《房地产估价》考试试题及答案

期末考试《房地产估价》（A 卷）参考答案及评分标准

6．如果可比实例的交易时点与估价时点不同，则必须进行交易日期修正。（×）?

7．某一地带有一铁路，这一地带如果作为居民区，铁路就可能成为

增值因素。（×）

.毛地等开（×）

是以建筑物的特性为基（×） 15分）

6%，则交易情况修正

估价原则 ? ? ? D.估价日期 D ）。

风险能够量化 C.收益或风险其一可以量化 ? ? ? ? ? ? ? D.收益和风险均能量化

4．直线趋势法公式y=a+bx 中，x 表示（ ?D ? ）。

A.价格

B.常数

C.价格变动率

D.时间 5．拍卖价格.招标价格.

（A ）

A.招标价格

C.拍卖价格

6A.开发成本 ? B.权益7．视的是（ C ）。A.间距离 ? D.8．市场法的理论依据是A. 适合原理 ? ? B. D. 均衡原理

9．某宗房地产的总价值押获得贷款60A.100 ? ? B.70 ? ? C.60 ? ? D.40

10．某类房地产1994年至1998年的价格分别为910、1190、1490、

1810、2110元/平方米，按平均增减量趋势法估计，该房地产于1999年的价格为（ B ）元/平方米。

②明确基准地价的（1分） （1分） （1分）

个方面的要求：

①区位、权益和实物状况均与估价对象的相同或相近，即

为估价对象的类似房地产；（2分）

②交易类型与估价目的吻合；（1分）

③成交日期与估价时点接近；（1分）

④成交价格为正常价格或可修正为正常价格。（1分）3．成本法适用的对象有哪些？

答：成本法适用的对象：

①只要是新近开发建造、计划开发建造或者可以假设重新开发建造的房地产，特别适用于那些既无收益又很少发生交易的房地产的估价；（2分）?

②有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发建造的房地产；（1分）?

③单纯建筑物的估价通常也是采用成本法；（1分）?

④成本法也适用于市场不完善或狭小市场上无法运用比较法进行估价的房地产。（1分）?

四、综合题（每题20分，共60分）

得分

评卷人

1．搜集有甲、乙两宗交易实例，甲交易实例的建筑面积200㎡，成交总价80万元人民币，分三期付款，首期付16万元人民币，第二期于半年后付32万元人民币，余款32万元人民币于一年后付清。乙交易实例的使用面积2500平方英尺，成交总价15万美元，于成交时一次付清。如果选取此两宗交易实例为可比实例，则一般在进行有关的修正之前应先统一价格基础（如果以在成交日期时一次付清为基准，假设当时人民币的年利率为8％；假没乙交易实例成交当时的人民币与美元的市场汇价为1美元＝8.3元人民币；如果以建筑面积为基准，另通过调查得知该类房地产的建筑面积与使用面积的关系为1平方米建筑面积＝0.75平方米使用面积）

解：①统一付款方式。

（2）分

②统一化为单价。则：

甲单价＝764220÷200＝3821.1(元人民币／平方米·建筑面积) （2）分

乙单价＝150000÷

积) （2）分

甲单价：3821．1(

分

乙单价＝60×8.3＝

（2）分

甲单价＝3821．1(

分

乙单价＝498×0.75＝

面积) （2）分

⑤统一面积单位。甲单价＝3821．1(元人民币／平方米·建筑面积)（2）分乙单价＝373.5×10.764＝4020．4(元人民币／平方

7000平方米，建筑总面积

36层，地下2

年9月30日取得土地时起计，

2003年9月30日的买卖价格。

65%，月租金为每平

15%。建筑物原值22000万元，

8000万元，耐用年限为

万元，房产税为租金的12%，

其公式为：

×150×12×（1-15%）

③计算年总费用：

年折旧费=8000×（1-4%）/12 =640万元（2分）年经常费=100×12=1200万元（2分）

年房产税=5569.2×

营业税等=5569.2×

年总费用

分）

④计算年净收益

⑤计算房地产价格

分）

3

8

为800万元（建设期为2

二年投入40%，

为6%，销售税费为50

物的积算价格。解：（1）计算建筑物的重置价格：

①建造成本=800万元（2）分

（4）分

×[(1+6%)1.5－

－1]=54.90万元（6）

重置价格

万元（4）分

/50=881.08万元（4）分