云栖玫瑰园提案_图文.ppt
北京玫瑰园项目整合营销报告-131PPT
北京别墅市场板块格局
总结： 总结： 玫瑰园地段的劣势是客观存在的，如果想在竞争中占有优势地位， 玫瑰园地段的劣势是客观存在的，如果想在竞争中占有优势地位，必 须在产品端或其他端项加以弥强，形成独有的加分因素。 须在产品端或其他端项加以弥强，形成独有的加分因素。 通过补强与加分，使客户忽略地段差异， 通过补强与加分，使客户忽略地段差异，或者在地段差异与玫瑰园 营造出特有的氛围中产生抉择，才能在市场竞争中取得主动地位。 营造出特有的氛围中产生抉择，才能在市场竞争中取得主动地位。
北京别墅市场板块格局
特点归纳： 特点归纳： 北京别墅板块依托于自然景观及快速交通线呈带状分布， 北京别墅板块依托于自然景观及快速交通线呈带状分布 ， 直 接反映市场对于别墅项目最基本需求：景观、交通。 接反映市场对于别墅项目最基本需求：景观、交通。 景观：有天有地有风景 景观： 交通： 交通：快速切换生活角色
玫 瑰 盛 筵
北京玫瑰园项目整合营销报告
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PART ①：北京别墅市场发展回顾 PART ②：北京市别墅市场不同历史阶段的变化 PART ③：本案核心价值的挖掘 PART ④：本案推广思路再定位 PART ⑤：本案推广展开及实现 PART ⑥：本案产品调整方向建议
PART ①
北京别墅市场发展回顾
北京别墅市场板块格局
回归玫瑰园—所处的地段再评估 回归玫瑰园 所处的地段再评估 玫瑰园处于八达岭昌平板块，依托于八达岭高速公路， 玫瑰园处于八达岭昌平板块，依托于八达岭高速公路，随着项目周 边市政交通环境的改善，其交通的便捷性是项目的最大优势。 边市政交通环境的改善，其交通的便捷性是项目的最大优势。 但就实际所处的外部环境而言， 但就实际所处的外部环境而言，玫瑰园项目没有可以直接借助的自 然风景资源， 然风景资源，也缺乏中央别墅区成熟的国际氛围和别墅生活所需的配套 （例如国际学校、国际氛围的消费购物及休闲场所）。 例如国际学校、国际氛围的消费购物及休闲场所）。 同时，玫瑰园所处的板块别墅项目过于分散，没有形成“别墅群” 同时，玫瑰园所处的板块别墅项目过于分散，没有形成“别墅群”的 整体氛围，使玫瑰园在板块中略显“行单影孤” 整体氛围，使玫瑰园在板块中略显“行单影孤”。
郡西别墅提案-3
杭州都市资源 绿城与滨江两大 契合高端人群 顶级圈层翘首
捷群别墅研究资料
①跑不远
别墅的客群大多还没到隐退的时候，社交圈仍在主城区，所以要离城近一点， 交通时间比交通距离更重要，一小时太远，半小时恰好。
捷群别墅研究资料
②耗不起
别墅的装修历来费神又耗时。杭州从交付到现在超过3年的别墅比比皆是，但类似桃花源、 西溪风情等社区内，房子的装修长年敲敲打打。更多的甚至还没开始装修。以上种种 时间和精力的消耗，都导致了别墅入住率普遍较低。 精装修是促进别墅入住率的有效手段。
• 项目由绿城与滨江联合开发。 两大品牌都是城市高端公寓 开发的佼佼者。
• 占地面积约10万方，总建面 积约45万方。其中包括9幢高 层豪华精装住宅，1幢超五星 级四季酒店和2幢四季公寓， 以及部分商业。
杭汽发项目：契合高端人群居住需求的面积与价格
• 杭汽发项目已于4月正式开工，明年春 节样板房将建成开放。
• 下半年将首先推出5、6、7号楼三幢住 宅，户型面积为针对高端人群的240㎡、 250㎡、450㎡、560㎡、640㎡几种。 预计均价70000元/㎡以上。
• 据称户型面积最大达到1500方，带天 际游泳池，总价将过亿。
杭汽发项目：顶级圈层翘首等候的终极住品
• 杭汽发项目在本区域内并非最早拿地的项目，但周 边的楼盘似乎都有意放慢开发速度，等待观察杭汽 发的动向。
• 杭州九大别墅板块中，之江板块是早期高端别 墅的汇聚之地。自1992年至今，经历了20年时 间的培养，使这里成为杭州城市别墅板块的代 名词。
• 随着城市高端配套的不断建设，杭州所有别墅 板块中，以之江板块别墅区的入住率最高，因 此聚集了大量高端人群，如：九溪玫瑰园等。
宋卫平心目中的中式首席设计师 蒋愈首谈绿城中式合院进阶之路
宋卫平心目中的中式首席设计师蒋愈首谈绿城中式合院进阶之路绿城建筑设计公司总设计师蒋愈“蒋愈，浙江绿城建筑设计有限公司总设计师，宋卫平心目中的中式首席设计师，绿城旗下的中式系列代表作：杭州云栖玫瑰园、苏州桃花源、杭州江南里、杭州桃李春风等均为其团队作品。
其中杭州云栖玫瑰园上榜2014年中国十大超级豪宅；苏州桃花源获第21届“中华建筑金石奖”之“中式别墅顶尖居住奖”；杭州江南里获第53届“金块奖”最佳国际联排住宅大奖。
采访手记以别墅为代表的高端物业产品的营造往往艰苦漫长，需要经历守得住枯燥、耐得住寂寞的过程。
“十年磨一剑”是别墅基本的营造法则。
绿城中式合院的进阶，既是对西式别墅价值的延续与发展（法式排屋到法式合院），更是对中国传统建筑的传承和致敬（从大宅大院到小房小院），在与时光的共舞中，为更多人群提供了皈依心灵的选择。
0101Q非常感谢您在百忙之中接受我们的采访。
作为中国现代别墅开发的先行者之一，绿城所开发的别墅产品具有明显的时间印迹和创新动力。
您能给我们介绍下绿城中式别墅的缘起和发展历程，特别是中式合院的研发背景吗？A绿城中式别墅的营造思考我们可以追溯到1996年。
那时候绿城以西式别墅营造为主，主要着力于优美的景观与宽敞的户型，建筑风格以北美风格为主，在庭院布局上基本上是一块地，房子放中间，庭院包绕着房子，房子和花园的关系相对比较弱。
宋卫平董事长（以下简称宋董）是个非常善于思考和总结的人。
经过几个项目的实践，他进而提出，应该更多地去关注庭院。
因为别墅的精华和核心价值就是庭院，庭院的生活是最宝贵的。
房子面积想要多大，理论上城市公寓都可以做到；唯独庭院，却是城市公寓做不到的。
我们也就是从那时起开始关注室内外空间的关系，比如客厅与庭院的关系、灰空间在室内外空间过渡中的作用、庭院活动空间的设计等等。
从某种意义上来说，这种思考对居住方式与居住理念具有革命性的价值。
绿城第一批中式别墅的面世应该是在2005年，杭州桃花源十锦园推出了10套带有江南园林风味的中式别墅，每套占地都在4.5亩左右，中式宅园形制。
绿城云栖玫瑰园16页PPT
绿城云栖玫瑰园
项目区位
绿城云栖玫瑰园位于之江路168号，距离市中心武林广场18公里， 距离西湖11公里，距离钱江新城约市民中心17公里。
项目基本信息：
物业类别：法式园景排屋、园景合院 容 积 率： 0.29 绿化率：30% 占地面积: 148751平方米 建筑面积: 43871平方米 户 数： 总共 90 户 当期 32 户 物 业 费 5.50元/平方米·月 开盘时间：2011年6月18日 交付时间：预计2013年9月交付。
最新动态：法式合院将于11月底加推，面积470到620方，：绿城玫瑰系新品，尊贵、典雅的低密度园区，其建筑特点萃取了法式建筑精华。
立面：德国石灰石干挂工艺，深色坡屋顶，古典三段式立面 花园：前庭后院，精装花园有园林、水景及烧烤架，面积在120-220平米之间 室内设计：古典主义圆厅别墅室内设计， 营造出宫廷之感，陈文栋担任设计（星河湾
样板房） 园林设计：在景观上强调空间结构对称和宫廷式筑景美感，体现古典法式园林场景 智能化：12项高科技智能化
联排380平米户型（不包括地下室）
地下室
一层
二层
三层
21、要知道对好事的称颂过于夸大，也会招来人们的反感轻蔑和嫉妒。——培根 22、业精于勤，荒于嬉；行成于思，毁于随。——韩愈
23、一切节省，归根到底都归结为时间的节省。——马克思 24、意志命运往往背道而驰，决心到最后会全部推倒。——莎士比亚
销售动态： 在售32套精装修法式园景排屋，地上面积在370-490平方米之间，地下室面积 120-260平方米之间（地下面积为赠送面积），精装修均价在59800元/平方左 右，精装标准为8000-10000元/平方米，总价1900-3000万元/套，已备案7套。
绿城和声机构杭州青山湖玫瑰园市场策划与广告沟通建议98PPT
•青山湖玫瑰园2008年度市场策划与广告沟通建议
•13
追溯国际湖区豪宅意象
湖区生活意象：“世上最美的经典名宅，总在最美的湖边！” 在西雅图华盛顿湖湖畔，有比尔•盖茨的水岸豪宅；在瑞士莱芒湖边
，有舒马赫的度假豪宅……世界最著名的富人区，都是水岸住区。其 亲水价值表现出从海岸到淡水、从江河到湖泊递增的价值线。诸如莱 蒙湖、西雅图华盛顿湖、瑞士日内瓦湖、马萨诸塞瓦尔登湖、英国英 格兰湖区、澳大利亚堪培拉格里芬湖、加拿大的安大略湖区等都是世 界名宅聚集地。
延请专业机构，对青山湖玫瑰园区域进行环境监 测、空气、水、植物、湿度等，形成专业权威的 湖居生态报告，强调其环境价值。
为度假别墅的市场认知提供理性支持。
•青山湖玫瑰园2008年度市场策划与广告沟通建议
•18
青山湖玫瑰园基地气质
山地 浓荫 直接面湖 大盘（1600亩）
与浓荫、与湖没有距离
十年玫瑰
•青山湖玫瑰园2008年度市场策划与广告沟通建议
•11
大纲
• 第一部分——市场策略 • 第二部分——整合传播计划 • 第三部分——视觉执行
•品牌线 •资源线 •话语体系
•青山湖玫瑰园2008年度市场策划与广告沟通建议
•12
资源线：建立全新的青山湖价值体系
追溯全球湖区豪宅意象 迫近城市的杭州大湖 青山湖风景价值的重新挖掘与演绎 青山湖湖居生态报告
•青山湖玫瑰园2008年度市场策划与广告沟通建议
•16
青山湖风景价值的重新挖掘
青山湖的风景价值被过度商业化渲染后变得令人 疲倦，本案对风景资源的演绎将独取蹊径，以清 新、公益的诉求建立新的风景认知；
当风景变得纯粹，市场将再次被激活。
•青山湖玫瑰园2008年度市场策划与广告沟通建议
绿城玫瑰园景观示范区开放活动策划方案
活动目标概述
01
吸引潜在客户和媒体的关注，提高绿城玫瑰园的知名度和曝光 率。
02
展示绿城玫瑰园的独特景观和特色，强调项目的品质和价值。
通过活动的策划和执行，加强绿城集团的品牌形象和市场地位
安全预案与紧急处理措施
安全预案
制定详细的安全预案，包括应对突发情况的 措施、人员受伤或财产损失等情况的处理方 式等。
紧急处理措施
针对可能出现的紧急情况，制定相应的处理 措施，如人员受伤时的急救措施、火灾等突 发事件的应急处理措施等。同时，准备好相 应的紧急救援设备和物资，确保能够及时有
效地处理紧急情况。
感谢您的观看
THANKS
活动物料采购费用
根据活动需求采购物料费用。
其他物力成本
包括宣传物料制作等费用。
其他费用预算
活动宣传费用
包括广告投放、宣传物料制作等费用。
活动交通费用
根据参与人数和交通需求计算费用。
活动场地搭建与装饰费用
根据活动规模和场地装饰需求计算费用。
活动餐饮费用
根据参与人数和餐饮标准计算费用。
07
活动效果评估与总结
与相关行业的合作伙伴共同推广， 通过联合宣传提高活动的知名度和 参与度。
宣传内容与形式
活动主题宣传
景观示范区宣传
突出活动的主题和宗旨，让公众了解活动的 主要内容和亮点。
介绍景观示范区的特色和优势，吸引公众前 来参观。
互动体验宣传
口碑营销宣传
通过设置互动游戏和体验环节，让公众更好 地了解活动和景观示范区。
03 。
预期效果与影响
上海绿城玫瑰园提案新03271PPT课件
顶级别墅是综合环境、建筑、居住、人文历史价值等多 种因素于一体的表达。
是在特定时代、特定地段，以具有鲜明建筑特色和历史 人文价值的，专门供给社会上具有相当财产、地位和权 力的人居住的独立式住宅的代表。
2、推广的节奏
A、前期形象树立：以在市场中树立形象为目的，形成概 念与气质的表达。 从三个层面：文化、建筑、品牌来逐一贯彻概念，达成形 象的树立。
B、产品深化支持：以产品的细节特点，来让形象落实， 在建筑中找到依托。达成客户对形象的具象理解与认知。
C、品牌建立阶段：以客户活动为核心的品牌价值树立， 形成项目的口碑传播。
上海绿城·玫瑰园项目整体价值归整： 新海派别墅代表，一种当代的极致生活
是建筑与精神与生活的层层递进。 是对文化的传承，在建筑中的创新，在生活中的体现。 是文化、建筑、生活的高度统一。
四 形象推广
1、推广总精神：
传承以传世
A、对城市历史文脉的传承与延续 B、对老洋房建筑文化的弘扬与光大 C、建筑继往开来的前瞻性与先进性 D、现代建筑精华于一身的集大成之作 E、贯通项目精神与产品的整体宏观价值体现 F、文化感与历史积淀感的人文价值观认同
精细的生活功能考虑， 成就极致的生活品质保证
东方与西方兼备的生活解决方案（中西双厨、主客分区） 3-8亩的围合私密空间 全采光地下室 高档会所，集娱乐、健身与养生于一体的设施 ……
4、人文历史价值：
对海派文化的传承， 代表时代与上海的精神价值体现
海派文化内涵： 海纳百川，东西融合 多国、多民族的文化集合 鲜明的开放性与国际性 创新、务实、精致
居住小环境：自身居住社区内的生态效应与景观资源，以生物方式与科技 手段营造的空气清新、景色怡人的生活空间
关于请求经济协调绿城云栖玫瑰园项目用地涉军问题及重大维稳的请示
关于请求经济协调绿城云栖玫瑰园项目用地涉军问题及重大维稳的请示下载温馨提示：该文档是我店铺精心编制而成，希望大家下载以后，能够帮助大家解决实际的问题。
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当法式别墅遇到中国古典与现代
9293—— 中国杭州绿城云栖玫瑰园DA 别墅Rose Garden Villa Da,Hangzhou, P.R.C.当法式别墅遇到中国古典与现代克里斯蒂安.卡陆德HBA 股东/设计总监作为HBA 最资深的设计师之一，克里斯蒂安在HBA 的大家庭中已经度过了近30个春秋了。
她工作的脚步也随着HBA 的成长遍布全球。
她参与过众多的酒店，赌场，住宅，私人会所，水疗等项目的设计工作，最值得一提的是，作为主设计师之一，她分别参与设计了澳门永利赌场度假村，澳门永利万利赌场度假村，拉斯维加斯永利万利赌场度假村的设计工作，并持续在永利集团的新项目上主持设计工作。
出生于丹麦的克里斯蒂安，在欧洲浓厚的经典文化气息下度过了她的青年时代，欧洲深厚的文化底蕴，培养了她对欧式传统经典设计的独特品位。
之后，她又在新加坡，香港生活多年，深深的体会到中国传统文化的丰富并受到中式美学的熏陶。
这也帮助她在她所参与的中国项目的设计中，找到一个完美的中与西的契合点。
完成项目：永利赌场度假村-中国澳门永利万利赌场度假村-中国澳门永利万利赌场度假村-美国拉斯维加斯穆利雅史纳延酒店- 印度尼西亚雅加达纽约皇宫酒店- 美国纽约台湾美仑大酒店-台湾台中泰姬陵马哈尔酒店 - 印度孟买94959697一层这栋装饰典雅但是舒适的法式别墅坐落于杭州这座艺术气息浓厚的城市里，紧靠湖畔，作为点缀色。
周边的绿色植物和芬芳的花卉增加了色彩的饱和感，将室外氛围带入到室内。
内部结构设计简单，增加空间的宽阔视觉，既舒畅且开朗。
同时也悄悄在当中设计入微妙的细节，如镶嵌的石材地板，雕刻细致的木框架，墙装饰面板及深入细节的天花装饰。
于平面图当中，整体设计围绕着室内的庭院，表现出了浓厚的传统中国风格。
材料部分，皆是经过精心的挑选，反映出入口大厅的优雅华丽。
细致的镭射切割石材创造了大圆弧型拼花图案，也呼应了空间的色彩搭配; 大理石石材的地面延伸至一层的整个楼层。
大理石框边的壁炉搭配抛光木地板，精致的纤维壁纸增加了纹理触感，漆饰面和装饰线板搭配着高雅的摆设，极舒适的现代感全布艺沙发， 搭配着浓厚传统中国风格的家具及艺术品，所有的设计元素和谐地创造出最极致高端的体验。
杭州绿城之江云栖玫瑰园项目策略推广提报
规划套数：200户
曾经的之江：
杭州别墅发展最早的区域，传奇别墅的诞生地。
今日之江
中国12个国家级度假区之一 顶级别墅的汇聚之地
最适宜居住的区域之一 杭州高端人居仰止
之江之地位
坐落国家级度假休闲区
两个高尔夫球场，两个五星级标准的酒店，15个别墅园区，再加上本身就是一件艺术品的中国美院……这里集中了 杭州除西湖之外几乎所有的景点与游览区，无论航空公司、军政机关或是工会组织都在这里建有高规格的疗养院， 度假村、度假酒店、主题公园和高尔夫球场构成休闲度假的生活体系，美誉巅峰。
艺术氛围浓郁，气质高贵
之江之人文
政府在该区块投入了大量人力物力，由20个商贸、休闲、生态大项目带动整个地区的发展，在自然风景之中又 添加了更多的人文风景。 借助浙江大学、中国美院和浙江工业大学等高等院校的集聚资源，之江转塘板块除了“之江文化创意园·凤凰 创意国际二期”、 “商务中心一期”等5个主体工程建设之外，还准备开工建设国际会议中心等6个大项目工程。 根据政府规划，将在5至8年内，把该区块打造为融特色化、国际化、品牌化于一体的“国际艺术新区”，营造 人与自然和谐共生的高品质生态示范区。
精心规划。
在保证南北朝向的基础上，充分利用原生地貌，将景观资 源最大化，建造法式古典建筑风格的联体排屋和双拼排屋。 主入口处为泛商业中心区域，通过相对窄小的口子与生活 区以及中心湖区自然过渡，做到整个项目亦有合理的动静 分区，既享便利，又无喧嚣。
项目规模：占地3.8余万平米，总建筑面积1.4余万平方米 容积率：0.38 绿化率：40％
物业类型：独栋别墅 规划套数：50户
2003年
润和山庄
九溪玫瑰园
杭州绿城之江云栖玫瑰园项目策略推广提报
2004年
景月湾
九溪玫瑰园
西湖高尔夫别墅
枫丹白露山庄 润和山庄 梦湖山庄 本项目 景月湾
阳明谷
云栖蝶谷
项目规模：占地180亩，总建筑面积43500平方米 绿化率：52％
物业类型：独栋别墅、排屋、度假公寓 规划套数：152户别墅排屋
2004年
九溪玫瑰园
绿城·蔷薇谷
备选案名
越無墅
暗喻“从我之后浙江（越）再无别墅”，体现出项目的自信与霸气， 同时谐音“阅无数”。案名极其别致，易于识记和传播。
传奇和理想的拥有者
（目标人群分析）
【一群人·购房者】
民营企业家 投资获利者/集团董事局董事 上市公司管理者/外资企业总裁级管理者 IT 先锋 某行业杰出人士
物业类型：别墅 规划套数：约221幢别墅
2002年
梦湖山庄
九溪玫瑰园
西湖高尔夫别墅
枫丹白露山庄 润和山庄 梦湖山庄 本项目 景月湾
阳明谷
云栖蝶谷
该楼盘2002年开发别墅物业，现已无房可售。
2002年
九溪玫瑰园
西湖高尔夫别墅
枫丹白露山庄 润和山庄 梦湖山庄 本项目 景月湾
阳明谷
云栖蝶谷
枫丹白露山庄
艺术氛围浓郁，气质高贵
之江之人文
政府在该区块投入了大量人力物力，由20个商贸、休闲、生态大项目带动整个地区的发展，在自然风景之中又 添加了更多的人文风景。 借助浙江大学、中国美院和浙江工业大学等高等院校的集聚资源，之江转塘板块除了“之江文化创意园·凤凰 创意国际二期”、 “商务中心一期”等5个主体工程建设之外，还准备开工建设国际会议中心等6个大项目工程。 根据政府规划，将在5至8年内，把该区块打造为融特色化、国际化、品牌化于一体的“国际艺术新区”，营造 人与自然和谐共生的高品质生态示范区。
2012年杭州典型楼盘
三、杭州重点特色楼盘列举（一）热销楼盘：寰宇天下寰宇天下中海·寰宇天下无疑是2012年杭州楼市的最大赢家：2012年中国销售额TOP10楼盘，杭州唯一上榜楼盘；2012年杭州成交套数、面积、金额三料冠军，共计成交2071套，成交金额达44.5亿元。
中海寰宇天下的逆市热销，其【齐家90】组团贡献最大，2012年5次开盘5次日光，长期呈现一房难求的局面，该项目的热销一方面是因为该项目为区域内首降楼盘，受市场客户关注度较高，且前期的热销也为该项目奠定了良好的口碑，其次是因为该项目的区位及资源占有：双地铁线路交汇，且一线临江；- 1 -（二）创新楼盘：东方福邸“三叠双墅”创新设计；在“三叠双墅”中，263平米户型占“两平层一跃层”的空间，其平层带14平米独立电梯厅，进门即为客厅，层高近4.5米，面宽8.15米；该户型的房间均位于上下两个跃层，上下双向楼梯均在走廊位置，双主卧、四套房设计，主卧、书房、客厅、餐厅均朝南；户型还附带三大飘窗、宽景露台、工作阳台、设备平台，延展室内舒适空间。
176平米户型相当于263平米户型去掉一个跃层，亦拥有14平米的独立电梯厅，进门客厅层高近4.5米，面宽8.15米；客厅、餐厅、主卧、次卧均朝南，约40平米主卧套房带设走入式衣帽间及奢适卫浴间；同时176户型也具有三大飘窗、宽景露台、工作阳台、设备平台等附加空间。
（三）绿城“另类”楼盘：西溪诚园，打造“绿城最好的90方” 9大唯一稀缺价值绿城西溪诚园，绿城城市精品公寓典范作品，中国高端成品社区蓝本。
基于绿城18年高端物业营造经验，将整个社区的开发建立在对于城市周界、建筑规划、园林环境、设施设备、功能空间、科技工艺、智能环保、物业服务等多个界面的系统化研究之上，并付之实践。
除了对室内空间精装修的全面升级之外，也对建筑室外空间、地下空间、园林空间、配套空间、城市周界空间等界面赋以“精装化”的思路进行升级。
除却硬件全方位的“精装修”升级，在软件上，更增配全受众化的服务设施，并全面导入“绿城园区服务体系”的尊享级服务模式，树立了高端成品社区标杆地位。