土地增值税清算实例

地增值税清算实例
某房地产企业开发一个项目，在2007年9月—2009年9
月清算前已售面积占可售面积96.84%，已达到土地增值税清
算条件，税务机关通知进行清算，企业报送资料已审核如下
已知普通住房与其他商品房的单位开发成本之比为1：1.4）
1、土地通过拍招转让取得，面积17790 平方米，金额为9776.28万元;
2、开发成本为11705.74万元；
3、开发费用账面为351.17万元（按规定土地使用权所支付
的金额加上开发成本之和的10%扣除金额214.82万元,因此只
能按214.82万元扣除）；
4、转让税费为2457.51万元；
5、可售面积为48880.2平方米，其中：普通住宅面积
46727.9
平方米、占可售面积95.6%；其他商品房面积2152.3平方米、
占可售面积4.4%
6、已售面积为47336.32平方米、销售金额43114.18万元，其中：普通住宅为45251.34平方米、金额38162.35万元；其
他商品房面积为2084.98平方米，金额4951.83万元；
7、已预缴土地增值税301.8万元，其中普通住宅税金252.29
万元；其他商品房税金49.51 万。

计算增值额：
第一步：计算已售面积占可售面积比例
已售面积47336.32平方米 +可售面积48880.2平方米
=96.84%
第二步:将土地使用权所支付、开发成本、开发费用、转
让税费所发生扣除金额归集，按96.84%计算清算扣除金额土地使用权转让9776.28万元+开发成本11705.74万元+开发费用214.82万元+转让税费2457.51万元+（土地使用权转
让9776.28万元+开发成本11705.74万元）X20%=28450.75万
可扣除金额= 清算时总扣除金额28450.75万元X 扣除比例96.84%=27551.71万元
第三步：计算分类扣除金额和每平方米扣除金额：
1、普通住宅的扣除金额= 清算时可扣除金额27551.71 万元X已售普通住宅面积45251.34平方米* （已售普通住宅面积45251.34平方米+已售其他商品房面积2084.98平方米X1.4
系数）=25882.16万元
2、其他商品房的扣除金额=清算时可扣除金额27551.71
万元X已售其他商品房面积2084.98平方米X1.4系数+ （已售普通住宅面积45251.34 平方米+ 已售其他商品房面积
2084.98平方米X1.4系数）=1669.55万元
3、单位普通住宅扣除金额=普通住宅的扣除金额25882.16
万元万元*已售普通住宅面积45251.34平方米=5719.64元
平均售价8433 元）
4、单位其他商品房的扣除金额= 其他商品房的扣除金额
1669.55万元+已售其他商品房面积2084.98平方米=8007.51
元。

（平均售价23750 元）
第四步：计算增值额、增值率：
1、普通住宅增值额=普通住宅销售收入38162.35 万元—普通住宅的扣除金额25882.16万元=12279.19 万元
普通住宅增值率=普通住宅增值额12279.19万元*普通住宅的扣除金额25882.16万元=47.44%
2、其他商品房增值额=其他商品房销售收入4951.83万元
其他商品房的扣除金额1669.55万元=3282.28万元
其他商品房增值率=其他商品房增值额3282.28万元+其
他商品房的扣除金额1669.55万元=196.59%
第五步:应交土地增值税:
1、普通住宅:应交土地增值税=普通住宅增值额12279.19
万元X 适用税率30%=3683.76 万元
应补缴土地增值税=普通住宅:应交土地增值税3683.76万
元—普通住宅已预缴土地增值税252.29万元=3431.47万元
2、其他商品:应交土地增值税=其他商品房增值额3282.28
万元X 适用税率50%—扣除项目金额1669.55 万元
X15%=1390.71 万元
应补缴土地增值税=其他商品:应交土地增值税1390.71 万元—49.51万元=1241.2 万元。

3、该项目应补缴土地增值税=3431.47 万元+1241.2 万元
=4672.67 万元。