商业服务计划书(模板)

贵州毕节项目合作建议书

2012年05月1日创美公司贵州毕节项目商业合作建议书成都雅信运营机构呈递 1

第一部分合作建议根据创美公司贵州毕节商业项目具体规划，雅信对创美公司贵州毕节项目前期策划、商业规划、招商执行及后期运营工作思考如下。一、确定本案商业服务目标：项目全程商业规划、定位、招商策划及执行；全力引入优质商家进驻项目；通过综合运营及招商/营销，提升项目收益率并拉升住宅超额利润，促使开发商得到利益最大化。

1、市场定位方面：精细市场研究，确定项目市场商业定位以及业态规划，实现项目业态分区定位，打造仁寿最优质的城市商业集中群。

2、规划方面：针对不同位置规划不同业态，做好市场差异化组合，互补共存，使之最终成为投资者强烈关注的物业。

3、发展方面：提前完成主力店商业（或大商业）之意向招商，提升物业价值。

4、后期运营阶段方面：通过将

项目作为收益性产品的全面分析，把松散的经营单位

和多样的消费形态，统一到一个优质的商业运营帄台上。通过大量的市场推广计划来达到收益的最大化，

确保项目物业价值和租金收益迅速提升。二、招

商展开前的准备工作：1、确定项目商业市场需求并

引导毕节消费者商业消费需求，完成本项目的商业精

准定位 2

2、找准适合本项目的大商业及商业街的租售概念，完成商业规划

3、项目商业的业态面积分布及配比及商业自持与销售部分比例

4、协助各类设计单位在建筑设计、装修、招商策略、商业管理服务等之工作

5、打造并提高本商业项目的整体性形象

6、确定项目商业推广及各期推广主题，确保项目的整体性形象出街

7、不同区域、业态的租金及招商优惠政策制定

8、项目的综合物业价值提升方案第二部分本案商业运营模式思考公司的服务工作内容主要为前期市场调研、定位、策划、招商规划、执行、等,因此对项目运营模式将有以下几点思考： 1.项目定位，业态规划定位 2.招商业态组合策略，

各业态的面积配比 3. 项目定位在物业的宣传推广上如何体现 4.运营管理模式的思考根据项目位置，雅信公司对于适合本案的项目运营思考建议项目定位支撑要点：1、业态的规划定位2、各进驻商家的经营业态及经营品质上3、满足各商家入场个性需求的商场内部结构调整4、项目物业的包装5、项目的主题宣传推广3

第三部分工作内容一、方案修改及设计阶段1〃定性定量市场调查及可行性分析：分析各类业态之商业市场，包括大超市，批发市场，精品百货，专业市场等各类业态之商业。研究商圈范围内高、中、低消费力/消费模式，品牌偏好、娱乐休闲习惯，餐饮偏好，建议开发案各区域( 社区商场及商业街)内容、量体、定位等。时间：60天工作重点：（1）开发案各区域市场定位（2）开发内容及量体组合（3）各类业种之比例（4）商/厂家组合（5）目标客层分类，设定主力、次要商圈范围（6）确定各类零售、

餐饮、休闲娱乐及其它业种之比例（7）建议出售与租赁部份之比例及位置（8）年度营业目标及利润预估（包括商场及其它出售部份）2〃配合指定之建筑师及设计院完成主体计划、概念性设计建议工作重点：（1）规划项目整体布局方案（2）建筑设计概念方案图稿（3）建筑计划及面积与功能安排（4）业种配比计划（5）区域主题与楼层配置计划（6）面积与业种之量体分配（7）各区域帄面与垂直动线规划（8）制作有关规划及工程规格说明文件 4

3〃配合指定之建筑师及设计院完成扩初设计及报审图纸工作重点：（1）各类业种面积及楼层及位置详细分配（2）各楼层商铺及公共空间详细安排（3）各类商铺面积建议（4）室外广场活动范围规划（5）顾客流动动线（全案性、区域性及残障步道）（6）车辆流动动线（贵宾车、顾客车、厂商车、员工车、垃圾车、收钞车）（7）员工流动动线（一般员工、清洁员工、保全员工、施工员工、收钞员工）（8）垃圾处理动线（9）紧急事故动线（10）水帄及垂直动线规划4〃详细财务分析及投资回报率计算

工作重点：根据投资额度与营运收支，建立财务试算模型进行投资评估分析，此部份开发成本与效益分析将持续反复进行仿真，以供业主作最后决策参考之用。 5〃落实执行主力租户租赁计划工作重点：（1）建议各项租赁条款（2）编定招商手册介绍开发案（3）计算招商推广预算及各项用途之分配（4）向各业种前十强业者推介本案，确定其承租意愿（5）协助业主编定租约条款（6）代表业主评估承租人提出之商务及其它条款 6〃代表业主与主力租户谈判租赁合约或合作协议及机电设备，装修等合约附件内容。施工期间代表业主与主力租户洽商工程质量，进度及各项配合事宜，避免过度投资及保障业主利益。

二、主力商户招商、拟定商店街销售策略及检讨内装与机电设计 5

（一）主力租户招商1〃依据市场反应确立商场及商店街市场定位及竞争优势，经过上一阶段与各业种业者推介本项目后，依据实际市场反应调整项目定位，硬件设计及业种组合等，确保商场各单元之市场性。工作重点：（1）开发案各层区域之市场定位及形象（2）商场部份及商店街各类业种之比例（3）商场部份开发内容、商品及量体组合（4）商/厂家组合（5）拟定主力店与商场商家之互动2〃依

据市场反应修正商场及商店街商品布局基本概念工作重点：（1）商场各楼层主力/辅助商品深度及广度（2）建议主力商品，主力商/厂家价格带，辅助商品价格带（3）依据当地实际商业市场环境，建议目标厂家及商家名单（4）商场及商店街品牌创建策略3〃租金收入预估及投资回报率计算工作重点：（1）年度营业目标及租金收入预估（2）其它非租金收入预估，包括广场及广告牌租赁收入（3）投资回报率预估及回收年期计算4〃实际主力租户招商作业工作重点：（1）选定各业种之目标租户（2）直接向目标租户管理层推介本项目（3）与目标租户谈判商业条款（4）与目标租户谈判租赁合约条款（5）与目标租户谈判各项机电，广告牌及其它营运要求（6）每星期向业主提出书面进度报告。 6 （二）拟定商店街之招商策略1〃为商店街之规划设计提供专业意见, 包括面积，布局及动线等。2〃从营运角度为商店街室外广场景观、店面外观及灯光设计提供意见。3〃拟定商店街之整体形象、市场定位及目标客层作为招商策略之依据。4〃预估商店街各类业种之营业额及付租水帄作为订定招商价格之参考。（三）商场各楼层及区域店铺整体设计策略1〃商场部份设计概念的草案为确定设计方向，协