X市房地产市场的现状及对策研究[开题报告]

本科毕业设计（论文）

开题报告

题目X市房地产市场的现状及对策研究

一、论文选题的背景、意义

（一）选题意义

各国房地产业的兴起和历史变迁是各国社会经济发展、城市人口增长、产业结构转换和升级、政治体制和制度变革、文化和居住观念更新、区域优势转移及历史突发事件产生的相互作用和相互促进的产物，是人类进步、城市文明、人们生活条件改善、生活方式和居住观念改变的体现。改革开放后，我国房地产业的真正兴起和快速崛起，推动了我国经济的快速发展。

从2003年开始，国家就已明确提出房地产业已经处于我国国民经济发展中的支柱性地位，而且各地的实践也一再证明，房地产业在我国改革开放后，尤其是近10年来的发展中，已成为我国国民经济发展、农村城镇化、城镇城市化和城市现代化的重要支柱产业，也是我国城镇居民生活居住水平提高及其财富增长的最为显著的表现。

目前，住房领域社会反响强烈，争议较大的问题主要集中在三个方面：一是房价快速上涨，特别是大中城市房价涨幅过大，新建的中小户型住房供给严重不足；二手房市场和租赁市场发育缓慢，住房市场秩序比较混乱。二是住房保障覆盖面小，措施不到位，有些保障制度设计不合理，由此产生的一些“寻租”和腐败现象引起广大群众的不满。三是住房市场宏观调控困难重重，调控政策尚未达到预期目标。X作为东部沿海经济发达城市，房地产市场也同样存在着上述问题，如何解决上述问题，已经成为X市场房地产市场可持续发展的关键。为了有效解决这些问题，必须通过对X市房地产市场基本情况的了解和调查，参考现有的文献资料，提出一些具有针对性的解决对策和措施。

（二）文献综述

第一、国外对于房地产市场的理论研究成果

1、房地产市场的内部机制方面

《针对房地产市场内部机制的研究》指出：运用类似“蛛网理论”的模型来分析房地产市场的波动。同时将房地产市场分为资产市场和使用市场两大类。指出土地管理降低了房地产增量的数量。（C.J.Mayer，C.T.Somerville，2000)

2、房地产价格的影响因素方面

《房地产价格影响因素的研究》指出：对住宅租金和住宅价格的关系进行了扩展性研究，并得到著名的存量——流量模型(stock—flow model)。该模型说明提供住宅服务的房地产物业市场与提供住宅存量的房地产资产市场如何通过租金、价格、新建数量以及住宅存量等变量的变动而向均衡调整。（Di Pasquale 和Wheaton，1996)

《住宅需求模型研究》指出：建立一个基于消费量本身的住宅需求模型，他们将业主自住率作为一项附加回归量纳入模型。通过对模型的研究，他们找到了住宅需求关系中消费一致性的长期系数。用一套清楚区分了长期和短期的经济变量，用以分析爱尔兰住宅市场长期住宅市场的供给和需求关系。研究表明，收入增加会引起住宅价格的上涨，并对住宅的需求有一定比例的增加；抵押贷款利率对长期住宅需求产生重要的负影响：住宅价格对建设成本(包括土地成本)存在一个稳定的比例。（Nigel Pain和Peter Westaway，1997)

3、Hedonic住宅价格模型(特征估价模型)

《Hedonic住宅价格模型分析》指出：模型应当仅包括影响住宅价格的因素。通常影响住宅价格的因素有三大类：区位(Location)、建筑结构(Struction)、邻里环境(Neighborhood)。因此住宅价格P就可以用公式表达为P=f(L，S，N)，即为Hedonic住宅价格模型。通过回归分析获得模型的参数估计，就得到属性的隐含价格。因为消费者对属性的支付意愿是从住宅价格间接得到的。住宅价格必须能够补偿其各方面的属性。另外，住宅的价格还遵循边际效用递减规律，即住宅的价格随着某种属性的增加而增加，但是增加的速率会越来越慢。（Butler，l982）

第二、国内对于房地产市场的理论研究成果

1、房地产市场的内部机制方面

迄今为止，我国房地产市场的发展历史不过二十余年，因此，国内对于房地产市场内部机制的研究也起步较晚.同时这些研究也局限于一些定性的描述。国

内学者也意识到土地市场、增量市场和存量市场之间存在相互作用。

《我国住房价格形成机制的弊端》指出“土地是影响住宅供给的重大因素，可供住宅建造的土地数量对于住宅供给有正相关的关系，住宅土地的价格对于住宅供给有反向相关的关系”。（张鸿铭，2004）

《我国房地产增量市场研究》指出：阐述了城市地产理论和实践，并对房价和地价的相关性进行了专题研究；房地产存量市场对我国房地产增量市场的主要调节作用，呼吁放开房地产存量市场，从而带动整个房地产市场的发展。（高美成，2000）

2、房地产价格的影响因素方面

《利息税对房地产市场运行的影响》指出：我国房地产价格的上涨还引起学者对成本的关注，部分学者认为房地产建设成本的提高是住宅价格上涨的主要因素，房地产市场价格的形成原因，不外乎成本推动和需求拉动，需求控制政策暂时很难成为政府的调控手段。(张红，李文诞，2001，王吓忠，2002) 《住房价格高涨问题》指出:随着我国城市居民人均工资水平的提高对居住要求的提高是住宅价格高涨的主要因素。(吴建峰，2002)

3、博弈论及相关应用研究

《博弈论和经济行为》指出：我国学者对博弈论的研究是从20世纪90年代开始的，这一时期主要是对博弈论理论的研究和探讨。近几年来，我国学者越发重视对博弈论的应用研究，尤其是对金融领域和市场中博弈行为问题的研究。（年冯·诺依曼，摩根斯坦恩，1944）

《灰色土地市场的博弈分析：成因对策与创新障碍》指出：运用博弈论的理论对土地隐性市场进行了分析。（王玉堂，1999）

《运用博弈分析方法对我国住宅市场中住房抵押贷款提前还款的行为分析》指出：在我国目前住房抵押贷款为优质资产的情况下，住房抵押贷款的提前还款将减少银行的预期收益，给银行带来损失。（施锡锉.张淼，2002）《商品房开发投资决策阶段的分析》指出：认为开发面积进行确定是以实际市场需求预测为基础，通过了解竞争对手的实际行动而做出的决策，相对独立决策而言，投资风险较小。（孙惠香，张慧鹏，2004）

《土地出让市场的博弈行为》指出：从利益背景与政府行为过程的角度，分