房价上涨的原因分析及调控建议

房价上涨的原因分析及调控建议

摘要从1998年房地产市场化改革开始伊始，房价便一直呈上升趋势。尤其在2005年以后，房价开始飙升，个别一线城市的房价高达数万元每平方米。本文对我国房价上涨的原因进行了初步分析，并提出了控制房价的相关对策措施。

关键词房价上涨土地财政宏观调控

中图分类号：f123 文献标识码：a

当前，房价总体稍稍有所回落，一线城市房价上升程度有所缓解。但是，随着应对宏观经济下降过大的微调政策已波及到了房地产，加上地方政府执行政策变相放松，中小城市房价泡沫开始产生。在这样的情况下，各地政府需重新调整政策方针，对房价的宏观调控丝毫不可放松。

一、房价上涨的原因

（一）人口聚集结构不均匀，土地制度的不断推升。

我国人口聚集结构不均匀是造成房价上涨的原因之一。由于城市的基础设施完善、福利待遇优越，许多农村人口趋于向城市迁移，城市区域的人口占全国人口的比例远大于城市面积占全国面积的

比例。在这种情况下，城市住房需求增多，拉升了房产的价格。可以预见，若城市和农村的人口比例能进行协调，必然会缓解城市住房压力。

我国的土地制度规定了城市土地归国家所有，地方政府对土地财政的依赖性很强。政府不断出台抑制房价的措施，甚至用行政的

限购手段和约谈手段来打压，却始终不肯调整土地出让制度，这导致了政府对土地的垄断，从而土地出现高价格。而土地成本是商品房建造最主要的成本，地价的上升必然造成房价的上升。

（二）对房市的投资需求过大，开发商过度追求利润。

一直以来，国内的投资渠道狭窄、投资品种过于单一、相关的制度不甚健全，而房价的上升似乎是一个机遇，导致大量的资本涌向房市。“山西煤老板”、“温州炒房团”等对房市的炒作早已声名显赫。而从目前政府出台的政策来看，针对投机性购房效果并不明显。房产被投资者作为主要投资方向的现状，导致了房价的非理性上涨。与此同时，许多不法开发商违背社会道德，过分追求高利润，实行抬高房价的营销策略。如日提一价、捂盘囤房等恶行屡禁不止。正是由于开发商谋求暴利的心态，房价进一步被推高。

（三）舆论对消费者的盲目引导。

新闻媒体和专家学者是房价不断上涨的推手之一。许多媒体有意无意的给民众传播了房价要涨、投资房产获利空间大等资讯。这无疑会令本就处于非理性状态下的消费者变得更加冲动。此外，开发商过度夸大的“政策无用论”，都引发民众的恐慌，令消费者、投资者更加盲目，这是房价上升的重要原因。

二、抑制房价上涨的政策措施

针对当前房价较高且有上涨的势头，房市调控不能有丝毫的松懈。一方面要坚持现行的调控措施，并严格执行；另一方面，针对反弹势头的出现，更要有必要的房价监控措施。现从供给和需求两

方面考虑，提出相关对策以稳定住房价格。

（一）供给的角度。

1、建设经济适用房，加强对开发商的管理。

首先，抑制房价过快上涨的应急措施还是要增加供给。地方政府要督促企业加快开工建设经济适用房，增加中小户型、限价房及廉租房等中低价位普通商品房的供应量。通过商品房有效供应量的增加，减轻房价上涨的压力。其次，相关部门要对房地产开发商进行教育引导，使其正确认清形势，与政府携手合作，维护市场。除此以外，也要严厉打击开发商的不法行为。

2、扩宽土地供应渠道，彻底摒弃“土地财政”。

加强土地供应管理，科学制定土地出让政策。第一，在土地供应上，政府应加大土地自由买卖的程度，充分调动企业参与土地储备和协议转让的积极性。第二，应实行差别化的土地政策，对保障性住房和商品房要区别对待，对于小户型的商品房实行宽松的调控政策。只要政府扩宽了土地的供应渠道，房价便会应声而跌。

（二）需求的角度。

1、改善区域发展不平衡现状，稳步推进城市化进程。

经济发达的城市与农村生活水平差异巨大，这就必然导致人口向城市流动，故而需求也就会不断加大。因此，政府应加快农村地区基础设施建设速度，不断提高农村人民生活水平，并从制度、政策、福利等层面向其倾斜，从而分流城市的房产需求与压力。

2、采取差别化税收政策，限制投机需求。

为了防止房市的价格反弹，政府必须出台更有针对性的差别化信贷政策。采取对拥有高档住宅、第二套及以上房产的人群收取较高的房产税，对买第二套及以上房产的人群征收特别消费税。对房地产的税收调整，政府应该迈出实质性的改革步伐，而不仅限于营业税和印花税的层面。与此同时，限制商品房的投机需求，积极对市场舆论进行引导，逐步改变人们对房价上升的预期，从而降低非自住房需求，使房地产市场逐渐平稳。□

（作者：河南大学经济学院经济学专业2010级本科生）

参考文献：

[1]马光远.抑制高房价的“政策三宝”.决策探索.2010（08）.

[2]王芳.我国房价上涨的原因及对策研究.经济技术协作信

息.2011（11）.

[3]石建勋.高房价的症结及抑制的根本措施.当代经济.2010（09）.

[4]曹建海.国务院为何发布商品房降价建议.市场周刊.2009（01）.

[5]陈先锋.楼市权威信息缘何短缺.瞭望.2007（37）.