陕西省西咸新区城市规划管理技术规定

陕西省西咸新区城市规划管理技术规定
（试行）
西咸新区开发建设管理委员会
西安建大城市规划设计研究院
目录
第一章总则 (2)
第二章建设用地 (3)
第三章建筑间距 (8)
第四章建筑退让 (10)
第五章公共服务设施和停车场 (13)
第六章城市绿地和景观 (16)
第七章空域保护和地下空间利用 (18)
第八章田园城市特色引导与特殊要求 (19)
第九章市政基础设施 (23)
第十章附则 (29)
名词解释 (30)
本规定用词说明 (32)
第一章总则
1.1陕西省西咸新区是构建欧亚新丝绸之路经济带的重要支点，是我国向西开放的重要枢纽和西部大开发的新引擎，是我国创新城市发展方式推进新型城镇化的范例。

为推进西咸一体化、共建西安国际化大都市，针对西咸新区现代田园城市的特殊建设要求制定本规定，引导建设西咸新区现代田园城市。

1.2为了科学编制城市规划，加强城市规划管理，实现城市规划设计和规划管理的标准化、规范化和法制化，提高工作质量和效率，维护公共利益和公众合法权益，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《陕西省城市规划管理技术规定》（陕建发[2008]73号）以及与城市规划相关的法律法规、标准、规范，结合西咸新区实际情况及已试行的《西咸新区现代田园城市建设标准》，制定本规定。

1.3本规定适用于西咸新区行政区域内的城乡建设，凡在西咸新区内从事城市规划、建设工程设计和规划管理的相关活动，都应当遵守本规定。

1.4本规定将根据规划、建设、管理的实际情况，并结合发展的需要可做进一步的优化完善。

1.5西咸新区建设除应符合本规定外，尚应符合国家现行的有关法律、法规和强制性标准的规定。

第二章建设用地
2.1 建筑基地未达到下列最小面积的，不得单独建设（不含私房改造）：
（1）低层居住建筑：最小基地面积为500m2；
（2）多层居住建筑、多层公共建筑：最小基地面积为1000m2；
（3）高层居住建筑：最小基地面积为2000m2；
（4）高层公共建筑：最小基地面积为3000m2。

建筑基地未达到前款规定的最小面积，但有下列情况之一，且满足城市规划要求的，城市规划管理部门可予核准建设：
（1）邻接土地已经完成建设或为既成道路、河道或有其他类似情况，确实无法调整、合并的；
（2）因城市规划街区划分、市政公用设施等的限制，确实无法调整、合并的；
（3）能满足日照间距、停车位、绿地率要求的。

2.2 各类建设用地的可兼容性应符合表2.2规定。

表2.2建设用地可兼容性表
注：①●允许设置（无限制条件）；○可以设置（有限制条件）；╳为不允许设置
“可以设置”应通过规划论证进一步明确兼容的约束条件，才能应用于规划管理。

对于未涉及的用地性质，其用地兼容由城市规划管理部门根据对周围环境的影响和基础设施条件具体核定。

②商住楼为地上1层、1－2层或1-3层为商业服务用房、其它部分为住宅的楼房建筑
③商办综合楼为地上1层、1-2层或1-3层为商业服务用房、其它部分为办公的建筑。

④对于混合用地兼容性的控制，应根据本规定表2.2“建设用地可兼容性表”结合实际情况明确地块具体的兼容情况，即在兼容性的弹性控制中确定适宜城市发展的具体使用功能及控制比例。

2.3 建设用地的混合性引导：为促进城区中心、轨道交通站点周边的混合用地开发，满足商住综合区、商务办公区、创意园区等项目对复合功能的需求，并提高职住平衡指数，适当鼓励商业与住宅混合、商业与办公混合等开发模式。

（1）居住用地：主要针对城市次级商业中心、轨道交通站点周边、城市重要道路周边的居住用地，可鼓励公共服务(A2-A5)、商业(B1)、商务办公(B2)、娱乐康体（B3）等混合功能开发。

上述混合开发的非住宅功能设施的建筑面积不应超过用地内总建筑面积的12%。

（2）商务用地：主要针对就业岗位相对集中的商务用地(B2)，可适当鼓励商业(B1)、居住（R）等混合功能开发，提高办公区日常生活的便捷性、并防止办公区夜间空城化。

上述混合开发的非办公功能的建筑面积不应超过用地内总建筑面积的15%。

（3）商业用地：主要针对结合城区公共中心分布的商业用地（B1），可鼓励一定量中高层居住公寓（R2）、商务办公（B2）、娱乐康体（B3）、文化（A2）、体育（A4）等综合功能开发，促进城市中心功能的复合性与立体化。

上述混合开发的非商业功能的建筑面积不应超过用地内总建筑面积的20%。

（4）行政办公用地：行政办公用地（A1）内可少量混合部分商业设施（B1）、文化设施（A2）、体育设施（A4）等。

行政办公用地中混合的商业、文体等服务设施建筑面积不应超过用地内总建筑面积的5%。

（5）工业用地：在有绿化隔离带及工业相关指标达标的情况下，一类工业用地中可适当混合商业服务业(B)、公共管理与公共服务（A）等必需的配套功能，鼓励工业用地与各类科技研发、孵化、创意设计等形成研发产业混合用地。

一类工业用地中混合的商业服务业、公共管理与服务等功能的建筑基地面积不应超过总用地面积的7%，建筑面积不应超过用地内总建筑面积的15%。

二类和三类工业用地应限制配套建筑用地比例，混合的商业服务业、公共管理与服务等功能的建筑基地面积不应超过总用地面积的7%，建筑面积不应超过用地内总建筑面积的12%。

工业项目用地范围内不应建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等建筑。

2.4 凡须改变绿地、道路、体育、市政、工业、仓储等规划用地性质、超出表2.2《建设用地可兼容性表》规定范围的，应先提出调整规划，按规划调整的有关规定程序和权限批准后执行。

2.5 开发强度控制
城市各类建筑的建筑密度、容积率上限按表2.5控制。

经规划论证并满足日照间距、绿地率、停车位等要求的情况下，在审批时可以有条件突破容积率、建筑密度控制指标。

表2.5各类建筑密度、容积率上、下限指标
注：综合类建筑按不同性质建筑面积比例折算，混合层取两者的指标值作为控制指标的上、下限值。

部分区域可根据空域保护与历史保护等需求酌情调整。

（1）上表适用于单一类型的建筑基地。

对混合类型建筑基地，其建筑容量控制指标应将建筑基地按使用性质分类划定后，按不同类型分别执行；对难以分类执行的建筑基地，应按不同使用性质的建筑面积比例换算建筑容量控制指标。

（2）对未列入上表的中小学校、体育场馆以及医疗卫生、文化艺术、幼托等设施的建筑容量控制指标，应按经批准的控制性详细规划和国家、省、本行业及西咸新区田园城市建设标准的相关规定执行。

第三章建筑间距
3.1 各类建筑物的建筑间距除应当满足消防、交通、卫生、环保、抗震、工程管线、建筑保护和城市空间景观等方面的要求外，还应同时符合本规定的要求。

新建建筑对要拆除建筑产生采光影响的，应当先拆除后建设。

3.2 西咸新区内所有低层、多层、高层居住类民用建筑（包括居住建筑及幼托、学校教学楼、老年人住宅等）的建筑间距，均应委托具有资质的单位采用日照分析软件进行日照分析计算，计算结果应当满足国家相关规范要求和西咸新区相关规定。

日照分析应连同本地块及对周边产生影响的区域一并计算。

3.3 建筑非平行布置时，当相互夹角小于等于45º，其最窄处建筑间距按平行布置的建筑间距控制；当相互夹角大于45º时，其最窄处建筑间距按垂直布置的建筑间距控制。

方位角计算以被遮挡建筑方位为基准。

3.4 建筑山墙非平行布置时，以其最窄处控制山墙间距。

沿街相邻建筑之间，其两侧山墙均无门、窗、阳台时，在满足消防和施工安全等要求的前提下，其山墙间距可酌情减少或毗邻建造。

3.5 住宅建筑之间的最小间距应符合表3.5的规定。

表3.5住宅建筑之间的最小间距（米）
注：①“遮挡”是指建筑南北向平行或垂直布置时，该住宅建筑位于其它建筑南侧，其为遮挡建筑，“被遮挡”是指平行或垂直布置时，该住宅建筑位于其它建筑的北侧，其为被遮挡建筑。

②两幢建筑相对位置东西向布置时，其建筑间距分别按上表规定的遮挡建筑和被遮挡建筑分别确定建筑间距，然后取其平均值。

③“两侧”是指相对两侧山墙均有窗户、阳台或开门；“单侧或无”是指相对山墙一侧无或两侧都无窗户、阳台或开门。

④“-”表示按消防和施工安全等控制。

如山墙之间有公共道路的，在符合消防和施工安全等要求的同时，山墙间距不得小于6.5米。

⑤建筑山墙长度小于、等于16米的，其间距按垂直布置的居住建筑控制；建筑山墙长度大于16米的，其间距按平行布置的居住建筑控制。

⑥当两幢建筑正负零不在同一高程时，以被遮挡建筑所在高程±0为基准计算建筑高度。

3.6 非住宅建筑之间的最小间距应符合表3.6的规定。

表3.6非住宅建筑之间的最小间距(米)
注：①裙房高度小于10米（含10米）时，按低层间距控制；高度超过10米、小于24米（含24米）时，按多层间距控制；高度超过24米时，按高层间距控制。

②以其他形式布置的非住宅建筑的间距，按消防间距的规定控制。

3.7 住宅建筑与非住宅建筑之间的最小间距，当非住宅建筑位于住宅建筑南侧或东西侧的，其最小间距按表3.5住宅建筑之间的最小间距控制，当非住宅建筑位于住宅建筑北侧的，其最小间距按表3.6非住宅建筑之间的最小间距控制。

3.8 有争议的不易确定的建筑间距以综合日照分析结果为准。

3.9 医院的病房楼、休(疗)养建筑、中、小学的教学楼、老年公寓、幼儿园、托儿所等特殊建筑的日照间距，均应满足冬至日3小时日照。

第四章建筑退让
4.1 建筑物退让建筑基地边界距离，按以下规定控制，但离界距离小于消防间距时，应按消防间距的规定控制。

建筑基地边界另一侧有建筑物的，除符合本条规定外，还应符合本规定其它关于建筑间距的要求，另一侧是城市道路、河道、绿地的，还应满足退让城市道路红线、蓝线、绿线等规定的要求。

（1）民用建筑主要朝向退让建筑基地边界距离按建筑日照间距的一半退让。

且最小距离不得小于12m。

（2）民用建筑次要朝向退让建筑基地边界最小距离不得小于3m。

（3）综合楼住宅建筑面积占总建筑面积的比例≥50%时按住宅建筑退让，住宅建筑面积所占比例＜50%时，按非住宅建筑退让。

4.2 地下建筑物退让建筑基地边界的距离，不小于地下建筑物深度（自室外地面至地下建筑物底板的底部的距离）的0.6倍，且其最小值不得小于3m。

4.3 建筑物退让道路红线最小后退距离按表4.3控制。

地下建筑退让道路红线距离不得小于3m。

表4.3 建筑物后退城市道路规划红线最小距离(米)
注：高低层组合的建筑后退距离按建筑不同高度分别控制。

4.4 道路平面交叉口四周的建筑物后退道路规划红线的距离不得小于表4.3规定数值(由道路规划红线直线段与曲线段的连接点算起)，并应同时满足交叉口行车三角视距控制要求。

4.5 在南北向城市道路两侧的建筑，其建筑控制高度（H）不宜超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）之和的1.3倍，即H≤1.3（W+S）。

东西向城市道路南侧的建筑，其控制高度（H）不应超过道路规划红线宽度（W）加建筑后退距离（S）
之和的1.5倍，即H≤1.5（W+S）。

4.6 有大量人流、车流集散的多、低层大型建筑，如影剧院、展览馆、大型商场、体育馆、游乐场、车站等，其面临城市道路的主出入口方向，后退道路红线距离不小于15米，并应满足停车、回车、人流集散等方面的要求。

4.7 建筑物的围墙、基础、台阶、阳台和附属设施，不得逾越道路规划红线。

在规定的后退道路规划红线的距离内，不得设置非市政配套类零星建（构）筑物。

4.8 沿公路的建筑物，在城市规划建设用地范围内的路段两侧，按后退城市道路红线要求执行；在其余路段两侧，其后退公路两侧边沟(截水沟、坡脚护坡道)外缘，国道不少于20m，省道不少于15m，县道不少于10m，其它道路不少于5m。

4.9 铁路、高速公路沿线的建筑物后退铁路、高速公路边沟（坡脚）的距离应符合表4.9的要求。

表4.9 铁路、高速公路沿线建筑物后退铁路最小距离（米）
4.10 建筑物退让规划绿线的规定。

建筑物临界处是公共绿地的，各类建筑的最小退离距离按表4.10控制。

表4.10 建筑退让公共绿地最小距离
4.11 建筑物退让规划蓝线的规定。

沿河道规划蓝线两侧新建建筑物，其后退河道规划蓝线最小距离不得小于10m。

4.12 建筑物退让规划紫线的规定。

建筑物退让城市规划紫线的距离，在编制城市总体规划和历史文化名城保护规划时具体确定。

退让历史文化街区外的历史建筑规划紫线的距离，由历史建筑保护规划具体确定。

4.13 建筑物退让规划黄线的距离，按照城市各项基础设施相关规定进行确定。

工程管线与建（构）筑物之间的最小净距应符合表4.13的规定。

表4.13 工程管线与建（构）筑物之间的最小净距
4.14 各类建筑基地出入口位置距离城市主干道交叉口不应小于70m，距离次干道交叉口、距桥隧坡道的起止线的距离，不应小于50m。

基地位于两条以上道路交叉口，出入口应设置在级别较低的道路上。

4.15 建筑物沿街部分长度超过150m或总长度超过220m时，应设置净高与净宽均不小于4m的消防车道。

第五章公共服务设施和停车场
5.1 西咸新区内居住区应满足《城市居住区规划设计规范》（GB50180—93）(2002年版)对社区医疗、中小学校、幼儿园、公共厕所、垃圾中转站等公共服务设施的配建要求，鼓励居住区配置集社区管理、综合服务、老年活动等多种功能于一体的社区综合服务中心。

5.2 中学（主要指高中）服务半径不宜大于1000m，小学（含九年一贯制学校9）服务半径不宜大于500m。

在中小学、幼儿园周边50m半径范围内，不得安排生产、经营、储存易燃易爆和排放有毒有害物质、产生噪声污染的建设项目以及大型商场、办公等瞬时人流量大的机构，亦不得安排医院。

在正门两侧各30m范围内，不得设置垃圾中转站、机动车停车场、集贸市场。

5.3 新建、改扩建医院，其周边应当设置绿化防护带，并且应当符合环保、卫生等要求。

5.4 在主要繁华街道公共厕所之间的距离宜为300～500m；在流动人口高度密集的街道公厕之间的距离宜小于300m；在一般街道公厕之间的距离宜为750～1000m。

居民区的公共厕所服务范围：未改造的老居民区为100～150m，新建居民区为300～500m(宜建在本区商业网点附近)。

5.5 城市道路、居住区、建筑物的规划、设计和建设应当严格按照《城市道路和建筑物无障碍设计规范》（JGJ50-2001）同步进行。

5.6 各类新建建筑均应配建相应的停车场（库），高层建筑应设置地下停车库，停车场（库）的停车位（以小汽车计算）最低控制指标应符合表5.6的规定。

其出入口不得面向城市主干道。

可通过容积率奖励等优惠措施鼓励大型商业设施、公共服务设施增加停车位配置，满足错时共享停车的目的。

表5.6 各类建筑停车位最低控制指标
注：改建、扩建的大型旅馆、饭店、商店、体育场（馆）、影（剧）院、展览馆、图书馆、医院、旅游场所、车站、航空港等公共建筑和商业街（区），其改、扩建部分必须按上表5.6要求配建停车位。

原建筑配建不足的，应在扩建的同时补建不足的停车位。

混合类型建筑停车位指标按各类使用性质和规模分别计算。

5.7 优美小镇的停车场地应布置在小镇外围，结合小镇出入口集中设置生态停车场。

小镇内部机动车停车位不应超过配建总量的30%。

5.8 停车场应与主体工程同时设计，同时施工，同时使用。

大型公共建筑工程设计没有停车场的，城市规划管理部门不予办理相关手续。

5.9 居住区内地面停车位不宜超过总停车位的10%，且停车场、库的服务半径不宜大于150米。

5.10 商业、办公等建筑配建停车设施除必要的临时地面停车场外，以地下停车和立体车库为主，地面停车位不应超过总停车位的20%。

5.11 地面停车位宜结合绿化景观等设置林荫停车场，地面停车场中不少于80%的地面应设置透水铺装（如植草砖等）。

第六章城市绿地和景观
6.1 居住区内公共绿地的总指标，应根据居住人口规模分别达到，组团不少于0.5 m2/人，小区（含组团）不少于1m2/人，居住区（含小区与组团）不少于1.5m2/人，并应根据居住区规划布局形式统一安排，灵活使用。

6.2 计算绿地率的绿地面积，包括建筑基地内的公共绿地面积和房前屋后、街坊道路两侧以及规定的建筑间距内的零星绿地面积。

6.3 居住区绿地率不应小于35%。

商业服务业、公用设施等单位绿地率不应小于25%。

行政办公、文化、体育、医疗卫生、教育、科研设计、部队等单位，绿地率不应小于35%。

表6.3
6.4 道路绿地率应符合表6.4规定：
表6.4
6.5 种植乔木的分车绿带宽度不得小于1.5m；主干路上的分车绿带宽度不宜小于2.5m；行道树绿带宽度不得小于1.5m。

中心岛绿地应保持各路口之间的行车视线通透。

6.6 公共活动广场周边宜种植高大乔木。

集中成片绿地面积不应小于广场总面积的25%。

车站、码头、机场的集散广场，集中成片绿地面积不应小于广场总面积的10％。

鼓励采用立体绿化与垂直绿化。

6.7 沿街不应设置实体围墙。

确需砌筑的实体围墙，形式应加以美化，与周围景观协调，高度不宜超过2.2m。

6.8 封闭阳台，空调室外机、太阳能热水器、防盗铁栅等户外设施的安装，宜以楼幢为单位统一进行，不得影响城市景观。

6.9 沿街建筑立面装修不应增设突出建筑红线的立柱、台阶等。

雨蓬、招牌、灯饰等可外挑，但外挑部分不得挑出后退道路红线距离总宽度的1/4，且其离室外地面的净空高度不得小于3m，一层空调室外机安装净空高度不得小于2m。

6.10 设置广告、招牌、指示牌应当遵循安全、美观的原则，并应符合建筑物交通、消防、通风、采光、安全等要求，空间造型应与环境相宜。

6.11 在道路交叉口和绿化隔离带内不应设置影响交通视线的灯箱、广告、招牌、指示牌。

风景游览区和历史文化保护区域内设置广告、招牌、指示牌等，其形式应与所处的环境相协调。

城市纪念性建筑、教育文化设施、政府行政用地、文物保护单位的保护范围内，不应设置商业性广告。

第七章空域保护和地下空间利用
7.1 在有净空高度和信号通道限制的飞机场、气象台、电台和其他无线电通讯（含微波通讯）等特殊设施周围和通道、景观视廊上，新建、扩建和改建建筑物的高度应当符合有关净空高度、通道限制和景观视廊的规定。

7.2 在文物保护单位和保护建筑周围的建设控制地带内新建、改建、扩建建筑物，其高度应当按照文物保护和历史街区保护的有关规定执行。

7.3 在机场高度控制区、文物保护单位高度控制区内建筑高度按建（构）筑物最高点计算。

7.4 城市地下空间利用应与地面建筑、人防工程、地下交通、管网、地下文物及其它地下构筑物统筹规划、合理安排，并符合文物保护要求。

地下空间开发建设规模应满足地面交通、公用设施承载力要求。

7.5 田园城区内重点地段、同一街区以及相邻公共建筑的地下空间宜按规划进行互通设计控制。

新建相邻商业、办公高层建筑地下室应设置连接通道，通道宽度不应小于4m，净高度不应小于2.8m。

7.6 新建建筑应充分利用地下空间，可与人防工程相结合，并应符合其相关规定。

7.7 地下通道的设计应与地上、地下建筑物密切配合，出入口应安排人流集散用地，其面积不小于50m2。

第八章田园城市特色引导与特殊要求
绿色建筑
8.1 为贯彻执行节约资源和保护环境的国家政策，推进可持续发展，西咸新区应全面推广建设绿色建筑。

8.2 西咸新区绿色建筑等级要求：
（1）住宅建筑：西咸新区各新城新建住宅建筑应全部满足一星级要求，鼓励建设两星、三星级绿色建筑。

（2）公共建筑：西咸新区各新城到“十二五”末，20%的城镇新建建筑应达到绿色建筑标准。

涉及政府投资建设的机关、学校、医院、博物馆、科技馆、体育馆等建筑，以及单体建筑面积超过2万m2的机场、车站、宾馆、饭店、商场、写字楼等大型公共建筑，应全面执行绿色建筑标准。

8.3 西咸新区绿色建筑应加强外墙保温、多层玻璃、外遮阳以及新风系统四方面的技术创新与推广，以降低建筑能耗。

（1）应采用较高标准的外墙保温，如应达到15-20cm厚的外墙保温层。

（2）应全面推广双层中空玻璃，鼓励使用三层中空玻璃，提高绿色建筑保温、隔热、隔音等效果。

（3）宜设置外遮阳系统，根据建筑类型、建筑风貌、节能目标、经济成本等不同要求选择合适的外遮阳系统。

（4）鼓励安装新风系统，保证室内空气的清新与干净，创造舒适、健康的室内环境。

8.4 住区平面布局应结合场地自然条件，有利于冬季日照并避开冬季主导风向，夏季利于自然通风。

合理设计建筑体形、朝向、楼距和窗墙面积比，使住宅获得良好的日照、通风和采光，并根据需要设遮阳设施。

8.5 绿化物种应选择适宜当地气候和土壤条件的乡土植物，且应采用包含乔、灌木的复层绿化。

合理采用屋顶绿化、垂直绿化等方式。

能源与资源管理
8.6 根据当地气候和自然资源条件，充分利用太阳能、地热能等可再生能源。

住
宅可再生能源的使用量占建筑总能耗的比例应大于5%。

公建可再生能源产生的热水量不宜低于建筑生活热水消耗量的10％，可再生能源发电量不宜低于建筑用电量的2％。

8.7 合理规划地表与屋面雨水径流途径，降低地表径流，采用多种渗透措施增加雨水渗透量。

住区非机动车道路、地面停车场和其他硬质铺地应采用透水地面，并利用园林绿化提供遮阳。

室外透水地面面积比不应小于45%。

8.8 绿化用水、洗车用水等非饮用用水应采用再生水和（或）雨水等非传统水源。

绿化灌溉宜采用喷灌、微灌等节水高效的灌溉方式。

住宅非传统水源利用率不应低于10％。

办公楼、商场类建筑非传统水源利用率不宜低于15％，旅馆类建筑不宜低于10％。

应采取有效措施避免管网漏损。

建筑内卫生器具应合理选用节水器具。

8.9 将建筑施工、旧建筑拆除和场地清理时产生的固体废弃物分类处理，并将其中可再利用材料、可再循环材料回收和再利用。

在建筑设计选材时考虑使用材料的可再循环使用性能。

在保证安全和不污染环境的情况下，可再循环材料使用重量宜占所用建筑材料总重量的10％以上。

在保证性能的前提下，可使用以废弃物为原料生产的建筑材料，其用量占同类建筑材料的比例不宜低于30％。

8.10 应设置密闭的垃圾容器，并有严格的保洁清洗措施，生活垃圾采用袋装化存放。

制定垃圾管理制度，对垃圾物流进行有效控制，对废品进行分类收集，防止垃圾无序倾倒和二次污染。

垃圾分类收集率（实行垃圾分类收集的住户占总住户数的比例）应达90%以上。

垃圾站(间)设冲洗和排水设施。

存放垃圾应及时清运，不污染环境，不散发臭味。

优美小镇建设控制
8.11 优美小镇整体高度不应高于15m，标志性建（构）筑物应小于等于30m，数量不超过三个，可以超高的建（构）筑物包括水塔、观光塔、钟塔等。

住宅整体应以3层为主，局部可以出现4层和5层；商业建筑应以2层和3层为主，不应超过6层。

田园生态区建设控制
8.12 田园生态区中农业设施和生态维护设施等建设用地比例应小于等于3%，宜集中在优美小镇内统一建设。