杭州商业市场分析

杭州大厦B楼一层
杭州大厦云集众多世界一线品牌，定位杭州最高端的商场，另外这些品牌也将入驻在钱江新城的万象城。依 据目前杭州的消费水平分析,杭州的奢侈品市场已经基本可以满足需求
杭州大厦AB座业态比率
按各业态品牌数量统计
A楼
6F 孕婴用品/服装/玩具
5F 童装/童鞋/儿童礼品/文具/贵宾厅/热卖场
4F 男鞋/休闲鞋/皮具/箱包/羊绒制品
7F 家用电器/数码产品
6F
家用品/床上用品/工艺礼品/丝绸/服务中 心
5F 源自文库动服饰/器材/牛仔休闲服饰
4F 男装
3F 精品服饰/女鞋/女包
2F 精品服饰
1F 国际名品服饰
杭州大厦C座
C座在传承了杭州大厦原有高档、时尚、精致特点的同时，却又充分彰显 个性、新潮与追求自我的生活态度，C座创造了一个生活店的概念
杭州大厦D座
对于目前的杭州大厦购物中心，D座定位年轻潮流，品牌更加个性 化，有机补充AB两座
基本信息 项目位置 营业面积 开业时间
环城北路，距离B座仅200米 35,000平方米 2009年4月
有一些品牌会同时在A、B座和D座都拥有自己的专 柜。深受杭城年轻人喜欢的Y-3品牌在D座开出180平 方米左右的专卖店，以鞋包为主；而B座店以服饰为 主的专柜依然保留。ESCADA SPORT、CK JEANS等 品牌也以全新形象在D座亮相，今后他们将在杭州大 厦同时拥有两家专卖店错位销售 在招商的过程中，D座大胆引入了欧美百货业十分 流行的集成店铺形式。一个集成店铺汇聚多个品牌 或者一个品牌不同门类的商品，产品定位相对比较 接近
FOLLI FOLLIE / ARTEMILY / SWATCH / D/K / 依慧达/ Temptation
Vol.3 / 例外/ K’S / new yorker / decoster / nisiss / sec / Less / ZUCZUG / CORDIER / L’ORFEO /joan&david / EQ:IQ / EVE@NY / HRTIS / MONDIAL ATELIER / MEACHEAL / ECACA / HAILIVES /M.TSUBOMI / LOUISA M / 朗姿/ 兰丝绘/ oliver grant / Berry Sports/ 爱慕/ barbara / CK / 华歌尔/ 黛安芬/ 安莉芬/ valisere / La felino / Lo fan intellige / 舒雅/ 鄂尔多斯内衣
武林商圈概况
商圈概述：四大百货奠定了武林商圈成为杭州最成熟、 业态最完善的市级商圈，档次从中到高，以 购物为主的商圈
商业类型：百货商场、专业市场、沿街商铺 消费群体：全市各类收入消费群体 租金情况：20-30元/天/平方米，武林路女装街租金30元/
天/ 平方米以上
Na
项目名称
1
杭州大厦
2
GDAPLAZA
3F 女装/内衣
2F 女装
1F 化妆品/名表/饰品/眼镜
B1
休闲食品/保健品/护肤品/日用品/黄金珠宝/滋补 品/烟
从图表中可见，杭州大厦业态分布有以下特点： 业态种类齐全； 业种分布相对平均； 传统百货业态，比较缺乏休闲娱乐等业态
B楼
9F 鸿喜酒楼
8F
Orlane幽兰美妍中心/外婆家餐厅/玛花纤 体/Essensuals/Toni&Guy美发中心
Tiffany & Co. / 爱彼/ 江诗丹顿/ 积家/ 真利时/ 豪雅/ 名仕/ 宝齐莱/ 伯爵/ 劳力士/ 欧米茄/ Frank muller/ 沛纳海/ Jaquet Droz
PRADA / DIOR / GUCCI / Catier
O’2nd / See by chloe / marina rinaldi / anna sui / iblues / scofield / theory / kookai / liu jo / gant / moiselle /flavio castellani / anna ritan / icb / ice iceberg / Olivier strelli / MAX&CO. / PORTS / MOSCHINO / 23区 /JEFEN / NEXY.CO / Thursday Island / mioni rosa / La Feta / CADIDL / on & on
3
银泰百货（武林店）
4
杭州百货大楼
5
武林路女装街
商业总面积
开业时间 1989 1998 1999 1989 2002
商业定位 高档奢侈品 中端偏高 时尚中高端 中端偏高
中低端
商业面积 140000
8500 51000 40000 50000 289500
杭州大厦
杭州大厦 地理位置：武林广场21号 开业时间：1989 建筑面积：140,000 （其中A座B座总面积约60,000平方 米，
24hrs / ecco / Clarks / GEOX / 马飞仕图/ Lacoste / penha / balibao / rover
Dicaro / Saint Jack / 都彭/ 新秀丽/ Kipling / 帕加图/ Jaguar
鄂尔多斯/ 鹿王/ 班维琦/ 帕罗羊绒制品/ 珍贝/ 艾蒙/ 天山/ 日神/ 金利来/ 春竹/ 鲨鱼/ 盘古
成交情况
2011 年1 月-2012 年3 月主城区各面积段的商铺成交情况
从成交套数分析，2011 年1 月-2012 年3 月主城区商铺成交集中在40-100 ㎡；其中50-60 ㎡的商铺 成交套数最多，贡献最大是大世界五金城，共成交了215 套，成交均价11787 元/平方米，略低于该项 目的总体均价13052 元/平方米。 从成交均价分析，30 ㎡以下商铺的成交均价最高，350 ㎡以上商铺的成交均价最低，对开发商来说做 小面积商铺的单位开发价值较高；50-60 ㎡的商铺成交量最大，但是成交均价较低；120-300 ㎡的商铺 的成交均价都在20000-21000 元/平方米之间。 从供应套数分析，50-80 ㎡的商铺在期间内的总供应量最大，300-350 ㎡的商铺供应量最少。其中在 供应量最大的面积段50-80 ㎡中，大世界五金城供应了669 套，占其供应总套数的60%。
主城区的存量商铺主要集中在江干区。下城区存量商铺基本为大面积商铺，所以其去 化周期较长，为46-144 个月；下沙区的存量商铺去化压力最小，仅需要12-15 个月。
成交情况
2012 年3 月31 日主城区商铺存量房源明细情况
西湖区的存量商铺集中在60-100 ㎡；江干区的存量商铺面积稍小，集中在50-60 ㎡； 下城区、拱墅区、滨江区的大面积存量商铺较多。
名表珠宝 眼镜
女装 2F
饰品
3F
女装
男鞋
4F
皮具箱包
羊绒制品
5F
童装童鞋
6F
孕婴用品
品牌
CHANEL / DIOR / 倩碧/ ESTEE LAUDER / 资生堂/ SISLEY / LANCOME / SK-II / 娇兰/ La prairie /GIORGIO ARMANI / BOBBI BROWN / 碧欧泉/ HR / CLARINS / LA MER / dr.brandt / Chloe / 高丝/ 高伊 娜多/ make up for ever / 欧舒丹/ 兰芝/ 水芝澳/ EST / LANCASTER / Hermes / Burberry / HOGO BOSS
杭州主要商圈
黄龙商圈 商圈级别：杭州市市级商业副中心 商圈区位：以黄龙体育中心周边辐
射商圈
武林商圈 商圈级别：杭州市市级商业中心 商圈区位：北面文阵路，西与武林路时尚女
装街区相接，东至中山北路，南至风起路 商圈描述：四大百货以及武林路女装街的并
立奠定了武林商圈市级商业中心的地位
湖滨商圈 商圈级别：杭州市市级商业中心 商圈区位：以湖滨名品街南向至西湖天地南
成交情况
2011 年1 月-2012 年3 月主城区各区域商铺成交情况
从成交套数分析，江干区的商铺成交套数最多，贡献最大是大世界五金城，共成交了452 套，成交面积 24541 方，成交均价13052 元/平方米。 从成交均价分析，之江区的商铺成交均价最高，其次是拱墅区、西湖区两个区域，而下沙区的商铺成 交均价最低；成交均价最高的项目是江干区的钱江国际时代广场（成交均价90206 元/平方米）。 从供应套数分析，江干区在期间内的总供应商铺套数最多，之江区最少。其中江干区供应量最大的项 目是大世界五金城，期间共供应了1115 套。
杭州大厦销售总额全国第三
杭州大厦各区定位： A座：高档百货 B座：高档奢侈品百货、高档百货 C座：追求高端品质和精致新生活的生活方式百货 D座：定位年轻潮流的个性时尚百货
据调查，杭州大厦07年单店销售总额 达32.7亿元，比06年增长29.4%
数据来源：中国商业联合会
杭州大厦A楼品牌
楼层
业态
化妆品 1F
C座D座总面积约80,000平方米） 品牌列举：LV, Cartier, Hermes, Gucci, Fendi 扣点：25%-30%，一线品牌：6%-8% 定位：高端市场，融购物，娱乐、餐饮和休闲概念为一体，
为高端消费者提供高品质服务
杭州大厦购物城雄踞于杭城商业核心区块武林广场，座拥 得天独厚的地理条件和商业氛围，融合高档奢侈品牌与时 尚流行商品的主题精品百货公司。定位杭州最高端的商场， 诸多品牌在杭州具有唯一性。
基本信息
项目位 置
杭州大厦西北侧，距离B座仅200米
营业面 积
34,000平方米
C座的一楼、四楼、五楼、六楼是家用品楼层，二楼、三楼 仍然以服装为主。在一个楼层里，也并不是全部做家用品， 也有一些其他品类，商场里还会引进银行、留学咨询、旅行 社、书局、个人形象设计室，还会有lamer等化妆品大牌的美 容房。坤和店还会开辟一个近四百平方米的展示场所，专门 用来做秀和演出
杭州商业市场分析
成交情况
2011 年1 月-2012 年3 月杭州市主城区商铺成交情况
2011 年1 月-2012 年3 月杭州主城区商铺共成交2453 套，成交面积31.63 万方，其中2011 年第四季度 商铺的成交量最大（777 套，12.16 万方），主要来源于丁桥的大世界五金城（150 套，8059 方）、下 沙的保利·湾天地（130 套，14933 方）、城西的金都·城市芯宇（87 套，9995 方）。 对比成交套数和成交面积，我们可以发现2011 年第四季度的成交套数约为其他季度的1.5 倍，但成 交面积却是其他季度的2-3 倍。 对比存量套数和存量面积，我们可以发现2011 年第四季度到2012 年第一季度的初期存量套数略有 减少，但存量面积却不断增加，由此可见，目前主城区的存量商铺趋于大面积化。
成交情况
2011 年1 月-2012 年3 月各面积段商铺成交能力表
30-40 ㎡的商铺成交能力 最强，该面积段新开盘商 铺的平均成交率在50%；
80 ㎡以下的商铺平均成交 率都在44%以上；
220 ㎡以上的商铺平均成 交率30%以下；
350 ㎡以上的商铺平均成 交率最低为21%。
成交情况
2012 年3 月31 日杭州主城区商铺存量房源区域分布及去化情况
成交情况
2011 年1 月-2012 年3 月各区域商铺成交能力表
综合分析成交和供应情况，可以判断在调控期内各区域商铺的成交能力。如表所示，下沙区商铺的成 交能力最强，一般下沙区新开盘商铺的平均成交率在56%；成交能力次于下沙区的是西湖区，接近50%； 上城、拱墅、江干、滨江等四个区的商铺平均成交率在35%左右；之江区的商铺成交率最低，不到10%， 这和该区域的商铺供应情况有关。
E-land kids / paw in paw / Armani Junior / D&G / tommy / blowd / nike / adidas / king kow / 常春藤/ 贝贝摩 登/ 力高苾熊/ allo & lugh / Lacoste / mikihouse / 巴布豆
丽婴房/ e-baby / 英氏/ hall mark / 十月妈咪/ Inglesina / Aprica / 新安怡/ 乐高/ Smoby / 智高/ 奥迪/ 木马 智慧
山路，东向延安路周边辐射商圈 商圈描述：规模最大，各类业态较为密集，
区域内整合了名品专卖、休闲餐饮以及旅游 商业，是杭州高档消费集中地
吴山商圈 商圈级别：杭州市市级商业中心 商圈区位：位于延安南路，北至解放路，紧
连湖滨市级商业中心核心区块，南至吴山广场 商圈描述：依托旅游资源及市区中端消费群
体，集合以解百、银泰西湖店为代表的百货以及 河坊街、高银巷等特色街区