2019年广州公寓项目踩盘报告

占地18.6 41-77㎡ 万方， 建面50 万方
劣势
折后均 价
14000/ ㎡
折扣优 惠
99折、 99折、 94折
契税 无
返租情况
销售渠道
公立医院、小 学已建成，配 套成熟，交通 便利
打着34年使用 无，自行找渠 权，地块70年、 道 2022年底前需 决定是否续签 至70年补 7000/平米差 价，不续签两 年后原价回收， 不得使用34年
推广方式
销售渠道
周边的吉姆商 价格高，小面 无大动作推广 无 场、宜家超市、积少，基本是 品牌商业9月 整层出售，多 陆续营业、交 数被企业整栋 通便利、地铁 购买，选择性 口、沿江大道 低 等
物管费
20/平米/ 月
交楼标 准
精装
项目图
交楼时 间
现楼
地址
黄埔大 道东840 号（三 溪地铁 站旁）
港航中心
销售 情 况
一期一 栋写字 楼已售 罄，二 期公寓 已开售q
规模
建面 140444 ㎡
在售户 型
53㎡-97 ㎡-110㎡
折后均 价
53㎡折 后均价3 万多元/ ㎡110㎡ 折后均 价4万多/ ㎡（精 装）；
折扣优 契税 惠
按揭5万 3% 抵8万、 98折、 99折、 一次性5 万抵8万、 97折、 99折
公司取消十年 贷款期限，只 允许客户贷5 五年
返租10年，每 月保底52-58/ 平约2700/月
电商：新房 网、兴家网
交楼时 间
2019.11
地址
黄埔区 科学城 瑞和路
碧桂园克拉广场
销售 情 规模 况
共4栋， 43.58亩 2-12层 购买购 买使用、 12-21返 租性质
在售户 型
42-49㎡ 两房两 厅两卫 79㎡四 房两厅 两卫
优势
规模
占地 60000㎡ 建面 150000 ㎡
在售户 型
33-51㎡ 一至二 房
劣势
折后均 价
12000
折扣优 惠
公开按 揭98折 （一次 性97 折）、 98折
契税 无
返租情况
销售渠道
物管费 交楼标 准
3.2元/㎡/ 精装 月
项目图
贷款金融机构 5厘、周边企 业多，靠近体 育馆，二期为 商业、51方可 做2房交楼
踩盘报告
2019.8.23
保利鱼珠港
销售 情 规模 况
在售户 型
共6栋、 建面 2栋甲级 1100000 写字楼， ㎡ 2栋企业 总部办 公，2栋 创意写 字楼
162㎡单 套 /1117 平米整 层
优势
劣势
折后均 折扣优 契税
价
惠
35759元 /㎡
一次性 3% 95折、 按揭98 折、其 他折扣 98、99、 99、99 折
契税 无
返租方式
销售渠道
3年免息分期、 需交9万电商
碧桂园物业管 费才可以享受
理
20万优惠，交
定金时需交齐
暂无
房仕网 聚家网
物管费 3.5
项目图
交楼标 准
精装
交楼时 间
2022年
地址
番禺区 新南大 道6号
番禺公园汇
销售 情 规模 况
共三栋， 建面 已售2栋 65000万
在售户 型
41-45平 米复式
中介渠道
物管费 3.5
项目图
交楼标 准
精装
交楼时 地址 间
2020.12. 番禺大
31
石街大
石地铁
站C出口
新南6号
销售 情 规模 况
在售户 型
共一栋 11层，14为商业， 5-6层已 卖完， 现推7-8 层
32平米 双钥匙52平方 米复式
优势
劣势
折后均 价
24000/ ㎡
折扣优 惠
98折、 97折、9 万抵20 万
折后均 价
13000/ ㎡
折扣优 惠
一次性 95折 （按揭 96折、 99折、 减36000
契税 无
物管费 交楼标 准
2023年 之前4.5 元/㎡ 之后5元/ ㎡
精装
交楼时 间
2019.11
地址
黄埔区 永顺大 道（威 尔登酒 店旁）
优势
劣势
返租情况
销售渠道
碧桂园自己物 交通不方便、 碧桂园每年返 无
诚意登 无 记5000 元抵开 盘95折 其他折 扣待定
优势
劣势
返祖情况
销售渠道
万达广场就在 距离地铁站 待定
无
小区内，有双 1.1公里
钥匙户型、40
年使用权
物管费 交楼标 准
4.5/㎡/月 精装
项目图
交楼时 间
2021
地址
广州市 黄埔区 南岗临 港经济 区
南浦时代公馆
销售 情 况
三栋楼 已仅剩4 套
优势
劣势
推广方式
销售渠道
江边公寓，小 周边商业拍套 无大动作推广 无 面积可改两房 不成熟 交付，大面积 可明火，50年 产权
物管费 交楼标 准
4.5/平米/ 精装 月
项目图
交楼时 地址 间
2021.6.3 黄埔大
0
道东983
号
弘大万通国际
销售 情 况
共4栋目 前已剩 余30余 套，两 栋公寓 两栋写 字楼
规模
在售户 型
34-45平 米
折后均 价
2.1万
折扣优 惠
无
契税 无
物管费 6.5
交楼标 准
精装
交楼时 间
2019.12
地址
2号线南 浦地铁 站旁
优势
劣势
返租
地铁口、小面 价格高，无优 无
积多房间
惠，管理费高
销售渠道 无
项目图
天骄时代城
销售 情 规模 况
在售户 型
共12栋 3670户 及15万 平米商 业，已 有9栋已 陆续收 楼 优势
返租情况
销售渠道
70年产权，配 价格高，位置 无 套成熟，景观 偏 好，首付可做 2成，3成可3 个月还清
V房网
物管费 5元
项目图
交楼标 准
精装
交楼时 地址 间
2022.12. 31
海珠区 广纸路 （燕岗 地铁站 附近）
带返租，金额 房仕网 直接总价减
交楼标 准
精装
交楼时 地址 间
2019123 番禺儿
2
童公园
对面
越秀星汇海珠湾
销售 情 况 住宅已 售罄， 公寓只 剩C4栋 58平的
优势
规模
占地11 万方
在售户 型
58平米
劣势
折后均 折扣优 契税
价
惠
38000
94折
3%
97折、
98折、
99.5折、
减
150000
减10000
优势
劣势
可做首付3成 剩余2成免息2 年还清，贷款 5成
无返租只剩1 套41㎡，其余 的前五年必须 返租形式，返 租金额直接总 价减，前5年 不得使用， 1600律师费
折后均 折扣优 契税
价
惠
物管费
14000/ 98折97 无
3.8
平
折97折
一次性
再98折
（剩余
折扣未
公布）
返租方式
销售渠 项目图 道
业、可做4成 银行工薪贷7 租8%，返租5
首付，尾款免 厘，购买后转 年
息分5年20期 手需缴纳碧桂
还清，每三个 园2000元手续
月还一次
费，2003年的
地，至2043年
项目图
万珑寓
销售 情 规模 况
在售户 折后均 折扣优 契税
型
价
惠
共6栋米 待定 双钥匙， 一层一 房共二 层（单 身公寓） 35三房 复式， 45平米4 房复式