利率变化对房地产价格的影响

浅析利率变化对房地产价格的影响【摘要】近年来房地产市场发展迅猛，使得房地产价格出现了异常的持续猛增，央行短期内数次调整利率来控制房价来维持房地产市场健康稳定发展。本文以利率上升与房地产价格的关系为出发点，分别从理论和实证两方面分析了利率对房地产价格的影响。

【关键词】利率；房地产价格；一元回归分析

1.研究背景

自从1998年住房制度商品化改革以来，我国房地产市场得到快速发展，房价不断上升、投资增长迅猛。我国房地产市场的发展也伴随着各种各样的问题的出现，尤其是短期内房价上涨过快及房地产市场的资金对银行信贷的过度依赖。针对我国房地产市场的过热现象，我国中央银行积极出台各种货币政策对房地产市场进行调控，其中对利率进行了数次调整。进入2008年，我国房地产市场出现一些明显变化，交易量下降显著，房价出现下降趋势，楼市低迷全国弥漫。针对房地产市场的低迷状态，央行自2008年9月16日以来短时间内多次调低存贷款利率。此后2009—2010年房价又出现新的高涨。针对国内通货通胀以及过高的房价，央行在2010年10月20日和12月25日短期内连续两次上调金融机构一年期存贷款基准利率0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率据此相应调整进入到2011年，央行又数次调整利率，从2月9日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点，其他各档次存贷款基准利率相应调整。2011年4月5日，中国人民银行决定，

自2011年4月6日起金融机构一年期存贷款基准利率分别上调0.25个百分点。利率的调整也使得房地产价格出现了波动，而房地产价格的的变化又促使央行通过利率来调节和控制。综上利率变化和房地产价格有着怎样的关系，是一个值得研究的问题。

2.利率与房地产价格关系理论研究

房地产行业的资金需求较大，因此利率的变动会对其带来较大的影响。同时房地产业自有资金不足，利率的变化对房地产的融资产生了重大影响。从理论上说，投资是利率的递减函数，利率的变动对消费、投资产生影响。利率上升，投资需求减少，消费减少，储蓄增加；利率下降，投资需求增加，储蓄减少。

2.1 利率对房地产供给的影响

对房地产开发商来说，利率上升，资本的供给价格上升，从而减少房地产商市场的供给。在需求不变的情况下，价格出现上升。另一方面，利率上升，会增加开发商的融资成本，开发商同意通过提价转嫁给购房者。

2.2 利率对房地产需求的影响

当利率变化时，对消费者来说，会面临着消费者的跨期选择的问题。假定存在两个时期：“现在”和“未来”，消费者在“现在”消费的房地产商量的数量为c1，在“未来”消费的数量为c2，用x 表示消费者的消费集合，则u（c1，c2）表示消费者偏好。消费者偏好可以由无差异曲线来描述，向右下方倾斜，凸向原点，斜率为两商品的边际替代率。同样，在效用水平不变的条件下，消费者增

加当期的一单位商品的消费替代下一期消费商品的数量，称为消费者的跨时边际替代率。通过其可以判断消费者对两期商品选择的重要程度。①

假设，消费者在现在和将来的固定收入分别为：y1和y2，在利率变动的情况下，现在和将来的房屋的价格分别为p1和p2，现在购房后的储蓄为：②

按照我国的实际情况来看，消费者的收入有限，受到约束限制，必须向金融机构按揭。因而，在利率上升对房地产的需求产生抑制作用，在供给条件不变的条件，会降低房地产的价格。

3.利率与房地产价格关系的实证研究

3.1 数据选取与研究方法

我们选取了2000～2010年中央银行贷款利率与各年房屋价格指数作为分析数据。

我们可以直观的发现：在一定的时间范围内下，房屋价格指数和贷款利率有着同向的基本趋势，除个别点外，即房地产价格随着利率的升高而上升，随着利率的下降而下降的。

3.2 结果分析与结论

运用eviews软件得到利率与房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数线性回归分析结果。

4.结论

央行采取加息来控制房价的理论依据是一般经济理论的利率的变动与房价的反比例关系；然而通过上面的理论分析和实证分析可

以看出房价不仅没降反而出现上涨。现实中我们也感受密切。事实表明，房价的非理性的上涨，使我国利率政策对我国房价的控制作用失效。原因可以从以下几方面考虑：③

4.1 利率政策具有滞后性

在调整利率的过程中幅度较小，对于房地产市场所造成的影响很小，难以起到控制房地产市场繁荣，抑制价格的作用，并且利率政策存在着时滞性，使得我国利率政策手段的实施并不能马上起到预期的调控效果，甚至其最后结果与预期目标背道而驰。

4.2 房地产的高回报

近几年以来，我国的房地产已经多次被评选为全国十大暴利行业之首，房地产开发商追求高额利率。央行调息对房地产行业造成的融资成本的增加，相对房地产企业的高额回报来说，其影响可以说是微乎其微。

4.3 市场需求是难以通过调整利率控制的

房地产价格仍然居高不下，其主要原因是旺盛的市场需求所造成的；随着经济的发展和百姓生活水平的提高，我国对于住宅消费需求和住宅投资需求大幅度增长的阶段。在2010年1月5日，在清华大学首发的《2009年中国城市住宅发展报告》提出，我国正处于快速城镇化阶段，未来较长时间内，城镇人口持续增长对住宅的刚性需求仍然强烈。并且人民币升值使得更多的资金涌人房地产市场从而形成新的投机需求。针对旺盛的市场需求，利率上升所带来的房地产投资增加的成本通过抬高房价将其转嫁给购房者来得到

补偿。

综上，利率是宏观调控的最主要的工具之一，而房地产行业的特殊性，利率政策对其起到一定的影响，即使这种影响比较微弱。所以要想稳定房地产的价格我们应该从多方面入手，推动房地产的合理发展，让群众真正感受到“惠民”的民生工程。

注释：

①[美]曼昆.经济学原理[m].北京：北京大学出版社，2001.

②郭树华，袁天昂，王俐娴.利率与房地产市场互动关系的实证研究[j].西南金融.2009（9）.

③杜洪.房价影响因素的实证研究及政策建议——基于天津的

视角[j].中国商界.2010（3）.

参考文献：

[1][美]曼昆.经济学原理[m].北京：北京大学出版社，2001.

[2]赫璐，郭伟达.利率变化对房地产市场的影响[j].中国外资，2009（8）.

[3]郭树华，袁天昂，王俐娴.利率与房地产市场互动关系的实证研究[j].西南金融，2009（9）.

[4]白涛.我国房地产政府管制与利率调整[j].改革与战略，2008（6）.

[5]杜洪.房价影响因素的实证研究及政策建议——基于天津的视角[j].中国商界，2010（3）.

[6]陈新桥，许文超.加息影响下的中国房地产[j].经济研究参