湖北省国家税务局房地产开发企业所得税征收管理办法

湖北省国家税务局房地产开发企业所得税征收管理办法

（试行）

第一章总则

第一条为了加强房地产开发企业所得税的征收管理，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国企业所得税暂行条例》及其实施细则以及《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发〔2006〕31号）等有关法律、法规规定，结合房地产开发企业的经营特点，制定本办法。

第二条本办法适用于由全省各级国税机关负责征收企业所得税的各种经济性质的内资房地产开发企业，以及从事房地产开发业务的其他内资企业（以下简称开发企业）。

第三条凡具备纳税人资格的开发企业（包括总机构、分支机构和开发项目，下同），由开发经营所在地主管国税机关征收企业所得税。第四条开发项目指根据国有土地使用权证上所载土地范围所进行的开发，无论是否分期开发，均以国有土地使用权证所载土地范围为一个项目。

开发产品指开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等。

成本对象指每栋独立建筑物，以建筑工程施工许可证或预（销）售许可证上载明的单栋建筑为一个成本对象。

第二章登记管理

第五条开发企业自领取营业执照起30日内，向所在地主管国税机关申报办理税务登记。

开发企业进行异地开发，自取得第一份国有土地使用权证起30日内，向所在地主管国税机关申报办理税务登记。

第六条开发企业应按照有关法律、行政法规和国务院财政、税务主管部门的规定设置账簿，根据合法、有效凭证记账，进行会计核算。开发企业应当自办理税务登记事项之日起15日内，将其财务、会计制度或者财务、会计处理办法报送主管国税机关备案。

第三章征收方式

第七条对开发企业原则上采取查帐征收的方式征收企业所得税，但不得事前核定其应纳税额。

第八条开发企业出现下列情形之一的，主管国税机关可对其以往应缴的企业所得税按核定应纳税额方式进行征收、管理并逐步规范，同时应按《中华人民共和国税收征收管理法》等税收法律、法规的规定进行处理，但不得事先规定开发企业的所得税按核定征收方式进行征收。

（一）法律、行政法规的规定可以不设置账簿的。

（二）法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的。

（三）擅自销毁账簿的或者拒不提供纳税资料的。

（四）虽设置账簿，但账目混乱或成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不齐，难以查账的。

（五）发生纳税义务，未按照规定的期限办理纳税申报，经国税机关责令限期申报，逾期仍不申报的。

（六）纳税人申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。

第九条开发企业出现第八条所列情形之一的，主管国税机关可有权采用下列方法顺序核定其应纳税额，应税所得率一律为20％：（一）在开发企业只能准确核算收入总额，不能准确核算成本费用支出或只能准确核算成本费用支出，不能准确核算收入总额时，主管国税机关按应税所得率计算核定应纳税额。

（二）在收入总额和成本费用支出均不能正确核算，难以查实时，主管国税机关可以按房地局测绘大队的测量（丈量）报告中所载总建筑面积乘以房产部门公布的开发项目成交均价或经营规模相近开发项目的成交均价计算收入总额，并按应税所得率计算核定应纳税额。经营规模相近的开发项目是指在地段（土地等级）、面积（建筑面积）、层高（低层、多层、中高层和高层）、用途（住宅、商业用房、办公用房和工业用房）、结构（砖木、砖混、钢砼、全钢和其他结构）和品质（建筑用材）等方面相近的开发项目。

（三）按其他合理方法核定。

第四章申报与缴纳

第十条开发企业缴纳企业所得税，按年计算，分月预缴。月度终了后十五日内申报预缴；年度终了后四个月内汇算清缴，多退少补。第十一条开发企业在依法进行企业所得税纳税申报时，应向主管国

税机关报送企业所得税申报表、财务会计报表以及国税机关要求报送的其他资料，主要包括：

（一）下列资料在取得后，复印件随当月申报表一同报送：

1、国有土地使用权证及出让合同，《国有土地使用权成交确认书》；

2、建筑用地规划许可证；

3、建设工程规划许可证，规划用地红线图（规划局出具）及建设规划总平面图、建筑红线定位图；

4、合作建房的合同协议；

5、土地使用权投资合同协议；

6、项目设计单位的工程设计概算；

7、代建工程的合同协议；

8、开发资金的借款合同协议；

9、建筑工程施工许可证、建筑工程施工合同、分项目施工预算书、开发项目工程总预算；

10、预（销）售许可证、预售商品房标准层平面图；

11、建筑规划合格证；

12、测量（丈量）报告；

13、建筑工程竣工验收备案证、权属证明书；

14、当月每个完工对象《完工对象成本统计表》（附件一）; （二）每月随同申报表一同报送的资料包括：

１、产品销售明细表（附件二）；

2、销售价格变动情况，包括销售价格具体变动情况，及销售价格执

行时间。

（三）年度申报时应附报其他资料：

１、开发企业须出具有关机构对本年度完工产品实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差异调整情况的税务鉴定报告以及审计部门出具的已完工开发项目工程决算报告。

税务鉴定报告的基本内容包括：开发项目的地理位置及概况、占地面积、开发用途、初始开发时间、完工时间、可售面积及已售面积、预售收入及其毛利额、实际销售收入及其毛利额、开发成本及其实际销售成本等。

2、房地产业务开发统计表（附件三）。

（四）国税机关要求报送的其他资料。

第十二条开发企业在年度申报纳税时，应对涉及报国税机关审批或备案的税前扣除项目逐笔逐项进行核实。凡未按规定报批或备案以及手续、资料不全的，要及时补办有关手续、资料，否则，不得在税前扣除。

第十三条开发企业开发、建造的住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品，在其未完工前采取预售方式销售的，其预售收入先按预计计税毛利率按月计算出当期毛利额，扣除相关的期间费用、营业税金及附加后再计入当期应纳税所得额，企业可以按税法规定先弥补以前年度亏损后申报缴纳企业所得税，待开发产品结算计税成本后再行调整。

相关的期间费用、营业税金及附加指不包括在本办法第二十六条中各