投资分析模型简述
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投资分析模型简述
2011年4月5日
部门 – 文件名 1
目录
投资分析模型简述及集团管理规定 投资分析模型重要经济指标说明及成功标尺 投资分析模型组成日常维护
投资分析模型简述及集团管理规定
部门 – 文件名 3
1.1 投资分析模型简述
定义：项目经济模型是带有一系列假设和运算逻辑的项目全生命周期收益测算管理工具， 主要服务于内部管理目的，其结果与定期编制据实结算的财务报表结果可以不完全一致。
项目杠杆倍数：货值/土地成本
公司标准（一线城市3.5，二线城市4.5）
投资分析模型组成日常维护
部门 – 文件名 11
3.1 建筑面积及销售面积
根据研发设计和项目开发进度（分为以下阶段：启动会、方案审批、初设审批、施工图审批、 预售测绘面积、竣工验收面积、产权测绘面积），对模型中的用地面积、建筑面积、地上面积 、地下面积、可租售面积、各业态产品面积等指标要及时予以更新。
研发、工程、发展、商运）各自提供并更新其职能相关内容。 启动会后各项目财务经理应按月将维护更新的模型提交OA审批。 项目财务经理每月需就截止当月项目累计净现流，全项目的销售物业总货值、销售物业毛利率、
销售物业IRR、留存物业收益率、留存物业IRR等指标与上月进行对比，并列出变化原因。
投资分析模型重要经济指标说明及成功标尺
IRR：内部收益率（ Internal rate of return）
2.1 经济指标
留存物业评价指标：
留存物业净现值：经租营金起增点长后：第20一年年每为年第净三现年成金熟流期折的现6折到，经第营二起年点为所第三得年净成现熟值期，的其8折中，：第第四1年120年经营间不再考虑-第租五金年增每长年，递第增2200%年，末第留六存年物-第业七的年回每年收递值增按15第%2，0年第的八净到十现年金递流增，10扣%减。留存 资产投入按20年折旧对所得税的影响，得到后续每年净现金流，除以折现率（8%）计算
部门 – 文件名 7
2.1 经济指标
销售物业评价指标：
销售物业收入：销售物业的销售收入 销售物业投入：销售物业的开发成本、费用、税金 销售物业净利润：销售物业收入－销售物业投入 销售物业毛利率：（销售物业收入－销售物业成本－费用资本化－营业税金及附加）/（销售物
业收入－营业税金及附加） 销售物业净利率：销售物业净利润/（销售物业收入－营业税金及附加） 集团成功标尺：高于20% 销售物业IRR：销售物业从第一笔支付到最后一笔支付期间的净现金流测算的IRR。
项目总投入：销售物业投入＋留存物业投入
项目总收益：销售物业净利润＋留存物业收益
项目总体收益率：（销售物业净利润＋留存物业收益）/〔（销售物业收入－营业税金及附加）＋ 留存物业净现值〕 集团成功标尺：高于20%
项目总体IRR：项目从第一笔支付到留存物业经营第20年末期间的净现金流测算的IRR
经营性现金流平衡时间：在不考虑融资性现金流的情况，计算项目从第一笔支付到累计净现金流 为正所需时间 公司警戒线：2年
投资回收期（静态）：以第一笔支付为起点，不集考团虑成时功间标价尺值：一的般情为况11下-1计3年算投资回收期 投资回收期（动态）：以第一笔支付为起点，考集虑团时成间功价标值尺的：一情般况为下1计3-1算8年投资回收期
2.1 经济指标
项目总体评价指标：
项目总收入：销售物业的销售收入＋留存物业净现值
启动会阶段：项目启动会资料须包含项目经济模型，集团对模型的勾稽关系、测算过程合规准确 性进行审核，并确定启动会后项目现金流和利润排布对集团结算利润、现金头寸及净资产负债率 等指标的影响程度后，项目方具备上启动会的条件。
项目运营阶段：启动会后所有模型均应按月回顾，及时更新，确保模型勾稽关系正确，已发生数 据真实无误，预估数据依据清晰。
3.3 销售及回款
项目财务经理在更新模型时，须将项目营销经理提交最新审核后的全盘价格规划表嵌 入模型。 若全盘价格规划表的货值高于模型货值，模型货值必须按规划表的货值进行更新； 若全盘价格规划表的货值低于模型货值，项目财务经理必须要求项目营销经理会同地区公 司营销部向集团客户及公司品牌部汇报原因，或者调整规划表重新提报。
留存物业投入：留存物业的开发成本、费用 留存物业净收益：留存物业净现值－留存物业投入 留存物业收益率：留存物业收益/留存物业净现值 集团成功标尺：高于10% 留存物业IRR：留存物业从第一笔支付到经营期第20年期末这期间净现金流测算的IRR，投入
期的现金流如不能完全与销售物业分开的，按留存物业集成团本成功占标比尺分：摊高现于金10流%，进1行3%计为算良。好
模型内所含各期均已竣备交房后，项目提交最终版模型，并在审核通过后可不再编制项目wenku.baidu.com型。
1.2 集团管理规定
模型编制责任及报送方式
地区公司运营负责人是该地区公司模型的总负责人，各项目负责人是本项目模型的负责人，对模 型数据的真实性以及模型勾稽关系、测算过程合规准确性负责。
拟新增的意向项目由地区公司投资发展部或集团投资发展中心负责编制模型。 已中标获取项目由项目财务经理协助项目负责人进行总体编制，项目各职能经理（营销、成本、
备注： 责任人：研发经理 编制要求：各项面积指标需与总图及实际建设数据保持一致。面积指标发生变化应及时与各职能经理沟通，确保 数据源一致。
3.2 开发计划
项目计划节点须与计划管理系统中的项目计划保持一致，已发生的节点须按实际进度予以更新 ，未发生的节点须根据项目最新进展情况及时更新。
备注： 责任人：工程经理 编制要求：模型以开发计划为假设前提，通过逻辑计算资金支付的节奏及项目运营关键节点，故开发计划调整 需及时与各职能经理沟通。
用途：及时、准确地反映项目全盘收益指标，为项目运营决策提供支持。
适用范围：集团范围内已中标获得的所有项目以及拟上投委会的意向项目均须编制项目经 济模型。
1.2 集团管理规定
模型编制与维护原则
投资阶段：拟新增的意向项目上报投委会资料中须包含项目经济模型，集团对模型的勾缉关系、 测算过程合规准确性进行审核。通过合规准确性审核且各项指标达到集团现金流及收益要求的项 目，方具备上投委会的条件。
2011年4月5日
部门 – 文件名 1
目录
投资分析模型简述及集团管理规定 投资分析模型重要经济指标说明及成功标尺 投资分析模型组成日常维护
投资分析模型简述及集团管理规定
部门 – 文件名 3
1.1 投资分析模型简述
定义：项目经济模型是带有一系列假设和运算逻辑的项目全生命周期收益测算管理工具， 主要服务于内部管理目的，其结果与定期编制据实结算的财务报表结果可以不完全一致。
项目杠杆倍数：货值/土地成本
公司标准（一线城市3.5，二线城市4.5）
投资分析模型组成日常维护
部门 – 文件名 11
3.1 建筑面积及销售面积
根据研发设计和项目开发进度（分为以下阶段：启动会、方案审批、初设审批、施工图审批、 预售测绘面积、竣工验收面积、产权测绘面积），对模型中的用地面积、建筑面积、地上面积 、地下面积、可租售面积、各业态产品面积等指标要及时予以更新。
研发、工程、发展、商运）各自提供并更新其职能相关内容。 启动会后各项目财务经理应按月将维护更新的模型提交OA审批。 项目财务经理每月需就截止当月项目累计净现流，全项目的销售物业总货值、销售物业毛利率、
销售物业IRR、留存物业收益率、留存物业IRR等指标与上月进行对比，并列出变化原因。
投资分析模型重要经济指标说明及成功标尺
IRR：内部收益率（ Internal rate of return）
2.1 经济指标
留存物业评价指标：
留存物业净现值：经租营金起增点长后：第20一年年每为年第净三现年成金熟流期折的现6折到，经第营二起年点为所第三得年净成现熟值期，的其8折中，：第第四1年120年经营间不再考虑-第租五金年增每长年，递第增2200%年，末第留六存年物-第业七的年回每年收递值增按15第%2，0年第的八净到十现年金递流增，10扣%减。留存 资产投入按20年折旧对所得税的影响，得到后续每年净现金流，除以折现率（8%）计算
部门 – 文件名 7
2.1 经济指标
销售物业评价指标：
销售物业收入：销售物业的销售收入 销售物业投入：销售物业的开发成本、费用、税金 销售物业净利润：销售物业收入－销售物业投入 销售物业毛利率：（销售物业收入－销售物业成本－费用资本化－营业税金及附加）/（销售物
业收入－营业税金及附加） 销售物业净利率：销售物业净利润/（销售物业收入－营业税金及附加） 集团成功标尺：高于20% 销售物业IRR：销售物业从第一笔支付到最后一笔支付期间的净现金流测算的IRR。
项目总投入：销售物业投入＋留存物业投入
项目总收益：销售物业净利润＋留存物业收益
项目总体收益率：（销售物业净利润＋留存物业收益）/〔（销售物业收入－营业税金及附加）＋ 留存物业净现值〕 集团成功标尺：高于20%
项目总体IRR：项目从第一笔支付到留存物业经营第20年末期间的净现金流测算的IRR
经营性现金流平衡时间：在不考虑融资性现金流的情况，计算项目从第一笔支付到累计净现金流 为正所需时间 公司警戒线：2年
投资回收期（静态）：以第一笔支付为起点，不集考团虑成时功间标价尺值：一的般情为况11下-1计3年算投资回收期 投资回收期（动态）：以第一笔支付为起点，考集虑团时成间功价标值尺的：一情般况为下1计3-1算8年投资回收期
2.1 经济指标
项目总体评价指标：
项目总收入：销售物业的销售收入＋留存物业净现值
启动会阶段：项目启动会资料须包含项目经济模型，集团对模型的勾稽关系、测算过程合规准确 性进行审核，并确定启动会后项目现金流和利润排布对集团结算利润、现金头寸及净资产负债率 等指标的影响程度后，项目方具备上启动会的条件。
项目运营阶段：启动会后所有模型均应按月回顾，及时更新，确保模型勾稽关系正确，已发生数 据真实无误，预估数据依据清晰。
3.3 销售及回款
项目财务经理在更新模型时，须将项目营销经理提交最新审核后的全盘价格规划表嵌 入模型。 若全盘价格规划表的货值高于模型货值，模型货值必须按规划表的货值进行更新； 若全盘价格规划表的货值低于模型货值，项目财务经理必须要求项目营销经理会同地区公 司营销部向集团客户及公司品牌部汇报原因，或者调整规划表重新提报。
留存物业投入：留存物业的开发成本、费用 留存物业净收益：留存物业净现值－留存物业投入 留存物业收益率：留存物业收益/留存物业净现值 集团成功标尺：高于10% 留存物业IRR：留存物业从第一笔支付到经营期第20年期末这期间净现金流测算的IRR，投入
期的现金流如不能完全与销售物业分开的，按留存物业集成团本成功占标比尺分：摊高现于金10流%，进1行3%计为算良。好
模型内所含各期均已竣备交房后，项目提交最终版模型，并在审核通过后可不再编制项目wenku.baidu.com型。
1.2 集团管理规定
模型编制责任及报送方式
地区公司运营负责人是该地区公司模型的总负责人，各项目负责人是本项目模型的负责人，对模 型数据的真实性以及模型勾稽关系、测算过程合规准确性负责。
拟新增的意向项目由地区公司投资发展部或集团投资发展中心负责编制模型。 已中标获取项目由项目财务经理协助项目负责人进行总体编制，项目各职能经理（营销、成本、
备注： 责任人：研发经理 编制要求：各项面积指标需与总图及实际建设数据保持一致。面积指标发生变化应及时与各职能经理沟通，确保 数据源一致。
3.2 开发计划
项目计划节点须与计划管理系统中的项目计划保持一致，已发生的节点须按实际进度予以更新 ，未发生的节点须根据项目最新进展情况及时更新。
备注： 责任人：工程经理 编制要求：模型以开发计划为假设前提，通过逻辑计算资金支付的节奏及项目运营关键节点，故开发计划调整 需及时与各职能经理沟通。
用途：及时、准确地反映项目全盘收益指标，为项目运营决策提供支持。
适用范围：集团范围内已中标获得的所有项目以及拟上投委会的意向项目均须编制项目经 济模型。
1.2 集团管理规定
模型编制与维护原则
投资阶段：拟新增的意向项目上报投委会资料中须包含项目经济模型，集团对模型的勾缉关系、 测算过程合规准确性进行审核。通过合规准确性审核且各项指标达到集团现金流及收益要求的项 目，方具备上投委会的条件。