中国城市土地使用制度变迁

农民所 有土地
农民在起义 中占据的前 明藩王的庄 田
清初实行招 民垦荒复业 而得到的小 块土地
《天朝田亩制度》 天朝田亩制度》
《天朝田亩制度》是太平 天国定都天京后，于 1853年颁布的—个以解 决土地问题为中心的全面 的农民革命斗争纲领和社 会改革方案，是以解决土 地问题为中心，包括社会 组织、军事、文化教育诸 方面的太平天国的纲领性 文献。它规定“凡分田照 人口，不论男妇，算其家 口多寡，人多则分多，人 寡则分寡”。
清朝的土地使用制度
据《大清会典》记载，皇 庄共达1 078处，土地面 积达35 772顷。皇庄设有 庄头，管理并使役农民为 其耕作，庄头的职务是世 袭的，对佃农有任免权。 庄头向佃农收取的地租， 除按一定比较交内务府外 ，其余为其私人所得，看 来庄头也是地主或二地主 。
清朝的土地使用制度
清朝的土地使用制度
中国共产党在新民主主义革命时期的土地政策 • 从《井冈山土地法》《兴国土地法》到二七会议 、南阳会议、峡江会议，逐步形成了一条完整的 土地革命路线，即： • 依靠贫雇农，联合中农，限制富农，保护工商 依靠贫雇农，联合中农，限制富农， 业者，消灭地主阶级， 业者，消灭地主阶级，变封建半封建的土地所有 制为农民的土地所有制 • 这一时期土地政策的作用是农民在经济、政治上 翻了身，积极发展生产，参军参战； 中共赢得广 大农民的拥护， 政权得到了巩固，从而为革命战 争的胜利奠定了基础。
新中国时期的城市土地使用制度
新中国时期的城市土地使用制度
城市土地无偿使用时期（ 城市土地无偿使用时期（1949-1978） ）
城市土地有偿使用时期（ 城市土地有偿使用时期（1979-2009） ）
新中国时期的城市土地使用制度
• 旧中国实行土地私有制度，城市土地在国土面积中所占 的比重很小，分别由官僚资产阶级、封建地主、民族工商 业者、个体劳动者和外国人所占有。 • 新中国成立以后，并没有马上对城市土地实行国有化， 而是针对不同性质的所有权形式，分阶段逐步实现城市土 地国家所有制。新中国成立初期，各城市政府首先接管了 一批国民党政府所有的城市土地，没收了帝国主义和官僚 资产阶级在中国占有的大批城市地产；对那些由民族工商 业、个体劳动者、城市居民所拥有的私有土地仍给予承认 。因此，新中国成立初期的城市土地形成了国有与私有并 存的格局。
《天朝田亩制度》 天朝田亩制度》
• “天朝田亩制度”，提出推翻封建土地所有制，重 新分配土地，解除封建压迫，建立农民土地所有 制的纲领，对于鼓舞革命斗志，进行农民革命， 有其积极意义。但是，这个纲领是要在小生产的 基础上废除私有制和平均一切社会财富，以求人 人平等，这是不切实际的幻想，根本无法实现。
1988年9月7日国务院发布了《中 年 月 日国务院发布了 日国务院发布了《 华人民共和国城镇土地使用税暂行 条例》，规定自该年11月 日起 》，规定自该年 日起， 条例》，规定自该年 月1日起， 开始对城镇土地按不同等级征收土 地使用税，税率的标准为： 地使用税，税率的标准为：大城市 每平方米收税0.5-10元，中等城市 每平方米收税 元 0.4-8元，小城市 元 小城市0.3-6元，县城和 元 小城镇0.2-4元。根据相关法规， 小城镇 元 根据相关法规， 城市土地有偿使用采取两种方式， 城市土地有偿使用采取两种方式， 对国内的土地使用者由中央统一征 收土地使用税， 收土地使用税，对外商投资企业和 外国企业在华机构用地由各地区、 外国企业在华机构用地由各地区、 城市收取土地使用费。 城市收取土地使用费。自此中国城 市土地在法律上正式步入有偿使用 的轨道。 的轨道。
《天朝田亩制度》 天朝田亩制度》
• 主要内容
• （1）废除私有制，实行上帝所有制，实际上是实行天王或太 平天国的国有制； • （2）以家为单位，按照人口多少，不分男女，重新分配土地 ，将土按产量高低，分为九等，好坏搭配，受田者只有使用权 而无所有权，不得买卖转让； • （3）除分给每家田地外，还规定每家种对栽桑养蚕或饲养家 禽的数额，每家五母鸡二母彘； • （4）农家自己不能生产制造的生产工具、器皿、房屋等，凡 陶治木石等匠艺，由伍长及伍卒于农隙时制作； • （5）建立守土乡官制，以家为基础，二十五家为“一两”。把政 治、军事、经济三者全为一体，寓兵于农； • （6）以“两”为基层组织单位，管理一切社会生活事项。
中国共产党在新民主主义革命时期的土地政策
一、土地革命时期： 没收一切土地归苏维 埃政府所有，以乡为 单位，分配给农民共 同耕种，禁止买卖。 ”
《井冈山土地法》
中国共产党在新民主主义革命时期的土地政策
一九二九年四月，红四军 到达兴国，在那里制定和 颁发了《兴国土地法》。 这个土地法是根据党的“ 六大”精神，在《井冈山 土地法》的基础上修改制 定的。把“没收一切土地 ”改为“没收公共土地及 地主阶级土地”，这是一 个原则的改正。
中国城市土地使用制度变迁
1636年——1949年 1949年——1978年 1979年——2012年
清朝的土地使用制度
普天之下，莫非王土； 率土之滨，莫非王臣。
《 诗经.小雅.谷风之什.北山》
清朝的土地使用制度
清朝的土地使用制度
清朝的土地使用制度
是清朝皇帝占有的土 地，简称皇庄，直属 简称皇庄， 内务府。皇庄大都集 内务府。 中在畿辅、锦州、热 中在畿辅、锦州、 河等地。 河等地。
三民主义
• 在涨价归公方面，孙中山以为“地主如果以多报少，他一 定怕政府要照价收买，吃地价的亏；如果以少报多，他又 怕政Leabharlann Baidu要照价抽税，吃重税的亏。在利害两方面互相比较 ，他一定不情愿多报，也不情愿少报，要定一个折中的价 值，把实在的市价报告到政府。”此一理论的问题在于如 果地主永远不卖土地，没有买卖的行为，涨价归公便无从 实施。孙中山的“涨价归公”理念是来自于美国经济学家 亨利·乔治于1879年出版的《进步与贫困》：“人人都有 使用土地的平等权利，正如人人都有呼吸空气的平等权利 一样。”，张五常认为亨利·乔治的“涨价归公”理论是 “闭门造车”，对经济学一窍不通。
新中国时期的城市土地使用制度
• 2.城市土地无偿使用制度的特征
1）城市土地不是通过市场 ） 机制配置， 机制配置，而是通过行政划 拨方式配置， 拨方式配置，排斥了市场对 土地资源配置的积极作用； 土地资源配置的积极作用；
2）城市土地实行无偿无限 ） 期使用制度，土地使用者从 期使用制度， 国家获得用地时不需支付地 价，在使用期间也无须缴纳 地租， 地租，城市土地使用权也没 有具体明确的使用期限； 有具体明确的使用期限；
中国共产党在新民主主义革命时期的土地政策
二、抗日战争时期 减租减息是这个 时期土地问题的基本 政策。为贯彻落实这 一政策，实行了“减 租减息，耕者有其田 ，建立民主政权”的 主张。
中国共产党在新民主主义革命时期的土地政策 三、解放战争时期
“实行减租减息，放 手发动群众，彻底地 解决土地问题”
中国共产党在新民主主义革命时期的土地政策
1946 年，中共中央下达了 《五四指示》，土改开始向 “耕者有其田”转变；还规 定对自耕农（包括富农）田 地“不没收，但所耕田地除 自食外尚多余，经当地多数 农民要求得到县区政府批准 者，得没收其多余部分”
《中国土地法大纲》 中国土地法大纲》
1947 年7 月至9 月，中共中 央召开了全国土地会议，会 议总结了解放区土地改革的 经验，制定了《中国土地法 大纲》，这是一个彻底反封 建的土地革命纲领。其路线 是“依靠贫雇农，团结中农 ，有步骤、有分别地消灭封 建剥削土地制度，发展农业 生产”。按乡村全部人口， 不分男女老幼，统一平分土 地;在数量上抽多补少，质量 上抽肥补瘦，使全乡村人民 都得同等土地，并归个人所 有。
辛亥革命
三民主义
“始知徒致国家富强 、民权发达如欧洲列 强者，犹未能登斯民 于极乐之乡也。是以 欧洲志士，犹有社会 革命之运动也。余欲 为一劳永逸之计，乃 采取民生主义，以与 民族、民权问题同时 解决，此三民主义之 主张所由完成也”
三民主义
三民主义
• 民生主义
• “平均地权”“土地国有”是孙中山的土地方案。主要 内容为“当改良社会经济组织，核定天下地价。其 现有之地价仍归原主所有，其革命后社会改良进 步之增价，则归于国家，为国民所共享”。孙中山 认为这一方案的实施可以防止垄断，也能使“公家 愈富”，从而促进“社会发达”。
• 民屯：顺治六年（1649）令各省兼募流民 ，编甲给照，垦荒为业。募民垦殖，一般 由国家供给耕牛、农具和种子、口粮以及 房舍住处。凡新垦地，初定3年后起课，后 改为6年后起课。
清朝的土地使用制度
学田
清朝的土地使用制度
清朝的土地使用制度
清朝的土地使用制度
承袭前工留 传下来的土 地
农民赴边疆 垦荒形成的 小土地所有
新中国时期的城市土地使用制度
• 1.城市土地无偿使用制度的形成 1956年1月18日中共中央书记处《关于目前城市 私有房产基本情况及社会主义改造的意见》中规 定：“一切私人占有的城市空地、街基地等地产 ，经过适当办法，一律收归国家”，从而实现了 城市土地的全面国有化。至于城市国有土地的使 用，则“由当地政府无偿拨给使用，均不必再缴 租金”，从而形成了我国计划经济体制下的无偿 、无限期、无流动的城市土地使用制度。
新时期的城市土地使用制度
1982年深圳开始征收土 地使用费，收费标准按土 地的区位条件，每平方米 1-21元不等，1982-1986 年全市累计收取的土地使 用费共3848万元。在深 圳的带动下，征收土地使 用费很快普及到全国，至 1988，年全国已有100多 个城市先后开征了城市土 地使用费。
新时期的城市土地使用制度 （2）征收土地使用税 ）
清朝的土地使用制度
• 军屯：清初各地驻军均实行屯田。 • 顺治二年（1645）首先在顺天府实行“计兵 受田法”，每个官兵给可耕田10亩，官给牛 具、种子。继则推行于直隶、山东、江北 、山西等驻军。康熙六年（1667）定江浙 等省份驻投诚官兵屯田，人给荒田50亩眷 属多的，量口增加亩数。
清朝的土地使用制度
3）城市土地使用权不允许 ） 转让， 转让，从而阻碍了城市土地 这一重要生产要素的合理流 动。
新时期的城市土地使用制度
• （二）城市土地有偿使用时期（1979-2009年） 城市土地有偿使用时期（ 年
新时期的城市土地使用制度
1.城市土地有偿使用制 城市土地有偿使用制 度的建立（ 度的建立（1979-1988 年） （1）征收土地使用费
新时期的城市土地使用制度 2.城市土地流转制度 城市土地流转制度 的建立（ 的建立（1988-2000 年）
（1）土地使用权有偿 出让和转让。 1987年7月，深圳市政府 提出以土地所有权与使用 权分离为指导思想的改革 方案，尝试将土地使用权 作为商品有偿出让。此项 改革的主要内容是：在明 确城市土地属国家所有的 前提下，政府采取公开竞 投和招标的方式，出让城 市土地的使用权。
中国城市土地使用制度变迁
沈涛 徐静林
乡土中国 有德斯有人, 有人斯有土, 有土斯有财, 有财斯有用。 《大学》
“水土不服” 水土不服”
费孝通在《乡土中国》中以 他的亲身经历，见证了“水土” 的意义 “我每次出国时，我的奶 奶偷偷地把一包用红纸裹着 的东西，塞在我箱子底下。 后来，她又避了人和我说， 假如水土不服，老是想家时， 可以把红纸包裹的东西煮一 点汤吃。这是一包灶上的泥 土。”
新中国时期的城市土地使用制度
• （一）城市土地无偿使用时期（1949-1978年） 城市土地无偿使用时期（ 年
• 1.城市土地无偿使用制度的形成 • 1950年4月3日政务院公布的《契税暂行条 例》第8条指出： • “各机关与人民相互间有土地房屋之买卖 、典当：赠与或交换行为者，均应缴纳契 税。”
1979年国务院颁布了《中 华人民共和国中外合资经营 企业法》规定：“中国合营 者的投资可包括为合营企业 经营期间提供的场地使用权 。如果场地使用权未作为中 国合营者投资的一部分，合 营企业应向中国政府交纳使 用费。”
新时期的城市土地使用制度
1980年7月26日，国务院《关于中外合营企业建设 用地的暂行规定》指出，“中外合营企业用地，不论新 征用土地，还是利用原有企业的场地，都应计收场地使 用费。”