商业房地产项目前期策划方案

商业房地产项目前期策划方案

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Abstract

Since the last century since the nineties, real estate from selling to the poor sales to the rational sales, real estate market competition. After 2003, with the country's macroeconomic regulation and control policy, land policy, bank lending policies, developers completely by virtue of transfer of land use rights to obtain bank funds for the development of the practice of real estate projects has been difficult to continue, developers must put in many of its own funds for project pre-development, it faces the risk

of the development of greatly enhanced. Therefore, more rational and stable real estate will become a whole new change, limited land resources to maximize the value of real estate will become the largest characteristic

第一章市场分析

一、宏观环境因素分析

1.1某经济现状及发展趋向分析

改革开放以来，某市先后被国家确定为“科技兴市”、“优化资本结构”、“技术创新”和“信息化”试点城市，多次荣获“全国卫生城”、“全国环

境综合整治优秀城市”以及“广西文明城市”等称号。城市综合实力曾两次列全国450个城市中50强之内。随着某现代化建设的深入进展，某经济取得飞速发展。

数据来源：某经济信息中心

如图1所示，某2001年国内生产总值比2000年增长10.6%，2002年国内生产总值为286.4亿元，比去年同期增长13.9%。超出2001年国内生产总值81.09亿元，经济增长开始提速。

而从某国内生产三大产业比重走势来看，某作为中、西南地区的工业重镇，第二产业尤其工业成为拉动经济增长的主要动力。

数据来源：某经济信息中心

2002年，某市第一产业增加值22亿元，比去年同期增长7.1%；第二产业增加值112亿元，比去年同期增长16.1%；第三产业增加值96亿元，比去年同期增长12%。农业趋向减缓，第二产业尤其工业迅猛发展，而第三产业（服务业）也加快了发展步伐，三大产业比重更趋合理。

2002年某投资情况表

数额同比增长

固定资产总投资63.63亿元55.7%

基本建设投资18.9亿元82.73%

房地产开发投资15.99亿元81.3%

而从社会固定资产投资来看，如上表所示：

2002年某固定资产投资高速增长。随着双冲桥、内环道路、截污工程等建设项目的陆续开工，全市掀起了新一轮城市建设的热潮，全力打造“创业在某、发展在某、安居在某”的城市品牌，使得某固定资产投资保持双位数增长的强劲势头。

综合以上所述：

各项经济指标显示，2002年某市围绕“工业立柳、强市富民”的发展战略，以中国加入WTO和西部大开发为契机，加快改革与发展的步伐，某经济运行呈现良好的发展态势。

而良好的经济发展态势为某房地产业及商业的发展提供了较佳的宏观经济环境。

二、某房地产市场分析

2.1某市房地产现状及趋向分析

2.1.1房地产市场总体发展态势

某市的房地产业自1992年正式起步以来，发展到今天已经形成群雄逐鹿的局面，据不完全统计，2002年底在某市注册的房地产公司约达217家，全年完成施工的商品房面积总数（不含经济实用房和单位集资房）达266.81

万平方米。

数据来源：某市信息协会/某日报

2001年某房地产投资完成88226万元，比上年同期增长82.36%；而2002年房地产投资完成159900万元，比去年同期增长81.3%，近年某房地产投资保持较快的增长势头。

某市面上的房地产经济经过整整10年的发展，已经初步形成了一个稳定的市场格局，并成为城市基础设施建设投资方面越来越旺的投资热点。正是在这种环境和背景之下，2002年某房地产业各项指标均奇迹般地创造了前所未有的历史新高，并且连续三年达到了产出比投入大的经营业绩。

而2002年作为某“城市建设与管理”年，新区开发和旧城改造在全城到处开花，成片开发也大有起色，城市构架的拉开、行政中心东移，给房地产开发带来了巨大的商机，其中仅河东区开发建设的投入就需16亿元以上某市房地产业的升温，有其历史必然性的，归其原因有：

➢得益于国家宏观经济调整，市民的消费信心得以增强和巩固；

➢机关企事业单位取消了实物分房政策，催生了商品房新的市场需求；

➢在“城市建设与管理年”中对拆迁安置需求大增，是房地产走旺的

主因。

➢金融机构对购房者发放贷款，市民观念的转变、收入的提高，楼盘配套的日益完善，也大大推动了房地产业的发展。

2.2某房地产市场供求分析

类别统计指标数额

供应商品房新开工商品房面积136万m2总施工面积300多万m2竣工面积70多万m2

需求商品房

销售面积85万m2

销售额约12亿元

如表2所示，2002年某商品房的销售面积超过了竣工面积，某房地产市场呈现供求两旺的市场局面。

2002年初，全市有房地产企业180多家，目前已有217家；全年商品房在建开工点达66个，房地产开发投资15.99亿元，在建施工面积300多万平方米，创下了某历史的最高水平。