楼盘调研(完整版)

一、万通华府
基本概况：万通华府占为泰达msd核心区域民用住宅，占地面积60000平方米，容积率为2.85。

一共有三期，现在开发为一二期，占总占地的65%。

一期08年11月开盘先已经卖完，去年交钥匙。

二期09年开盘现已卖掉了80%，今天9月30日交房。

三期尚未规划。

一期开盘时均价22500/平，现在二期剩余房源均价是2万/平，全款4%优惠。

一二期共有八栋楼，有4栋楼是30层，4栋是32层，地下车位一期的地下车库是15万每个，二期尚未定，小区物业是第一太平，费用为4.6/米。

一期二期小区户型200平以上的占到75%，均为为电梯入户，其余为150平左右户型电梯为两梯三户。

另外一期二期各八套顶跃豪宅（毛坯），其余户型为精装修，精装的成本为3000-4000每平米，出房率75%，绿化率是40%。

地暖供暖。

核心竞争力：泰达msd核心地带，周边配套有11座总部大楼，伊势丹等等，地段有区位优势。

附带装修质量高。

购买人群：本地人、外企高管
购买用途：大部分为自住
缺点：价格偏高；容积率较高，部分楼层采光不好；开发商品牌影响力不足；
网络信息：
1、基本信息
物业类别住宅项目特色豪华居住区,宜居生态地产,低密居所
建筑类别板楼高层装修状况精装修
环线位置外环以外所属商圈开发区
容积率 2.85绿化率 65%
开盘时间 2010年7月7日二期已开盘入住时间 2012-9
物业费 4.60元/平米·月物业公司第一太平戴维斯
开发商天津万通时尚置业有限责任公司
预售许可证津国土房售许字[2008]第070-00
售楼地址天津滨海经济技术开发区新城东路48号（广达街和广场西路交汇处）
物业地址滨海新区开发区新城东路48号（广达街和广场西路交汇处）
交通状况滨海新区内公交车：乘坐505路、506路、508路、820路在市民广场站下车，步行300米；
万通华府房价均价23500元/平方米
2、项目配套
【综合商务】MSD——滨海最贵的一平方里；
【政府机关】司法服务中心、滨海新区管委会、投资服务中心、开发区海关、海事法院；【会议配套】会展中心；
【酒店配套】滨海假日酒店、金帆酒店、万丽泰达酒店、泰达中心酒店；
【医疗机构】泰达心血管医院、泰达中心医院；
【绿地公园】泰达中心广场、华纳高尔夫球场、泰丰公园、泰达体育场、第二体育场、泰达足球场；
【教育艺术】图书馆、南开泰达学院、泰达国际小学、枫叶国际学校、泰达一中、泰达二中、泰达一小；
【餐饮购物】友谊商厦、太平洋百货、翠亨广场、财富星座购物中心、友谊名都；
【车站配套】轻轨市民广场站、导轨电车泰达站。

3、交通状况
滨海新区内公交车：乘坐505路、506路、508路、820路在市民广场站下车，步行300米；乘坐505路、506路在鸿泰花园站下车，步行425米；乘车820路、936路、936路区间在海事法院站下，步行748米。

4、建材装修
装修情况：精装修；
供热：地采暖；
供水：单水；
外墙：铝合金单板、石材、幕墙；
通讯：宽带，预留接口。

德国汉斯格雅——世界花洒之母（卫浴龙头花洒）
德国杜拉维特——卫浴界的劳斯莱斯（卫浴马桶洁具）
德国唯宝——欧洲皇家卫浴典范（按摩浴缸）
德国西门子——全球最大电气品牌之一（厨房家电）
埃及奥金米黄石材——石材中的贵（石材）
奥地利百隆——动感开合的完美品牌（橱柜五金）
韩国三星——数字时代引领者（数码门锁）
芬兰通力——全球电梯产业最大供应商（电梯）
美国 AO史密斯——美国热水专家（热水器）
日本日立——时代活力的注入者（中央空调）
法国 Electric 施耐德——全球能效管理专家（复合插座面板）
丹麦 Grundfos 格兰富——全球泵业的领导者（社区水泵）
更多建材品牌：美国 WELKIN 威尔肯橱柜、德国 PPR入户水管管材、美国 MOEN 摩恩厨房星盆、瑞士 FISCHER乔治&#8226；费歇尔地暖pe-rt管材、德国 Roto 诺托门窗五金、美
国 Ingersoll Rand 英格索兰掌纹识别仪、韩国 SMACOM韩昌智能家居系统、美国 GOODRICH 星辉布基壁纸……
5、项目简介
万通华府地处天津开发区新城东路以东、第二大街与兴达街之间，以新城东路一路之隔的西侧是MSD核心区。

万通华府17%的建筑密度却有着65%的绿化率；3.6米层高；5.9米宽厅；
6.3米高厅；
7.2米双层通高私家电梯厅。

负压新风系统；空中花园；双主卧套房；独立中西厨房；私家高厅沙龙；顶峰露台；私家摩天泳池（部分预留桑拿房、健身房）。

周边交通：京津塘高速——70分钟自由切换北京；京津塘2号线高速——更快捷、更方便直达北京；津滨高速——市区通往开发区必经之路，25分钟接驳天津市区；唐津高速——天津连接唐山的交通路线。

二条主干道：开发区第一大街——开发区财富大街，与项目一墙之隔；开发区第二大街——开发区首要交通干道；开发区新城东路——1分钟直通开发区行政中心。

二轻轨：京塘城际：50分钟直达北京南站，时速最高达400公里/小时；津滨轻轨——市民广场站距离项目3分钟步行距离，40分钟直达天津市区。

一地下交通体系：MSD立体交通网，位于开发区第一大街以北、第二大街以南的区域内，东起巢湖路，西至北海西路，总长度约3公里，连接MSD六大地下停车场。

6、相关信息
占地面积:60000平方米
建筑面积:220000平方米
开工时间:2008-01-01
竣工时间:2012-09-01
开发商:天津万通时尚置业有限责任公司
物业管理公司:第一太平戴维斯
物业顾问公司:第一太平戴维斯
建筑单位:中建一局
代理商:天津万通时尚置业有限责任公司
景观设计单位:易兰（亚洲）规划设计事务所
按揭银行:中国工商银行,中国建设银行,中国银行,中国农业银行,招商银行,中国光大银行
工程进度:万通华府已封顶。

(2012-06-01)
产权年限:70年
户数:总户数154户当期户数154户
万科柏翠园
基本概况:万科旗下高端民用住宅，占地面积32000平方米容积率1.51。

共分两期，每期四栋楼，楼高16到18层，共有268套房源出房率约为80%，整体建筑风格采用欧式建筑风格。

一期已卖完，预计今十月份已交房，二期今年6月21号开盘， 2014年10月底交房。

预计开盘均价在2.3万全款一次性优惠3%，另有反哺活动，预计实际售价均价不足两万。

周边配到设施有泰达一小，二小，泰达医院，
友谊商厦，周边有三大街，餐饮娱乐中心。

此外，小区楼间距在55-91米之前，建筑物外立面一二层为石料，以上为真石漆，地暖供暖。

精装修每平米费用为2500左右。

绿化率35%。

核心竞争力：泰达msd商业区高端低密度楼盘，采光好，开发商品牌号召力强，小区景观为南方产业园林品质高。

购买人群：本地人
购买用途：本地自住改善
缺点：南面正对公检法机关，部分信风水的商务人群较为忌讳。

网络信息：
1、基本信息
物业类别住宅项目特色景观居所,豪华居住区,国际化社区,低密居所
建筑类别板楼高层装修状况精装修,公共部分精装
环线位置外环以外所属商圈开发区
容积率 1.51 [关于容积率] 绿化率 35%
开盘时间 2011年8月27日一期已开盘入住时间 2012-08
物业费 5.50元/平方米·月物业公司天津万科物业服务有限公司
开发商天津万滨房地产开发有限公司
预售许可证 2011-537
售楼地址滨海新区开发区第一大街与新城东路交口（市民广场东侧）
物业地址滨海新区开发区第一大街与新城东路交口（市民广场东侧
交通状况周围交通： 1．五横三纵便利交通路网，五横道路为第一大街、第二大街、第三大街、泰达。

万科柏翠园房价均价23000元/平方米
2、项目配套
【酒店配套】万丽泰达酒店、滨海假日酒店、喜来登酒店
【学校教育】开发区一幼、开发区第一小学、泰达二小、开发区第一中学、开发区第二中学、开发区国际学校、泰达枫叶国际学校、南开大学泰达学院、泰达图书馆
【周边医院】泰达国际心血管医院、泰达医院
【邻近银行】中行、工行、建行、农行、交行、招行、天津银行、渤海银行、浦发银行等多家银行
【商业环境】翠亨广场、鸿泰千佰汇、友谊名都、伊势丹商场（建设中）、乐购超市、人人乐超市、永旺购物中心
【标志建筑】市民广场、滨海假日酒店、350米高周大福滨海中心（建设中）
【其他设施】
1．行政机关：开发区管委会、海事法院、海关、开发区公安局、开发区人民法院、投资服务中心
2．绿地公园：华纳高尔夫球场、泰丰公园、千米绿轴
商业及公建配套
3、交通状况
周围交通： 1．五横三纵便利交通路网，五横道路为第一大街、第二大街、第三大街、泰达大街、津塘四号路。

三纵道路为黄海路、南海路、北海路。

2．三大高速。

项目周边紧邻的津滨高速、京津塘高速和京津高速，可以非常便捷的往返于市区和外埠城市。

3．地下网格式交通系统，开发区第一大街以北、第二大街以南的区域内，围绕泰达广场沿第二大街、新城西路、新城东路、第一大街正在建设MSD地下交通空间，建成后将连接区内大部分写字楼和地下停车场。

4、建材装修
结构：框架结构
供水：市政自来水
供电：市政供电
供气：市政天然气
采暖：市政集中供暖
安保系统：社区周界安防、园区闭路监控、楼宇大堂安防、电梯安防、入户门锁防护、室内安防和物业人防等七重安保系统。

智能化设施：智能安保系统；智能电梯系统。

5、项目简介
万科柏翠园位于开发区第一大街与新城东路交口，北侧为第一大街，西侧紧邻市民广场假日酒店，整体项目占据了MSD黄金十字核心内最适宜居住的位置。

万科柏翠园是万科北京区域在2011年确立的高端产品系列，去年在天津滨海新区、沈阳、长春等城市核心陆续面市，三地都取得不俗的销售成绩。

位于滨海新区的柏翠园，以高端的社区氛围和贴心的物业服务，确立滨海核心首席公园大宅的地位。

万科柏翠园在滨海新区MSD的繁华地段，实现Art Deco古典大宅与东方气质园林的完美融合，并提供高端完善的物业服务，仅为268位成功人士打造具有收藏和传承价值的私家官邸。

项目现已实景呈现。

6、相关信息
占地面积:32000平方米
建筑面积:48000平方米
开工时间:2009-12-01
物业管理附加信息:暂无
开发商:天津万滨房地产开发有限公司
投资商:天津万科房地产有限公司
物业管理公司:天津万科物业服务有限公司
代理商:天津伟业房地产投资顾问有限公司
景观设计单位:Landscape Design inc.
建筑设计单位:源界建筑设计咨询（上海）有限公司
整合推广公司:红果广告
按揭银行:中国建设银行,招商银行,交通银行
工程进度:在建中。

(2012-05-31)
产权年限:70年
户数:总户数268户当期户数268户
宝龙国际中心
基本概况：总建筑面积40万平米，分为三期，商铺与商业住宅结合。

在售的商铺占总销售面积的三分之一，商铺共分为四层，楼顶预计建造娱乐设施，物业为第一太平。

今年4月24日开始内部认购，先在商铺部分已销售约三分之二。

开发商为宝龙旗下的金郡，预计2014年8月30日交房。

开发商采用回购政策销售，商铺买入一次性返现20%，抵用前三年租金，后两年年返现8%，全款一次性返现20%基础上再有10%的优惠。

核心竞争力：于家堡地区首家开始销售的商铺
购买人群：本地人占约30%，外地人70%
购买用途：投资
缺点：周边配套设施不完善，商业气氛不够浓重。

网络信息：
1、基本信息
物业类别住宅项目特色地铁沿线,投资地产,酒店式公寓,搜房卡建筑类别塔楼高层装修状况精装修
环线位置外环以外所属商圈响螺湾
容积率 13.50 绿化率 5%
开盘时间 2011年11月20日已开盘入住时间 2014
物业费 4.80元/平方米·月物业公司第一太平戴维斯
开发商天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司
预售许可证暂无
售楼地址天津滨海新区新港路
物业地址滨海新区新港路
交通状况公交936、502、107、102、833、825、816、834，海门大桥下。

宝龙国际中心房价均价17000元/平方米
2、项目配套
【餐饮配套】华润万家超市、外滩风尚、周记海鲜、棒约翰
【学校教育】滨海职业学院、外国语学校、塘沽师范学校
【周边医院】塘沽医院
【邻近银行】工商银行，建设银行、中国银行
【商业环境】项目紧邻塘沽金街，坐拥塘沽核心商业聚集区，金元宝商场、乐购超市、华润超市、东方商厦、中原百货、友谊名都等购物商场遍布周围
【标志建筑】海洋极地公园
3、项目简介
宝龙国际中心雄踞天津滨海新区中心商务区的于家堡金融区的门户位置，坐拥海河弯道全景海河景观。

项目东侧紧临时京城际高铁于家堡站。

作为滨海金融起步区首个开工建设项目，天津宝龙国际中心将填补于家堡金融区内高端城市综合体的空白，成为于家堡世界金融区的商业地标。

天津宝龙国际中心总建筑面积40万平方米，包括超高层甲级写字楼、大型购物中心，高档服务公寓等多种业态，融合精品购物、商务会议、休闲娱乐、餐饮、居住等功能于一体，品牌组织高端、业态组合丰富、建筑形态多样，将打造成为滨海新区乃至全天津的精品购物集
中站、国际时尚休闲风向标。

4、相关信息
占地面积:30000平方米
建筑面积:400000平方米
开工时间:2010-07-01
竣工时间:2014-01-01
开发商:天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司
投资商:天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司
物业管理公司:第一太平戴维斯
物业顾问公司:第一太平戴维斯
代理商:天津宝龙金骏房地产开发有限责任公司
建筑设计单位:美国Gensler建筑设计公司
按揭银行:中国工商银行
工程进度:地基在建。

(2012-05-31)
产权年限:40年
户数: 当期户数500户
海港城
基本概况：海港城为万科旗下民用住宅，建筑面积37万平方米，容积率2.5.规划有分为四期，各期开盘以及交房时间如下
现在一二期均已售罄，在售的第三期，共有七栋楼，已经开盘的有3栋，70%已经售完，均价9000上下，并且价格保持稳定未曾变化。

楼层有34层和25层两种，出房率约为78%-79%，整体的绿化率是42%。

两梯四户，景观为自建景观，精装修的成本是1000元每平米，楼间距35平米，采暖采用集中供暖。

核心竞争力：利用塘沽价格购买开发区的配套设施
购买人群：周边企业员工，本地人
购买用途: 自住
缺点：周边配套设施不够完善，和万科其他楼盘相比，品质不够好。

网络信息：
1、基本信息
物业类别住宅项目特色创意地产,国际化社区,打折优惠楼盘
建筑类别板楼多层高层装修状况全装修
环线位置外环以外所属商圈开发区
容积率 2.50 绿化率 42%
开盘时间 2012年2月22日三期已开盘入住时间 2012-10
物业费 2.80元/平方米·月物业公司天津万科物业
开发商天津万港投资有限公司
预售许可证 2011-996
售楼地址天津滨海新区泰达时尚广场临湖栈道（津滨会展中心旁）
物业地址滨海新区开发区时尚广场区域金域蓝湾以东
交通状况公共交通：乘车805路在会展中心站下车向东步行480米，乘车503路在东海路下车向东步行
万科海港城房价均价10000元/平方米
2、项目配套
【餐饮配套】三大街鸿泰千百汇、翠亨村底商餐饮街
【文化体育】泰达图书馆、泰丰公园、泰达足球场、中南体育馆、天津港博览馆
【学校教育】滨海国际中小学、泰达第二中小学、滨海国际学校、南开大学泰达学院
【周边医院】泰达国际心血管医院、泰达医院
【商业环境】泰达时尚广场、永旺综合商场、迪卡侬运动超市、第三大街金融街、开发区乐购
【其他配套】滨海国际会展中心、涵盖各大知名商业银行。

泰达万丽酒店、天保酒店、泰达中心酒店、泰达国际会馆、上岛咖啡、SPR咖啡等、鸿泰电影城、芭比酒吧；
3、交通状况
公共交通：乘车805路在会展中心站下车向东步行480米，乘车503路在东海路下车向东步行490米。

轨道交通：津滨轻轨会展中心站沿湖步行5分钟可到达项目销售中心。

4、项目简介
万科海港城位于开发区时尚广场区域，金域蓝湾以东，天津港博览馆西北侧；东至跃进路；南至航运五道；西至海滨大道；北至航运六道。

万科海港城整体占地面积15万平米，总销售面积约37万平米，容积率2.5，绿化率42%，总户数约3370户。

整个项目建筑形态主要以高层为主，兼有少量多层和联排。

项目一期占地约4万平米，建筑面积约10万平米。

万科海港城首开产品位于一期北侧，有高层、多层及联排别墅三种建筑形态，户型主要以90平米两居为主，兼有少量115-125平米三居，户型方正实用，紧凑合理。

5、相关信息
占地面积:150000平方米
建筑面积:370000平方米
开工时间:2010-01-01
竣工时间:2012-12-01
开发商:天津万港投资有限公司
投资商:天津万科房地产有限公司
物业管理公司:天津万科物业
物业顾问公司:天津万科物业
代理商:天津新生代投资咨询有限公司
建筑设计单位:美国OPPENHEIM设计公司
整合推广公司:世纪瑞博
按揭银行:中国建设银行,中国银行,招商银行
工程进度:万科海港城在建中。

(2012-05-31)
产权年限:70年
户数:总户数3370户当期户数256户
华纳豪园三期
打车来到华纳豪园，我跟门卫说是来买房子的，门卫看我穷酸样投来了怀疑的目光。

从这个侧面体现此处的楼盘价格不菲。

售楼处的黄小姐和一位貌似经理的人接待了我，一番蒙混过关的说辞并出示了学生证后，我们滔滔不绝聊了起来。

售楼处装潢豪华，我不停的问一些网上应该能查到的问题，他们也不厌其烦的向我作答，比如，华纳豪园三期是一个面向高端商务人士的楼盘，均价3万。

一二三期总共20多万m2，三期占地1.23万平米，建筑面积9.28万平米，包括写字楼一幢，住宅两幢，商业配
套等。

容积率为3.27。

一共有三个户型，分别是167,188,220平米。

5-24层是民用住宅，并且每一层有且仅有三种上文提到的不同的户型，每种户型一样一个。

所以户型的比例易得知是1:1:1。

总的住户数就为：
每层3户*每幢20层*2幢=120户
说到核心竞争力问题，那个经理打开了话匣子，他们品牌营销提出了一个五分钟商圈的概念，意图来吸引那些“商务高端人士”，宣传材料如此写道：5分钟的距离——office时间：泰达MSD，于家堡，响罗湾，滨海金融街；休闲时间：泰达会馆，泰达中心酒店，万丽泰达酒店，喜来登，假日；购物时间：伊势丹，宏泰，永旺；运动时间：华纳高尔夫球场，泰达足球场；健康时间：泰达心血管医院，泰达医院；理财时间：四大行，滨海金融街；教育出行时间：国小，泰达一小，一中，轻轨，火车站……后来经过我坐出租车和公交车的转悠，“5分钟”绝对不是一个准确的概念，15分钟可以保证到达上述的所有地方。

他重点说了华纳高尔夫球场，因为华纳豪园就是依托高尔夫球场建的。

高尔夫，历来就是高端人士喜爱的。

打开窗户就能看到高尔夫球场，买房子就是一种享受啊。

这么大片的高尔夫球场，竟然建在开发区的中心地段，奢侈啊。

这真正是城市中央绿色，惬意的高尔夫景观。

小区内的绿化率也达到了44%。

繁华加恬静，华纳豪园做到了极致。

小区景观设计是美式地中海的风格，业主们大多是来滨海新区投资的外企，合资企业，外地有钱人，敢花至少500多万买房的人，其他的附加可能都是浮云了。

因为一二期已经卖完，三期余量还有
30%，销售状况蛮好吧。

我想要进去看看样板房，销售人员拒绝了我，我只能悻悻的看着那三个塔楼
以下资料来源于网络：
1、基本信息
物业类别住宅、公寓项目特色豪华居住区,打折优惠楼盘
建筑类别塔楼高层装修状况精装修
环线位置外环以外所属商圈开发区
容积率3.27 绿化率44%
开盘时间2009年8月8日已开盘入住时间2011-10-30
物业费4.20元/平米·月物业公司华纳物业
开发商汉周（天津）投资开发有限公司
预售许可证津国土房管许字[2009]第008号，
售楼地址天津滨海经济技术开发区南海路1号（第二大街与南海路交汇处）
物业地址滨海新区第二大街12号
交通状况海新区内公交车：乘坐820路、508路507路在会议中心站下车，乘坐518路、517路520路459路
天津华纳豪园三期房价均价31500元/平方米
2、项目配套
【交通配套】五分钟，南接津滨高速，津塘高速；西有全国首条导轨电车；北临京津塘高速，京津高速；毗邻两个轻轨站的华纳豪园三期项目真正意义上实现了四通八达。

近10条的公车线路更是显示了中心区位的优势。

【商业配套】五分钟，伊势丹滨海店、乐购超市等仅一路之隔；鸿泰千百汇、翠亨广场、友谊名都、永旺梦乐城等大型商超，满足您不同的购物与消费需求；除此之外，项目本身拥有超大商业配套。

【娱乐配套】五分钟，走进华纳高尔夫球场、国际一流泰达足球场、泰达旅游馆、网球馆、游泳池、溜冰场、体育场，华纳集团还将打造五星级水平的顶级SPA会所，尽情享受生活。

【医疗配套】五分钟，到达亚洲最先进的泰达国际心血管病医院及泰达医院，无后顾之忧。

【金融配套】五分钟，汇聚了国有五大银行及招商、中信、光大、商业银行及各种保险咨询服务机构，商机尽在掌握。

【教育配套】五分钟，南开泰达学院、泰达国际小学、枫叶国际学校、泰达一中、泰达二中、泰达一小。

3、建材装修
结构:住宅塔楼采用框支剪力墙结构，框支柱采用型钢混凝土；裙楼采用钢筋混凝土框架结构。

电梯:电梯挑高2.4米豪华装修轿箱，高速2.5米每秒，智能刷卡识别身份。

二梯三户/二梯四户
供电:一户两表供电,一表为10（30）A三相电表，供户式中央空调用电，一表为10（30）单相电表,供室内照明及插座用电。

供水:软化水系统/净化水系统/生活热水系统/温泉水入户系统/同层排水系统
供气:天然气
采暖:户式中央空调系统/地板采暖系统。

其他:家居安防系统
宽带：预留接口
4、项目简介
天津华纳豪园三期位于开发区商业核心的心脏位置；南接津滨高速，津塘高速；西有全国首条导轨电车；北临京津塘高速，京津高速；毗邻两个轻轨站。

华纳豪园三期主力户型有三种：
A户型，美式田园风格，温馨舒适
B户型，现代风格，创意大胆，个性十足
C户型，现代简约风格，简单大气
华纳豪园三期将会延用华纳豪园一、二期华纳高尔夫物业管理系统。

5、相关信息
占地面积:12335平方米
建筑面积:92764平方米
开工时间:2007-09-30
竣工时间:2010-01-01
开发商:汉周（天津）投资开发有限公司
投资商:汉周华纳开发有限公司
物业管理公司:华纳物业
物业顾问公司:华纳物业
代理商:汉周（天津）投资开发有限公司
按揭银行:渤海银行
工程进度:现房(2012-06-01)
产权年限:70年
户数:总户数216户当期户数216户
附：屋满多小转
屋满多是一家房屋中介，我打着为领导租房的旗号走进店里，我的需求就是2个两室一厅，两个独单。

屋里设施要齐全，离上班地点要近。

经过多次的解释和协调，现在可以肯定，滨海新城小区有合适的两室，均价3300-3500，根据不同的装修，设施和面积定的价，然后又是不能看房，因为这个小区的房子六月底租期到期。

当然还有另外一个小区，环境也很不错，也是两室六月底到期。

上述说的这两个小区虽说是离工作地点最近的，但是都没有独单。

租独单比较合适的是第三大街的一个小区，2200-2300每月，他们还说附近是有一个便。