北京写字楼市场报告2016年第一季度_中文

附录
北京写字楼市场报告 2016年第一季度 资料提供：世邦魏理仕研究部
附录：整体写字楼市场比较
2015年四季度对比2016年一季度
整体存量 (平方米) 整体市场 7,277,812 新增供应 (平方米) 79,000 租金报价 (元/平方米/月) 424.9 季度环比变化 成交租金 (元/平方米/月) 346.0 季度环比变化 空置率 季度环比变化 (百分点) 0.1 可利用率
王府井 望京
2020F
奥运村
北京写字楼市场报告 2016年第一季度 资料提供：世邦魏理仕研究部
按类别分新增供应量
类别
2015年末 市场存量(平方米)
7,198,812
863,599 2,467,114 3,859,099 188,863 7,387,675
2016-2020 年 新增供应 (平方米)
备注: 其他区域面积 90,267平方米
440
500 480
414
304 377
1.4%
29.4% 2.0%
北京写字楼市场报告 2016年第一季度 资料提供：世邦魏理仕研究部
市场空置率目前处于较低水平
空置率
30%
25%
20%
15%
10%
5%
0%
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 2008 2009 2010 2011 整体市场 甲级 2012 乙级 2013 2014 2015 2016
4.3%
0.5% 2.0% 8.9% 2.3% 1.5% 9.9%
奥运村
• 租金假设条件为： • • - 写字楼中区的单层面积;
479,824
0
376.7
0.0%
292.3
0.0%
2.0%
0.1
1.9%
• 整体市场涵括了超甲级，甲级以及乙级，共计108个写字楼。
- 所有租金不包括物业管理费和免租期;
• 优质写字楼市场涵括了超甲级和甲级写字楼，共计44个写字楼。 • 租金假设条件为： - 写字楼中区的单层面积； - 所有租金不包括物业管理费和免租期； - 空置率: 现楼中物理空置面积,包括已出租但租户尚未迁入的面积； - 可出租率: 现楼中全部可出租面积。
0.0%
0.5%
6.1%
4.4%
按等级划分
超甲级 863,599 0 585.2 0.6% 479.7 1.0% 4.6% -1.4 3.1%
甲级
乙级
3,418,144
3,859,099
79,000
0
479.7
352.8
-0.8%
0.2%
380.8
291.2
-0.7%
1.0%
5.7%
6.7%
2.2
-1.0
整体市场
中央商务区
金融街
燕莎
中关村
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金融街 CBD与整体市场租金走势对比
甲级写字楼市场平均成交租金（人民币，月/平方米）
700
金融街vs vsCBD: CBD: 金融街 +39%(2015 (2015 三季度 +43% 四季度 )) 金融街 vs 中央商务区: CBD vs 整体市场 :: CBD vs 整体市场 +46% +3% (2015 年三季度 ) +2% (2015 四季度 (2016年一季度) 中央商务区 vs 整体市场: +3% (2016年一季度) 金融街 vs 整体市场: +49% (2016年一季度)
0.0%
0.9% 1.7% 0.0% 0.0% 0.0% 0.7%
370.8
533.5 277.3 293.4 319.1 337.3 256.7
0.0%
3.0% 2.6% 0.0% 0.0% 0.0% 1.4%
4.6%
1.5% 4.0% 9.6% 3.1% 1.4% 29.4%
-0.5
-1.4 -1.0 -0.5 0.0 0.0 5.5
600
500
400
300
金融街 vs 中央商务区: -4% (2008年一季度)
中央商务区 vs 整体市场: +6% (2008年第一季度) 金融街 vs 整体市场: 200 +2% (2008年一季度)
100
0
Q3 Q2 Q1
Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q4 Q1 Q3 Q4 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q3 Q4 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Q2 2015 2016 Q1
北京写字楼 市场报告
2016年第一季度
北京写字楼市场报告 2016年第一季度 资料提供：世邦魏理仕研究部
北京写字楼现状
当前市场
望京区域的利星行中心A座于2016年一季度竣 工，总建筑面积79,000平方米，该项目提前预 租面积达百分之七十。
专业服务、科技和金融行业在本季度需求强劲。 GDP 投资
2016年1季度宏观经济指标
2,327,200
482,000 1,588,200 257,000 107,000 2,427,200
新增供 应占比 （%）
32%
56% 64%
细分市场每年新增供应量 (百万平方米)
2.0
写字楼整体 超甲级 甲级 乙级
1.6
1.2
0.8
7% 57% 33%
商业园区*
整体市场
0.4
0.0 超甲级
2016
丰盛国际金融中心 世纪城市 以太广场A/C Z-12
300
Z-3
美瑞泰富项目
北京国际俱乐部项目
200
启皓中心 国盛中心
Z-15
Z-6
Z-14
Z-2A
100
润世中心二期 北京英皇集团中心 国贸三期B
Z-2B
Z-13 以太广场B
Z-5
0
2016F
中央商务区 金融街
2017F
燕莎
2018F
中关村 东二环
2019F
在金融危机期间签约的大型跨国公司正在进行长 期租赁策略评估。这些目前在市场上表现活跃的 公司预计都将于2017-2019年合约到期。
空置率
市场预测
供应增长会给租户，尤其是在边缘区域提供更多 租赁需求 业主将继续加大对潜在客户的审查和筛选力度， 特别是内资风险投资的TMT公司和网络借贷公司。 这类公司在历史上是具有有高风险和可能不稳定 特征的。
平均租金报价 (元/平方米/月) 2016第一季度 472
空置率 2016年 第一季度 4.6%
中关村
奥运村
望京
中央商务区
金融街
金融街 东二环 王府井 燕莎 中央 商务区
678
972 944 385
607
382 317 380
Biblioteka Baidu
1.5%
9.6% 4.0% 3.1%
燕莎 中关村 东二环
王府井
望京 奥运村
甲级
2017 2018
乙级
2019
商业园区
2020
*商业园区为在UBP Area所租办公面积
北京写字楼市场报告 2016年第一季度 资料提供：世邦魏理仕研究部
内资企业和科技/金融公司更活跃
总净吸纳量百分比, 按国籍
100% 90% 80% 70% 60%
总净吸纳量百分比，按行业
100% 90%
80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10%
400
300
200
100
0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016F 2017F 2018F 2019F 2020F 金融街
整体市场成交租金
中央商务区
北京写字楼市场报告 2016年第一季度 资料提供：世邦魏理仕研究部
北京写字楼市场报告
•
•
- 空置率: 现楼中物理空置面积,包括已出租但租户尚未迁入的面积;
- 可出租率: 现楼中全部可出租面积。
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附录: 优质写字楼市场比较
2015年四季度对比2016年一季度
整体存量 (平方米) 整体市场
新增供应 (平方米)
租金报价 (元/平方米/月)
全国 同比上涨6.9% 对外直接投资 同比上涨5.1%(1月-2月) 服务业 同比上涨8.2% 固定资产投资 同比上涨6.7%
2016年1季度写字楼市场概况
由于春节，净吸纳量较上一季度下降20%。然 而，整体空置率由于新增供应有小幅上涨。 市场存量
整体市场 7,277,812 平方米 季度增加79,000 平方米
北京写字楼市场报告 2016年第一季度 资料提供：世邦魏理仕研究部
净吸纳量
租金报价
租金成交价
资料提供：世邦魏理仕研究部，北京市统计局
城市概况
GDP 2.30 万亿
人口 2170万
市场存量 7,277,812平方米 .
租金报价 425 元/平方米/月
空置率 6.1%
细分市场
市场存量 (千平方米) 2016年一季度 2,788
季度环比变化
成交租金 (元/平方米/月)
季度环比变化
空置率
季度环比变化 (百分点)
可利用率
3,418,713
79,000
506.4
-0.5%
405.8
-0.3%
5.5%
1.4
3.1%
按区域划分
中央商务区 金融街 中关村 燕莎 东二环 王府井 望京 奥运村 1,704,775 376,961 202,319 346,550 169,508 301,600 135,000 182,000 0 0 0 0 0 0 79,000 0 538.3 681.0 443.0 426.8 424.8 445.0 324.9 380.0 0.0% 1.2% 4.7% 0.0% 0.0% 0.0% -9.8% 0.0% 416.1 607.2 361.5 321.3 362.5 360.0 272.4 316.6 0.0% 2.1% 3.7% 0.0% 0.0% 0.0% -6.1% 0.0% 3.1% 2.6% 15.1% 1.5% 1.8% 1.0% 58.9% 1.5% -0.5 -2.5 -5.7 0.0 0.0 0.0 57.9 -0.7 3.5% 1.0% 7.6% 0.9% 1.3% 1.2% 12.1% 2.3%
整体市场 6.1 % 季度上涨0.1% 整体市场 68,462 平方米 季度减少17,288 平方米 整体市场 425 元/平方米/月 季度持平 整体市场 345元/平方米/月 季度上涨0.5% 甲级写字楼 3,418,713 平方米 季度增加79,000平方米 甲级写字楼 5.5 % 季度上涨1.4 % 甲级写字楼 29,529 平方米 季度减少2,733 平方米 甲级写字楼 506 元/平方米/月 季度下降0.5% 甲级写字楼 406元/平方米/月 季度下降 0.3%
50%
40%
30%
20% 10% 0% 2014 2015
0%
2014 科技 金融 商业服务 制造业 2015 能源 其他
内资企业
跨国企业
北京写字楼市场报告 2016年第一季度 资料提供：世邦魏理仕研究部
甲级写字楼市场成交租金预测
甲级写字楼市场平均成交租金（人民币，月/平方米）
700
预测
600
500
北京写字楼市场报告 2016年第一季度 资料提供：世邦魏理仕研究部
主要细分市场租金达到高峰
甲级写字楼平均成交租金 （人民币, 月/平方米）
700
600 500 400 300 200 100
0
Q4 Q1 Q4 Q3 Q4
Q1 Q2 Q3 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q1 Q2 Q3 Q4 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Q1
新增供应量（左轴） 新增吸纳量（左轴） 空置率（右轴）
北京写字楼市场报告 2016年第一季度 资料提供：世邦魏理仕研究部
写字楼每年新增供应项目
总建筑面积 (百万 平方米)
600
500
华润二期
400
中建国际中心 中海项目 天圆祥泰大厦 鑫恒发展大厦 金辉 利星行二期B 利星行二期A Z-1B 北京汇亚大厦
3.1%
5.6%
按区域划分
中央商务区
金融街 中关村 燕莎 东二环 王府井 望京
2,788,368
678,057 944,354 971,707 385,204 439,756 500,275
0
0 0 0 0 0 79,000
471.6
607.2 317.3 381.9 380.3 414.2 303.6
金融街
北京写字楼市场报告 2016年第一季度 资料提供：世邦魏理仕研究部
中央商务区
整体市场
大量新增供应将使空置率上升
左轴 新增供应与吸纳量(千平方米.)
1,400
预测
右轴 空置率
28%
1,200
24%
1,000
20%
800
16%
600
12%
400
8%
200
4%
0
0%
2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016F 2017F 2018F 2019F 2020F