容积率与房产税的关系

案例一转租的房产税

甲公司从乙公司处租赁一套商业房，支付乙公司房租10万元，后又转租给丙公司，收取房租12万元，甲公司房产税应纳多少？

答复：

甲公司转租环节不征房产税。

房产税由产权所有人缴纳。承租者承租房产后再转租的，由于转租者不是产权所有人，因此对转租者取得的房产转租收入不征收房产税。

案例二既自用又出租的房产税

我公司既有自用的房屋，也有对外出租的房屋，房产税如何计缴？

答复：

（1）对于企业自用的房产，年应纳房产税额=房产账面原值×（1-30%）×1.2%

按税法规定，对于企业自用房产，应以房产的计税余值为计税依据。所谓房产的计税余值，是指房产原值一次减除10%至30%的自然损耗等因素后的余额；

（2）对于企业出租的房产，年应纳房产税额=年租金收入×税率l2%

提醒：

对于同一个房产在既有自用的也有出租的情况下，自用部分按房产原值*（自用建筑面积/总建筑面积）来作为计税房产原值。

出租部分，按租金收入12%计算缴纳房产税。

案例三土地要计入房产价值的房产税

我们工厂买了一块土地500万元，盖厂房，在建工程1000万元，已经竣工投入使用，土地面积10000平方，房屋建筑面积是2000平方，请计算是否按照500万元计入房产原值来计征房产税？每年需要交纳多少房产税？

答复：

该宗地容积率=2000/10000=0.2，小于0.5，需要按照房产建筑面积的2倍即4000平方米计算地价的。地价是500万元，那么需要计入房屋原值的是200万元。每年的房产税=（1000+200）*70%*1.2%=10.08万元

提醒：

1、容积率是指某一宗地内，地上建筑物（不含地下建筑物）总建筑面积与该宗土地面积的比值。容积率的大小反映了土地利用强度及其利用效益的高低。

宗地容积率＝建筑面积÷土地面积

2、计入房产原值计征房产税的地价，与该宗地的容积率密切相关。

（1）如果企业宗地容积率大于或等于0.5，地价全额计入房产原值计征房产税；

（2）如果宗地容积率小于0.5，可允许将部分土地的地价计入房产原值，即按房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定计入房产原值的地价。

案例四免租期内的房产税

甲公司出租自有门头房，房产原值1200万元，每年租金30万元，约定三个月免租期，请问这三个月免租期如何交纳房产税？

答复：

一个季度的房产税=1200*70%*1.2%/4=10.08万元/4=2.52万元

提醒：

根据《财政部国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税〔2010〕121号）第二条的规定，对出租房产，租赁双方签订的租赁合同约定有免收租金期限的，免收租金期间由产权所有人按照房产原值缴纳房产税，因此，企业在免租期内应当正常按照从价方式计算缴纳房产税。

案例五无租使用期内的房产税

甲公司租赁了老板个人的自有门头房，房产原值1200万元，每年0租金，请问甲公司如何交纳房产税？

答复：

每个季度代为交纳的房产税=1200*70%*1.2%/4=10.08万元/4=2.52万元

提醒：

《财政部国家税务总局关于房产税城镇土地使用税有关问题的通知》（财税[2009]128号）规定，无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。