房地产开发全流程培训PPT

❖土地获 取
❖定位决 策
各部门职责：
❖产品设 计
❖项目报 建
❖施工建 设
❖推广销 售
❖入伙交 付
投资开发部：收集土地信息——项目立项报 告（分公司）——项目立项审批（董事 会）——项目可研报告（集团）——项目投 资决策（董事会）——项目获取（招牌挂、 股权收购）——成交确认书移交给项目公司。
营销部：初步市场调研及定位草案。
项目开发公司;
2、土地收购： ❖
直接收购获得土地，这种直接收购按国家规定要缴纳营业税、
土地增值税、所得税、印花税、契税等税费;
3、收购有土地的公司：为了避免缴纳契税与营业税等，一般都通过
直接收购公司的股权，这种收购公司的形式现阶段主要涉及企业所得税或个人所得税等税费，不用缴 纳营业税、土地增值税、契税。这是近年来比较红火的一种方式，比如万科收购浙江南都，香港路劲
设计部：概念规划设计方案。
工程部：现场踏勘。（确定是生地、熟地还
❖土地获 取
❖定位决 策
❖产品设 计
❖项目报 建
❖施工建 设
❖推广销 售
❖入伙交 付
地产项目开发三大核心要素：钱、地、人！
决策资金：如何使用、如何平衡、 盈利期望、融资渠道。
决策项目：发展方向、盈利模式、 承担功能、实施进度。
决策人力：团队运作能力和执行 能力、合作团队、主管部门。
主体 开工
预 售 证
证
开 盘
主 体 封 顶
竣 工 验 收
入 伙
证 可完 评
成 成 可 定板
证成 审
证
会）
项目启动会（即项目启动时间，取得设计要点后经集团评审通过的时间）； 国有土地使用证(指国有土地使用证的签发时间)； 建设用地规划许可证（指建设用地规划许可证的签发时间）； 总平图规划设计完成（指规划设计完成时间，以上报规划局的签收时间为准）； 方案设计完成（指方案通过集团董事会批准的时间）； 方案图报建（指取得政府相关部门批文时间，以最后部门的批文时间为准）； 桩基施工图完成（指可用于招标及施工的桩基施工图完成时间）； 主体施工图完成（指可用于招标及施工的施工图完成时间）； 建设工程规划许可证（指建设工程规划许可证的签发时间）； 精装交楼标准施工图及材料定板（指拟批量精装交楼项目可用于招标及施工的施工图完成时间）； 项目开工（指项目动土时间，以土方开挖或桩基施工的开始时间为准）； 施工许可证（指施工许可证的签发时间）； 主体开工（指总包单位进场，以地下室底板或者承台基础施工开始时间为准）； 预售证（指预售许可证的签发时间）； 开盘（指取得预售证后，正式开盘销售的时间）； 主体封顶（指主体屋面结构的完成时间）； 竣工验收（指竣工验收备案证明的签发时间）； 入伙（指第一批办理集中交付的时间,不指与小业主签订购房合同上的交楼时间）。
加速进入以下城市： 长三角：有强劲实力的县级市，如 常熟、昆山等； 环渤海和东北地区：天津、青岛、威海、烟台等； 内地省会城市：武汉、西安等。
同行案例：恒大07年中进入长沙，至今共有5项目，均以住宅为主，只有一个是过100万平 方米大盘，其他均为40-50万平方米的项目，够恒大三年的销售周期，现在恒大销售金额已 是长沙冠军。
❖房地产项目整体开发流程
----业务关键节点与控制
❖房地产项目的整体开发涵义——通过整合多种资源为人们提供居住空间并改 变人们生存物质环境的一种活动。
❖城市基础、公 ❖用 配套设施
❖品牌
❖土地
❖房地产开发 ❖需要整合的资源
❖建筑材料 ❖资金
❖劳动力
❖专业人员 ❖经验
房地产项目的整体开发流程——一个房地产项目的整体开发经营行为
❖土地获 取
❖定位决 策
❖产品设 计
❖项目报 建
❖施工建 设
❖企业获得土地的方式
❖推广销 售
❖入伙交 付
行政命令式： ❖
划拨/协议出让。危改项目、工商企业改造、经济适用房和基础设施
建设中的建设用地分配基本上是控制在政府手里。
❖资本市场:
1、投资参股： ❖
用资金入股或用土地入股，通过土地与资金的互换共同组成
❖土地获 取
❖定位决 策
❖产品设 计
❖项目报 建
❖施工建 设
❖推广销 售
❖物业管 理
案例：佳兆业项目定位决策三大要素
定位——项目形象定位、产品定位、客户定位、市场定位等！ 定案——总图、户型、单体、外立面、园林、配套、展示区等！ 定价——销售均价、价格听证会、价格专题报告、利润指标等！
拿地7个月后开盘！（恒大地产拿地后6个月开盘。）
方
建总 案
建
国 设平 设
桩 主 设 精装
项 目 启 动 会
有 土 地 使 用
用 地 规 划 许
图 规 划 设 计
计 完 成 (方 案
方 案 图 报 建
基 施 工 图 完
体 施 工 图 完
工 程 规 划 许
交楼 标准 施工 图及 材料
项 目 开 工
施
工 许 可
收购顺驰。
❖土地获 取
❖定位决 策
❖产品设 计
❖项目报 建
❖施工建 设
❖推广销 售
❖入伙交 付
❖拿地与否及拿地价格应该 考虑哪些市因场素未？来预期；
项目或区域发展预期；
规划条件的市场实现及经济 实现；
企业发展战略和机会成本；
竞争对手的情况分析。
案例：佳兆业拿地原则
住宅为主，实现快速开发，快速销售，资金快速回笼。严格控制持有物业在整体开发量中 的比例。
❖土地获 取
❖定位决 策
❖资源获 取
❖产品设 计
❖项目报 建
❖资源加 工
❖资源流 通
❖施工建 设
❖及再流 通
❖推广销 售
❖入伙交 付
房地产的本质问题就是土地资源的再分配及 流通：政府流向开发商、开发商流向消费者、 消费者之间的转移！
前期(决策期)——由拿地到方案定案——重
房地产项目的整体开发流程——企业视角与客户视角
选择预售条件宽松、±0可以卖楼、资金占用少的城市，土地位置以城市发展区的交通便利 的具备快速变现条件的土地为首选。
避免拿超级大盘（建面100万平方米以上），以免过多占用资金。
深耕目前已进驻城市，特别是成都、长沙、江阴、沈阳，确保每个已进入城市有3个可售建 筑面积在30万㎡以上的项目，保证三年的开发量，做好土地储备结构规划并严格执行。
企业视角的房地产流程
❖项目论证
❖产品策划
❖规划设计
❖营销策划
❖施工管理 ❖销售实现
❖产品交付
❖物业服务
客户视角的房地产流程
❖看
❖比
❖决
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❖签
❖等
❖收
❖收
❖乔
❖居
楼
较
策
约
待
楼
拾
迁
住
❖发展商
❖物业管理
案例：佳兆业项目整体开发流程
—— 18个关键节点
里程碑计划（一级计划）
签订土地合同至获取施工许可证5个月时间；