阜阳房地产市场分析报告

颍东商业街
商住
颍东幸福西路北侧
9
53376.2
36
大唐大厦
商住
阜阳市颍州区一道河中路18号
1
19375
37
蓝色雅典3期
商住
阜阳市一道河路666号
25
87975.2
38
万霖花苑
商住
颍州区颍州南路西侧
34
105004.13
39
怡和庄园二期
住宅
阜南路以东，双清路以北
18
69229.26
40
瑶海大市场二期
商业
8
34655.82
25
温州街
商住
颍河西路东城墙路
3
6992.51
26
天瑞山庄
商住
阜阳市开发区颍上南路336号
17
65532.65
27
汇鑫美居城
商业
颍河西路以北、西城河以西
1
13696.18
28
海丰世纪广场
商住
颍州区一道河路与阜王路交叉口
1
17106.24
29
煦园山庄
住宅
颍东区北京东路280号
5
19050.06
1
7270.34
2
兴泽新港湾
住宅
颍泉区北京中路206号
2
3589.78
3
新气象大厦
办公
人民西路颍西路交叉口东南角
1
17158.54
4
桂花苑
住宅
颍州南路以东二道河以南
4
11000
5
财富名都
商住
颍州区南二环路财富名都
2
38559.91
6
中Biblioteka Baidu小区
商住
颍州区西二环路中京小区
2
7316.88
7
农机大市场
住宅
颍河东路235号
30
金湾名庭
商住
规划河滨东路北侧
7
20146.11
31
和缘居安居小区二期
商业
林颍路以西，颍南路以北
2
3010.8
32
锦城香格里拉二期
商住
颍州区西二环路
20
43532.07
33
电力明园
住宅
阜阳市人民西路269号
25
86290.3
34
外滩国际新城黄金水岸
商住
胜利北路以东；河滨路以南
16
66774.96
35
13
中央豪景
商住
颍州区阜临路
8
36189.81
14
天筑逸景小区
住宅
颍州区颍州南路
29
63083095
15
王家花园二期工程
商住
颍州区文德路西侧
1
3469.87
16
中南现代城
商住
西二环路以西、颍河西路以南
3
16323.84
17
东城花园住宅小区
商住
颍州区阜临路与东城墙路交叉口
11
34371.82
18
文来豪园
阜阳房地产市场分析报告
2007年9月
房地产投资环境：
城市经济发展动态
阜阳市2007年上半年经济运行情况良好，多项经济指标都有所突破，今年1—8月份，全市工业生产快速增长，消费市场繁荣，固定资产投资持续回升，财政收入增势回落，金融运行平稳，物价持续上扬。
工业生产快速增长。1至8月份，累计实现工业增加值56.3亿元，同比增长26.4%。消费市场稳中趋缓。1至8月份，累计实现社会消费品零售额123.6亿元，同比增长16.0%。按销售地区分，市、县及农村三级分别同比增长了18.7%、14.3%、14.9%；按行业分，内贸、餐饮和其它行业分别同比增长15.5%、21.3%、8.3%。
89㎡
3200元/㎡
南三环路与颖州南路交汇处
万霖花苑
85㎡
3100元/㎡
南三环路与颖州南路交汇处
我们的对策
目前，我们的项目在销售的过程当中并没有出现持续热销的场景，而阜阳的市场又呈现出销售火热的势头，针对这种不正常的反常现象，我们认为，应采取以下对策：
1、尽快搭建样板屋。我们的项目目前可以说没有任何的优势，论规模，比不过周边的万霖和天筑，论价格，比不过开发区的项目，论地段，比不过怡和庄园的二环路。在所有的比项都不占优势的情况下，我们应尽快搭建起来样板屋，用生活来打动客户。
2、户型面积合理，受国家70/90的政策影响，他们的户型设计大部分在90㎡以下，少部分为110～120㎡，只有为数不多的几户复式户型在200㎡以上。而且面积在90～100㎡的户型设计中，呈现出面积小、家庭功能齐全（三室两厅一卫）、档次高的特点。这样的户型设计受到市场的强烈追捧。
3、现房优势，目前，上述两家楼盘都已经进入三期甚至是四期销售，前面的一期业主已基本入住，使得小区整体在市场上有着良好的口碑（注：目前，包括乐富强的员工在上述两家购房的也在多数，其中，刘董事长、销售孟经理、朱经理都在万霖购房，孟经理的亲戚在天筑逸景购房）。使项目的销售进入到一个良性的循环。
2、在价格上，始终以万霖和天筑做标杆，价格上要始终比他们低，这样，在区域市场内，我们才能争得一定的价格优势。
2007年9月28日
商住
贯清路南侧
8
26872.25
19
环宇新村
商住
开发区阜颍路
1
2811.76
20
新大陆阳光花园
商住
清河东路128号
4
15080.77
21
厦门商业广场
商住
颍河东路以北
4
20584.97
22
青颍小区
住宅
胜利南路
2
7455.16
23
明鸿花园
商住
阜阳市颍泉区河滨路
2
10304.03
24
灯饰大市场二期
商业
皖西北商贸城南京西路南侧K区
固定资产投资回升加快。1至8月份，全市完成固定资产投资81.3亿元，同比增长33.1%，较上月提高了4.3个百分点。其中，50万元以上项目完成60亿元，增长31.1%；房地产投资完成17.9亿元，增长31.2%。
阜阳城市房地产发展概况
房地产开发投资呈加快增长势头。在今年的1—6月份，阜阳市房地产开发投资完成129845万元，占全市投资总额的23.2%，同比增长58%，增幅比去年提高45.6个百分点，我市房地产开发投资完成129845万元，占全市投资总额的23.2%，同比增长58%，增幅比去年提升45.6个百分点，远远高于其他行业投资增长，成为全市所有行业中投资最大的。1—6月份，全市房地产开发面积323.9万平方米，新开工面积102.61万平方米，房屋竣工面积18.6万平方米。
4
12614.35
8
城建-翠玉江南
商住
南二环南侧、西清河西侧
16
69422.2
9
华兴花苑
商住
颍东区火车站广场北侧
3
13074.99
10
桥苑小区
住宅
西二环路西侧路桥工程处院内
2
9311.58
11
汇龙苑小区
住宅
阜阳市颍河东路265号
2
6269.64
12
颍东区安居花园D区
商住
颍东区幸福路北侧
13
67000
阜阳市政建设动态
根据阜阳市市委副书记、市长孙云飞的讲话，未来的阜阳的发展方向为向西向南发展，以向西为主的发展方向，鼓励支持向东、向北发展”的发展战略。要坚持把城市发展作为新一轮经济社会发展的主要推动力，全力加快城市化进程；优先发展中心城市，以中心城市的突破来推动区域城市化进程；坚持以先进的理念推进城市建设和发展，努力提高新一轮城市建设的水准。
（信息来源：阜阳房产信息网）
区域市场情况：
在本案所在的颍州区板块中，对本案影响最大的为新开的万霖花苑和以前的一个老项目天筑逸景，目前这两个项目销售情况良好，其原因为：
1、小区规模大，无论是万霖花苑还是天筑逸景，他们的占地面积都在200亩以上。这样，他们就可以用面积较为大的用地来做小区的绿化，使得小区的整体档次有所提高。
另外，从目前阜阳在售项目的客群上来看，阜阳房地产市场目前的火暴是受到周边郊县区上来买房客户的影响。在阜阳目前所开出的项目当中，周边郊县区人士消化掉的量，占到目前阜阳房地产市场总销量的70%以上，因此，除了项目自身有很大特点之外的项目，市场上比较抢眼球的就是在开发区的项目了（这些项目在某种程度上也成为本案的竞争对手），在开发区的项目，基本上都是在1650～1800元/㎡左右。而且这些项目也受到70/90的影响，所设计的户型也是呈现出“小、精、全”的特点。
项目名称
主力户型（面积）
均价
项目地址
阳光绿苑
89㎡
1650元/㎡
经济开发区新阳大道一中校区西侧
聚隆美墅
88.68㎡
1800元/㎡
经济开发区经二路
上海大花园
85㎡
1800元/㎡
经济开发区经四路
世纪佳园
89㎡
1650元/㎡
经济开发区105国道
怡和庄园
103.69㎡
3500元/㎡
双清路与南二环路交汇处
天筑逸景
西二环
18
43337.77
41
依泉雅苑
商住
阜阳市北京中路北侧
27
90880
42
港利金茂广场
商住
西二环
8
35452.09
（信息来源：阜阳房产信息网）
在今年新增的商品房当中，销售价格呈现出平稳状态，在今年的3份达到高峰，为2800元左右，此后有所回落，目前全市商品房均假在2500元左右。在房价平稳的同时，商品房的成交面积也是迅猛增长，今年8月份，全市的新房成交量为14万平方米左右，为今年的新高，显示出房地产在阜阳发展的迅猛势头。
二级市场
截止到2007年8月份，阜阳市今年总共开盘项目为42个，新增开盘楼栋数为370栋，新增供应面积为6440多万平方米，在这些项目中，除了瑶海大市场之外，其余均以住宅项目为主，部分项目辅以少量的配套商业，但目前商业都没有公开对外销售。
编号
项目名称
类型
坐落
栋数
总面积(平方米)
1
书香苑小区
住宅
颍州区颍上路80号