格协调机制转化外部效应 2．通过综合改造促使外部效应的内部化 3．实行征税或补贴强制性纠正外部效应 4．加强产权界定弥补外部效应 5．采取政策管制规范开发商的行为
房地产市场中的政府行为外部效应解析
Explanations to the outside impacts to the governmental intervention of the real estate market 作者： 田莉
作者机构： 同济大学城市规划系
出版物刊名： 城市问题
页码： 79-85页
主题词： 土地市场;产权;政府干预
摘要：1988年建立的土地有偿使用制度，实现了我国土地产权的市场化，对培育土地市场和促进经济发展发挥了重要作用，但土地产权的界定不够明晰，缺少外部效应内部化的政策机制，引发土地市场的一系列问题。
借助新制度经济学的分析框架，从土地产权的角度分析了政府行为对土地市场的影响，并运用特征价格法，对广州市地铁二号线和内环路建设的实例，分析评价了政府行为对土地价值的影响。
最后从完善土地产权的角度探讨了政府在土地市场中的角色和作用，指出由于缺乏对政府行为引起的“得益”和“受损”的应对机制，导致政府利益受损和土地市场的不公平与不确定性，需从土地产权角度出发，完善相关政策。
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二、房地产开发的外部ຫໍສະໝຸດ 应分析1．对区域环境影响的错综复杂性 2．塑造城市景观的特殊性 3．改造外部环境的不可逆性
三、外部效应与房地产开发的关系
开发商在进行项目决策时，必然综合考虑各影响因 素，要特别注重开发项目的外部效应，争取满意的规 划设计及公共配套条件，加强成本测算和控制，实现 利润最大化目标。 1．影响房地产外部效应的因素 （1）房地产项目自身的声誉 （2）房地产项目周边类似项目的声誉 （3）房地产项目周边其他场所的声誉 （4）房地产项目周边的交通设施、环境质量状况的改 变 （5）国家或者地区经济状况、未来规划、政策法规等
二、城市轨道交通与房地产开发的互动关系
1．轨道交通有效提升房产价值，促进产品保值增 值 （1）改善周边物业的可达性 （2）改变土地利用性质 （3）提高土地开发强度 （4）促进社会经济繁荣与发展 2．轨道交通具有稳定市场、降低城市平均房价的 综合效果 3．轨道交通对房产价值的影响的规律性
价值提升并非单一、与物业类型有关、与区位有关、增值效 应与距离反比（400-800米）、超前和当期
2．房地产开发项目成本法理论 生产费用理论 计算价格=土地购置成本+开发成本+管理费 用+投资利息+销售费用+销售税费+开发 利润 3．考虑外部效应的房地产开发成本法 土地评估、建筑物评估、房地产整体评估
第二节 轨道交通对房地产开发的影响
一、房地产开发的轨道模式
城市的基础轮廓发生改变 城市功能划分逐渐明晰 开发走向根据轨道延伸经济价值逐一凸显 轨道交通的延伸开辟了城市带状发展的通道。
4．系统思想在旅游房地产开发中的综合应用 系统思想指为完成某项任务所提供的决策、计划、 方案和工作程序，具有逻辑维、时间维和知识 维三维结构。系统思想的具体运用如下： （1）技术角度 （2）社会科学角度 （3）管理角度 （4）法律角度
本章小结
本章从外部效用的概念入手，分析了房 地产开发中外部效用的有关因素，分析 了房地产开发与外部效应的互动关系。 文章结合轨道交通实际，在剖析大量案 例的基础上，对轨道交通与周边房地产 项目开发的关系进行了探讨，提出了轨 道交通与站点房地产项目联合开发的建 议。最后，本章对外部效用下的房地产 综合开发提出了建议。
一、外部效应概述
1．外部效应的概念 外部效应，也称外溢性或外部性，是指私人收 益与社会收益、私人成本与社会成本不一致的 现象。它的经济学解释为，某个经济主体对另 一个经济主体产生的一种外部影响，而这种外 部影响又不能够通过市场价格进行买卖。
一、外部效应概述
2．房地产开发的外部效应 某些经济主体在房地产领域的经济活动对其他经 济主体的影响，而这种影响并不属于市场交易 内容。
第三节 外部效应下的房地产综合开发
一、房地产项目外部效应的产生原因
房地产开发经营过程中，外部效应的产生有其特 殊的内在影响因素和外在市场条件。归纳起来， 主要包括： 1．地理区位上的邻近 2．产权不明晰 3．市场交易成本过高 4．品牌价值的偏好 5．地产不可移动性造成的自然垄断
二、外部效应下的房地产综合开发和政府干预
第一节 房地产开发外部效应概述
房地产开发的外部效应对于社会和经济的 发展既存在着正效应也存在着一定程度 的负效应。外部效应的产生有其特殊的 内在影响因素和外在市场条件。 通过价格协调、综合改造、明晰产权、税 收补贴、政策管制等措施治理其外部不 经济，可以促进房地产开发与城市化进 程的协调发展和社会资源的合理配置。
第十章
房地产开发外部效应
【学习目标】 1．房地产外部效应的含义及特点； 2．外部效应与房地产开发的关系； 3．城市轨道交通与房地产开发的关系； 4．房地产开发中外部效应原因分析； 5．外部效应下的房地产开发策略。
第一节 房地产开发外部效应概述 第二节 轨道交通对房地产开发的影响 第三节 外部效应下的房地产综合开发
1．灵活运用价格协调机制转化外部效应 2．通过综合改造促使外部效应的内部化 3．实行征税或补贴强制性纠正外部效应 4．加强产权界定弥补外部效应 5．采取政策管制规范开发商的行为
三、旅游房地产项目外部效应分析
1．旅游房地产外部性概念阐述 2．旅游房地产开发过程中的外部性现象 （1）生态环境恶化 （2）人为建筑物对自然景观的破坏 （3）人造景观破坏意境，割断文脉 3．旅游房地产项目外部性问题的解决 （1）利用“庇古税”解决外部性问题 （2）通过产权界定解决外部性问题 （3）运用博弈论解决外部性问题
三、轨道交通与房地产联合开发
1．轨道交通促进沿线房地产升值机理
租金 轨道交通建设后 LR’
LR 轨道交通建设前 位置
城市中心
离城市中心远近
2．轨道交通的正外部性导致的无效率 3．轨道交通正外部性内在化的实现路径 （1）基于庇古税的政府解 （2）基于科斯定理的市场解
四、轨道交通建设的政策建议
1．建立轨道交通效益分享机制 （1）征收特别效益税 （2）征收房地产税 2．完善相关法律法规建设