合同法(第十三章)

合 同 法 （第 四 版） 第十三章 租赁合同
Hale Waihona Puke Baidu
引例分析：
（1）砖应当交付。因为本案的“砖”，实际上是租金的特 殊表现。
（2）张某有权解除合同，他已经履行了催告程序。
（3）周某并无优先购买权，因为只有房屋的承租人才有优 先购买权。砖窑并非房屋。
（4）如果周某擅自转租，出租人张某可以通知周某解除租
赁合同，也可以主张转租合同无效。
合 同 法 （第 四 版） 第十三章 租赁合同
本章学习目标
通过学习本章，你应该能够： 1.理解租赁合同的概念； 2.理解租赁合同的法律特征； 3.了解租赁合同当事人的权利和义务； 4.了解租赁合同的特殊效力。
第十三章 租赁合同
第一节
租赁合同概述 租赁合同当事人的权利义务 租赁合同的特殊效力
第二节 第三节
25年。 2009年 4月，由于自然原因，屋顶发生毁
坏，维修了 3 个月。其间，乙另觅房屋搬出居住， 3个月后搬回。
合 同 法 （第 四 版） 第十三章 练习题
问题： （1）租赁合同效力如何？
（2）维修费应当由谁负担？
（ 3 ）出租人主张维修的 3 个月应照常交付租金， 承租人主张合同期满可顺延 3个月或扣除 3个月租金。
合 同 法 （第 四 版） 第三节 租赁合同的特殊效力
（三）转租产生的损失
（四）出租人的选择权
二、所有权变动不破租赁的规则 三、房屋共同居住人的继续承租权
四、房屋承租人的优先购买权
合 同 法 （第 四 版） 第三节 租赁合同的特殊效力
参考试题 （2002年司法试卷三多项选择第32题） 某甲将私房2间出租给某乙，租期为2年，在租期内，某甲 又与某丙签订了私房2间的买卖合同。下列论述中正确的是： A.某甲与某丙所签订的合同无效，因为某甲未取得某乙的 同意 B.某甲应当提前3个月通知某乙房屋将要出售 C.某乙在同等条件下有权优先于某丙购买房屋 D.如果某丙购得了房屋，则其有权决定原甲、乙之间的房 屋租赁合同是否继续执行 ——应当选择BC
参考案例 13-5
合 同 法 （第 四 版） 第三节 租赁合同的特殊效力
——（1）乙与丙是转租关系，甲方已经默示地同意，这组合 同有效。本案不是承租权的转让，因为甲没有使乙从债的关系中 解脱的意思，乙也没有脱离债的关系的意思。转租是承租人以自 己的名义向次承租人出租；转让是承租人退出租赁关系，由出租 人与第三人发出租赁关系。（2）丙直接把租金交给甲，属于《合 同法》第65条规定的“由第三人履行”。如果丙不交，则应当由 乙向甲承担责任。丙以自己的名义给甲写了欠条，属于并存的债 务承担。丙与乙就10万元向甲承担连带责任。（3）甲与丙之间的 “防火协议”，是关于附随义务的约定，因此不影响本案转租的 事实，不能以此认定是承租权的转让。
合 同 法 （第 四 版） 第二节 租赁合同当事人的权利义务
二、承租人的权利义务： （一）按约定使用与按性质使用 参考案例 13-3
——乙只能按租赁物的性质使用，即只能用 于生活居住，不能用于经营（作为商店门脸、工 厂车间、货物仓库等）。
合 同 法 （第 四 版） 第二节 租赁合同当事人的权利义务
（二）妥善保管的义务 （三）不任意改善、增设的义务 （四）租金支付义务 （五）返还租赁物义务 （六）收益权
合 同 法 （第 四 版） 第二节 租赁合同当事人的权利义务
参考案例 13-4
合 同 法 （第 四 版） 第三节 租赁合同的特殊效力
一、转租的规则： （一）转租的含义 （二）转租的条件
合 同 法 （第 四 版） 第三节 租赁合同的特殊效力
谁的主张正确？
合 同 法 （第 四 版）
第十三章 练习题
分析要点提示 ：
（1）租赁合同部分无效，有效期缩短至20年。 （2）维修非应当由出租人负担。 （3）承租人主张正确。若顺延，自20年起顺延 3个月。
合 同 法 （第 四 版） 第十三章 练习题
一、名词解释 租赁合同 （房屋承租人）优先购买权
二、思考题
1.出租人的主要义务是什么？ 2.承租人的主要权利有哪些？ 3.试述所有权变动不破租赁的规则。
合 同 法 （第 四 版） 第十三章 练习题
三、案例分析
2008 年 1 月，甲租给乙房屋 3 间，双方在签 订的租赁合同中，没有约定维修义务。租期为
第十三章 租赁合同
合 同 法 （第 四 版） 第十三章 租赁合同
引例： 张某建一砖窑，出租给周某。约定：租期 1年，每年1万元， 同时每年交砖4万块。第一年周某付了租金，但砖未给。张某要求 第二年第一季度前给，如还不给，将解除合同。周某主张租金有 效，砖的交付无效。 问题： 1.砖应否交付？为什么？ 2.张某是否有权解除合同？为什么？ 3.如果在租赁期间张某出卖砖窑，周某有无优先购买权？ 4.如果周某擅自转租的，出租人张某有何权利？
合 同 法 （第 四 版） 第三节 租赁合同的特殊效力
（1）《民通意见》第118条规定：“出租人出卖出 租房屋，应当提前3个月通知承租人，承租人在同等条 件下，享有优先购买权，出租人未按此规定出卖房屋 的，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖无效。” 故选择B，排除A。 （2）依据《合同法》第230条选择C。 （3）根据所有权变动不破租赁的规则，排除D。
一、出租人的权利义务：
（一）收取租金及请求返还原物的权利 （二）租赁物的交付及保持义务
（三）维修义务
合 同 法 （第 四 版） 第二节 租赁合同当事人的权利义务
参考案例13—1
合 同 法 （第 四 版） 第二节 租赁合同当事人的权利义务
（四）权利瑕疵担保义务 参考案例 13-2
合 同 法 （第 四 版） 第二节 租赁合同当事人的权利义务
合 同 法 （第 四 版） 第一节 租赁合同概述
学生提问： 有的当事人在租赁合同中约定：“租期为 20 年，到期自动续展20年。”此约定是否有效？ ——约定“自动续展 20 年”，是规避法律的 行为，租赁合同的期限等于约定了 40 年。自动续 展的约定无效。
合 同 法 （第 四 版） 第二节 租赁合同当事人的权利义务
第十三章
练习题
合 同 法 （第 四 版） 第一节 租赁合同概述
一、租赁合同的概念和特征：
（一）租赁合同的概念 “租赁合同是出租人将租赁物交付承
租人使用、收益，承租人支付租金的合同”
（《合同法》第212条）。
合 同 法 （第 四 版） 第一节 租赁合同概述
学生提问：
承租人转租的，是用益租赁吗？
——转租涉及两个合同，甲把房屋出租给乙，乙 经过甲的同意，转租给丙。甲、乙之间是用益租赁，
——张甲应当承担权利瑕疵担保责任。我国《物权 法》第190条规定：“订立抵押合同前抵押财产已出租的 ，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押 财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。” 本案属于“租赁不破抵押”的情况，因为是在房屋抵押 登记后才出租的，不能对抗抵押权人。李乙有权只支付 一半的租金，有其他损失的，还可以请求赔偿。
因为乙可以收取租金（法定孳息之一种）。丙不得转
租，只能自己使用，乙、丙之间是使用租赁。
合 同 法 （第 四 版） 第一节 租赁合同概述
（二）租赁合同的法律特征 1.租赁合同是转移使用权、收益权的合同 2.租赁合同是诺成合同、双务合同、有偿合同
二、租赁合同的种类和形式
根据租赁是否确定日期以及 6 个月以上的租赁是否 采用了书面形式，可以分为定期租赁和不定期租赁。