海南房地产项目考察深度报告

海南调研报告

一、海南市场的发展历程及政策影响

发展历程重要政策及事件：

起步发展阶段（90-94年）

随着海南省正式建省，设立亚龙湾国际旅游度假区，大批星级酒店开始建设，大批投资者涌入，三年时间内房价增长近4倍，但在93-94年，进入房地产泡沫时期。

巩固提升阶段（95-07年）

在2002年开始，海南房地产市场以三亚为主，再次开始发展腾飞，各大开发商涌入，星级酒店纷纷进驻，向东线发展，三亚旅游接待量也持续增长，三亚成为国内旅游重点区域。但在07年受到楼市调控影响出现短期的量价齐跌。

转型阶段（07-12年）：

2007-2010年，2007年海南省提出五年打造“海南国际休闲旅游岛”2010年1月4日国务院发布《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，同年，东线高速正式开通。

2010年4月以来，房地产市场经历了史上最严厉的调控，在限贷、限购、限价等一系列政策措施的综合作用下，2011年楼市成交量大幅萎缩，海南市场也受到较大影响，三亚各旅游度假房地产项目成交量明显下滑。投资型客群得到初步遏制。

2012年随着温家宝提出要继续促进房价合理回归，调控基调未发生变化，但各地楼市分别呈现上升趋势，海南市场随着游客的接待量的节节攀升，随着政府强势规划的逐步落实，海南市场竞争也白日化，2012年海南市场量价略有回落。

2013年的海南市场，各类项目销售业绩呈现多极化，具有明显资源及竞争力的项目销售业绩持续稳定，也有部分项目严重滞销。

政策影响：

通过调研，自2011年政策调控以来，海南市场受到一定影响，特别是三亚以旅游支撑房地产发展板块。

限购政策：根据调研，现三亚市限购区域主要针对主城区河东、河西为界，覆盖区域小，但对于投资客群有一定影响。

限贷政策：根据调研，现三亚度假旅游板块的各大在售项目一次性购房客群比例高达90%以上，即使像万科湖畔度假这类可提供首付5成倍利率贷款的项目，一次性比例依然达90%以上，因此，限贷政策对三亚目标客群影响极其有限。

2012年随着温家宝提出要继续促进房价合理回归，调控基调未发生变化，但各地楼市分别呈现上升趋势，海南市场受投资型需求影响，量价均略有下降。

二、海南市场板块及发展

海南旅游产品以滨海旅游为主，陆地总面积约万平方公里，海域面积约200万平方公里，总人口约万人，其中固定人口为万人，流动人口约为万人。北纬18°以南重点旅游区域，水主题例更高达80%目前热带雨林、文化、温泉、漂流等旅游产品也在发展。

城市能级、资源条件决定区域价值基础，开发成熟度决定即有价值高度，未来规划决定升值潜力，根据此三项属性，整个海南市场分为以下五大板块组团。

南部组团是资源最好的区域，包括三亚市域范围及陵水、保亭部分区域，也是旅游度假地产。

板块特征：

次要考察组团：

城市印象经济落后；民风彪悍；以工业为主；自然条件海岸线长；沙滩、水质一般；海岸线朝西；山海互动

交通条件东线高速；西环轻轨（开工）；西部机场（立项）

发展机遇

集中在一线海岸；西部度假区主要在昌江霸王岭旅游区和棋子湾度假区；儋州的滨海新区和东坡文化园；

西部组团

城市印象省会城市，副射范围广；人流物流集散地；交通便利；

自然条件海口文昌较长海岸，安定与澄迈都属海口后花园，具备养生文化；文昌未来潜力巨大

交通条件美兰机场等交通便利

发展机遇

文昌沿海湾，如铜鼓岭－月亮湾、木兰湾等未来潜力巨大；航天主题公园；海口主要向郊区的休育休闲产业发展。

北部组团

城市印象落后的山区；少数民族聚集；交通不发达自然条件

生态环境好；热带雨林；山体较多；温泉丰富；

交通条件

目前仅蜿蜒的省道，交通不便；但未来规划五指山机场、中线高速；三亚至五指山旅游轻轨（小道消息）

发展机遇

发展热带雨林为特色的森林旅游和长期宜居的休闲地产;发展以民俗文化为核的旅游

景区

中部组团

城市印象最具琼文化的地区；旅游起步早；海南名小吃多

自然条件海岸线长；华侨文化

交通条件

东线高速；东环轻轨；博鳌机场（2011年开工）

发展机遇

万宁未开发沿海湾区；国际旅游岛先行试验区；

东部组团

主要考察组团：

中国最知名的热带滨海旅游城市；

处于旅游重点发展区，有国际免税店建设，国家海岸规划等

自然条件热带气候；海岸线长，沙滩水质优良；旅游资源丰富

交通条件凤凰机场；环岛高速与环岛轻轨的终点站；

发展机遇

沿滨海带向西、向东延伸；著名景区附近，资源条件的二线腹地

城市印象

南部组团

客户特征：

稀缺性资源导入的游客转换为旅游地产的置业客户，客户来源广而散。以新海南人为主的岛内客户是目前支撑海南项目成交的重要组成部分，三亚岛外客户比例更高。

“四高”特征：海南旅游地产客户分布图高寒地区高寒地区：

以哈尔滨为中心的东北地区。

高收入地区：

以内蒙鄂尔多斯、山西等为代表的资源型地区

高消费：

以北京、上海为中心的高消费地区。

高人口密度地区：

以川渝为代表的人口聚集地。

销售情况：

2011年调控对于海南项目而言，不局限于政策本身，更重要的是通过降低客户投资预期，减少产品的去化量，可以看出酒店等配套不完善情况下，销售量持续降幅增大：海口市场唯一销售同比增加的区域，房价有所降低，同时积蓄已久自住型、改善型需求在海南省逐步释放的原因。

三亚市场卖“气候”，但价格被保持的同时，增长空间也受到很大压迫；

而除开海口，其他重点市县则很难抵抗政策波动对其销售量产生的影响。

存量情况：