深圳市商业网点布局规划(0427)+

第一章总则
一、规划背景
为促进和引导城市商业网点健康发展，国家商务部先后印发了《商务部、建设部关于做好地级城市商业网点规划工作的通知》（商建发〔2004〕18号）和《商务部、财政部、建设部关于进一步做好城市商业网点规划制定和实施工作的通知》（商建发〔2005〕378号）。

为此，深圳市于2003年10月成立了由分管副市长任组长，市相关部门参加的深圳市商业网点规划工作领导小组，领导开展深圳市商业网点规划编制工作。

2003年11月，原市经贸局和综合开发研究院（中国·深圳）成立课题组，于2004年1月正式启动深圳市商业网点规划的研究和编制工作。

二、规划范围
（一）规划地域。

涵盖深圳市六个区。

（二）规划行业。

批发、零售和餐饮网点（不包括成品油、生猪、旧汽车、拍卖等特种行业或专营专控商品）。

三、规划对象与重点
（一）商业区。

重点规划对象是市级商业（市级商业区和次市级商业区）和社区商业（社区商业中心和邻里商业单元）。

（二）零售网点。

重点规划对象是6000平方米以上的大型零售网点，包括购物中心、百货店、大型综合超市、大型专业店、仓储式会员店、折扣店和大型主题市场。

（三）餐饮网点。

重点规划对象是食街、居民区和工业区餐饮网点（包括食堂）。

（四）批发市场。

重点规划对象是工业消费品批发市场、工业生产资料批发市场和农副产品批发市场。

四、规划期限
2006－2010年（与“十一五”规划时间跨度相同）。

五、规划依据
《深圳市组团分区规划（2005－2020）》、《深圳市率先基本实现现代化的考核体系和相关指标调整方案》、《深圳市商贸流通业发展“十一五”规划》、《深圳市商业网点普查报告》、《关于城市商业网点规划工作的指导意见（国经贸贸易〔2001〕789号）》、《深圳市人民政府关于大力发展现代商贸流通业的意见》、深圳市历年统计年鉴、《广东省2000年人口普查资料汇编（深圳市）》、《深圳市整体交通发展规划（征求意见稿）》、《深圳市公共交通规划》、《轨道交通规划》、《国家零售业态分类标准》。

第二章深圳市商业网点发展现状
深圳于1979年设市，1980年设立深圳经济特区，现为国家
副省级计划单列城市。

东临大亚湾和大鹏湾，西濒珠江口，北与东莞、惠州两市接壤，南与香港一河之隔。

深圳土地总面积1952.84平方公里，其中经济特区面积395.81平方公里。

现辖特区内福田、罗湖、盐田、南山四个行政区和特区外宝安、龙岗两个行政区。

2004年末总常住人口597.55万人，其中户籍人口为165.13万人。

深圳一直是衔接香港与内地的纽带，商贸活动活跃，本地购买力强劲，商业整体发展水平较高。

一、概况
截至2004年8月，深圳共有各类型商业网点14.5万个，总营业面积1492.5万平方米，商业从业人员92.9万人。

表2-1 深圳市商业网点数量、营业面积和从业人员（按行业分）
（一）平均单店规模。

深圳商业网点平均单店规模102.7平方米。

各区不同行业商业网点平均面积如图2-1。

数据来源：《深圳市商业网点普查报告》，2004年8月。

（二）人均商业面积。

按深圳现有1071万管理人口计算，人均商业面积1.28平方米，其中人均零售面积0.96平方米，人均餐饮面积0.32平方米。

全市人均商业面积构成如图2-2。

数据来源：《深圳市商业网点普查报告》，2004年8月。

（三）商业地效。

数据来源：《深圳市商业网点普查报告》，2004年8月。

（四）商业劳动生产率。

深圳餐饮和零售业从业人员88.2万人，人均年营业额10.7万元。

各区商业、零售业和餐饮业劳动效率状况如图2-4所示。

数据来源：《深圳市商业网点普查报告》，2004年8月。

二、主要特点
（一）人均拥有商业面积已经达到较高水平。

深圳餐饮和零售面积合计1289.6万平方米，按全市现有
1071万管理人口计算，人均商业面积1.28平方米，其中人均零售面积0.96平方米，人均餐饮面积0.32平方米（详见图2-2）。

深圳人均零售面积已接近香港人均的1.1平方米，已经达到了较高水平。

（二）商业网点在分布上呈现多中心商业格局。

从规模上看，各商业区的营业规模、客流量和营业额不断扩大，营业面积进一步集中于市级和区级商业区，仅现有的三大商业区（华强北、东门和人民南）营业面积就高达130.6万平方米，占全市商业网点营业总面积的比重近10%；从布局上看，随着南山、宝安和龙岗三区经济总量的快速增长以及居民购买力的提高，各区已形成了各自的区级商业区，为本地消费者提供一站式购物场所，以上三区居民周末到罗湖和福田的商业区购物的现象已经明显减少，特区内商业区的市场占有率逐渐被分化。

（三）连锁经营发展很快，居于全国领先行列。

深圳现有连锁零售、餐饮企业商号近200个，门店数量达到6800家，约占零售餐饮网点总数5%，所占的市场份额为45%，该比例在全国大中城市中位于前列。

在深圳经营的连锁企业中，总部设于深圳的本土连锁企业超过40家，在深圳市场居于主导地位。

据国家统计局2004年公布的排名，深圳有六家企业入围全国连锁零售50强。

（四）大型商业网点的覆盖率较高。

深圳现有大型零售网点342家，其营业面积占全市零售总面积的45.3%，网点类型涵盖了主要的业种业态，其中与市民日常生活关系十分密切的大型超市、百货店总量近200家，其在特区内外的分布较为均衡。

大型网点的快速发展，一方面以其较高的经营管理水平带动了全行业服务水平的提高，另一方面也极大地促进了深圳市商业集约化经营。

据测算，全市大型零售网点的营业额（扣除摊位制的主题商场部份）占全市社会商品零售总额的比例超过50%。

（五）零售业整体呈多样化和规模化趋势，零售网点尤其是连锁零售网点经营效率高。

从零售网点的业态上看，深圳拥有从食杂店、小型专业店到超级市场、大型综合超市以及购物中心等国内外主要零售业态，零售市场呈现多种业态互补共存的格局；从零售网点的营业面积上看，6000平方米以上大型零售网点营业总面积439万平方米，占全市零售总面积的45.3%，零售网点整体规模化经营趋势明显。

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龙岗区
宝安区
南山区
罗湖区 盐田
布吉
沙井 龙华
华强北
东门－人民南
南头
深圳市大型零售网点分布图
注：背景颜色为各区人口密度。

西乡－福永
龙岗中心城
网点的规模化提高了零售网点的营业效率，全市连锁零售网点平均人效72万元，平均单店年营业额2162万元，高于2004年全国零售连锁百强的平均人效（61万元/年）和单店年营业额（1633万元/年）。

（六）餐饮网点分布集聚化，连锁快餐业发达。

深圳餐饮网点在分布上集聚化特征十分明显，仅华强北、人民南和东门商业区内大中型餐饮网点（500平方米及以上）就达102家，营业面积19.1万平方米，占全市大中型餐饮网点营业总面积的13.8%。

在现有的1402个连锁餐饮网点（总营业面积12.5万平方米）中，连锁快餐网点723家，营业面积6.8万平方米，占全市连锁餐饮营业总面积的54.7%。

该比重高于北京（38.8%）、上海（8.9%）及全国平均水平（36.7%）。

（七）批发业与本地产业和市场紧密结合，销地型大型批发市场发育充分。

深圳批发业以本地产业或本地市场为依托，服务于珠三角地区和国内其他城市。

全市营业面积在6000平方米以上的51家大型批发网点中，按照所经营商品的生产地和销售地划分，销地型达41家，产地型6家，集散型4家。

批发市场在类型上以专业市场为主，商品品类比较集中。

交易双方或交易的产品中，与国际市场联系密切。

主要市场都开设了网站，除提供信息服务外，也开展网上交易。

三、存在的主要问题
（一）缺乏全国知名的有影响力的商业旺区。

深圳在一定程度上是因商而兴的城市，除中英街因特殊体制成为全国知名的特色商业街外，没有培育出类似于北京西单、上海淮海路等全国知名的商业旺区品牌。

究其原因，一是缺乏前瞻性规划，基础设施滞后、老化；二是现有商业旺区的商业文化积淀相对不足；三是商业旺区内还存在缺乏国际品牌的百货店和有特色的专业店，经营特色不够鲜明等缺陷。

由于商业区的发展欠缺足够吸引力，深圳商业失去了不少商机。

据调查，国内游客在香港旅游用在购物上的支出平均超过2000港币，而国内游客在深圳购物的支出平均不过200元人民币。

虽然两者之间存在诸多不可比的因素，但仍可从中感受深圳的差距。

（二）对重要商业设施缺乏土地资源配置，导致符合现代商业发展需要的商业设施不足。

由于缺乏土地资源配置，导致各类新兴商业区内专业商业设施缺乏，很多网点都设于商住综合楼宇中，多数都存在建筑结构不适用、交通配套不足等问题。

许多占用较大空间的专业类商业设施如汽车市场等缺乏完备的用地手续。

调查显示，特区内大部分农贸市场均不具备完整的土地手续。

经营用地的临时性严重影响了经销商的投资意愿，导致了一些新兴商业模式如大型汽车市场无法在深圳顺利发展，
也限制了农副产品批发市场向规模化方向发展。

同时，市场的档次、服务水平也受到了较大局限。

（三）小型商业网点数量大，约有一半设于城中村。

深圳商业网点在数量上以50平方米以下的小型网点为主。

如图2-5所示，全市营业面积在50平方米以下的网点数量约11.3万个，占全部商业网点数量的77.4%，这些小门店约有一半设于城中村内，外部环境和建筑质量都比较差。

小型商业网点数量比重较高的现状表明，深圳现代商业仍有较大的发展空间。

数据来源：《深圳市商业网点普查报告》，2004年8月。

（四）百货店、大型综合超市存在过度竞争之忧，便利性网点发展水平较低。

深圳现有大型综合超市99家，百货店100家，按深圳1071万管理人口计算，平均每10.7万人拥有一家百货店，每10.8万人拥有一家大型综合超市。

根据业内通行标准，目前深圳的百货
店、大型综合超市存在同质化之忧，局部地区百货店、大型综合超市数量过剩。

便利性网点主要包括便利店和食杂店两类业态，全市现有便利性网点35270个，平均每285人一家便利性网点。

其中，连锁便利店仅274个，网点连锁率不足1%，其他的都是食杂店。

这些食杂店都是个体经营，经营管理落后，生产效率和服务水平低，政府管理成本较高，是深圳商业现代化的薄弱环节。

（五）餐饮网点缺乏规划，问题突出。

由于缺乏专门的规划，各种食街都是自发形成的，随着规模的扩大，带来一系列环境问题，如废水、废气和废油的排放缺乏相应的处理条件，直接影响周边环境；交通问题日益严重，特别是停车位不足造成周边交通拥堵；临近社区或社区内的餐饮网点，特别是商住混合楼宇中的餐饮网点，扰民问题比较突出；各类工业区餐饮网点配套严重不足，无法满足工业区内从业人员的就餐需要，带来极大的食品安全隐患。

（六）批发市场规划滞后。

市场布局的随意性较大，容易形成与城市其他功能的冲突；有些重要市场缺乏永久性用地，如家禽、生猪等批发市场，造成违建市场、地下市场的发展，容易产生食品安全问题。

另外，不少早期发展的市场周边已成为人口密度较高、交通比较拥堵的居民区或商业旺区，比如华强北的电子批发市场，布吉农批与福田农批市场，影响了市场的集散。

第三章深圳市商业网点规划的主要考虑因素
一、商业布局现状及发展的内在规律性
从商业布局的演变分析，深圳商业布局从早期的口岸导向型（如中英街、罗湖人民南商业区的兴起），逐步转向多元导向路径，其中内部需求因素所产生的影响越来越大。

通过运用中心地理论和核心—边缘模型进行分析发现，深圳商业布局的发展具有较强的规律可循，这是进行商业网点规划的重要依据。

因此，可结合商业本身创新的趋势和需求进行合理规划。

二、经济发展阶段及趋势
2004年，深圳按常住人口计算的人均生产总值达7162美元，已进入发达经济的初级阶段。

但特区内外、特区外中心城区和外围地区的二元化特征明显，城市化进程尚未完结。

近年来，深圳制造业增加值占经济总量的比重持续上升，呈现典型的工业化阶段的特征，但在消费层面却已经表现出许多后工业化阶段的特征，商业网点规划应适度超前。

三、城市功能布局
深圳的城市功能在空间上以特区为核心向外辐射，并且呈网状组团式结构格局。

深圳市规划局于2005年10月公布的《深圳市组团分区规划（2005－2020）》，将全市划分为11个功能不同的组团，因此商业布局要根据不同的组团功能，规划构建功能相对完备、层次分明的商业网点体系。

四、人口因素
人口因素是影响商圈地域分布的重要因素，主要有：
（一）人口数量。

截至2004年底，深圳常住人口已达597.6万人，管理人口1071万。

这是深圳商业发展的基础，“十一五”期间常住人口将控制在900万以内，管理人口也将相应增加。

（二）居民购买力。

近年来，深圳居民收入平稳增长，人均可支配收入在过去5年中年均增长6.4%，2004年达2.76万元，预计2010年深圳人均可支配收入将超过3.5万元。

收入的稳步增加使居民购买力进一步提高，2004年深圳人均消费支出1.96万元，平均消费倾向（消费占可支配收入的比重）达71%，居民消费信心较高，为深圳商业提供了持续增长动力。

数据来源：《2005年深圳统计年鉴》，2004年后为预测数。

（三）消费需求。

2004年深圳的人均GDP及人均可支配收入均位居全国大中
城市首位（分别为5.93万元和Array
2.76万元），人均居民储蓄存款
余额4.39万元，人均消费性支
出1.96万元（1631元/月）。

主
要经济指标已接近中等发达国
家水平，居民消费能力强，消费
结构不断出现新的变化，食品消
费比重己下降至2004年的27%。

生活必需品的支出比重逐年下降，文化教育、服务等消费一直保持在10%以上的较高水平，享受型商品、奢侈品的支出比重上升。

消费结构的变化表明，深圳居民开始追求较高层次的消费需求，从而导致需求多样化和个性化程度的提高，消费者不仅要求有满足便利性购物和日常购物的消费场所，更需要能满足一站式购物和一站式消费的场所，以及能够满足个性化需求的特色消费场所。

另外，随着家用轿车保有量不断增加，汽车逐渐成为深圳居民出行的重要方式，是否具备充足的停车位已成为消费者选择消费场所的主要考虑因素。

商业网点规划在考虑居民消费需求变化的同时，也应当结合消费行为特征对消费场所的配套设施提出相
应的要求。

图3-3 消费者到主要商业区的目的（%）
20.0
40.0
60.0
80.0
100.0
（四）旅游人口。

深圳旅游人口规模庞大，2004年宾馆接待的国内外游客1943万人次。

这些游客在深圳主要从事商务活动、旅游观光，其消费支出主要用于住宿、餐饮、旅游和购物。

随着深圳国际化城市建设进程的不断推进以及国内居民收入水平的提高，旅游人口仍将会继续上升，为深圳商业发展提供了新的空间。

五、交通发展导向
交通对商业发展具有重大影响。

交通和道路的格局决定了商业网点的分布状态，但商业网点布设不当，也会对交通形成一定阻碍。

因此，商业与交通存在一种相互依存、相互影响的关系。

即将出台的《深圳市整体交通发展规划》，必然对深圳商业网点布局产生重大影响，一方面规划的实施将会明显改变消费者的出行方式，使公共交通便捷的商业旺区和网点获得进一步发展，并促进交通枢纽型商业中心等新型商业集聚区的出现；另一方面规划中区域性重大交通项目的建设将会提高深圳商业的辐射力。

资料来源：消费者市场调研。

第四章深圳市商业网点规划的指导思想与目标
一、指导思想
按照把深圳建成国际化城市的总体战略和目标定位，着力提高商业服务水平，扩大深圳商业集聚辐射效应，进一步完善网点发展的市场调节机制，适当加强政府的宏观指导和管理，全面提升网点的素质，促进网点资源不断优化，加强商业网点分布与产业发展、城市规划的联动性及协调性，逐步形成规模适度、布局合理、独特卓越、业态先进的现代化商业网点体系。

二、规划原则
（一）提高商业整体竞争力的原则。

商业竞争力是中心城市综合竞争力的重要体现。

通过规划，引导商业网点建设健康发展，壮大现代流通渠道，改善商业环境，提高商业的整体竞争力。

（二）协调发展的原则。

现代商业体系的建立是国际化城市建设的重要组成部分，要考虑其他产业发展对商业的需求和产业之间的互补，找准商业网点发展的定位，促进商业与相关产业、城市建设和环境等方面的协调发展。

（三）市场调节的原则。

对于商业网点的数量、面积和结构，坚持以市场机制进行调
节。

规划目的在于根据城市总体发展目标和资源条件，提出政策导向，完善发展机制，整合商业资源，改善商业配套设施，减少功能冲突和布局分散的不合理现象，使商业体系更好地服务市民，适应产业及城市发展的需要。

（四）以人为本的原则。

发展层次分明的商业网点体系，最大程度地满足不同类型的消费需求。

根据消费者不同类型的消费需求，划分商业等级，引导能够满足同类型消费需求的商业网点尽量在相应区域集聚，形成层次分明的商业等级体系，更好地服务消费者。

（五）突出重点的原则。

通过对主要商业（街）区的规划，引导相关业种业态的入驻，体现商业（街）区的功能；同时，通过对重大商业设施的规划，促进不同商业（街）区自身特色的形成，形成同等级商业区错位经营。

（六）可操作的原则。

规划将通过设立听证制度和建立与城市规划相衔接的制度，对主要商业中心的功能定位和重大项目的选址，从用地以及项目的立项等方面给予落实。

三、商业网点发展目标
（一）功能目标。

1．提高消费者对商业服务的满意度。

在消费层面上，深圳已经表现出许多后工业化阶段的特征，
居民的消费需求不断提高，商业的发展必须体现多样性、舒适性和便捷性，才能提高消费者对商业服务的满意度。

（1）多样性。

保持商业的多样性，满足消费者日益增加的多元化消费需求。

商业的多样性，不仅要求提供品种齐全、类型丰富的产品和服务，更要通过建立不同规模、不同业种业态的功能各异的商业网点，以满足不同消费者的消费需求。

（2）舒适性。

加强商业网点配套设施建设，不断改善购物环境，创造更方便、更舒适、更安全的购物消费场所，提高消费者的满意度。

（3）便捷性。

重点发展商业旺区及社区商业。

商业旺区要充分发挥商业网点的聚集效应，满足消费者的一站式购物和一站式消费需求。

社区商业要贴近居民，建立足够的、靠近居住地的零售网点，满足居民的日常需求。

2．提升深圳商业在区域分工中的地位。

（1）深圳已成为泛珠三角9+2城市群中活跃的商贸中心。

规划期内，要营造活跃的商贸环境，继续保持和提升深圳在泛珠三角城市群中的领先优势。

（2）要进一步改善营商环境，搞好基础设施建设，吸引更多的跨国公司、全国性流通企业在深圳设立采购中心和总部。

使深圳成为有影响力的、专业化的国际采购及分销中心。

（3）规划期内要继续鼓励引进和支持发展新型业种业态，加大促进商贸企业科技进步的力度，确保深圳继续成为国际国内贸易一体化发展进程的先行者，国际先进商业模式引进的窗口，以及本土商业模式创新基地。

（4）要打造深圳商业品牌，培育具有全国性知名度的商业旺区，提高服务质量，扩大深圳商业的辐射范围，增强对异地消费者的吸引力。

3．提高商业网点现代化水平。

商业网点的现代化是提高商业服务质量、确保深圳市商业网点在区域分工中地位的核心要素。

（1）进一步提高现代流通渠道的覆盖率。

现代流通渠道运用先进的经营理念、先进的科学技术与管理方法，实施网络化和信息化战略，具备强大的市场竞争力。

规划期内，要大力发展各种类型的现代流通网点，特别是小型网点如便利店的发展，进一步提高现代流通渠道覆盖率，在规划末期实现以现代流通渠道为主导的商业体系。

（2）促进连锁网点的发展。

连锁化是商业网点现代化的必然趋势。

深圳商业网点的连锁经营还有较大的提升空间，要积极鼓励连锁商业企业和连锁网点的发展，通过提高连锁业的市场占有率，带动全市商业整体经营效率的提高。

（3）大力培育国内领先的龙头商业企业。

深圳已经拥有一批实力雄厚的连锁企业，且大部分总部设于深圳，这些企业在深圳市场居主导地位，并正在积极开拓国内市场，部分已经在全国居领先地位。

对于总部设于深圳的连锁企业，要从用地、税收、电价、融资、人才引进等方面给予必要的政策扶持。

（二）总量目标。

通过规划，提高商业经济在国民经济中的地位。

表现为：一是社会消费品零售总额持续增长，二是商业经营效率不断提高。

1．社会消费品零售总额及商业增加值。

规划期内，预计全市社会消费品零售总额有较快增长，年均增长率不低于11-13%，2010年实现社会消费品零售总额在2400-2600亿元区间，商业增加值突破1000亿元。

2．零售面积及地效。

规划期内，零售业总营业面积控制在1600万平方米左右；人均零售面积约1.23平方米；零售地效由目前的1.1万元提高到1.3万元。

3．连锁商业市场占有率。

规划期内，连锁商业销售额占社会消费品零售总额的比例达到60％；连锁商业网点占商业网点总数的比例达到15%。

（三）布局目标。

规划期内，形成“两轴、两带、十四个特色商业街区”的商业格局：。