河南范县老城更新策略研究

河南范县老城更新策略研究

摘要：本文通过对范县老城的发展现状、发展特点进行研究，探讨切实可行的老城更新改造之路，以期提出科学、合理、可靠、经济的老城更新规划实施策略，从而引导范县老城从被遗弃的“包袱”走向物质形态、经济结构与功能全面更新的“复兴之城”。

关键词：老城更新；范县老城；策略

1 背景

河南省濮阳市范县位于豫北与鲁西交界处，南临黄河与山东省鄄城县和郓城县相望，北依金堤河与山东省莘县接壤。县境南北宽20公里，东西长42公里，辖区内总面积560平方公里，总人口50.21万人。

范县县城位于县域北部，以金堤河为界由范县新城区和老城区两部分组成，范县老城区位于金堤河以北山东省界内，是范县的历史变迁所遗留下来的老县城，是全国唯一一个县城位于省界外的县。当地群众云：“山东地里有个河南县（范县），河南县里有个山东乡（樱桃园乡），山东乡里有两个河南村（金村和张扶村），河南村里有山东户，山东户里还有河南人”。这是范县老城的一道独特的地理人文景观。

2、老城建设存在问题

自1996年开始在金堤河以南建设范县新城区，老城的建设与发展处于长期停滞状态，造成老城经济发展缓慢、老城面貌脏乱差、老城居民生活质量差。由于老城内大部分企事业单位已搬迁至新

城，导致老城内绝大多数的企事业单位用地闲置，建筑年久失修，一些单位用地长期出租给个人，造成国有资产流失。

如何发展老城经济、提升老城形象，改善老城居民生活质量，盘活老城闲置建设用地，是范县当前急需解决的问题。

3 老城更新评价因素

3.1 有利条件

3.1.1 区位优势

范县老城位于河南山东两省两县交界地带，省道临商公路横贯南北，南北大街串联老城新城，交通便捷、商贸繁荣，距离新城不足4公里，优越的地理位置使其成为范县的北大门。

3.1.2 商贸繁荣

由于独特的地理位置和曾经为县城驻地的历史沿革，老城至今商贸繁荣，人流物流高度集中，农副产品和小商品交易十分活跃，为老城开发建设和经济发展提供了良好的产业支撑。

3.1.3 具有开发建设用地条件

土地是城市开发建设的基础，老城内有大量的闲置工厂、企事业单位用地，用地性质置换相对比较容易，用地指标不受国家土地政策限制。

3.1.4 开发建设具有一定的基础

虽然多年以来老城的发展建设几乎处于停滞状态，但原有基础相对较好，尤其是学校、医院、商业服务配套较为齐全，便于进一步的开发改造。

3.2 不利因素

3.2.1 开发改造难度高，前期资金投入大

老城目前房屋破旧、建筑密集、道路失修、环卫市政和公共设施落后，整体面貌较差，要想改变这些状况，需要一定的拆建改造工作和大量的资金投入。

3.2.2 现状用地权属复杂

现状用地权属复杂，牵扯到大大小小近百家企事业单位，有些土地被长期出租出去，有些土地是山东的，整体开发建设难度较大。

4 老城更新规划策略

针对范县老城的特点，提出以下针对性的规划策略。

4.1 拆建、整建、保护相结合

根据国内外老城更新的经验和实践，老城更新方式不外乎三种：拆建（再开发）、整建和保护，考虑到老城现状大多数建筑年久失修，应采取以重建为主（再开发），整建和保护为辅的更新方式。对大多数低层住宅建筑和厂房，采取拆建方式，重新整合拆迁后地区的使用方案；对现有沿街质量较好的商业建筑和部分公共建筑，以整建为主，修缮破损部分，改善建筑立面，整治广告牌匾；对于一些具有历史文化特色的建筑以及名木古树，规划采取保护的措施，保留老城独有的历史文化风貌。

4.2 以点带片，以线带面，逐步实现老城更新

如何在资金有限的情况下尽快启动老城开发，有两种可行的方式，一是逐点开发，选择相对拆建容易的地块开发，投资少，启动

快，但容易造成挑肥拣瘦，发展不平衡；二是沿街开发，见效快，整体性较好，但拆迁难度大，容易造成“剥皮式”发展模式（沿街漂亮，内部破败），因此老城更新应采取点线结合方式，以点带片，以线带面。

以点带片：即选择几个容易启动的地块整体迁建开发，逐步连接成片。

以线带面：由于老城现有沿街商业建筑密集，商铺又是许多老城居民的收入来源，拆迁难度高，而非沿街建筑多为一层平房或院落，拆迁难度相对较低，因此可在现有道路之间的非沿街区域设置步行街，作为老城改造的突破口，带动两侧的商住开发，实现以线带面，逐步改变老城区面貌。

4.3 发展商业地产，繁荣商贸氛围

目前范县老城的最大优势就是商业繁荣，人流密集，从长远看，商业贸易仍是老城继续发展的根本保证，大力发展商贸业，是提升老城经济水平和城市建设的必由之路。在物质层面上，就需要大力发展商业地产，增加商业用地比例。结合老城商业以小商品和农副产品集散交易为主的特点，规划应设置集中的市场用地、商住用地，并通过商业步行街的设置来增加临街商业建筑的比例。

4.4 建设宜居社区

依托商业氛围和地价优势，发展房地产业，改善老城居民生活环境。重视居住区公共配套设施的建设，建设设施齐全、配套完善的现代化宜居居住社区。

4.5 提升老城形象

应重点加强老城商业中心、市场物流中心等公共建筑景观区以及步行路商住景观带的建设，增加多处公园绿地，提升老城景观形象。

5 老城更新实施策略

5.1 老城更新应走可持续发展的道路

老城更新应依据改造的内容与要求，妥善处理目前与将来的关系，遵循统一规划、统一征地、统一设计、统一配套、统一管理的“五统一”原则，有计划、有步骤地进行老城更新改造建设。

5.2 政府加强宏观调控

政府要制订与老城更新有关的政策和技术标准来管理和约束老

城更新行为，减少开发活动中的盲目性和投机性；要制定优惠政策，创造有利条件，调动各方面积极性，吸引多方投资；政府要加大对老城基础设施的投资，超前发展供水、排水、供电、通信、道路、环卫等基础设施，改善老城环境，提高居民生活质量。

5.3 引入城市经营理念

老城更新要引入城市经营的观念，按经济规律办事，对每项旧城改造项目，都要从土地评估、土地分级着手，对土地增值、土地市场进行测算，进行详细的成本效益分析，使老城更新改造工作建立在可实现的基础上。

5.4 引进公众参与机制

由于老城更新直接涉及公众的切身利益，因此老城更新要积极引入公众参与机制，走“民主化”的旧城改造之路。政府要改变角色，