天一城项目沿街底商营销方案销售推广策略

客户策略——拓展价值策略
产品：项目社区商业街铺
客户群锁定：伊宁市私营业主、较高收入投资客户、银行、社区商业各业态 的市场领导者等 推介方式：业务员直接上门推介、短信推介
重点推介对象：
洗浴中心、健身房、诊所、连锁药店、美容美发店、服装品牌连锁店、超市、 银行、建材商城等
营销执行步骤
步骤一 气势亮剑
天一广场项目 沿街商业营销包装方案
目录
一．整体环境解读 二．沿街底商产品分析 三．阶段问题及推售策略导向 四．营销执行计划
一.整体环境解读
整个房地产宏观环境而言，无论是商业、住宅均已到“以价换量”的大局之中。 特别是疫情之后，虽有地方政府“松绑地产市场”，但主战略方向不变。由此 可见，房地产整体环境短期内不会出现较大变化。
认为小区内这种为小区业主提供方便服务的店铺为主，比如诊所了、商店了、理发店了等 等比较好。方便老百姓，家门口就有。在这里住很方便。这里的商店比较干净，等都开业了 会好一些。
2、外地来工作： 考虑买个商铺，开个店同时也住，还是不错的。只要价格合适，不要太高，能接受。
在这种情况下，本案沿街底商产品是具 备未来成熟的社区商业街铺产品，其产 品是具有较高投资价值的。
2）、通过大社区概念，花园式街区，区域购物互动中心的三大支撑，为投资客精 确演算宜商宜住宜投资概念，吸引客户购买。
通过上述可行的改造，将本案商业产品按照形象定
位，打造成“真正的全能休闲互动中心”，
使之成为我们所赋予他的：全能领地·风尚街区 的核心概念。
核心策略——拓展客户渠道策略
坐销做强
业主介绍 行销配合
三.阶段问题及推售策略方向
（一）、本案属社区商业范畴，不等同于投资客户存在认知偏见的 因此，本案必须提出有别于市场的定位，并进行社区商业专属的推广方式进行有效推广。
（二）、本案商业产品已建设完成，对沿街底商做一定的环境升级： 因此，在接下来我们需要将升级的景观尽快丰富起来，并采用大规模的推广，装修体验样 板间，让购买客户实际感受本案底商的使用功能。
项目入市推广针对性要强，卖点鲜明；
项目现场旺场活动要执行起来，成为营销配合的利器；
推广线
主题：无风险投资品——天一华府商街“住宅价格买全功能商铺”！ 周期：20天 内容：A、住宅价格买商铺，前所未见！
B、全功能街区——宜商宜住宜投资的无风险投资品火爆上市！社区商业价值不同于 其他商铺，近10万人生活工作区商机无限。
SWOT分析之挑战：
①、商境融合的挑战：物业的建筑形态和商业的经营内容有着密切的联系。如何 将精致商业、享用型消费嫁接到商业街之中，是关乎投资客户对本案后期经营考 虑的关键性因素。
②、市场培育的挑战：虽然板块具备了成熟的生活消费市场基础，但是本案品牌 商业基本处于空白状态，市场培育阶段难以避免。
通过对项目 SWOT 的分析，我们了解了项目的优劣势以及项目所面临的机会威胁。 对于项目的优势及机会，在未来定位时要尽可能地发挥，同时对于劣势和威胁， 应主动采取措施去规避。 以下是我部对项目劣势及威胁的规避措施：
在此基础上，提出 本案的市场定位！
市场定位
可市首席 宜商宜住宜投资的商业街区
——时尚主题、休闲气质、动感街区
将本案核心功能明确为：
以覆盖可市10万产业工人日常生活为依托的现 代综合性休闲商业广场
休闲居住
主题形象定位
全能领地•风尚街区
——可市首家大社区·花园式全能休闲互动中心
定位思路解析： 1）、项目商业部分所打造的“可市首家大社区·花园式全能休闲互动中心”，依 靠大社区的优越条件，围绕区域消费者的消费心理、消费习惯，满足并提升周边 居民及可市职工的休闲消费行为，以宜商宜住宜投资为核心诉求。
从目前整体的市场环境来看，对于县级城市房地产市场而言，宏观调控的主要 影响来源于“环境的影响”。根据对于整个县级城市房地产市场了解，县级城 市购房者冲动型购买客群占总成交量的近一半，而且多数为首改型兼顾投资需 求的购房客户。
一.整体环境解读 由于整体经济环境发展的影响，市政府陆续出台招商多项惠民政策，慧 商政策。但，由于客流量的不足以及配套的不健全。导致整个商业投资 环境较差。
SWOT分析之劣势：
①、商业资源劣势：本项目所在区域周边现营商业档次偏低，在商业整体号召力上 明显处于劣势； ②、连带形象劣势：可市无大商场经营，人流量稀少。一定程度上影响本项目商业 街的经营信心。 ③、产品规划劣势：本项目已到现房阶段，但是由于面积过大，单价过高原因，单 个铺位销售出租受阻。
SWOT分析之机会：
给可市需等待市场培育期的无风险街铺！将本案所要传递给市场的市场 定位通过系列主题包装推向市场。树立本身产品所不同于其他商业投资产 品的特性。
步骤二 招商跟进
招商工作执行中，名为招商实为造势！通过发放招商彩页，项目现场招 商信息发布等信息，传递本案火爆招商运营的氛围，吸引投资客户广泛关 注本案。
营销执行步骤
7月工作
选取38#楼北侧靠近的一套做成工法样板间。方便客户看房，整体装修体现“宜商 宜住宜投资”的特点。
建议寻找一家装修公司，进行整体空间布局的合理利用，最大限度的突出底商的宜 商宜住宜投资的特点。
7月工作
工作重点
7月工作重点主要包含两部分；
第一部分：样板房工作的落实。 第二部分：营销工作全面展开。营销工作中工作重点在于：
C、公开招商全城主力店落户天一城；可市10万生活工作最近的消费场所。 方式：通过短信群发，宣传单页15天内迅速覆盖伊宁市、可市！短信采用不间断群发，单页 采用每天派发5000份的量集中轰炸！ 配合：社区商业升级改造完成。售楼处设立招商洽谈中心，登记寻租客户信息，同时，利用 来洽谈开店客户炒作投资客户。 物料：短信，DM单张，售楼处物料、招商中心、今日招商信息公示板
①、消费升级机遇：区域内经济能力和人均消费水平比较而言，普遍略高，消费 结构逐渐由生活性消费向享受型消费转变。而整个区域内的商业，落后于区域需 求的发展，新商业业态发展空间扩张； ②、区域商业配套的机遇：随着区域内住宅及商业项目开发逐渐导入，本项目周 边的客源基础将愈加丰富。这些群体的工作、交际、生活所产生的需求，呼唤本 案的配套性商业供给。 ③、投资机遇：投资客户更加关注投资的保值增值性，在渠道选择上更加关注稳 定、有保障的形式。
明确本案的覆盖面，在可市及伊宁市内推广本项目 社区式商业购物街，为整个商业主动出资做宣传， 使消费客户产生对本案的了解和意向。同时，虚拟 招商持续进行。
目录
一．整体环境解读 二．沿街底商产品分析 三．阶段问题及推售策略导向 四．营销执行计划
SWOT分析之优势：
①、内生共振优势：项目所在区域为可市核心区，是政府发展方向重点覆盖的区域，商业价 值明显，区域消费支撑力强； ②、交通便利优势：项目所处在地理环境核心。景观交通主干线，其通达性和辐射能力优势 明显。 ③、客群成熟优势：本案依拖小区，小区拥有上千户居民，常住人口过8000人，如此规模的 社区居民，加之周边区域常驻居民，将构成本案日常消费人群。 ④、产品属性优势：本案属于社区商业街铺，不同于传统意义上的商业产品，凭借其独特性， 在市场占有较明显的产品优势。
（三）、投资者更加理性的认识到投资商业地产的好处，但是本案需要解决客户对商业地 产投资存在的误解： 因此，需要充分包装本案有别于其他商业的特性，将社区商业“宜商宜住”的沿街底商进 行充分的包装和信息挖掘。
基于对市场因素，以及本案 属性因素，接下来，要想突 破市场，需要提出更加有效 的推售策略！
三.阶段问题及推售策略方向
• 在硬件方面：由于建筑形式已确定，需要从项目主题方面来提高项目的 独特性；同时推出宜商宜住的社区商业新形势，丰富底商的使用功能性；
• 在销售方物业；
· 价格方面，应更多考虑大面积店铺的实际需要，制定出合理价格以吸 引投资客户，而且通过如租售连动，引入主力店等措施增强投资者信心； 在资金压力方面，可以采用多种战略合作方式减少投资压力，发挥项目整 体规模以及商户组合优势；
经营业态初级，客流量的不足，缺乏足够消费客流支撑。
综上，在房地产整体环境没有太大变化的前提下， 借助市政府惠民慧商政策这一契机，将本案商铺推 向市场，或将成为本案在2020年彻底摆脱滞销的关 键时期。
目录
一．整体环境解读 二．沿街底商产品分析 三．阶段问题及推售策略导向 四．营销执行计划
二.沿街底商产品分析
1.样板房先行 宜商又宜住 2.以价来换量 量价均齐涨 3.炒热大社区 做足覆盖面
在38号楼沿街底商中做一套工法样板房（做出隔 层），突出“宜商宜住”产品特色，丰富产品线， 拆分价值空间，方便客户选购。
以“宜商宜住”的概念推售2-32号楼、34号底商产 品，用适当的价格空间，换取较快的销售回款，同 时随销量提高，采用缓步快涨的价格策略推售。后 续，随着入住业主的增多，推售其他产品，
步骤三 价值强化 从项目规划、招商气势、区域辐射等各个方面强化项目价值，树立项目
独一无二的区域核心竞争力，展示广阔而坚实的财富前景，给投资者、经 营者充分的投资信心，激发投资者的投资欲望和热情。
步骤四 价格策略、营销策略突破市场 充分演绎项目价值，树立财富前景，以实效的价格策略、精密的营销策
略，与投资者、经营者切实进行心理较量，形成市场突破，实现利润最大 化，分阶段继续限额推盘，保持紧俏和紧张效应。
八大途径
网络营销
价值深挖 招商热炒 关系营销 价值营销
核心策略——拓展价值策略
本项目的营销操作采用的是
充分的运用 ￭一个主题（可克达拉首家大社区·全能休闲互动中心）突破市场； ￭二大特色（宜商宜住宜投资、投资保险品）有别于其他商业的特点改变 购买者误解； ￭三大核心卖点（特色主力店、核心区、特色步行街）攻占市场。 以此为主线在营销中安排一系列有力度的宣传和现场销售人员的有效管 理在人气和成交率上取得快速、高效的业绩。