景德镇中国陶瓷城策划方案

选址策略一、借力千年瓷都瓷文化背景
中国陶瓷城选址于景德镇，最为看重的无疑是千年瓷都的瓷文化背 景。景德镇是中外著名的瓷都，制瓷历史悠久，文化底蕴深厚。史籍记 载，“新平冶陶，始于汉世”，早在汉代就开始生产陶瓷。宋景德元年 （1004年），宫廷诏令此地烧制御瓷，底款皆署“景德年制”，景德镇 因此而得名。
（2）景德镇外部消费群 对外，也有众多的外部消费者： A、全国其它产瓷区陶瓷生产经营者 B、景德镇周边四小时经济圈区域房产置业投资者
策划指导2：黄金概念引导下的规划设计
香江景德镇中国陶瓷城定位为一个布局科学，功能齐全，形成连锁 经营、物流配送、电子商务和信息资源管理四位一体的，具有商品流、 信息流、资金流、人才流的国内乃至世界规模最大、品种最全、品位最 高的世界陶瓷博览中心和交易中心。在这一黄金概念的引导下，中国陶 瓷城的规划设计也必须具有极大的先进性，才能承载这一宏伟战略目 标。
业集团。香江集团开设的家居连锁商场已达到几百家之多，遍布华南、 华中、华东、华北、东北、西南六大行政区域；在全国各地开发建设的 各类专业批发大市场达几百万平方米，不仅形成了庞大的商业网络，而 且搭建了重要的物流平台。
香江集团多年的开发建设经验、先进的经营理念和科学的管理模 式，已得到了业界的充分认可，也是经营者信心的必要保证。由其开 发、运营的中国陶瓷城，无疑可以对景德镇的陶瓷市场起到整合和规范 作用，并极大地提升竞争优势。
在这一大背景下，香江集团开发的大型商业项目——景德镇中国陶 瓷城，以其深邃的地产谋略和精彩的市场运作，成为集团军作战的案例 经典。
策划指导1：中国陶瓷城选址策略精要
借力千年瓷都瓷文化背景和完善的配套体系，坐拥立体交通网优势 和巨大的客户资源，同时也瞅准景德镇区域陶瓷市场亟待整合的需求， 中国陶瓷城的选址一举多得利，堪称精彩之笔。
在中国陶瓷城立项即将开工建设时，香江集团高层决策就对项目进 行了明确的定位，并确定了项目今后的发展战略方针。围绕项目定位， 结合整个景德镇陶瓷产业的结构与特性，从规避产业发展弊端着手，对 中国陶瓷城的整体规划、功能设置等进行了有效细化。合理的产品分 区、各项服务功能的配套设置，使项目本身具备了无以伦比的优势及鲜 明的市场需求特征，从而成为目标消费者的聚焦点。
它雄踞长江之南，历史悠久，文化灿烂。素有“江南雄镇”之称， 历史上与广东佛山、湖北汉口、河南朱仙镇并称全国四大名镇，是国务 院首批公布的全国24个历史文化名城之一和国家甲类对外开放城市。1 953年6月政务院批准景德镇市为江西省直辖市，现辖一市一县两区，即 乐平市、浮梁县、珠山区、昌江区，面积5256平方公里，人口152万， 其中市区人口50万。
（2）豪德贸易广场 项目开发商为豪德集团，该项目地处瓷都大道，交通较为便利，占 地210亩，总建筑面积为12万平方米，商铺总数为1141套左右。定于
2004年6月交付，8月开业。 经营种类包括服装鞋帽、百货小商品、副食土特产、家电、建材
（石材、木业、洁具、五金）、陶瓷。销售方式为一次性付款，销售价 格在2100——3500元/平方米左右。
选址策略五：坐拥巨大客户资源
此外，景德镇还具有客户资源上的先天优势，作为千年瓷都传承 者，景德镇本身具有极大的品牌价值，客户资源广度与深度都是其它地 域难以比拟的。
（1）景德镇市内消费群 对内，有景德镇市内消费群： A、景德镇陶瓷艺术家、陶瓷生产制作者； B、景德镇陶瓷经营者； C、景德镇房产置业投资者。
作为景德镇市委、市政府重点项目、江西省重点商品市场，中国陶 瓷城在景德镇西市区黄金地段用地上千亩打造主题商业市场，邀请国际 著名建筑规划大师进行规划设计，规模庞大、气势恢弘。其规划的宏大 气魄与高瞻远瞩的战略眼光正相呼应。
一、总体规划
景德镇中国陶瓷城项目选址在景德镇市迎宾大道北侧客运中心站 旁，总占地面积为500亩，总建筑建筑面积约40万平方米。项目分数期 开发，其首期工程近300亩现已全面完工，并于2004年4月成功启动投入 运营。
自元代开始至明清历代皇帝都派员到景德镇监制宫廷用瓷，设瓷 局、置御窑，创造出无数陶瓷精品，尤以青花、粉彩、玲珑、颜色釉四 大名瓷著称于世。“毛泽东用瓷”、上海“APEC”用瓷及国宾馆用瓷以 及各类艺术陶瓷倍受世人赞赏。景德镇瓷器享有“白如玉、薄如纸、声 如磬、明如镜”的美誉。郭沫若曾以“中华向号瓷之国，瓷业高峰是此 都”的诗句盛赞景德镇灿烂的陶瓷历史和文化，陶瓷把景德镇与世界紧 密相连。
香江景德镇中国陶瓷城
策划指导1：中国陶瓷城选址策略精要 策划指导2：黄金概念引导下的建筑规划设计 策划指导3：谋定而动——竞争对手优劣势剖析 策划指导4：营销推广散手——竞争优势确立诡谋 策划指导5：顶级经营管理操作核心密码
商业地产发展至今，已经到了集团规模、实力、品牌重心排队的时 候，单独的项目公司已无法从品牌资源、资金实力、专业人才等方面同 大的地产集团竞争，而要在行业内站在第一梯队，就要凭借集团开发的 优势，才能在大浪淘沙的市场上傲立潮头，
（3）市场整合需求迫切 由于景德镇目前尚无规范管理的陶瓷市场，陶瓷市场规模小、分布 广、管理落后并存在严重安全隐患，市场整合事在必行。 而中国陶瓷城项目是目前景德镇规模最大的以陶瓷为主的批发市 场，规划布局合理，功能齐全，管理模式先进。 且项目的开发、运营商——香江集团是商贸流通领域的巨头，是一 家以家居连锁经营、商贸物流、房地产为主业、以金融为后盾的大型企
策划指导3：谋定而动——竞争对手优劣 势剖析
一个项目的成功，除了具备天时、地利、人和等外部条件外，内功 才是主要的。如果不能清楚地掌握市场动态与竞争对手的举动，那么成
功的机率将会与你失之交臂。 商场如战场，只要知己知彼，才能百战不殆。就景德镇市场而言，
同类市场的竞争是对项目的最大威胁。中国陶瓷城于立项伊始，就对区 域市场的商业状况及同类项目情况进行了缜密而细致的市场调研。
与此同时，新兴工业快速发展，已形成汽车、机械、电子、医药、 化工、建材、食品等一批新兴工业。目前，新兴工业总产值占全市工业 比重近90%，成为景德镇市经济的重要支柱。其中以昌河飞机工业公 司、华意电器总公司、印刷机械厂、焦化煤气厂、江西化工化纤有限公 司、东风制药股份有限公司、德宇集团等一批实力较强的企业（集团） 为代表。
在首期的开发中的具体数据如下：
项目名称
景德镇中国陶瓷城
用地面积
210亩
第一期建筑总 21万平方米 面积
建筑用地面积 66833平方米
建筑密度
45.7%
小型商铺区 201052平方米 大型商业卖场 12391平方米 区
绿地率
7.8%
容积率
1.46
固定车位
240个
楼高
三层
层高
首层3.8米，二、三层2.8米
同时，还有高品位、高档次的国际陶瓷博览中心，占地近两万平 米，上下两层，欧式风格，陈设展示各种功能齐备，一次性接待可达上 万人数。除此之外，中国陶瓷城各种基础设施配置完善，为景德镇陶瓷 特色旅游和生态旅游提供了必不可少的硬件保障。而经营品种也是集世 界陶瓷精品之大成，是目前全国规模最大、规格最高、品种最全的陶瓷 经营专业市场。
选址策略四、迎合该区域市场整合迫切需求
（1）市场现状——分布广、规模小、缺乏规划管理 景德镇以陶瓷闻名于世，在上世纪80年代改革开放以后，旧时家庭
作坊的民间艺人开始自发生产和经营陶瓷业，而90年代开始随着国营陶 瓷企业的衰退，各级工艺美术师和瓷厂技工逐步走出企业转向个体经 营，私营陶瓷生产企业开始兴旺。
景德镇的陶瓷市场一直处于比较落后的状态，存在着分布广、规模 小的特点，市场多为自发形成的，既没有规划也没有管理，有不少市场 还存在较大的安全隐患。
（2）市场形态落后——集市型与作坊式特征明显 景德镇陶瓷产业主要分为艺术瓷和日用瓷二大类，但由于近年景德 镇的陶瓷企业对市场的变化未能快速反应，已丢失了相当一部的日用瓷 市场，外地产瓷地区如潮州已占据了日用瓷市场的主导地位，佛山的建 筑卫生瓷也是市场的领导人。现时景德镇陶瓷的优势主要在艺术瓷，据 调查的情况来看，店铺也以经营艺术瓷的居多。 陶瓷市场大部分是自发形成的街道集市型和村庄集市型，有相当部 份是“前店后窑”的自产自销的作坊型营销方式。陶瓷市场主要分为以 下二类： 一类是自发形成的陶瓷市场，分布很散、细分程度不高、市场结构 管理乱、道路人车混杂、购物环境差、消防隐患大。产品品质、陈设低 档和购物环境差的原因造成陶瓷产品大多走着低档价格路线，但市场很 活跃，人气旺。主要有解放路、樊家井、东风瓷厂、老厂、筲箕玝、雕 塑瓷厂。 另一类是改建或新建的市场，起营时间大多是1995年以后，主要有 金昌利、曙光路陶瓷批发市场、陶瓷大世界。以上几个市场除了金昌利 依托地理位置优势开门率达到100%以外，其它二个市场开门率都不理 想。
尤其景德镇中国陶瓷城项目所在的迎宾大道，西驳高速公路出口、 北接南张公路直达罗家机场，东侧接壤新客运中心，不受交通管制，客 运、货运均十分便捷，交通优势十分明显，完全具备运营大市场、形成 大商贸大流通的地理交通条件和环境优势，因此具备了非常广阔的市场 发展空间。
选址策略三：区域配套体系完善
景德镇市同时也是江西省一个重要现代化工业基地。陶瓷工业已形 成了以日用瓷为主体，艺术、建筑、工业、电子等各类陶瓷共同发展的 陶瓷工业体系，成为我国重要的陶瓷生产和出口基地以及科研教育中 心。
选址策略二：掌控水陆空立体交通网优势
景德镇市位于江西省东北部，西北与安徽东至县交界，南与万年县 为邻，西同波阳县接壤，东北倚安徽祁门县，东南和婺源县毗连，坐落 在黄山、怀玉山余脉与鄱阳湖平原过渡地带，位于昌九景"金三角"经济 区，赣、浙、皖三省交界处，地处国家旅游热线--庐山、黄山、龙虎 山、九华山、三清山、鄱阳湖、千岛湖的中心区位（均在150-200公里 左右）。皖赣铁路、206国道南北纵贯景市，九景高速公路增强了景市 与武汉、南昌及外地的距离，景德镇机场航线通达北京、上海、广州等 地，昌江水道可直通鄱阳湖达长江，一个水、陆、空立体交通网络已基
（3）曙光路陶瓷批发市场 项目开发商为景德镇市三桥房产开发公司，位于城南侧，于97年开 业，由省陶瓷进出口公司仓库改造而成，经营种类也是陶瓷。 销售方式为租售同时进行，均价为1114元/平方米。
二、竞争对手优劣势分析
根据景德镇的城市规划及发展要求，樊家井、老厂、银曙路、筲箕 坞、曙光路陶瓷批发市场都将被纳入重点市场规范整顿的范畴，从后续 发展来源自文库，不具备与中国陶瓷城项目的抗衡条件与竞争力。
一、区域市场商业状况分析
同期景德镇市在售的经营陶瓷的商铺主要有国际贸易广场、豪德贸 易广场及曙光路陶瓷批发市场。分述如下：
调研排查 行业分组式 市场分组式 商户经营现状调查 竞争市场优劣势分析 商户可接受价格研究 为制定整体营销计划提供可靠信息和依据
（1）国际贸易广场 该项目开发商为江西（南昌）大华集团丰物房地产开发有限公司， 位于东风瓷厂旧址，地处景市陶瓷商业旺区，周边聚集着金昌利、解放 路、樊家井等几大陶瓷旧市场，交通不便利。 该项目是在2003年8月竣工，于10月试业，其商铺总数约为578套， 经营种类也是以陶瓷为主。 其销售方式为认购金2万元，买底层商铺送二、三层，银行提供六 成十年按揭。 销售价格是8900元——18800元/平方米（底层面积，楼上面积赠 送）。
主干道宽度
20米
内街宽度
12米
主要经营类别
陶瓷
商铺经营方式
销售
二、功能布局
市场共分名人名作、雕塑、陈设、仿古、作品、综合、日用七大经 营区域，总营业面积近21万平米，商铺1500余套，功能布局科学合理。 且相关配套完备齐全，有旅游接待中心、物流配送中心、休闲文化广 场、大型停车场、宾馆、餐饮、娱乐等各项商业服务配套及旅游服务配 套。
本形成。 中国陶瓷城项目地处景德镇城区西市区, 南倚迎宾大道、西接九景
高速、东临客运总站与北环路、北临机场，交通便利、四通八达。西市 区为城市未来商业核心新区,交通地理环境优越,人口众多。特别是毗邻 的景德镇长途汽车西客站和景德镇机场, 九景高速公路入口和206国道 及是景德镇主要对外交通枢纽，重点旅游风景区。可以说项目的区位条 件极为出色。