朱家角项目(公告项目)

主力 面 积 (平米) 300~580
花园面 积
主力 价格
12000~ 16000 12000~ 16000
建筑 风格
西班牙/ 美/欧/ 现代
总户 数
一期推 案量
推案 时间
中海发 展 古北集 团 恒联置 业
585
0.22
9.52
218
140
2004.9
416
0.25
6.94
290~500
欧
200
/
2004.9
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组团四
镇区规划
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10
功能区域规划
镇区布局、规模 朱家角镇区位于318国道以北，北至大淀湖，西至规划三号公路，东至规 划一号路及318国道。镇区规划用地的面积为8.14平方公里，规划常住人口5万人。
—
休闲旅游区布局、规模 淀山湖东岸湖滨地区已经建成或正在建设了一批旅游休闲项目。 其中包括水上运动中心、国际高尔夫乡村俱乐部、上海青少年素质教育基地等。规划将这一 片湖滨区划为休闲旅游区，其中近镇区的一部分作为发展备用地。休闲旅游区面积为6.7平 方公里。 特色居住区布局、规模 特色居住区根据有关要求布置在规划四号路、规划五号路以北、 规划三号路两侧至淀山路约7平方公里范围内。由于特色居住区与朱家角镇紧邻，因此在 形态布局、建设风貌、市政设施等方面应彼此协调发展。
●淀浦河以南规划容积率0.5别墅地块基本处于规划
方案设计阶段，预计将有独立别墅和联排别墅两种 建筑形态。
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二级市场
项目 名称
中海 翡翠湖 岸 古北佘 山国际 别墅 恒联 名人世 家 / 御宫艺 术 / / 发展商
市场分析---赵巷
容积率
顺驰
25
占地面积 (亩)
建筑面积 (万平米)
424
0.25
7
350~600
10002000
15000~ 16000 / / / /
中式现 代 / / / /
165
38
2004.9
德天置 业
逸祥置 业 绿地 凯迪
345 / 174 400
0.23 / 0.5 0.5
5.29 / 5.8 13.34
/ / / /
/ / / /
/ / / /
/ / / /
17
招标
青房地（2003）009
居住
315100 米
2
0.14
朱家角镇张 家纡新旺村 朱家角新镇 朱家角镇沈 巷村 朱家角镇胜 利村
招标
青房地（2003）121
居住 餐饮旅游 业用地 商业用地
304000 米2
0.76
231000
招标
青房地（2003）263号
79wk.baidu.com30 米2
1
79930
上海东方国际文体休 闲产业城发展有限公 司
市场分析---朱家角
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22
市场前景展望
区域处于刚起步阶段，但在售项目却取得了相当不错的业绩， 产品的多样化，形成差异化竞争，规避了同质产品所带来的激 烈市场竞争，市场呈现一片良好局面。 而05年仍不会有很大的别墅上市量，这样的区域差异化竞争还 将持续下去，市场环境仍将较为宽松。 从这个角度看，未来两年内朱家角市场前景仍将继续走高。这 给了本项目一个良好的契机。
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1
项目分析报告
朱家角新镇
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2
项目概况 区域理解 市场分析 项目分析 下一步工作重点
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3
项目概况
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4
朱家角位置图
赵巷镇
徐泾镇
沪青平高速
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顺驰 项目简介
5
朱家角镇新镇区内1号B#地块
●
朱溪路生态景观大道
绿 洲 江 南 园
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市场分析---赵巷 市场前景展望
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27
赵巷国际别墅区是新近规划开发的大型高档居住社区，临近佘山 风景区和沪青平公路，具有一定的交通优势。作为青浦、松江交 界处全新的别墅板块，其成片的开发规模有助于提升整体形象和 品味，拉升板块价值。 但就这个板块而言，它的统一规划缺乏整体感、层次感较差，给 人较为杂乱的感觉，板块没有景观以及环境的支撑，缺乏核心卖 点，硬件设施也较为落后。朱家角与之相比，还是具有相当明显 的优势。 总体而言，作为一个新兴的别墅区，可塑造性较强，未来还是具 有一定的发展潜力。
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一级市场
市场分析---朱家角
18
预计别墅用地供应量 （万平方米） 2005 2006 合计 50 80 130
预计容积率0.7用地供应量 （万平方米） 30 50 80
预计推出时间 2006年下半年 2007年下半年 /
但按照一般规律，以上土地都基本会在2006年下半年以后推向市场，也就是 说，2005年到2006年上半年，仍会存在较大的市场空白点，这是我们可以利 用的机会，尽快推向市场，抢占市场，确立优势地位，市场为我们提供了一 个相当好的快速去化的机会。
—
—
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镇区规划
交通规划
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区域性交通 地铁二号线 区域性交通干道即市级道路包括318国道以﹑沪 青平高速公路。在沪青平高速公路与朱枫公路的交 叉口形成立交桥。朱家角距市中心32公里，距外环 线车程15分钟。距淀山湖风景度假区1公里。 地铁二号线由虹桥机场将向青浦方向延伸。规划 在朱家角镇区在二号路与漕平路之间地区以及淀山 湖青少年素质教育基地各设一个轨道交通站点。
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一级市场
市场分析---徐泾
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经过几年的大量开发，徐泾未来可供开发的 土地已几乎没有了，因此，未来的土地供应 量将几乎为零。
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市场分析---徐泾
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市场分析---朱家角 二级市场
项目 位置 形态 房型面积 / 花园面积 开盘日期 价格(元/平米) 总建筑 面积 （㎡） 18000 销售状 况 145户， 仅剩9 套 73户， 二期剩 余20% 229户， 销售情 况良好 尚未开 盘，但 预定火 爆
19
绿洲江南园
朱家镇(家化 培训中心旁) 朱家角沈太 路2588号 青浦复兴路 999弄
四至：位于B地块东边，东至 朱溪路生态景观大道， 西北南至规划路． 体量：出让地块面积188761㎡ 建筑基地面积175461㎡ 总建筑面积132132.7㎡．
E
容积率：0.7 限高4层，16米。 建筑密度：30％。
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7
区域理解
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概况
2001年1月,原朱家角镇和原沈巷镇“撤二建一”,合并成新的朱 家角镇.新的朱家角镇东于青浦镇接壤南于练塘镇、松江区小昆山镇交 界,西依淀山湖,与西岑镇相连北昆山淀山湖镇毗邻.全境总面积138.28 平方公里，03年总人口60362人, 全镇国内生产总值11.06亿元.
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市场分析
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从青浦房地产市场的分布来看，青浦区的别墅市场主要依托沪青 平公路与市区紧密连接，集中于徐泾、赵巷、朱家角镇，从客源、
产品以及区域交通等方面来看，三个板块具有一定的相似性，会产
生一定的竞争，我们将通过对徐泾、赵巷以及朱家角市场的分析， 来判断目标地块未来市场。
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市场分析---赵巷
一级市场
整个特色居住区域划分了15
个别墅地块，其中七块已经 出让确定，并陆续开始动工。
河 浦 淀
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剩余部分等待政府部门划分
和招标。
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市场分析---赵巷
一级市场
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●淀浦河以北规划容积率0.25的低密度别墅区五块地
块已经基本开始动工，总供应量约为1000套独立别 墅，今年9月开始陆续推向市场，价格不低于12000 元/平米。
上海青浦云石油品有 限公司
挂牌
青房地（2003）266号
2100 米2
0.5
1050
朱家角03年公开出让住宅用地2幅，均为别墅用地，两个项目为海源别墅 以及康桥水乡，都将在近期公开，总建面为275110平米，预计分2-3年推 向市场，04年至今尚未有土地出让，可以看出在2005年的朱家角市场不会 面临激烈的市场竞争，本地块的推出会具有较为宽松的市场环境。
地区性交通 地区性交通干道即区级道路包括朱枫公路、沈 砖公路。朱枫公路将镇区与南部工业区以及沈巷社 区在空间上连结起来。沈砖公路是连接上海西部 “两山一湖”旅游区的关键道路之一，也是由佘山 方向进入朱家角镇区的主要道路之一。
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小结
• 朱家角新镇是“三城九镇” 之一，规划水平高，是政 府重点建设区域之一，加上稀缺景观优势和江南古镇 的旅游资源，区域发展前景十分看好。 • 区域建设已经启动，借助景观及规划建设的优势，区 域已具备成为优质别墅区的必要条件。
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市场分析---赵巷
二级市场
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未来别墅供应量较大，预计将来2-3年内将有25万方左右供应量，其 中联排产品的量在10万左右。 区域内别墅均价在12000-16000元/平米，主力面积在350-450平米。
区域内项目销售状况一般，去化速度较为平稳。
从客户来源看，主要以长宁，徐汇和海归高收入人士以及虹桥开发 区的高级管理人士为主。
独幢
318-528 / 1000-2000
2003-4-28
800-2000万元/ 套 11000/㎡ 200-300万/套
太阳岛高尔 夫温泉别墅
独幢
198-280 / 开放式
2003-10-15
15000
海源别墅
独栋
700-1200 / 2000-5000
2004-8
1000-3000万/套
163800
客源分析
朱家角良好的古镇风貌及自然环境是房地产别墅市场的最大支撑，与其它两大别 墅板块相比所存在的明显优势，将会较多地吸引它们的客源，徐汇、长宁的部分 私营业主、外籍人士以及港台中老年人士是其的主要客源，青浦当地政府官员在 购房上有相当优惠的补贴，也将是未来联排别墅客源的一大支撑，
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•
• • •
四至：西至复兴路，南北东为 规划路，东与一号E地块 相临． 体量：出让地块面167417㎡ 建筑基地面积156417㎡ 总建筑面积117191.9㎡ 容积率：0.７ 限高4层，16米 建筑密度：30％
B
复 兴 路
大淀湖
康桥水乡 沪青平公路
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项目简介
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朱家角镇新镇区内1号E#地块
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朱家角
赵巷
徐泾
目标市场预判
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位置图
赵巷镇
徐泾镇
沪青平高速
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一级市场
出让形式 合同号
市场分析---朱家角
土地用途 出让面积 容积率 建筑面 积 44110 受让方 上海上实(集团)有限 公司上海实业发展股 份有限公司 上海珠佳康桥半岛房 地产发展有限公司 位置
康桥水乡
沪青平公路 6666号
联排 独栋
180-312 / 开放式
2004-11月底
8000/㎡预计 96-144万/套
231000
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二级市场
价格分析
市场分析---朱家角
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目前区域内的在售项目较少，产品定位差异大，价格差异也相当大。康桥水乡 为联排别墅，价格初定为8000-9000元/平方米，定位为高档别墅的海源别墅、 绿洲江南园单价在20000元左右，单套面积也在700平米以上。 市场价值在经历了前期快速增长后，在未来一段时间涨幅平稳，价格不会有太 大的上浮。远期来看，随着区域项目的不断推出，成熟度的提升，人气的聚集 以及政策的变化，我们相信市场会有一个大的提升。
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镇区规划 镇区规划思路
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9
朱家角镇区是朱家角中心镇政治、经济、文化中心，市级历史文化名镇， 淀山湖风景区的组成部分，以休闲度假和生态居住为特色的旅游城镇。
老区：即目前的建成区。以古镇风貌保护区（61.5公顷）为核心，淀浦 河沿岸以及祥凝浜路沿线为建设重点地区，通过老区改造形成镇区的商业旅 游中心。 组团一 新区包括四个组团。沿大 组团二 淀湖东、北侧的组团一为花园 住宅区；组团二、三由一条沿 本地块 休闲度假区 河的商业街串联起来。组团四 位于淀浦河南岸较为独立，也 是未来集镇的行政中心。 组团三 休闲度假区组团集中于淀 浦河两岸，均为滨河地区与古 镇风貌保护区一起形成集镇旅 游度假中心。 318国道 老镇区 沪青平高速
面积分析
产品差异化导致面积也有较大的差异，康桥水乡的面积从180-312平方米，而 海源别墅的面积基本均在700平方米以上。
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二级市场
销售分析
市场分析---朱家角
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凭借其稀缺景观优势和旅游度假特色，在上海市别墅市场低迷阶段仍然有良好的 销售表现。目前绿洲江南园以及海源别墅的可售套数均较少，已进入尾盘销售。 此外，区域内的产品类型的差异化使得同质竞争较小，市场竞争不是很激烈，这 也是其销售情况较为理想的原因之一。