第四讲、产业(产城)勾地案例
勾地系列课(产业 地产勾地模式的实践运用和法律分析) -房地产-2023
勾地系列课之产业+地产勾地模式的实践运用和法律分析课程导师：北京大成（上海）律师事务所 | 莫非2019.07目录1.揭开“勾地”制度的面纱2.“勾地”的一般流程及常见公告3.“产业+”地产的常见模式4.“勾地”中的核心法律问题把控1“勾地”制度的起源ü什么是“勾地”制度？“勾地”制度起源于香港政府在1998年金融危机之后，为了避免地价过低，稳定地价市场并带有浓厚政治色彩的一种土地出让制度。
ü出现的背景及原因①香港土地资源极为稀缺，各地块之间可替代性不大，并且香港政府历来就有支持商业发展的传统，征税不高，出让土地的收入是香港政府的一大收入来源；②受金融危机的冲击，香港的房地产市场也风雨飘摇，大部分香港房地产企业停止购买土地，地价大幅度下跌，土地在公开招投标市场上有出现贱卖甚至流拍的风险；本图片来自网络“勾地”制度在内地的发展ü法律文件2006年5月31日，国土资源部发布的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规范（试行）》（“《招拍挂规范（试行）》”）正式将“勾地”制度引入中国大陆。
《招拍挂规范（试行）》第5.4条规定，单位和个人对列入招标拍卖挂牌出让计划内的具体地块有使用意向的，可以提出用地预申请，并承诺愿意支付的土地价格。
市、县国土资源管理部门认为其承诺的土地价格和条件可以接受的，应当根据土地出让计划和土地市场情况，适时组织实施招标拍卖挂牌出让活动，并通知提出该宗地用地预申请的单位或个人参加。
提出用地预申请的单位、个人，应当参加该宗地竞投或竞买，且报价不得低于其承诺的土地价格。
“勾地”是指土地在正式挂牌出让前，意向单位通过与土地相关主体达成非公开的协议，设计与挂牌相关的排他性条件，阻止其他竞争单位介入，使勾地单位低溢价甚至底价摘地的交易方式。
本图片来自网络“勾地”制度的重要意义n政府角度ü有利于当地政府事先筛选开发商，捆绑、引入当地需要发展的产业和民生工程，让住宅开发商为当地做更大贡献；ü设定了住宅地价底线，防止土地被“贱拍”、流拍或抢拍出地王高价；ü勾地”制度强化了政府部门在土地出让市场上的绝对主导优势，对于不符合规划预期的意向勾地者，地方政府部门可以主动要求其修改开发方案或增加其他要求，直至满意为止。
产业片区案例
标题：智慧产业片区创新发展案例解析案例：某城市的新兴智慧产业片区在城市化进程中，如何实现产业发展和城市规划的和谐共生，一直是城市发展的重要课题。
以某城市的新兴智慧产业片区为例，该片区在短短几年内，成功实现了产业发展和城市品质的双重提升。
一、背景介绍该智慧产业片区位于城市中心地带，原先是一个传统工业区，污染严重，人口聚集但生活环境不佳。
近年来，随着科技进步和产业升级，该区域逐渐转型为智慧产业集聚区，重点发展高新技术产业，如人工智能、物联网、大数据等。
二、创新举措1. 产业升级：政府引导，企业为主，通过引进和培育高新技术企业，提升产业附加值和竞争力。
同时，注重产城融合，推动智慧产业与城市基础设施、公共服务设施的协同发展。
2. 科技创新：加强科研投入，建设研发平台，吸引高水平人才。
通过科技创新，提升产业核心竞争力，实现可持续发展。
3. 绿色发展：推动产业绿色化改造，降低能耗和排放，提高资源利用效率。
同时，加强环保监管，确保企业合规经营，提高居民生活品质。
4. 智慧管理：运用大数据、物联网等技术手段，实现片区智慧化管理。
通过数据收集和分析，优化资源配置，提高管理效率。
三、成效反馈经过几年的发展，该智慧产业片区取得了显著成效。
产业结构优化，经济实力增强，就业机会增加，吸引了大量高素质人才。
同时，城市环境得到改善，居民生活品质提高，社会和谐稳定。
未来展望随着智慧产业的进一步发展，该片区将形成更加完善的产业链和生态系统。
同时，将继续推动绿色发展和科技创新，打造具有国际竞争力的智慧产业高地。
总结：该智慧产业片区案例的成功，得益于政府引导、企业主导、科技创新、绿色发展等多方面的综合作用。
这为其他类似产业片区提供了可借鉴的经验和启示。
产业地产全流程操作实务与案例解析
产业地产（城市综合开发）全流程操作实务与案例解读课程背景：年随着国家提出转型升级、去产能、降低地方政府债务、楼市趋紧调控的政策两年后，国内房地产企业纷纷出现业务转型的需求。
虽然年中国房地产在政策错综复杂的形势下依旧创造了成交销售规模最大、地价房价屡创新高的业绩，但受国内宏观调控政策趋紧以及地方政府发展模式转型的影响，房企转型诉求强烈。
国内最大的房企万科率先转型，并定位为城市配套服务商，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。
与此同时国内最大的新城开发运营商华夏幸福基业年历史性的创造了亿元的营收和亿元的利润，剑指国内前五大房地开发企业。
中国建筑、中国中铁、中交集团、中国电建、碧桂园、融创、保利、恒大等大型房企蓄势发力城市综合运营（年月日，受中模式的推进和模式中“轨道物业”取地模式的影响，中国铁建股份有限公司召集内部各地产开发条线在北京开会，要求相关单位各自对接当地的铁路局集团，推进铁路土地综合开发协同经营。
），但是大部分企业目前对于城市综合开发运营、片区开发、产业地产的认识程度不足，大家对于城市综合开发的理论、战略选择、产业规划与定位、产业导入以及产业运营与城市开发结合的理论、模式、方法、工具、测算、模型都处于模糊状态。
鉴于城市综合开发投资大、周期长、获利高、风险大的特点，企业急需城市综合开发的发展模式与手段建议。
年末，国内进入城市综合开发（大都是以特色小镇、片区开发、城市综合项目开发为载体）的相关企业规模、数量、类型逐步增加，类似关于城市综合开发战略选择、流程操作、政策解读与应用、开发模式选择与制定、操作工具解读与使用、协议保障体系解读的诉求逐步强烈。
年受助于年国家层面特色小镇政策的密集出台与推广（特别是年月发布的国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要和同年月住建部、国家发改委、财政部联合出台的《关于开展特色小城镇培育工作的通知》中提出的年培育个特具特色富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇的政策刺激），特色小镇在全国范围内蓬勃发展。
乡村振兴产城融合六大模式案例
乡村振兴产城融合六大模式案例乡村振兴是中国当前的重要战略，产城融合是乡村振兴的核心内容之一、产城融合的实施需要制定相应的模式和策略，下面将介绍六种乡村振兴产城融合的模式案例。
一、景区型乡村振兴模式中国拥有丰富的自然资源和文化遗产，发展乡村旅游可以有效促进乡村经济发展。
例如，贵州省的黄果树瀑布景区就是一个典型的景区型乡村振兴模式案例。
通过开发景区，吸引游客来乡村旅游，带动当地农民增收。
二、农业创新模式乡村振兴要依靠农业发展，通过创新农业生产方式和加工技术，提高农业产能和附加值。
例如，江苏省昆山市的大闸蟹种植基地，将传统的大闸蟹养殖与现代科技相结合，实现了大规模养殖和高效盈利。
三、特色产业模式乡村振兴要发展特色产业，将农民从传统农业转变为特色农产品的生产者和经营者。
例如，广东省阳江市的金钗鸡养殖基地，通过引进金钗鸡养殖技术和品牌经营，帮助当地农民走上了致富之路。
四、创意乡村模式乡村振兴需要激发农民的创造力和创业精神，发展文化创意产业。
例如，福建省龙岩市的“石头画乡村文化产业园”，通过石头雕塑和画廊等创意产品，打造了一个集观光、休闲、购物等多功能于一体的文化创意园区。
五、乡村特色小镇模式乡村振兴可以通过打造乡村特色小镇，提升整体乡村发展水平。
例如，浙江省绍兴市的东方茶都小镇，通过发展农业旅游、农产品加工和特色产业等，吸引了大量游客和投资者，带动了乡村经济的快速发展。
六、城乡一体化模式乡村振兴要促进城乡融合，实现城乡一体化发展。
例如，江苏省苏州市的常熟市，通过建设农民工新村、农村互助救助体系和农业科技示范园等措施，使农民工在城市安居乐业，同时保持对农村的情感依恋。
以上六个模式案例展示了乡村振兴产城融合的不同路径和方法，每个地方可以根据自身的资源和特点选择适合的模式。
乡村振兴需要各方共同努力，不断探索创新，促进乡村经济发展和农民增收。
乡村振兴 产业 土地 案例
乡村振兴产业土地案例
乡村振兴是当前中国经济发展的重要战略，其中产业和土地的作用至关重要。
以下是几个乡村振兴中的产业与土地案例：
1.农村旅游业
随着城市化的加速和人民生活水平的提高，越来越多的人开始追求乡村的宁静与美丽。
农村旅游业正是这个需求的产物。
在这个产业中，土地的利用非常重要，农村旅游地的美丽风光、环境卫生、安全等方面都需要土地的支持。
同时，发展农村旅游业也可以带动当地农业、文化等多个产业的发展。
2.生态农业
生态农业是指在保证生态环境的基础上，采用稳定生态系统的方法，充分利用土壤、水资源和生态环境，提高资源利用效率和土地经济效益。
生态农业不仅可以保护生态环境，还可以提高土地的产出效益，实现可持续发展。
近年来，生态农业在中国乡村振兴中得到了越来越多的关注和投资。
3.乡村电商
乡村电商是指利用电子商务的方式，为农村居民提供便捷的购物服务。
这个产业的发展不需要大量土地资源，但是需要土地的物流配套、配送中心等基础设施建设。
同时，乡村电商的发展也可以带动当地小型制造业、物流等产业的发展。
总的来说，乡村振兴需要充分利用土地资源，发展多个产业，实现乡村经济的转型与升级，让乡村成为人们幸福生活的美好家园。
关于地产“勾地”攻略
关于地产“勾地”攻略2019年10月1日作者：罗家政01 前言02 勾地的意义和目的03 勾地流派及途径04 勾地思路及技巧目录CONTENTS05 目前勾地玩法06 勾地趋势及其他01前言前言当前房地产企业拿地方式主要分为三类：招拍挂、收并购、勾地。
相对于招拍挂和收并购而言，勾地的理解是最为混乱的，不同的人对勾地的理解都不一样，当然共识也是有的，就是要去找政府勾兑。
但是理解是多种多样的，比如有些人觉得自己去找政府口头聊聊就算是勾地了，有些人觉得自己傍了一个有能力的合作方去一二级联动也算是勾地了，也有人觉得自己做做一级整理也能叫勾地。
其实本质上，勾地算是一种询价制度，政府找到托底方，按照托底方的规划指标诉求和双方约定的地价，将项目挂牌，如果没有其他人愿意竞争，那么托底方就拿走了，如果有竞争，那就由市场来决定价格。
本人认为的勾地的名词解释的核心点：“在对地方政府有充足的贡献下，开发商获得土地合理地价定向出让的机会”。
勾地的概念勾地就是房地产开发商直接和政府沟通+勾兑，在满足双方需求基础上，实现意向购买地块的定向出让。
勾地这个玩法，师传于香港房地产。
1997年亚洲金融危机之后，香港的房价一落千丈，开发商拿地的积极性减弱，为避免土地大面积流拍，港府开始采用勾地的做法，避免土地在市场低潮时被贱卖。
具体的操作是，港府在积极摸排开发商的土地需求意愿后，公示可用于勾地的地块，开发商主动与港府联系确定用地意向，在土地拍卖中以开发商约定的价格为底价，价高者竞得，若无其他应价者，则由开发商底价成交。
勾地传到内地后概念有所变化，主要是被市场上各种居间人介绍人传得过于神化，让人误解为是通过私下黑幕“勾兑”拿地。
实际上，我们日常所说的勾地，被定义为沟通一致后，通过设置条件取得土地更为恰当。
02勾地的意义和目的拿地三大类，招拍挂、收并购、勾地，各有各的优劣势，简单而言：①招拍挂竞价拿地，虽然简单高效，但命中率很低，地价很高，而且地块一般都很小，可以讲“吃了上顿没下顿”，一旦没货了又要冲进市场高价拿地；②收并购拿地，虽然切入成本低、资金杠杆高，但是或有的风险很大，投后管理比较麻烦（水深坑多），如果尽调不充分，很容易就出现影响项目开发的风险事项，导致项目无法开发，变成沉淀资产。
产业+地产勾地模式的实践运用和法律分析
步骤五： 提交《用 地预申请 表》的意 向用地者 参与竞投 或竞买
步骤一中，意向勾地者与政府部门就土地条件达成一致的要点，除 了包括土地位置、土地面积、土地用途、容积率等规划指标外，还 需要就竞买人资格、条件限制、开发建设内容、供地安排、供地时 间、供地方式、供地价格以及付款方式及条件等达成一致，尽最大 努力保证上述要点符合自身的要求。
勾地系列课之
产业+地产勾地模式的实践运用和法律分析
目录
1. 揭开“勾地”制度的面纱 2. “勾地”的一般流程及常见公告 3. “产业+”地产的常见模式 4. “勾地”中的核心法律问题把控
2
1 揭开“勾地”制度的面纱
“勾地”制度的起源
✓ 什么是“勾地”制度？
“勾地”制度起源于香港政府在1998年金融危机之后，为了避免地价过低，稳 定地价市场并带有浓厚政治色彩的一种土地出让制度。
✓ 点评和分析
开发商角度
✓ 开发商可以确保拿地的成本把控，并且可以保障产业园区正常、快速地进入运营状态。
地方政府角度
✓ 一方面可以设定意向勾地者必须达到引入某一特定类型和数量的企业（如高新企业、金融机构或世界500强企业）的要求； ✓ 另一方面，随着产业园区的逐步发展成熟、入园企业数量以及投资额的不断增加，政府可以零成本、零投入地实现财政收入以及区
步骤四中，市、县国土资源管理部门认为意向勾地者所承诺的土地 价格和条件可以接受的，在收到预申请的一定时间内（实践中一般 为20日）告知意向勾地申请人地块的出让安排，并通知其参加国土 资源部门组织的该地块招标拍卖挂牌出让活动。
步骤五中，已提交《用地预申请表》且市、县国土资源管理部门认 为意向勾地者所承诺的土地价格和条件可以接受的，则该意向勾地 者必须参加意向宗地的竞投或竞买。如果意向勾地者未按时参加竞 投或竞买，或虽参加了竞投或竞买，但是报价低于其承诺的土地价 格，则该意向勾地者就构成了违约，应承担相应的违约责任。
产业园区法律问题案例(3篇)
第1篇一、案例背景近年来，随着我国经济的快速发展，产业园区作为推动区域经济发展的重要载体，得到了广泛的发展。
然而，在产业园区建设、运营过程中，也出现了一些法律问题，影响了产业园区的发展。
本案例以某产业园区为例，分析其中存在的法律问题及其解决方案。
二、案例简介某产业园区位于我国东部沿海地区，占地1000亩，于2010年开始建设，2015年正式投入运营。
园区内设有电子信息、生物医药、新材料等产业，吸引了众多企业入驻。
然而，在园区建设、运营过程中，出现了一些法律问题，导致园区管理混乱，影响了入驻企业的正常运营。
三、案例分析1. 土地使用法律问题（1）问题：园区在建设过程中，部分土地存在权属争议，导致土地使用手续不齐全。
（2）原因分析：园区在收购土地时，未对土地权属进行全面调查，导致部分土地存在权属争议。
（3）解决方案：园区应积极与土地权属争议方协商解决，尽快办理土地权属登记手续，确保土地使用合法合规。
2. 环境保护法律问题（1）问题：园区内部分企业排放污染物超标，导致周边环境受到污染。
（2）原因分析：园区在招商过程中，未对入驻企业的环保标准进行严格审查，导致部分企业存在环境污染隐患。
（3）解决方案：园区应加强对入驻企业的环保监管，要求企业严格执行环保标准，确保园区环境质量。
3. 产业规划法律问题（1）问题：园区产业规划与国家产业政策不符，导致部分企业无法享受国家优惠政策。
（2）原因分析：园区在制定产业规划时，未充分考虑国家产业政策，导致产业规划与国家政策脱节。
（3）解决方案：园区应加强与政府部门沟通，及时了解国家产业政策，调整产业规划，确保园区产业与国家政策相一致。
4. 合同法律问题（1）问题：园区与入驻企业签订的合同存在漏洞，导致企业权益受损。
（2）原因分析：园区在签订合同时，未充分考虑合同条款的完善，导致合同存在漏洞。
（3）解决方案：园区应聘请专业律师对合同进行审核，确保合同条款的完整性和合法性，保障入驻企业权益。
产业园区乡村振兴成功案例
产业园区乡村振兴成功案例
嘿，咱今天就来聊聊产业园区乡村振兴的成功案例！就拿咱附近的那个产业园来说吧，那真的是发生了翻天覆地的大变化啊！
以前呢，那村子就是普普通通，村民们就靠着种地为生，生活谈不上多富裕。
可自从有了这个产业园区，哇塞，一切都不一样了！
园区一进来，各种工厂、企业就像雨后春笋一样冒出来。
你说这像不像给村子注入了一股神奇的力量呀？村民们不再只是守着那几亩地，有了更多挣钱的门路。
张大爷，以前就种种田，现在在园区找了份轻松的工作，每天都乐呵呵的，逢人就说：“这园区可真是咱的大救星啊！”
而且啊，园区还带动了周边服务业的发展。
那小饭馆、小卖部，一家接一家地开起来。
李大妈瞅准了机会，开了个小吃店，生意那叫一个红火，她整天都忙得不可开交，却笑得嘴都合不拢，“没想到我这把年纪了，还能借着园区的光赚上钱嘞！”
这产业园区可不只是带来了经济上的变化，还让村子变得更有活力了。
以前冷冷清清的村子，现在到处都是热闹的景象，大家都充满了干劲儿。
这不就是乡村振兴的成功典范吗？
这产业园区就像是一台强大的发动机，拉动着整个乡村向前跑，让村民们的生活越来越好。
咱不得不感叹，这乡村振兴的力量真是强大啊，它让原本平淡无奇的乡村焕发出耀眼的光芒！咱也希望能有更多这样的成功案例，让更多的乡村都能走向富裕、走向繁荣！。
产业勾地实操讲解
产业地块获取流程 产业招商及运营 产业勾地实操讲解 ——产业勾地基本概念
01 02 03产业勾地历史及现状产业勾地主流模式 产业勾地涉及基本概念
01 产业勾地历史及现状
1、产业勾地用语来源： 勾地：土地拓展中的一种，也叫协议拓展，是与政府通过协议勾兑，提前锁定土地，定向挂牌，定向摘牌获取土地的方式。现 在行业内大部分企业将这种投资拓展方式简称勾地。 产业：在产业勾地特定语境下的产业泛指地方政府需要的产生经济贡献的产业。现 在一说到产业勾地，很多人认为即二产中的制造业，这个认识就非常狭隘，一产中也有园林东方做农业综合体进行购地，也叫 产业勾地，三产中的酒店，商业综合体勾地也叫产业勾地，更不用提现在的新型产业，高科技产业更是现在对政府非常有吸引 力的产业。 因此，产业勾地中的产业包括：商业mall，文旅酒店，教育，医疗，高新技术，制 造业企业等。
2、产业勾地近十年发展历程： 2010-2012期间： 产业勾地特点：百家齐放，各显神通阶段，没有一家独大，没有行业统一认可的模式，这个时期商业地产刚刚起步，产业新城 模式还在摸索过程中，纯做工业、物流地产的企业开始全国扩张。
代表企业：
张江高科，苏州工业园。政府平台类企业代表，迄今为止仍是全国做产业园开发的顶尖企业。
选址位置：小镇选址对于城市没有太硬性的要求，中大型城市周边均可，距离主城区越近越好。选址关键在于小镇内承载的产 业内容要有人口导入，住宅部分要有市场需求。
建设内容：单一产业或大型企业均可做为小镇的产业建设内容，小镇内的建设用地一般包括少量公共设施（交通，绿化等）， 部分产业用地（一般30%-50%），其余住宅用地。
3、商业综合体勾地模式： 规模：规模一般在200亩-500亩之间。商业部分的建筑规模尽量控制在15万方以下，根据城市级别不同相应减少商业面积。 选址位置：对城市人口及经济要求较高，一般要在常住人口100万人以上城市选址，项目周边3公里内常住人口要到20万以上 才能支撑集中商业运营。
三产用地开发成功案例
三产用地开发成功案例标题：三产用地开发成功案例：探索创新引领经济发展新动能导语：三产用地开发是推动经济发展的重要手段之一，成功案例的分析与总结对于指导未来的发展具有重要意义。
本文将详细介绍几个成功的三产用地开发案例，探索创新引领经济发展新动能。
第一部分：案例一——综合商业用地开发背景介绍：某城市位于经济发达地区，人口密集，商业需求旺盛，但土地资源有限。
为了满足市民的购物和娱乐需求，市政府决定开发一块位于市中心的综合商业用地。
开发策略：市政府与民间企业合作，通过PPP模式进行开发。
他们充分利用该地块的地理优势，规划建设了一座综合商业中心，包括购物中心、影院、餐饮街区等。
成功经验：1. 与民企合作：政府与民间企业的合作模式使得资源得到充分利用，项目的开发和运营效率得到提升。
2. 地理优势：充分利用地块的地理位置，吸引了大量的消费者，提高了商业用地的利用率。
3. 多元化经营：综合商业中心内的多种业态相互促进，形成了良好的商业生态圈。
第二部分：案例二——旅游度假用地开发背景介绍：某地区拥有得天独厚的自然风光和丰富的文化资源，具备发展旅游业的潜力。
为了推动当地经济发展，政府决定开发一块旅游度假用地。
开发策略：政府制定了旅游度假用地的开发规划，包括建设高端酒店、度假村、景区等。
同时，政府积极引进国内外知名旅游企业，提供优惠政策吸引投资。
成功经验：1. 规划引领：政府通过科学的规划引导用地的开发，确保了项目的可持续发展。
2. 引进投资：政府积极引进国内外知名旅游企业，提供优惠政策吸引投资，为项目的成功开发提供了资金和技术支持。
3. 文化保护：在用地开发过程中，政府注重保护当地的自然风光和文化资源，确保旅游业的可持续发展。
第三部分：案例三——科技产业用地开发背景介绍：某城市希望通过发展科技产业来推动经济转型升级，吸引高端人才和科技企业。
为此，政府决定开发一块科技产业用地。
开发策略：政府与高校、科研机构合作，建设科技园区，提供优惠政策吸引科技企业入驻。
乡村振兴 产业 土地 案例
乡村振兴产业土地案例
乡村振兴是国家发展的重要战略，产业和土地是乡村振兴的两个
重要支撑，本文将通过案例的方式，分步骤探究乡村振兴的产业和土
地问题。
一、产业
产业是乡村振兴的重要支撑，如何发展乡村产业至关重要。
以安徽省
黄山市为例，该市实施“农业景区+合作社+企业”模式，打造“小而美”的产业格局。
通过建设生态农业景区和发展旅游业，将景区与合
作社联合，引入大企业，建立生态种植和加工基地，发展绿色有机农业，实现农民增收致富的目的。
二、土地
土地是农民的生产资料，也是乡村振兴的重要资源。
如何优化土地利用，增加农民收益，是乡村振兴中需要解决的问题。
以浙江省临安市
为例，该市实施“三变”政策，将农村集体土地、农民土地承包经营
权和农村土地利用方式三个方面进行改革。
通过让农民通过流转土地
获得收益，建立合作社和农民专业合作社，充分发挥土地经营的效益
和作用，让农民真正成为乡村振兴的主体。
三、案例启示
以上两个案例充分说明了产业和土地在乡村振兴中的重要性，且提出
的政策和模式都具有可推广性。
在实际操作中，应该注重遵从当地实
际情况，结合地方资源优势和市场需求，寻找一条可持续发展的道路。
同时，充分发挥农民主体作用，提高农民收入和生产生活水平，实现
乡村振兴。
勾地实战案例复盘及勾地策略解析
勾地实战案例复盘及勾地策略解析勾地，也叫探地，是一个实地考察、勘探土地的过程。
在进行勾地活动时，需要以土地开发和利用为目标，通过对土地的实地考察，了解土地的情况和潜力，并制定相应的土地开发和利用策略。
下面将结合一个实战案例，对勾地的实施过程和策略进行复盘和解析。
案例背景：企业计划新建一个工业园区，在选址和规划阶段需要进行勾地活动。
实施过程及结果：1.选定勾地区域：在选择勾地区域时，需要考虑交通便利、区位优势、土地能源等因素。
此案例中，企业选择了一块位于市中心的土地，该地处于交通枢纽旁边，交通便利，周边有大量的办公楼和商场，有较高的商业价值。
2.勾地活动：企业派遣专门的团队去实地考察，并制定了详细的考察计划。
团队成员对勾地地块的地理位置、土地利用现状、地质条件等进行了详细的勾勒，通过羿地仪器仔细勘测了土地的大小、形状和地貌情况，并采集了土壤和水质样本进行测试。
此外，团队还进行了市场调研，了解了相关政策和行业发展趋势。
3.勾地结果：通过勾地活动，企业对该地块的情况有了深入的了解。
经过实地考察和测试，团队发现该地块的土壤质量良好，适合农业和工业用途；水质达到了工业用水的标准，可满足工业用水的需求；地理位置优越，交通便利，符合企业的发展需求。
此外，通过市场调研，团队了解到该地区工业园区发展前景广阔，政府也有相应的扶持政策。
勾地策略解析：1.选址要因地制宜：在选择勾地区域时，需要根据企业的发展需求和目标，考虑地段的交通便利性、区位优势和潜在商业价值等因素。
此案例中，企业选择了市中心的地块，符合企业发展需求，并具有较高的商业价值。
2.多方面考察勘测：在勾地过程中，团队需要对勾地地块进行全面、细致的考察和勘测。
包括地理位置、土地利用现状、地质条件等方面的勾勒，以及土壤质量、水质状况等方面的测试。
只有全面了解土地的情况，才能制定相应的开发和利用策略。
3.考察产业发展趋势：在勾地过程中，团队还进行了市场调研，了解相关政策和行业发展趋势。
“产业小镇勾地”四种模式与谈判核心要点
“产业小镇勾地”四种模式与谈判核心要点文前推广下我国庆节写的第二版升级版的新书，全部来自本人的一线拿地经验总结，共211页，里面内容丰富包括怎么找地，如何测算，怎么算税，勾地怎么谈等等板块。
提升专业，快速成长必备。
已有1100多人踊跃购买。
产业勾地主要分为三种模式，即产业小镇、产业新城、产业地产。
从本文开始，我将分多篇文章专门讲解这三种勾地模式的要点及核心实操做法。
本文讲的是产业小镇模式的第一篇。
产业小镇,即以产业资源为切入点，通过低价获取土地，通过产程融合提升区域价值，同时兑现产业资源价值。
产业小镇实际上是产业的长期运营与商住用地的短期变现相结合，是最理想的勾地模式。
先进的产业资源与高效的的配套相结合，是满足地方政府产业需求，解决产业运营的现金压力，以及开发高盈利空间土地的多赢模式。
产业小镇的四种模式1、自带产业资源的模式，典型的例子是万达文化旅游城。
万达的勾地模式，核心在于自身强大的IP资源，附带大量的合作方，能够为地方带来财政收入，拉动就业。
因此很多地方政府愿意主动与万达合作，并且能促使对方以极低的价格出让土地。
通过一次性谈定低价的方式，分批次多次供地，化整为零。
万达集团在全国的文旅城布局，诸如合肥、重庆、成都、南昌等城市，都是按照约定的勾地底价，长达三年分批次拿地，价格还能做到维持不变。
2、自造产业的模式，即先住宅后导入产业的模式，典型的例子是恒大文化旅游城和恒大养生谷。
目前虽然说恒大有了新能源汽车全产业链的资源以及足球资源，但是恒大的文化旅游城和养生谷本质是来讲是没有成熟的IP产业资源的，更多的是通过广告的宣传以及硬件的展示来吸引政府和客户，后期再引入相关的产业方。
但是随着恒大的童世界、健康谷逐渐建成运营，恒大在积累产业资源和运营方面会逐步提升，未来的拓展思路会逐渐清晰。
3、借鸡生蛋的模式，即通过开发当地的已有特色资源，升级硬件设施的开发模式。
典型的案例是绿城理想小镇。
绿城通过盘活当地农业用地，整合农业、健康、颐养、教育、园区服务，打造农业+养老+旅游的复合居住小镇。
产业+地产的常见模式
1. 产业园区+地产模式分析ü什么是“产业园区+”地产模式？“产业园区+地产”的模式是指在产业园区及周边地区进行大规模的房地产开发，该模式兼具产业园区运营及地产开发两个方面，产业园区如物流园区、科技园区、科技新城、产业新城以及生态农业园区等。
ü点评和分析p开发商角度ü开发商可以确保拿地的成本把控，并且可以保障产业园区正常、快速地进入运营状态。
p地方政府角度ü一方面可以设定意向勾地者必须达到引入某一特定类型和数量的企业（如高新企业、金融机构或世界500强企业）的要求；ü另一方面，随着产业园区的逐步发展成熟、入园企业数量以及投资额的不断增加，政府可以零成本、零投入地实现财政收入以及区域生产总值的双重提升，在促进地方就业和民生建设的同时，还能突出地方政府的政绩。
2. 文化旅游产业+地产模式分析p特点p类型ü以华侨城、万达为代表的主题游乐型ü以万达、港中旅集团为代表的景点依托型ü文旅小镇型ü以今典集团、复星集团以及阳光100为代表的度假酒店型ü文化创意产业型本图片来自网络n法律文件助力医疗养老康体产业发展ü2010年11月26日，国务院即转发了国家发展改革委、卫生部及其他三部委《关于进一步鼓励和引导社会资本举办医疗机构意见的通知》（“《通知》”），该《通知》明确指出鼓励和引导社会资本举办医疗机构。
ü2013年9月28日，国务院即颁布施行了《关于促进健康服务业发展的若干意见》（“《意见》”），该《意见》明确提出加快发展健康养老服务，发展社区养老服务。
……ü2019年1月4日，全国人大常委会公布了《土地管理法》以及《城市房地产管理法》草案，并向全社会征求意见。
主要调整包括：Ø《土地管理法》草案中，删除了原《土地管理法》第43条“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”的规定；Ø修改原《土地管理法》第63条关于 “农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设”的规定。
地产勾地谈判模式及案例
四、土地挂牌
1、挂牌条件
挂牌条件能否设置与三个因素有关：地块属性、政府意愿、区域大环境
因时：不同时点 因地：不同城市 因人：谈判能力，谈判技巧，积极性
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四、土地挂牌
1、挂牌条件
挂牌条件的设置四大类： a、报名门槛
一级开发资质 注册资本、资产总值、银行信用 开发业绩 特殊硬件 b、地块属性 商住比 自持面积和时间 业态组合 功能分区 开工、竣工、开业时间 c、招商引资
选准谈判对象 找准关键人和关键路径
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三、勾地谈判
勾地谈判两“不”原则
不是你输我赢
不是讨价还价
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三、勾地谈判
勾地谈判三个要点
◆诉求点 ◆共同点 ◆平衡点
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三、勾地谈判
诉求点—投其所好
税收
商业 mall
土地收益
城市形象
我们的任务：
1、为自己找到低价的理由 2、帮政府想好低价的借口
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三、勾地谈判
2、价格谈判
价格锁定：再低的约定价格也需要锁定才有意义，否则适得其反。
价格锁定的方式如下：
设置挂牌条件----减少竞争------旭辉道具不足，排他性不强 提高保证金------抬高门槛------效应不强，不建议 政府劝退--------口头承诺------可靠性低，可要求书面确认 方案招标--------锁定性强-------某些地区允许 商办自持--------适度有效-------损人不利己，也非旭辉所擅长 溢价返还 -------最为可靠-------某些地区可行，谨慎评估政府信用
产业勾地实操讲解
产业勾地实操讲解产业勾地前期操作要点产业方案编制及测算基本逻辑产业协议谈判要点产业地块获取流程产业招商及运营产业勾地实操讲解——产业勾地基本概念01 02 03产业勾地历史及现状产业勾地主流模式产业勾地涉及基本概念01产业勾地历史及现状1、产业勾地用语来源：勾地：土地拓展中的一种，也叫协议拓展，是与政府通过协议勾兑，提前锁定土地，定向挂牌，定向摘牌获取土地的方式。
现在行业内大部分企业将这种投资拓展方式简称勾地。
产业：在产业勾地特定语境下的产业泛指地方政府需要的产生经济贡献的产业。
现在一说到产业勾地，很多人认为即二产中的制造业，这个认识就非常狭隘，一产中也有园林东方做农业综合体进行购地，也叫产业勾地，三产中的酒店，商业综合体勾地也叫产业勾地，更不用提现在的新型产业，高科技产业更是现在对政府非常有吸引力的产业。
因此，产业勾地中的产业包括：商业mall，文旅酒店，教育，医疗，高新技术，制造业企业等。
2、产业勾地近十年发展历程：2010-2012期间：产业勾地特点：百家齐放，各显神通阶段，没有一家独大，没有行业统一认可的模式，这个时期商业地产刚刚起步，产业新城模式还在摸索过程中，纯做工业、物流地产的企业开始全国扩张。
代表企业：张江高科，苏州工业园。
政府平台类企业代表，迄今为止仍是全国做产业园开发的顶尖企业。
苏宁置业，鹏润地产。
这个时期典型的物流产业地产的代表。
大连万达。
商业勾地模式刚刚起步，模式仍在实验中前行，每年拿10个项目左右。
华夏幸福。
产城模式还在萌芽状态，固安产业新城初具产城模式的雏形。
华侨城。
文旅勾地华侨城一枝独秀。
2、产业勾地近十年发展历程：2012-2016期间：产业勾地特点：商业勾地模式成熟并大行其道，大部分房企追风商业勾地模式。
文旅勾地模式成型，国际著名ip在该阶段开始进驻国内，与地产结合。
产城模式成熟，华夏幸福崛起。
代表企业：大连万达，这段时期以大连万达为首的商业综合体勾地覆盖整个行业，很多地产企业都成立了商管公司，包括万科、中海等老牌住宅开发企业均未能免俗，纷纷进驻商业地产开发。
以城带乡产业 典型案例
以城带乡产业典型案例《以城带乡产业：那些点亮乡村的典型案例》咱都知道，城市就像一个活力四射的大明星，光芒四射，资源丰富得很呢。
可乡村呢，有时候就像个默默站在角落里的小跟班，有点不起眼。
但现在啊，有好多特别棒的事儿，就像一条条神奇的线，把城市和乡村紧紧连在一起，让乡村也能跟着一起闪闪发光。
就拿我知道的一个地方来说吧。
那有个大城市，里面的大企业就像一个能量满满的发动机。
有一家做食品加工的大企业，老板姓王，这人啊，可算得上是个热心肠。
他发现自家企业需要大量的新鲜农产品原材料，可是在城市周边的那些供应商老是供不上量，质量还不稳定。
这可咋办呢？嘿，他灵机一动，就把目光投向了周边的乡村。
他跑到一个小乡村里，和村里的刘村长碰了头。
王老板开门见山就说：“刘村长啊，我看你们村这大片大片的地，要是都种上我要的农产品，那可不得了啊。
这就像给母鸡找到了一片撒欢产蛋的好地方啊。
”刘村长一开始还半信半疑的，说：“我们这小村子，能行吗？”王老板就给刘村长算了一笔账，讲清楚这里面能赚多少钱，能给村民带来多少好处。
这就像在黑夜里给人点亮了一盏明灯似的。
后来啊，村民们纷纷响应。
王老板呢，他可没当甩手掌柜。
他把自己企业里的那些专业技术人员，像宝贝一样送到村子里。
这些技术员就像一群天兵天将，给村民指导怎么种出高质量的农产品。
村民们学起来也很带劲，嘴里直念叨：“这都是赚钱的好本事啊。
”慢慢地，村子里的农产品产量和质量都蹭蹭往上升。
这还不算完，王老板一看这情况，又在村子里办起了小加工厂。
这下好了，一些年轻力壮的村民不用跑到城里打工了，在自己村里就能上班赚钱。
这村子啊，就像一个沉睡很久的人被叫醒了一样，变得热闹起来了。
还有一个例子呢。
有个搞电商的年轻创业者，小李。
这个小李啊，在城里的电商行业混得是风生水起。
有一次他回老家，看到村里那些手工艺品真不错，都是些老手艺做出来的。
他就想啊：“这么好的东西，就像一颗颗埋在土里的珍珠，得多可惜啊。
”他就和村里几位老手艺人商量，说要把这些东西放到网上去卖。
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第3步：搞清楚项目基础条件？
第4步：搞清楚项目周边的住宅和产业竞品情况？
项目名称
恒大绿洲 坤泽十里城 枫林四季
唐槐园
中泽纯境 坤泽
翰林华府 国仕山 阳光里 银海心悦 新晋世家 晋中我方
产品 类型
小高层
高层
高层
高层
多层 高层 公寓 高层 高层 高层 小高层 高层 高层
洋房高层
我方凤麟府 洋房高层
楼盘现状 售罄 售罄
产城项目拿地案例分析 及难点解析
产城项目拿业勾地实操9步曲 第三部分 产城项目拿地方式内些“坑”
第二部分 产业勾地实操9步曲
第1步：选择要用什么产业勾地？需要产业地图做依托
第2步：搞清出合作方、产业方诉求？
产业方一般诉求：要部分土地差价或产业空间。。。。。。 合作方：要土地差价、产业引入提成、项目干股、产业参股、产业空间等
最大坑：
房企赚快钱赚习惯了，不真心做产城！坚持不住。。。。。。
THANKS
综改区科技创新孵化基地
综改区管委会自持
山西物联网产业园区
中信天安防科技园 云数据产业园
山西投资有限公司（国企）自持
中信自用 尚未开始使用
第5步：政府的产业和住宅的约束条件？
先供产业地，后供住宅地 要求较高的产业投资强度，纳税强度 限制商住销售比例 限制产业空间自持比例和最小分割面积 产业达产时间 产业达不到投资强度，不批后期预售
交房入住 一期售罄 二期蓄客 二期现房
交房入住 违规销售 交房入住 交房入住 交房入住
在售
在售
户型区间
83-167㎡
60-240㎡ 90-120㎡
70-130㎡
120-158 ㎡
40-128㎡
93-126㎡ 62-154㎡ 100-198
㎡ 64-205㎡ 140-280
㎡ 120-283
㎡
销售均价/二 手房价
第三部分 产城项目拿地方式内些“坑”
大坑：
产业方没有实际产业，“挂羊头卖狗肉”忽悠政府，忽悠我们 政府关门打狗---限制商品房销售、要求先投产业后供地，地价上涨 合作方偷师，甩开我们单干 没有产城操盘模式，想的太简单 自己没考虑清楚，一切谈好说不干 用地产思维做产城
第三部分 产城项目拿地方式内些“坑”
第6步：搞清公司对本项目的投资底线和利润要求？
房产板块利润要求5%，8%，10%还是更高 产业利润要求 商住利润是否有全覆盖产业成本还是部分覆盖、还是不用覆盖
第7步：整体投资测算（产业、商住、合作方诉求）
第8步：产城项目投资协议商务条件谈判 谈判要点： 产业方不签三方协议，只签署两两协议。 政府补偿、税收返还、奖励等产业政策。 产业和商住地同期供地 地价 产业和住宅同期开盘 不限制限制商品房销售 不限制或少限制产业空间自持比例 项目可产业和地产合并报税
13500元/㎡ 9000元/㎡ 4500元/㎡ 7000元/㎡
8000元/㎡
7100元/㎡ 4200元/㎡ 4000元/㎡ 6000元/㎡ 7000元/㎡ 8500元/㎡
8200元/㎡
第4步：搞清楚项目周边的住宅和产业竞品情况？
四个产业园都属于国企自持自用 地块附近没有商业化的产业基地
产业项目
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
产权分割政策
第9步：土地招拍挂
和政府沟通好，用产业设置准入条件，实现保牌！
第9步：同时开启产业预招商
第三部分 产城项目拿地方式内些“坑”
小坑：
又遇白手套 投资测算不通过 产城项目天然难度大，没有专业团队或人才或人才不稳定
第三部分 产城项目拿地方式内些“坑”
中坑：
合作方同股不同权，吃干股！瞎捣乱 产业方不签三方协议，只签署两两协议。 产业方不陪跑，先切蛋糕，把所有利益“留给自己”，“所有风险”你带走 政府补偿返还等产业政策不兑现。