第五章 收益法

2020/7/10
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• 货币的时间价值就是指现在的钱币在将 来具有更高的价值。
• 有了货币的时间价值观念之后，收益性 房地产的价值就是该房地产的未来净收 益的现值之和，其高低取决于下列3个 因素：（1）可获净收益的大小；（2） 可获净收益期限的长短；（3）获得该 净收益的可靠性。
1.若已知 V 求V70： V70＝V *K70
2.一般化：
Vn
VN
*
Kn KN
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VN
*
(1 r) N n[(1 r)n 房地产(1评估—r王)阿N忠 1
1]
10
• 例6-3 已知某宗收益性房地产40年收益权 利的价格为2500元/平方米，资本化率为 12％，试求其30年收益权利的价格。
2地020/产7/10的价格（2179.47房>地2产1评1估4—.王8阿1忠）。
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四、净收益在未来的前若干年有变化的公式
• （1） 收益年限无限年的公式
t
V
i 1
ai
a
(1 r)i r(1 r)t
式中：t——净收益有变化的年限。
此公式的假设前提是：
1、净收益在未来的前t年（含低t年）有变化，在t 年以后无变化为a；
第五章 收益法
第一节 第二节 第三节 第四节 第五节 第六节 第七节
收益法的基本原理 收益法的计算公式 净收益 资本化率 剩余技术 收益乘数法 收益法总结和运用举例
第一节 收益法的基本原理
• 一、收益法的概念和理论依据 • 收益法是求取估价对象未来的正常净
收益，选用适当的资本化率将其折现到 估价时点后累加，以此估算估价对象的 客观和理价格或价值的方法。
(1 r)N n[(1 r)n 1]
Vn VN *
(1 r)N 1
V30
2500 *
(1 12%)4030[(112%)30 (112%)40 1
1]
2443(元 / 平方米)
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（3）比较不同年限价格的高低
•要比较两宗房地产，如果该两宗房地产的 收益年限或土地使用年限不同，直接比较 是不妥的。如果要比较，则需要将它们转 换成相同年限下的价格。
A房地产
V
V50
*
1 K50
V50
1
(1
1 r)n
2000
[1
(1
1 6%)50
]
2114.81
B房地产
V
V30
*
1 K30
V30
1
(1
1 r)n
1800
[1
(1
1 6%)30
]
2179.47
通过上述处理之后知道，B房地产的价格名义上低于
A房地产的价格（1800<2000）,实际上却高于A房
• 从收益法的观点看，房地产的价值是其 未来净收益的现值之和。
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• 普遍适用的收益法原理是：
• 将估价时点视为现在，那么，在现在购 买一宗有一定年限收益的房地产，预示 着其未来的收益年限内可以源源不断地 获取净收益，如果现有某一货币额可与 这未来源源不断的净收益的现值之和等 值，则这一货币额就是该宗房地产的价 格。
r——房地产的资本化率或折现率。
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二、收益年限无限年且其他因素不变的公式
V=a/r
公式的假 设前提
• 1、收益年限n为无限年 • 2、净收益每年不变为a • 3、资本化率大于零为r
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三、收益年限有限年且其他因素不变的公式
a
1
V
r
1
(1
r)n
公式的假 设前提
• 1、收益年限n为有限年
• 2、净收益每年不变为a
• 3、资本化率大于零为r （当等于零时，V＝a*n）
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(1)直接用于计算价格
• 例6-2：某宗房地产是在政府有偿出让的 土地上开发建造的，当时获得的土地使用 年限是50年，至今已使用了6年，预计利 用该宗房地产正常情况下每年可以获得净 收益8万元；该类房地产的资本化率为 8.5%。该宗房地产的收益价格为：
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第二节 收益法的计算公式
• 一、最一般的公式
n
V
i 1
ai (1 r)i
a1
1 r
a2 (1 r)2
...
an (1 r)n
式中：V——房地产的收益价格；
i——年份；
n——房地产的收益年限（自估价时点起至未来可 获收益的年限）；
ai——房地产未来第I年的净收益（假设发生在年末）
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• 例6-7:某宗房地产，通过预测得到其未来5年的 净收益分别为20万元、22万元、25万元、30万 元，从第六年到未来无穷远，每年的净收益将 稳定在35万元左右，该类房地产的资本化率为 10%，该房地产的收益价格为？
• 例6-5：有A、B两宗房地产，A房地产的收 益年限为50年，单价为2000元/平方米，B 房地产的收益年限为30年，单价1800元/平 方米。假设资本化率均为6%，试比较两宗 房地产价格的高低。
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•要将两宗房地产先转换成相同年限下的价格。为 计算方便，都换成无限年下的价格：
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二、收益法适用的对象和条件
• 收益法适用的对象是有收益或有潜在收益 的房地产，如商店、商务办公楼、公寓、旅 馆、餐馆、游乐场、影剧院、厂房、农地等 房地产。但不限于估价对象本身现在是否有 收益，只要它所属的这块房地产有收益即可。
•收益法适用的条件：房地产的收益和风险 都能够量化。
2、资本化率大于零为r；
3、收益年限n为无限年。
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（2）收益年限有限年的公式
t
V
i 1
ai (1 r)i
a r(1 r)t
1 [1 (1 r)nt ]
此公式的假设前提是：
1、净收益在未来的前t年（含低t年）有变化，在t 年以后无变化为a； 2、资本化率不等于零为r； 3、收益年限n为有限年。
V= a/r[1-1/(1+r)^n] =8/8.5[1-1/(1+8.5%)^(50-6)] =91.5万元
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（2）不同年限价格的换算
• 为论述方便，可用Kn来进行不同年限价格的换
算：
Kn
1
1 (1 r)n(1 r) Nhomakorabea 1 (1 r)n
Kn表示n年的K值，Vn表示收益年限为n年的价格， 换算公式如下：