XX项目营销提案

三、市场需求分析
第一项 消费结构分析
富商、成功 • 最具实力的消费群体，对生活品质的追
人士
求很高
企业高管、 • 收入虽然比不上富商，但这部分人同样 高收入人群 对生活品质的要求较高。
中产阶级
• 对别墅产品有一定的购买能力，相对不 是很强，更多会考虑大户型高端住宅。
第二项 消费需求分析
居家型需求
• 以居住为目的 进行购买
►客户分布区域
※第一市场：盈江县县城 ※第二市场：盈江县周边经济较为发达乡镇。
（主要通过DM单、外展实现）
目标客户分析
►客户行为特征
集中在35—55岁之间，中、高收入；重视物业品质、 户型的舒适，喜欢居住在安静优美、贴近自然的环境中， 并能充分体现自己“成功人士”的身份和地位，获得一 种尊贵感，不排除少量炒作行为和从众心理。
建筑面积 （平方米）
欧风俪墅
73334
71317
江岸明珠
26667
30000
集美院
92000
120000
容积率 0.97 1.2
1.3
绿化率 40% 40%
40%
总户数 256 150
500多
比较项目
欧风俪墅 江岸明珠
集美院
园林环境 水景园林
水景园林 水景园林
小区配套 喷泉水池 喷泉水池
面积 （平米）
核心问题梳理
策划目标
① 快速去化 ② 如何在目前别墅市ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ与住宅市场中脱颖而出
开发目的
以别墅为主，打造盈江真正意义的别墅大盘，提升盈江生活高品质。
存在机遇
面对盈江有限的市场空间，寻找市场空白点，打开新的市场
核心问题梳理
核心问题梳理 项目自身属性
200亩占地，较大规模 紧邻城市劳城区核心，
景观丰富 项目紧邻盈江知名中学
目标客户分析
►客户心理特征
追求高品质生活、重视生活享受； 出入高贵场所，却也留恋大自然； 喜欢聚会，乐于与人分享成功，但也需要一个私享的 空 间； 为事业忙碌，渴望多与家人共处； 需要一处舒适的家园，享受一种尊贵的生活。
目标客户分析
►客户群特质
价值观念——“经世致用” 审美观念——“西方美学，喜新厌久” 生活方式——“中西合璧，事业家庭并重，喜欢摩登都市或山水胜地” 工作方式——“低调实干” 接受能力——“国际视野，海绵效应” 处世之道——“低调——高调——低调” 文化认同——“圈子文化”、“文化潮流” 特定爱好——“收藏艺术品、古董等”
开发目的
去化速度最大化 前期迅速回笼资金 打造盈江别墅标杆项目
项目核心问题
基于市场的重要性，如何划分市场？得到市场认可， 后期依托市场需求塑建规划。
解决项目核心问题， 首先必须从市场出发…
宏观：未来机会研判 市场：消费需求
微观：市场机会挖掘
项目经济技术指标
周边别墅项目分析
比较项目
占地面积 （平方米）
2、从目前在售及开发的产品来看，目前现有开发模式、营销策略等 比较原始，推广诉求同质化，竞争层面比较低，主要靠产品性价比 竞争，产品集中在低水平层面上无序竞争，从而抑制了市场的发展。
3、根据整体房地产市场分析，因盈江本地及外来人流量下降、盈江 地震、房地产价格无序竞争等众多因素，目前许多楼盘出现滞销， 客户上访量急剧下降，大部分客户持币观望。
目标客户定位
行业层次上：私营企业主、个体从业者、中高级公务 员、教育工作者、专业技术人员、企业中高层主管。 文化层次上：有较高的学历，具备一定的艺术鉴赏力。 生活方式上：事业家庭并重，低调，随和，邻里关系 融洽。
其次
• 品质
• 社区环境设计、建筑造型设计、内部空间设计、物业管理、配套设施等，现在许多别墅 项目选用顶级的建材，如高级墙面砖、进口屋顶瓦等等，在注意材料档次的同时，也应 考虑它的实用与适用性。
最后
• 性价比
• 别墅的性价比是综合考虑其地段价值（包括升值空间）社区文化、物业管理，以及别墅 的外立面、户型、社区的设计、周边的自然景观等其价格之比，并不是越便宜越好。
营销策划提案
目录大纲
前言 项目经济技术指标 盈江周边别墅项目分析 市场需求分析 客户群体定位 营销策划建议 推广方案大纲 合作模式
前言
（策划的目的和意义）
1﹑房地产营销策划的产生是生产力发展和商品经济发达的必然产物， 营销策划是房地产经营过程中不可缺少的组成部分。 2﹑真正做到策划周密、严谨，提高执行力，抢占市场先机，占领市 场空间； 3﹑塑造和提升项目品牌形象，展示开发商实力，为整个项目的后期 开发过程创造有利条件； 4﹑强有力的营销策划提案能将计划中的房地产开发建设方案变成现 实，使每一宗物业顺利出售或出租。 5、营销策划是使各个环节相互连贯，每一策划环节中以提高产品价 值为主要目的，最大化提升项目开发价值。
单价 （元/平米）
205-560
大独栋：7500 小独栋：6800 双 拼：4200 四合院：4500 联 排：4100
316-490
大独栋：7000 双 拼：3800
幼儿园、生鲜 超市、棋牌室
无
销售率 85% 售完 未售
市场总结
1、市场现有别墅产品同质化现象严重，没有进行客户细分，缺少针 对性产品，纯别墅盘项目较少。
度假型需求
• 周末或者节假 日到别墅度假
修身型需求
• 在这繁华的城 市独享自己一 片清净的天地
办公型需求
• 公司购买作为 办公和管理人 员寓所
投资型、出租 型需求
• 根据项目周边 环境购买投资 或者进行出租
第三项 消费心里分析
首先
• 地利环境
• 项目所处地理位置、周边的自然环境、交通便利性，融入自然之中，与当地的气候、生 态相适应。概括而言，地理位置优越，山清水秀而无工业污染的别墅社区是他们最好的 选择。
点评 ：开发别墅项目，要从消费者的需求心理和需求结构及区域范围与客户 群体需求出发，结合项目所地在的区域地位和规划要求，依据环境条件、配 套设施，建筑形态等确定技术经济指标，把住设计关，开发建设市场需求和 规范要求相结合的别墅，将能大大地吸引消费者，从而使项目取得丰厚的利 润。
目标客户定位
目标客户分析