河南南阳

第一部分、南阳城市概况
一、地理位置
南阳地处河南省西南部，与湖北省、陕西省毗临，北靠伏牛山，东扶桐柏山，西依秦岭，南临汉水，是一个三面环山、中间开阔、南部开口的盆地。

地理位置优越，是鄂西北、豫西南、陕东南三省交界经济协作区的地理中心，在武汉、郑州、西安三大城市组成的三角形中，南阳居其中心位置，具有无可取代的区位优势。

南阳独特的地理位置使它既是我国东部、中部和西部三个经济带的结合点，在我国经济自东向西演进与发展中、在南北经济对流中发挥着沟通支撑和中转站的作用，又从区位上承担着联系策应东部沿海、支撑西部发展的重要作用。

特殊的战略地理位置为南阳的发展壮大提供了条件。

南阳地理分布图
城市布局
空间布局———“一心、两轴、五板块”
1.一心：指以中心城区为核心
2.两轴：指以宁西铁路和焦枝铁路为依托，“十字型”的城镇与产业发展复合轴线，作为南阳市域城镇发展与产业布局的主体构架，以及跨区域合作的主要通道。

3.五板块：指构建中部高新技术产业集聚区、南部轻纺工业集聚区、北部清洁能源和冶金建材产业集聚区、东部食品和石油产业集聚区、西部生态产业集聚区五大区域经济板块。

空间结构———“一河两岸、四组团”
“一河两岸”指将白河作为贯穿城市的景观带，城市主体部分在白河两岸展开。

“四组团”指中心组团、河南组团、河东组团、王村组团等四个不同功能城市组团；
空间发展：————“东延南拓”
中心城区北部、西部空间以生态保护与培育为主，城镇发展方向主要向南拓展，向东延伸。

规划向白河以南区域以及独山大道东侧拓展城市空间，北部、西部结合风景区及旅游区的保护和建设，提升城市环境品质，营造休闲娱乐和风景旅游空间。

伴随农运会的开展，近期南阳市主要以东、北为主发展方向（即独山大道、张衡路区域），白河以南、独山大道以东区域为中远期发展重点。

二、行政区划
南阳现辖2个区,分别是宛城区、卧龙区， 11个县级市分别是桐柏县、方城县、淅川县、镇平县、唐河县、南召县、内乡县、新野县、社旗县、西峡县、邓州市。

三、交通情况
1、公路交通
宁西铁路横跨南阳东西，日南高速沟通沈海、长深、京沪、京台、京珠、太澳等8条南北向国家干线高速公路；太澳高速公路与焦柳铁路纵贯南北，成为我国南北纵向线9条高速公路和南北纵向线6大铁路主动脉之一，九州之中，十省通衢，形成我国中部地区重要的“米”字形交通枢纽。

2、铁路
南阳铁路焦枝铁路纵贯南北，宁西铁路横穿7个县市个县市区。

3、航空
4D级南阳机场，可供各类大型客机全天候起降；呼和浩特至北海、西安至合肥。

4、交通直达情况
按照目前的交通建设情况，从南阳到郑州约两个半个小时，从南阳到西安约五个小时，从南阳到武汉约四个小时。

四、面积与人口
1、地域面积
南阳市总面积2.66万平方公里，市区总面积26591平方公里。

2、人口发展与城市化水平目标
南阳市规划目标：中心城区人口规模达到110万人， 2020年城市人口规模约为180万人。

城市化水平2010年56%，2020年66%。

3、简要分析
作为大型农业城市，南阳在人口组成方面和郑州、洛阳之间还有不小的差距。

但由于城区边幅有限，市区面积狭小，土地资源并不丰富，南阳已经逐渐形成一种人多地少的状况。

受到上述因素的影响，我们判断今后南阳的人口、外来人口将会继续平稳增长，但涨幅有限。

第二部分南阳房地产市场
一、经济概况
初步核算，全年生产总值2228.75亿元，比上年增长11.2%。

其中：第一产业增加值415.90亿元，增长3.7%；第二产业增加值1199.31亿元，增长15.5%；第三产业增加值613.55亿元，增长8.5%。

按常住人口计算的人均生产总值为21850元。

三次产业结构为18.7∶53.8∶27.5，二、三产业比重较上年上升1.8个百分点。

全年居民消费价格比上年上涨5.4%，其中，食品类价格上涨11.1%。

商品零售价格上涨5.7%，农业生产资料价格上涨7.9%
二、南阳土地出让情况
根据南阳市“东移北扩”的发展战略，未来的经济、政治、文化中心将转移至城区东北区域。

目前，市政府已确定搬迁至张衡东路，312国道将于2012年3月前改道到白河南，改道后的312国道将成为城北景观大道，东城区的旧城改造也大面积展开，另外在农运会为契机的带动下，城市框架迅速拉大，东北区域新增
大片土地供应。

三、南阳房地产市场运行情况
南阳房产市场2011年1-7月份，累计投资额50.3亿元，与去年同期相比，增长37.8%，增速高于全国平均水平4.2个百分点；其中商品住宅投资44.1亿元，与去年同期相比，增长40.9%，增速高于全国平均水平4.5个百分点,。

累计新增供应量10728套，累计125.3万平方米，比去年同期下降18.4%。

其中住宅商品房116.1万平方米，较去年同期下降9.1%，占总供应量的92.7%。

累计销售8229套（含商品房、经济适用房等），较去年同期增长30.2%；销售面积92.6万平方米，较去年同期增长7.1%；其中住宅销售84.4万平方米，较去年同期上涨12.9%。

累计销售额28.5亿元，与去年同期相比，增长18.3%。

第三部分、重点项目梳理
建业·森林半岛：项目位于滨河路与312国道交会处，背靠独山，东临白河，北依第七届全国农民运动会主场馆，白河支流纵贯地块，绿地率高达40%以上，总占地479亩，项目总住宅面积60万平米，集居住区、五星级酒店、教育园区、湿地公园、商业街等为一体国际化滨水生活综合体。

项目计划分五期开发，一期为9栋17+1普通住宅，两梯三户，约920户，于2011年4月23日开盘，目前销售率97%以上，基本清盘，销售均价4600元/㎡。

二期推出11-18#楼，17+1F，约600
套房源，其中11#楼为两梯两户，260㎡
左右的奢华叠墅，其余均为两梯三户，
面积为80-85㎡两房，120-138㎡三房，
160㎡四房，现在认筹排号，交2万抵
2.5万，从一期转号约300组，至28日，排号540组左右，开盘预计到12月份，交房时间2013年底。

常绿·林溪谷：位于工业路与光武路交汇处西北角，为原南阳柴油机厂所在地。

项目西面靠近车站路、南临光武路、东临工业路，项目规划总占地面积约12万方，总建筑面积约27万方，容积率2.8，绿化率约42%，建筑密度17%，总户数2800多户，停车位大约2200个。

项目楼体采用全架空结构，架空层高达4.2米，同时在架空层设置了大面积的绿化和景观小品。

整体项目分三期滚动开发，其中，一期为2、5、
7、9、11号楼，30F，均为两梯四户，共计约840
户，8月12日开始排号，8月27日摇号选房，当
前正在销售中，交两万抵三万，五日之内交齐首付
（暂定为房款总额30%），额外再优惠一万，五证不
全，签订购房合同要等到11月份，届时规定首付
比例，目前一期房源销售比例在70%左右，大多剩
余24层以上房源，销售均价在4500元/㎡左右。

尚都国际：项目位于仲景路和天山路交汇处，总占地292亩，总建筑面积55.5万平米，其中40余万平米住宅、
10万平米商业、3.8万平米星级酒店和
SOHO公寓、9万平米地中海风情园林。

自身配套10万平米商业、3.8万平米四
星级农运会指定接待酒店及SOHO公寓，
涵盖了2万平米超市主力店、6000平米
电器餐饮次主力店，3万平米商业街区。

项目一期推出1-6#楼（1#、2#、3#均为31F，两梯四户，共三个单元，1-3F 为商业；4#31F，两梯三户，两个单元，1-2F为商业；5#31F，两梯三户，紧邻小区中央景观区，称为“楼王”，两个单元，对外销售其中一个单元；6#31F，两梯四户，两个单元，1-2F为商业），共计约840户，于6月18日开盘，目前销售率在90%以上，全款可享5%优惠，按揭首付最低40%，享受1%优惠，2013年6月交房销，销售均价3850元/㎡（5#楼王售价5300元/㎡）。

二期房源计划推出7-10#楼，约600套。

中景门国贸：位于独山大道与行政大道张衡路交汇点，项目总占地210亩，总建筑面积36万㎡，融合高尚住宅、旗舰商业、5A写字楼、星级宾馆和精品公寓五大业态。

目前剩余少量房源，均价4000元/㎡左右，购房免暖气初装费用，无其他优惠措施，首付40%，2012年10月份交房。

后期有11#、12#楼推出，约380户左右。

璟都国际：位于独山大道与张衡路交汇东南角，总占地105亩，总建筑面积24万平米，容积率3.4。

璟都国际，24万平方米Art Deco建筑群，89㎡—143
㎡创新N+1户型，赠送入户花园、空中庭院，最高赠送面积每户达10㎡。

项目一期1#、2#、3#、4#、7#目前已清盘，二期推出5#、6#、共5个单元，均为两梯四户，约600套房源，均价4700元/平米。

南都领御：位于独山大道与光武路交汇处向北300米路东，总占地38亩，总建筑面积11万平米，容积率4.2，绿化率约35%，停车位大约500个，景观和建筑群带有典型的徽派特色。

项目共四栋楼，1#33F，2#27F，3#、4#26F，共计房源约720套左右，10月16日开盘，均价4100元/㎡。

同晟国际：项目位于仲景路和光武路交汇处东北角，总建筑面积约27万平方米，集和休闲娱乐步行街区、大型商超、高层住宅、精品公寓等高端业态，全面引入体验式消费理念，融会居住、休闲购物、餐饮娱乐、商务等复合功能，是南阳最具规模的时尚街区综合体。

项目共包含8栋高层建筑（其
中1栋公寓，其余普通住宅均为两
梯四户）和大面积商业用房， 5月
28日起公开认筹，认筹措施为商业
交10万抵购房款12万，住宅交2
万抵购房款3万，另外，自缴款认
筹之日起，每张认筹卡至解筹日除卡本身优惠外再享受每日增值优惠，商业认筹卡日增值88元，住宅认筹卡日增值58元。

宇信·凯旋城：位于建设东路与明山路交会处，天冠集团东侧，总占地面积129亩，总建筑面积约28万平米。

项目
由9幢法式高层建筑、一个大型综合商
业中心及部分公寓构成。

主力户型为
86-110㎡花园两房、115-143㎡三房、
160㎡以上大宅。

项目二期推出5#、6#、7#三栋31层的高层，均为2梯4户，目前剩余的房源为130平米以上大三房（主要分布在22层以上较高楼层），及8#少量两房（只能全款，优惠2%）。

11月30日推出最后一栋9号楼，现均价4500元/平米。

桂花城·御景：项目位于南阳市滨河西路与北京大道交汇处（四坝）由南省万家园房地产开发集团有限公司开发，占地500亩，总建筑面积60万平方米，其中居住区由19栋高层(24-26层)、9栋多层、9栋别墅组成。

住宅面积约45万㎡，商业建筑面积4.5万㎡。

目前在售的为16#和18#两栋22层高层，均为2个单元，2梯4户，主力户型为43㎡一房、94㎡两房、138/114㎡三房，项目绿化率45%。

约2013年5月份交房。

目前仅剩余高层部分三房未售出，均价在3800元左右。

付款方式为：全款、分期（随工程进度分四期首期40%、二期25%、三期25%、尾期10%，约两年时间付清）优惠措施：全款优惠13%，分期优惠11%。