20190823-南方日报深圳大厦城市更新项目-最终

南方日报深圳大厦城市更新单元项目
City Renewal & Design Strategy
深圳市柏涛蓝森国际建筑设计有限公司
CITY COMPOUND
201908
南方日报深圳大厦城市更新单元项目
方案
建设单位：深圳市南方远大传媒置业有限公司
深圳市柏涛蓝森国际建筑设计有限公司
建设部工程设计证书等级：甲级证书编号：A144018999
法定代表人：王漓峰
技术总负责人：王亚杰
项目总负责人：王亚杰
方案总负责人：韦键光
建筑专业负责人：汤凯/左健勇
结构专业负责人：林超伟
给排水专业负责人：刘小辉
电气专业负责人：聂应新
暖通专业负责人：胡勇
2019年08月
南方日报深圳大厦城市更新单元项目
目录
1 总平面图
3 效果图
4 建筑退线控制
5 与周边建筑间距分析
8 车行流线分析
7 消防技术总平面图
9 人行流线分析
10 建筑覆盖率
11 绿化覆盖率，年径流量分析
12 微波通道
13 停车分析及说明
14 自行车停车分析
15 公共配套设施分布图
16 公共空间分析19 地下一层平面图
20 地下二层平面图
21 地下三层平面图
22 地下四层平面图
23 一层平面图
24 二层平面图
34 剖面图
25 三层平面图
26 四层平面图
27 五层平面图
28 办公标准层平面图
31 住宅标准层平面图一
32 住宅标准层平面图二
2 指标表
18 技术总平面图
17 日照分析29 办公平面图
30 办公平面图
6 航空限高分析
33 立面图
总平面图
128.8
169.0
37F 韦键光/王亚杰汤凯/左健勇王亚杰汤凯周伟
彭浩宇
南方日报深圳大厦城市更新单元项目
用地规划许可证方案
左健勇30F H=96.6
航天立业华庭
12F
H=42 芊雅阁
12F H=42芊雅阁
7F H=21
市总工会宿舍
14F H=50.4市总工会
14F H=42住宅
6F
H=24 市二医院
20F
H=60 设计大厦
1.批复指标表
地块用地用地用地容积计容积率建筑面积(㎡)
公共配套设施（含地下）（㎡）
年径流备注
编号
代码
性质
面积率
总量控制率（%）
(㎡)
住宅
商业、办公及旅馆业
公共配套设
施地下
合计
（含地下）
商业
01-01C1+R2
商业+二类居住用地
5605.59.2
14080（含保障性住房3240）
310003930275051760
文化活动室（1000）、社区警务室（50）、公共厕所（60）、环卫工人作息房（10）、老年人日间照料中心（老年人托养中心）（1000）、社区管理用房（300）、社区级公共配套用房（可规划为教育设施用房）（1310），地下通信汇聚机房（200地下附建）、另在屋顶配建体育活动场地（用地500）
70
拆除重建，地下空间总量上限16370㎡，地下公共空间下限450㎡
01-02G1公园绿地635————————
无偿移交政
府
指标表
项目名称用地单位宗地号/宗地代码用地位置
建设用地面积（㎡）总建筑面积（㎡）
计容建筑面积（㎡）容积率
地上规定建筑面积（㎡）不计容建筑面积（㎡）地下规定建筑面积（㎡）建筑覆盖率（一/二
级）
建筑基底面积（塔楼/裙
房）
1962㎡
绿化覆盖率建筑最高高度最大层数（地上地
下）机动车停车位（地上地
下）
自行车停车位
11802982014080文化活动室（㎡）
1000社区老年人日间照料中心（老
年人托养中心）（㎡）1000社区警务室（㎡）
50公共厕所（㎡）60环卫工人休息室（㎡）10教育设施用房（㎡）1310社区管理用房（㎡）
3002000200不计容积率面积
14170
14170
深圳市南方远大传媒置业有限公司 振华路以南，上步中路以西
二、主要技术指标住宅（含保障房3240㎡）
公共配套（㎡）
41层/4层157辆
2803㎡
500（裙房屋顶平台附设）
地上公共开放广场（㎡）285一、项目概况
2.设计指标表三、建筑面积及分配
总建筑面积㎡
51010
计容积率面积
地下车库（含地下车库、设备用房、民防设施）（㎡）
地下商业（㎡）
地下通讯汇聚机房（㎡）
地上
地下
地上商业（㎡）
办公（含103㎡物业管理用房）450
南方日报深圳大厦城市更新单元项目
5605.515101048810㎡2200㎡
180m 258辆
65180141709.150%/35%20%社区体育活动场地（㎡）地下公共开放空间（㎡）韦键光/王亚杰
汤凯/左健勇王亚杰汤凯周伟彭浩宇
南方日报深圳大厦城市更新单元项目
用地规划许可证方案
左健勇
韦键光/王亚杰
汤凯/左健勇
王亚杰
汤凯
周伟
彭浩宇
南方日报深圳大厦城市更新单元项目
用地规划许可证方案
左健勇
韦键光/王亚杰
汤凯/左健勇
王亚杰
汤凯
周伟
彭浩宇
南方日报深圳大厦城市更新单元项目
用地规划许可证方案
左健勇
韦键光/王亚杰
汤凯/左健勇
王亚杰
汤凯
左健勇
周伟
彭浩宇
南方日报深圳大厦城市更新单元项目
用地规划许可证方案
福田区人民政府关于《福田区
华强北街道南方日报深圳大厦
城市更新单元规划》审批情况
的通知福府函（2019）7号
三（二）在满足消防、日照、
地下管线、交通安全和建筑间
距要求的情况下，临上步中路
一侧一、二级建筑退线不小于
9米，临怡清路一侧一、二级
建筑退线不小于3米，其余位
置按照《深标》要求控制。

四(六）临怡清路一侧利用建
筑退线及首层架空设置不小于
4.5米宽的人行通道，24小时
对公众开放
《深圳市城市规划标准与准则》
4.2.1.1地上建筑及其附属设施
的水平投影不应逾越建筑控制
线。

4.2.2.1地下室外墙（柱外缘）
退用地红线距离不应小于3m
8.4.1.5当相临地块建筑平行布
置且一方或双方为住宅时，最
小退让用地红线距离12米
设计方案退线：
1.临怡清路，一级退线≥3米，
二级退线≥3米，并设计4.5米
宽24小时人行通道；
2.临上步中路，一级退线≥9米，
二级退线≥9米。

3.临深圳市总工会一级退线
≥12米，二级退线≥12米
4.临振华路方向一级退线≥6米，
二级退线≥9米，
5.地下室退用地红线≥3米。

结论：
满足规范和更新批复要求。

建筑退线控制
6.0m
9.0m
12.0m
9.0m
3.0m
3.0m
3.0m
3.0m
3.0m
6.0m
9.0m
21.0m
50.4m
韦键光/王亚杰
汤凯/左健勇
王亚杰
汤凯
周伟
彭浩宇
南方日报深圳大厦城市更新单元项目
用地规划许可证方案
左健勇
47.9m
22.5m 20.6m
22.9m
21m 13.5m
21.0m
28.0m
50.4m
96.6m
60m
18m
42m
《深圳市城市规划标准与准则》8.4.6.3多层建筑与超高层建筑平行布置时：多层住宅位于超高层住宅南侧、东侧或西侧，其间距不应小于多层住宅高度的1.0倍
8.4.6.4 高层住宅与超高层住宅建筑间距，东西向的两侧均有居室门或窗户的最小间距不应小于18米，其它情况最小间距不应小于13米
8.4.7.4除非住宅建筑位于高层、超高层住宅建筑北侧的情况，非住宅建筑与住宅建筑间距按住宅建筑间距控制。

8.4.7.5 非居住建筑之间的间距：平行布置时，高层非居住建筑的间距不应小于18米。

《建筑设计防火规范》
5.2.2高层建筑（一，二级）与高层建筑（一，二级）之间的防火间距为13米
设计方案
1、设计住宅与西侧航天立业华庭之间的间距为22.5米符合《深标》8.4.6.4条
2、设计办公与南侧深总工会宿舍之间的间距为22.9米，符合《深标》8.4.6.3条
3、设计的住宅与办公楼间距为13.5米。

符合深标8.4.6.4条结论
满足规范要求。

韦键光/王亚杰汤凯/左健勇王亚杰汤凯周伟彭浩宇
南方日报深圳大厦城市更新单元项目
用地规划许可证方案
左健勇与周边建筑间距分析
航空限高分析
《关于深圳宝安国际机场净空保护区范围的批复》
深圳宝安国际机场净空保护区的范围是现有跑道及规划跑道中心线两侧各10km 、跑道外20km 的区域（含深圳市和东莞市的地界）
位于机场净空保护区外的、对航路或飞行程序可能存在影响的特别高大建筑物（总高度超出原地面300米及以上），建设单位应报民航中南局审核设计方案
本项目位于华强北街道，与宝安国际机场直线距离约30公里、不在净空保护范围内。

现时方案塔楼高度约179米，没有突破原地面300米的限制，不用另行申报审核超出航空限高。

结论
满足航空部门及更新批复要求
韦键光/王亚杰汤凯/左健勇王亚杰汤凯周伟彭浩宇
南方日报深圳大厦城市更新单元项目
用地规划许可证方案
左健勇
消防技术总平面图
《建筑设计防火规范》
GB006-2014
7.2.2.2消防登高操作场地的长
度和宽度分别不应小于15m和
10m。

7.2.2.4场地应与消防车道联通，
场地靠建筑外墙一侧的边缘距
离建筑外墙不宜小于5m，且
不应大于10m。

设计方案
本项目在振华路设计消防车入
口，沿地块四周布置环形消防
通道。

消防登高场地布置在建
筑北侧，宽度10m,长度大于
15米，距离高层建筑3m。

结论
满足消防规范要求。

10m
3m
10m
3m
35m
28m
消防登高操作场地
4m 消防车道
韦键光/王亚杰
汤凯/左健勇
王亚杰
汤凯
周伟
彭浩宇
南方日报深圳大厦城市更新单元项目
用地规划许可证方案
左健勇
车行流线分析
４
３
m
６m
车行入口
《深圳市建筑设计规则》
4.5.1.1场地机动车出入口应该
按城市规划的要求设置，不应
直接向城市主次干道开口，
且应该避开城市主要道路交叉
口。

位于城市支路上的车行出入口，
距离与干路相交的平面交叉口
停止线不应小于50m，
距离与支路相交的平面交叉口
停止线不应小于30m。

福田区人民政府关于《福田区
华强北街道南方日报深圳大厦
城市更新单元规划》审批情况
的通知福府函（2019）7号
四（一）更新单元范围内机动
车出入口宜在城市支路怡清路
上开设，并设置机动车出入地
库的车流缓冲空间，避免车辆
排队进场对周边道路交通产生
影响
设计方案
在地块西侧怡清路开口，且与
交叉口距离30m满足规范要求。

结论
满足规范和更新批复要求。

缓冲空间
车行流线
韦键光/王亚杰
汤凯/左健勇
王亚杰
汤凯
周伟
彭浩宇
南方日报深圳大厦城市更新单元项目
用地规划许可证方案
左健勇
车行出入口（消
防车入口，宽度
６m）
33m
人行流线分析图
6m
福田区人民政府关于《福田区华强北街道南方日报深圳大厦城市更新单元规划》审批情况的通知福府函（2019）7号四（六）临怡清路一侧利用建筑退线及首层架空设置不小于4.5米宽的人行通道，24小时对公众开放
设计方案：
1.本项目的主要人行出入口设置在北侧振华路和东侧上步中路，办公人流通过北侧振华路入口直达办公大堂；住宅通过怡情路进入住宅大堂；地下商业通过东侧上步中路入口进入。

2.临怡清路一侧设置4.5米宽人行通道
结论：
满足更新批复要求。

自行车通道公共开放人行道人行流线
住宅大堂入口办公大堂次入口
地下商业主入口
办公大堂主入口
4.5m
1.5m
韦键光/王亚杰汤凯/左健勇
王亚杰汤凯周伟彭浩宇
南方日报深圳大厦城市更新单元项目
用地规划许可证方案
左健勇
建筑覆盖率
住宅塔楼覆盖范围办公塔楼覆盖范围裙房覆盖范围《深圳市建筑设计规则》福田区人民政府关于《福田区华强北街道南方日报深圳大厦城市更新单元规划》审批情况的通知福府函（2019）7号三（五）：更新单元规划中未注明的停车位、绿化覆盖率、建筑退线及建筑覆盖率等依据《深圳市城市规划标准与准则》予以核定。

3..3.1.1当《建设用地规划许可证》中对建筑覆盖率无分级控制要求时：建筑覆盖率=建筑基底面积/建设用地面积x100%
《深圳市城市规划标准与准则》8.4.3.1建筑覆盖率宜满足
8.4.3.1的分类控制要求。

商业，办公的建筑覆盖率≤50%;十层及以上住宅≤25％。

塔楼含住宅的综合建筑二级建筑覆盖率按住宅建筑控制。

《深圳市城市规划标准与准则条文说明》
8.4.3.1 第二款：混合用地如在平面上各建筑功能分区为单一用途，则各分区参照表8.4.3.1的要求控制。

设计方案：
办公塔楼基底面积1180平方米，办公功能分区面积2360平方米，二级建筑覆盖率50%；住宅塔楼基底面积485平方米，住宅功能分区面积3245.51平方米，二级建筑覆盖率15%；裙房建筑占地2580平方米，一级建筑覆盖率46%。

结论：
一级、二级建筑覆盖率均满足《深标》及规划批复要求。

按照《深标》及《深标条文说明》，住宅塔楼二级建筑覆盖率最大不超过25%，为了后期方案深化设计预留空间，本次住宅塔楼申请二级建筑覆盖率25%（基底面积811㎡），办公及住宅基底面积之和为1991平方米，整体二级建筑覆盖率为35.5%。

因此，本次申请一级建筑覆盖率50%；二级建筑覆盖率35%。

住宅塔楼基底面积485m²
办公塔楼基底面积1180m²
办公二级建筑覆盖率50％
住宅二级建筑覆盖率15％
住宅塔楼分区面积3245.51m²
办公塔楼分区面积2360m²
来源《深圳市城市规划标准与准则》
住宅塔楼分区范围办公塔楼分区范围
汤凯周伟彭浩宇
南方日报深圳大厦城市更新单元项目
用地规划许可证方案
左健勇韦键光/王亚杰汤凯/左健勇王亚杰汤凯周伟彭浩宇南方日报深圳大厦城市更新单元项目用地规划许可证方案左健勇韦键光/王亚杰汤凯/左健勇王亚杰
塔楼屋顶绿化
裙房架空绿化休闲
屋顶花园覆土1.0m 面积:950㎡系数：0.6
屋顶花园覆土0.3m 面积：500㎡系数：0.3
裙房屋顶绿化三（五）：更新单元规划中未注明的停车位、绿化覆盖率、建筑退线及建筑覆盖率等依据《深圳市城市规范标准与准则》予以核定。

三（一）：更新单元西南侧须提供不小于285平方米的公共开放空间，形式以广场为主。

《深圳市城市规范标准与准则》8.4.4.1非居住地块绿化覆盖率宜大于30%；居住建筑绿化覆盖率宜大于40％
8.4.4.2绿化覆盖率计算标准：地面绿化，系数1.0；屋顶绿化、架空绿化覆土厚度1.5米以上，系数为0.8；覆土厚度1.0米到1.5米，系数0.6；覆土厚度0.5米至1.0米，系数0.5；覆土厚度0.5米以下，系数0.3
8.3.6.2 广场型公共空间绿化占地比例小于65%的公共空间。

设计方案：
首层及裙房屋面、塔楼屋面均设有绿化，公共开放空间（广场型）绿化比例65%，现整体绿化覆盖率最多可达到23.10%.
结论：
按目前规划条件已将绿化率尽量布置最大，方案绿化覆盖率最多可达23.1%。

本次申请绿化覆盖率为23％
地面绿化
地库范围覆土0.5m
面积：290㎡
系数：0.5
地库范围外面积：430㎡系数：1.0占地面积(㎡)
折算系数
折算后面积(㎡)
合计面积(㎡)
绿化覆盖率
430
1430290
0.5145裙房屋顶绿化面积9500.6570塔楼屋顶绿化面积5000.3
150
建设用地面积
1295
地面绿化面积
23.10%
5605.5
汤凯周伟彭浩宇
南方日报深圳大厦城市更新单元项目
用地规划许可证方案
左健勇韦键光/王亚杰汤凯/左健勇王亚杰汤凯周伟彭浩宇南方日报深圳大厦城市更新单元项目用地规划许可证方案左健勇韦键光/王亚杰汤凯/左健勇王亚杰
六、绿色建筑、市政、节能、
减排、环保等按相关规定执行，
落实海绵城市相关建设要求。

其中，年径流总量控制率目标
值为70％
设计方案：
方案设计雨水集水坑，可积水
110m³。

结论：
年径流总量控制率为大于70
％
韦键光/王亚杰
汤凯/左健勇
王亚杰
汤凯
左健勇
周伟
彭浩宇
南方日报深圳大厦城市更新单元项目
用地规划许可证方案
微波通道
建筑高度控制说明：
依据深圳市福田02-03&04号【华强北地区】法定图则要求，本更新单元部分用地位于现状信息枢纽——梧桐山的微波通道的保护范围内，该微波通道进入法定片区起点限高251.3米到254.4米
设计方案
设计方案建筑最大高度180米，没有超过限高
限高251.3m
限高254.4m
韦键光/王亚杰汤凯/左健勇王亚杰汤凯周伟彭浩宇
南方日报深圳大厦城市更新单元项目
用地规划许可证方案
左健勇
地下一层
面积：4220㎡地下二层
面积：4050㎡车位数：84辆
地下三层（-15.3）面积：4050㎡
车位数：84辆
地下四层（-18.9）面积：4050㎡
车位数：90辆
公共配套车位
车位数：20辆
小汽车停车位数、自行车停车位数，并向区政府无偿移交不少于20个公共配套车位；按停车位数量50％配建慢速充电桩，并100％预留建设安装条件。

《深圳市城市规范标准与准则》6.4.2.2配建停车场（库）的
停车指标宜符合：
其他办公楼：一类区域，0.3-0.5车位/100平方米建筑面积，商业：首2000平方米以上：2
车位/100平方米建筑面积；2000平方米以上：一类区域
0.4-0.6车位/100平方米建筑
面积。

住宅：建筑面积＜60平方米：04~0.6车位/户
60平方米＜建筑面积＜90平方米：0.6~1.0车位/户
90平方米＜建筑面积＜144平
方米：1.0~1.2车位/户
轨道车站500米半径范围内的
住宅停车位，不超过相应分类
配建标准下限的80％
依据《深标》计算得出总共车
位需要253个—362个
设计方案
本项目利用南侧狭长的用地做
一个4米地下室停车入口，利
用南侧背街面做7米宽的地下
停车出入口
本方案＜60平方米户型8户，
分布在六到十三层（保障房）；60平方米＜建筑面积＜90平方
户型66户，其中：六到十三层40户（保障房），十四到四十
一层26户（回迁房）；90平
方米＜建筑面积＜144平方米
户型78户，分布在十四到四十一层（回迁房）
综合以上考虑，本项目满设四层地下室，提供258个车位，符合深标要求。

结论：
满足《深标》要求。

功能分类
车位配置比例
（深标要求）
车位（个）面积（㎡）规划下限车位（个）规划上限车位（个）商业首2000㎡2车位/100平方米20002000㎡/100*2.0402000㎡/100*2.040
2000㎡以上每100㎡
（一类区域）
0.4-0.6车位/100平方米11801180㎡/100*0.451500㎡/100*0.69
办公一类区域0.3-0.5车位/100平方米2982029820㎡/100*0.39029500㎡/100*0.5148
＜60平方米0.4-0.6车位/户8户0.4*8*0.830.6*8*0.84
60平方米~90平方米0.6-1.0车位/户66户0.6*66*0.8321*66*0.853
90平方米~144平方米01-1.2车位/户78户1*78*0.862 1.2*78*0.875
公共配套2020总数253349
残疾人停车位2%67
慢速充电桩车位50%127175
机动车位
说明：1.机动车位数根据《深标》要求，50%配建慢速公共充电桩，并100％预留建设安装条件
2.配建用于公共配套设施的公共服务专用停车位不少于20个，并移交区政府使用。

住宅
3.轨道车站500米半径范围内的住宅停车位，不超过相应分类配建标准下限的80％
韦键光/王亚杰
汤凯/左健勇
王亚杰
汤凯
周伟
彭浩宇
南方日报深圳大厦城市更新单元项目
用地规划许可证方案
左健勇
功能分类
车位配置比例
（深标要求）车位（个）面积（㎡）规划下限车位（个）规划上限车位（个）
商业0.3~0.6车位/100平方米35003500㎡/100*0.3113500㎡/100*0.621办公0.3-0.5车位/100平方米2950029500㎡/100*0.38929500㎡/100*0.5148商品房0.3车位/户104户0.3*104320.3*10432公共租赁房0.5车位/户48户0.5*48240.5*4824
总数
156225
非机动车位
住宅小汽车停车位数、自行车停车位数，并向区政府无偿移交不少于20个公共配套车位；按停车位数量50％配建慢速充电桩，并100％预留建设安装条件。

《深圳市城市规范标准与准则》6.2.10.2建筑物自行车停车配置宜符合：
商业0.4-0.6车位/100平方米建筑面积
公共租赁住房、廉租房需配置0.5车位/户，
商品房、安居房、经济适用房0.3车位/户；
办公需配置0.3~0.5车位/100平方米；
商业0.4~0.6车位/100平方米；依据深标计算得出自行车停车位为156个—225个
设计方案
自行车停车区设置在地块南及东侧，公共开放广场附近，每个停车位为0.6米*2米。

此位置利于市民使用，占地独立且集中，强调人车分流，避免流线户型干扰。

自行车空间结合园林景观设计，成为城市公共空间的一部分。

总自行车位157个
结论：
满足《深标》要求。

韦键光/王亚杰汤凯/左健勇王亚杰汤凯周伟彭浩宇
南方日报深圳大厦城市更新单元项目
用地规划许可证方案
左健勇。