城市边缘地区_新区_复合型高密度开发探索_以烟台市外夹河东岸地区国际竞赛为例

城市边缘地区（新区）复合型高密度开发探索——以烟台市外夹河东岸地区国际竞赛为例刘璐 陈仪摘要：随着烟台城市建设的不断蔓延以及与山东半岛城市群联系的进一步加强，外夹河东岸地区以其独特 的区位优势、景观资源优势、山水生态优势、烟台“母亲河“地位成为实现烟台四区的和谐发展的契机。

本 文从烟台市现状整体城市空间格局的现实出发，通过对城市公共设施现状、滨海旅游发展现状、夹河生态 廊道利用、城市慢行交通体系等问题的深入发掘，寻找城市边缘地区的开发模式、功能组合、开放空间发 展的可行路径，明确夹河东岸地区建设行动所需优化提升的方向，提出了“公建公交一体化”、“夹河绿道” 等复合型高密度开发策略，从而带动边缘地区的活力提升及合理开发建设，实现与山东半岛城市群产业和 功能的对接，作为串联南部门户和滨海功能带的重要节点， 关键词：城市边缘地区 开发模式 功能复合 高密度开发 开放空间 绿道1、研究背景烟台是中国最早 14 个沿海开 放城市之一，经过改革开放 20 多 年的建设，城市发展取得了长足 的进步，被评为国家级卫生城市、 全国优秀旅游城市、国家园林城 市、全国环保模范城市、全国创 建文明城市工作先进城市、全国 最佳魅力城市等。

图一：区位图本次研究规划区片位于烟台市中部，外夹河、大沽夹河及东岸区片，处于芝罘区、福山 区、 开发区三区交接之处。

外夹河东岸地区是烟台中心城区现存的唯一一块集可大规模开发、 区位、景观资源、山水生态优势的城市边缘地区。

但由于该地区由于受到山体（如蓁山） 、 夹河自然要素及行政界线的阻隔，使得其在烟台城市发展中逐渐被边缘化。

92861.1“大市区”背景下的协调重点：夹河东岸地区发展面临新机遇烟台中心城区以芝罘区滨海地 带为中心，以天然河流、山体和永久 性绿带为分隔，形成多组团、多核心 的滨海带状组团城市结构， 随着城市 经济及市委市政府打造“大市区”战 略的提出， 如何实现城区城市功能和 形象上相互融合， 与六区产业结构相 协调， 加强六区之间的产业与功能互 动，进一步淡化行政区域概念，通过 外夹河东岸地区的发展缝合芝罘、开 发区以及福山三区打造大城市格局 随着城际铁路网的建设以及区域交通体系的进一步完善，“一小时半岛生活圈”逐渐形 成， 以往在单纯靠海发展时代作为市区城郊的边缘地区逐渐成为新的门户地区， 现阶段烟台 市区沿海一层皮的功能布局模式不利于充分实现与山东半岛城市群产业和功能的对接， 作为 串联南部门户和滨海功能带的夹河地区，又如何实现在新的城市分工中把握先机，先行一 步？ 图二：五区布局与发展模式1.2 打造城市特色的先行区：夹河东岸地区发展面临新挑战夹河是烟台市现存最大的集河流湿地、水库湿地及海洋湿地的综合体，随着烟台市“生 态富民强市”发展战略的实施， 烟台市委市政府把夹河湿地流域综合治理列入“十一五”规划， 将夹河滨水区建设工作作为全市重点工程建设项目， 以此塑造可感知的城市环境形象， 作为 串联“山、海、城”的重要生态景观元素，外夹河东岸地区的开发建设应如何进一步丰富和强 化烟台的整体城市形象？ 同时， 在大规模的城市建设过程中， 我们应如何避免对外夹河地区的生态和地表水体环 境形成建设性破坏，使限制性的控制要素成为地区发展的优势性资源？92872、烟台市城市空间发展现状分析2.1 滨海旅游功能渗透性不强： 景观资源丰富但 低效利用可达性较差：低效利用 山：烟台山、塔山、蓁山、岱王山、昆嵛山…… 海：海岸线、沙滩、妈祖文化、黄海、渔村、海 港…… 城：所街、南大街、文化中心…… 岛：芝罘岛、崆峒岛、养马岛…… 丰富的自然、人文景观资源，为烟台赢得了国家 “人居环境范例奖”、“国家园林城市”、“联合国宜居城 图三： “三层皮”景观结构 市”、“中国优秀旅游城市”等一系列荣誉称号。

但是烟台现状旅游产业特别是滨海旅游带发展存在下列问题： （1）“三层皮”式发展：“山、海、城、岛”，塑造了烟台原始的城市整体格局，但现状 城市形象地区之间缺乏有机的联系，系统性较差，形成了“扁平化”和“边界化”的“三层皮”式 结构，城市环境形象的可感知度较低： （2）功能组合单一：烟台市全市拥有长达 900 多公里黄金海岸线，但是在现状优质的 海岸线上，沙滩、滨海广场等稀缺性资源停留在“一层皮”式的开发，未能和城市商业、文化 等公共空间体系充分结合，相互渗透，旅游资源整合度、关联度低，导致滨海吸引力不高， 长期以来，“留不住”的问题一直没有得到根本解决，大部分游客都是“一日游”，人均消费仅 100 多元，造成旅游资源的极大浪费。

（3）可达性差：烟台城区是整个烟台市域的交通中心，但是滨海旅游产品开发非常弱， 沿海滨路甚至没有一条公交线路串联， 且公交站点很少， 导致人们想去却没法去的尴尬境地。

图四：现状滨海界面利用模式及改造意向92882.2 城市公共服务设施现状：人均指标高但使用率低现状城市公共服务设施呈指标化发展，人均指标较高，但由于现状公共设施布置单一， 造成城市界面枯燥单调的线性空间，不同功能间缺乏相互串联组合，使用率低，缺乏地区活 力。

同时， 功能界面的单一也不利于情绪的调动和活动组织， 容易使人产生视觉与感官疲劳， 不利于烟台旅游城市的打造。

在公共服务设施用地布局中应局强调多种公共服务设施的功能复合以提高地区活力和 吸引力； 强调多种公共服务设施集中布置以营造较强的中心感和实现规模效应； 强调多种公 共服务设施沿绿道、渠河绿化带等开敞空间展开，以实现设施与景观的共赢共生。

2.3 房地产产业对 GDP 贡献率不高：先天优势但后天发展不足相对于烟台市优越的自然景观资源 以及国家“人居环境范例奖”、“国家园林 城市”、“联合国宜居城市”、“中国优秀 旅游城市”等一系列荣誉称号， 烟台的房 地市场发展不充分。

2008 年，相比较于 全国平均 10%， 山东省 8%， 烟台的房地产对 GDP 贡献率不足 5%。

城市缺乏大 面积有组织的居住社区开发， 烟台， 尤其 是芝罘区缺乏引进高端房地产开发的成规模 的居住用地；房地产项目规模小、分布零散， 是传统以行政单位为基础的设施配置方式无 法提供足够的公共服务， 再加上优越的景观资 源优势未能充分发挥，导致居住品质难以提 升。

同时，城市景观资源利用方式粗放，居住 用地沿海一字排开，住宅产品类型单一，仅仅 采用粗放式的“观海”，缺乏景观、活动的相互渗 透；住房价格差异悬殊，沿海可直接“观海”的一 层皮与一街之隔的楼盘差价超过两倍。

图五：现状滨海住宅界面图六：烟台市五大生态走廊92892.4 夹河仅仅作为地区边界：城边河而非城中河作为烟台市区的“母亲河”——夹河， 在城市建设中沦为城区建设的“天然边界”， 吸引力、 可达性差；同时，现状夹河是烟台的重要水源地及防洪排涝屏障，“庄稼种早怕水涝，庄稼 种晚随水漂，一旦两（条）夹（河）见了面，死逼关东路一条。

”夹河优势的生态景观资源 在城市中并未得到充分的发挥，夹河“母亲河”沦为“城边河”。

因此，随着夹河东岸地区的发 展， 我们必须在避免对外夹河地区的生态和地表水体环境形成建设性破坏基础上， 使限制性 的控制要素成为地区发展的优势性资源，使烟台回归“母亲河”的怀抱。

3、城市新区复合型高密度开发的理论研究3.1 功能复合城市土地集约利用是相对于传统的粗放利用而言的， 它是指在单位面积上投入更多的人 力物力， 以实现更大的效益。

城市土地利用以不断满足城市人口发展对物质与精神消费的需 求为目的，这是城市发展的真正内涵1。

城市是一个各种功能相互协调的有机整体，土地作 为各种城市活动的载体， 在城市土地中投入的要素不仅仅是各种生产要素， 也包括非生产要 素。

同样，产出的效益也应该包括经济效益、社会效益和环境效益三个方面，即城市土地的 产出不仅仅是土地出让金、 税收等政府财政收入以及开发商的利润， 还包括社会效益与环境 效益的实现。

“城市土地的最佳效益取决于城市各项建设用地的合理安排及城市经济、社会 与环境效益的相互协调”2。

通过以上分析，本文认为城市的密度不仅仅应该包括城市的容积率、建筑密度，还应该 包括城市的功能密度（如休闲、商业、居住等功能）和活动密度，城市土地集约利用的目标 是构筑用地紧凑、功能复合、活动密集的人性化的活力城市空间。

夹河东岸地区作为烟台三 区融合的中心新区，在开发中应强调功能的复合及整合，3.2 基于资源整合的高密度发展丁成日教授由经济学原理出发，提出控制城市建筑高度（密度）将对城市发展及城市资 源利用效率等其极大的负面影响，如导致建筑面积短缺，提升土地与住房价格；导致土地市 场与资本资源低效率的利用；促使土地提早发展，增加城市土地的消费，造成土地与资本利 用的浪费和低效率，城市的“饼”摊得更大等。

从而认为“在一些历史名城、风景区，存在地1丁成日、宋彦、Gerri Knaap、黄艳 著《城市规划与空间结构——城市可持续发展战略》中国建筑工业出 版社出版 2005 年 10 月 2 刘文秀 刘丽琴 李诚固 “对城市土地集约利用的规划相应” 《规划师》 2006（5） 9290质灾害的地区、地层承受力有限的地区，等等，进行城市密度控制不但是合理的，还是必要 的。

但是对于一般城市来说，为了城市经济健康发展，为了城市竞争力的提高，城市密度控 制是不经济的”3。

在《城市规划与空间结构——城市可持续发展战略》一文中丁成日教授认为，“由于城 市密度增加而出现的基础设施供应不足， 应该从提高基础设施服务水平方向去解决问题， 而 不是转而控制城市密度”4，这样才有利于实现土地资源与资本资源的最大化利用。

在对夹河 周边地区的调查中我们发现烟台老城区的城市建设密度非常大， 一般开发是以独立项目建设 为主体，各自为政，追求项目利益的最大化，其城市的平均建设容积率达到 2.0-2.5。

同时， 城市公共设施虽然人均指标较高， 但是在城市这种摊大饼式的发展模式下， 城市公共服务设 施并不能满足人们的需求。

针对夹河东岸地区规划， 本文提出应从城市路网构 架、城市密度分析、城市功能布局入手，整合道路等公 共资源，对中心区以适应高密度发展需求的地块，并结 合公共设施、公共交通紧凑化发展，在充分考虑地区文 化与环境等各种因素的基础上，鼓励新区高密紧凑发 展。

4、规划策略：立体城市+夹河绿道4.1 立体城市——公建、公交一体化开发模式通过以上的分析，作为烟台市的边缘新城，我们参 考了新加坡的新市镇的布局模式，在规划中提出“公建 公交一体化”的规划策略，即公共交通为导向的发展模 式 （TRANSITORI－ENTEDDEVELOPMENT， TOD） ， 即是指以地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线，然后以 公交站点为中心、以 400－800 米（5－10 分钟步行路程）为半径建立中心广场或城市中心， 形成集工作、商业、文化、教育、居住等为一身的城市新区，比较适用于城市新建地块。