河南南阳

第一部分、南阳城市概况

一、地理位置

南阳地处河南省西南部，与湖北省、陕西省毗临，北靠伏牛山，东扶桐柏山，西依秦岭，南临汉水，是一个三面环山、中间开阔、南部开口的盆地。地理位置优越，是鄂西北、豫西南、陕东南三省交界经济协作区的地理中心，在武汉、郑州、西安三大城市组成的三角形中，南阳居其中心位置，具有无可取代的区位优势。

南阳独特的地理位置使它既是我国东部、中部和西部三个经济带的结合点，在我国经济自东向西演进与发展中、在南北经济对流中发挥着沟通支撑和中转站的作用，又从区位上承担着联系策应东部沿海、支撑西部发展的重要作用。特殊的战略地理位置为南阳的发展壮大提供了条件。

南阳地理分布图

城市布局

空间布局———“一心、两轴、五板块”

1.一心：指以中心城区为核心

2.两轴：指以宁西铁路和焦枝铁路为依托，“十字型”的城镇与产业发展复合轴线，作为南阳市域城镇发展与产业布局的主体构架，以及跨区域合作的主要通道。

3.五板块：指构建中部高新技术产业集聚区、南部轻纺工业集聚区、北部清洁能源和冶金建材产业集聚区、东部食品和石油产业集聚区、西部生态产业集聚区五大区域经济板块。

空间结构———“一河两岸、四组团”

“一河两岸”指将白河作为贯穿城市的景观带，城市主体部分在白河两岸展开。

“四组团”指中心组团、河南组团、河东组团、王村组团等四个不同功能城市组团；

空间发展：————“东延南拓”

中心城区北部、西部空间以生态保护与培育为主，城镇发展方向主要向南拓展，向东延伸。规划向白河以南区域以及独山大道东侧拓展城市空间，北部、西部结合风景区及旅游区的保护和建设，提升城市环境品质，营造休闲娱乐和风景旅游空间。伴随农运会的开展，近期南阳市主要以东、北为主发展方向（即独山大道、张衡路区域），白河以南、独山大道以东区域为中远期发展重点。

二、行政区划

南阳现辖2个区,分别是宛城区、卧龙区， 11个县级市分别是桐柏县、方城县、淅川县、镇平县、唐河县、南召县、内乡县、新野县、社旗县、西峡县、邓州市。

三、交通情况

1、公路交通

宁西铁路横跨南阳东西，日南高速沟通沈海、长深、京沪、京台、京珠、太澳等8条南北向国家干线高速公路；太澳高速公路与焦柳铁路纵贯南北，成为我国南北纵向线9条高速公路和南北纵向线6大铁路主动脉之一，九州之中，十省通衢，形成我国中部地区重要的“米”字形交通枢纽。

2、铁路

南阳铁路焦枝铁路纵贯南北，宁西铁路横穿7个县市个县市区。

3、航空

4D级南阳机场，可供各类大型客机全天候起降；呼和浩特至北海、西安至合肥。

4、交通直达情况

按照目前的交通建设情况，从南阳到郑州约两个半个小时，从南阳到西安约五个小时，从南阳到武汉约四个小时。

四、面积与人口

1、地域面积

南阳市总面积2.66万平方公里，市区总面积26591平方公里。

2、人口发展与城市化水平目标

南阳市规划目标：中心城区人口规模达到110万人， 2020年城市人口规模约为180万人。城市化水平2010年56%，2020年66%。

3、简要分析

作为大型农业城市，南阳在人口组成方面和郑州、洛阳之间还有不小的差距。但由于城区边幅有限，市区面积狭小，土地资源并不丰富，南阳已经逐渐形成一种人多地少的状况。

受到上述因素的影响，我们判断今后南阳的人口、外来人口将会继续平稳增长，但涨幅有限。

第二部分南阳房地产市场

一、经济概况

初步核算，全年生产总值2228.75亿元，比上年增长11.2%。其中：第一产业增加值415.90亿元，增长3.7%；第二产业增加值1199.31亿元，增长15.5%；第三产业增加值613.55亿元，增长8.5%。按常住人口计算的人均生产总值为21850元。三次产业结构为18.7∶53.8∶27.5，二、三产业比重较上年上升1.8个百分点。

全年居民消费价格比上年上涨5.4%，其中，食品类价格上涨11.1%。商品零售价格上涨5.7%，农业生产资料价格上涨7.9%

二、南阳土地出让情况

根据南阳市“东移北扩”的发展战略，未来的经济、政治、文化中心将转移至城区东北区域。目前，市政府已确定搬迁至张衡东路，312国道将于2012年3月前改道到白河南，改道后的312国道将成为城北景观大道，东城区的旧城改造也大面积展开，另外在农运会为契机的带动下，城市框架迅速拉大，东北区域新增

大片土地供应。

三、南阳房地产市场运行情况

南阳房产市场2011年1-7月份，累计投资额50.3亿元，与去年同期相比，增长37.8%，增速高于全国平均水平4.2个百分点；其中商品住宅投资44.1亿元，与去年同期相比，增长40.9%，增速高于全国平均水平4.5个百分点,。累计新增供应量10728套，累计125.3万平方米，比去年同期下降18.4%。其中住宅商品房116.1万平方米，较去年同期下降9.1%，占总供应量的92.7%。累计销售8229套（含商品房、经济适用房等），较去年同期增长30.2%；销售面积92.6万平方米，较去年同期增长7.1%；其中住宅销售84.4万平方米，较去年同期上涨12.9%。累计销售额28.5亿元，与去年同期相比，增长18.3%。

第三部分、重点项目梳理

建业·森林半岛：项目位于滨河路与312国道交会处，背靠独山，东临白河，北依第七届全国农民运动会主场馆，白河支流纵贯地块，绿地率高达40%以上，总占地479亩，项目总住宅面积60万平米，集居住区、五星级酒店、教育园区、湿地公园、商业街等为一体国际化滨水生活综合体。项目计划分五期开发，一期为9栋17+1普通住宅，两梯三户，约920户，于2011年4月23日开盘，目前销售率97%以上，基本清盘，销售均价4600元/㎡。