青岛写字楼市场调研最终

中 铁 青 岛 中 心
样板间发布与联合青岛房产网络进行团购活动
1.3 远雄国际广场
总建筑面积 办公建面 138501m2 40000m2 占地面积 办公比例 13414m2 28%
商业建面 开盘时间
去化率 标准层面积 车位数 电梯数 层高 大堂面积 售价
35000m2 2010-9
100%（可售部分ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ 2000m2 907 8部客梯 4m 300m2 均价38000元/m2
青岛重点区域 写字楼调研
一 香港路CBD
1.1 海航万邦中心
总建筑面积 216024m2 占地面积 20000m2
办公建面
商业建面 开盘时间 去化率 标准层面积 车位数
87000m2
45000m2 2010-9-16 0% 2000m2 946
办公比例
商业比例 入住时间 入住率 入驻企业类型 车位价格
40%
20% 2011-4 10%
深发展、中国惠普、普 华永道、阿斯顿· 马丁
租金1000元/月
电梯数
层高 大堂面积
20部客梯2部货梯
4m 600m2
电梯品牌
净高 大堂挑高
日本三菱
2.7m 12m
售价
30000元/m2
租金
5元/m2/天
海 航 万 邦 中 心
•
•
海航万邦中心2012年08月30日的最 新销售报价写字楼为 均价30000元/ 平方米 相比上个销售周期上涨了0%。 海航万邦中心近12个月的销售价格 下跌了6000元，跌幅为17%； 近24 个月的销售价格下跌了4000元，跌 幅为12%； 与本项目2010年04月11 日第一次对外报出的40000元相比， 29个月以来，销售价格累计下跌了 10000元，跌幅为25%。
香港CBD区域项目分析
序号
项目
物业
建筑面积
1
海航万邦
写字楼
87000㎡
2
青岛中铁
写字楼
79600㎡
3
凯悦中心
写字楼
30000㎡
4
香格里拉中心
写子楼
31911㎡
5
远雄
写字楼
40000㎡
区域内潜在综合体项目中，海航万邦、青岛中心、远雄都是以销售为主，相对于香格里拉中心和凯悦中心以租 赁和自用为主。 本项目的销售与经营是一个长期的过程，为应对未来的市场变化与竞争压力，重点控制销售节奏，保留部分 经营性物业，通过自身的运作提升价值。
北 楼
25
364
398 576
1
8 2
1.5%
11.8% 2.9%
分析：大荣中心标准层面积在800-1200平之间，5-13层标准层面积800平左右，一个标准层分割成4户，单 户面积200平左右；14-18层设计5层200平左右空中花园，标准层分割成2户，单户面积400平左右；19-23 层标准层面积1200平左右，分割成4户，单户面积300平左右，24层分割成2户，单户面积600平左右。
公寓
写字楼
4902平方米。
推盘节奏及去化： 2009 年11 月份凯 悦中心住宅物业取得预售，2010年1月 份写字楼物业取得预售，到2011年5月 份对外销售的写字楼物业全部售罄， 月均去化3.5套约560平方米。 价格：写字楼物业开盘初期价格相 对较低，对外报价 22000 元 / 平方米， 价格较低； 2011 年之后由于沿海一线 甲级写字楼价格的快速上涨，该项目 写字楼销售价格达到 4-5 万元 / 平方米。
成交量：
时间 套数
2012-07
2012-08 2012-09
1
1 1
优质的产品，便捷的交 通，虽然受整体楼市调 控大势影响，随着其推 广方案的跟进，会有较 好的表现
大 荣 中 心
大荣中心的项目宣传推广：推广途径，报广、网路、户外。以科技主题做为宣传手段， 打折促销手段98折。12年的春季房展参展
名称 中铁青岛中心 中铁青岛中心 中铁青岛中心 中铁青岛中心 中铁青岛中心 发布日期 2011/1/21 2011/4/26 2011/5/5 2011/1/24 2011/4/28 星期 星期五 星期二 星期四 星期一 星期四 媒体 版面 推广述求 半岛都市报 第A48版：广告 青岛中心 华彩启幕 半岛都市报 A9：广告 60年红筹央企，30载青岛同舟 半岛都市报 A11版：青岛新闻 60年红筹央企 30载青岛同舟 青岛早报 1版 中铁置业集团有限公司严正声明 青岛早报 15版：青岛新闻·社会 60年红筹央企，30下载青岛同舟
去化率
车位数 电梯数 层高 大堂面积 售价
%
699 8部客梯1部货梯 4.2m 600m2 元/m2
入住率
入驻企业类型 车位价格 电梯品牌 净高 大堂挑高 租金
90%
租金750元/月 日立 2.7m 10.8m 150元/m2/月
标准层面积 1300m2
香 格 里 拉 中 心
香格里拉中心只租不售， 其招商推广更多的应用坐 销模式，广告推广活动很 少，主要依靠香格里拉大 酒店的名声以及网络推广 吸引客户前来咨询，但因 香格里拉大酒店在青岛的 声名远播，其招商工作进 行的比较顺利。
2.2 名汇国际
总建筑面积 办公建面 商业建面 开盘时间 155000m2 94600m2 4100m2 2012-07 占地面积 办公比例 商业比例 入住时间 37200m2 61% 3% 2014
去化率
标准层面积 车位数 电梯数 层高 大堂面积 售价
15%
1200m2 1116 5部客梯 1部货梯 4m 600m2 16000元/m2
入住率
入驻企业类型 车位价格 电梯品牌 净高 大堂挑高 租金
%
待定 芬兰通力 2.8m 7.5m 元/m2/天
名 汇 国 际
价格分析： 名汇国际2012年08月29日的最 新销售报价为 均价16000元/平 方米 相比上个销售周期持平。 名汇国际近22天的销售价格持平； 近1个月的销售价格持平； 与本 项目2012年07月09日第一次对 外报出的16000元相比，1个月 以来，销售价格累计持平。
化率17%。
价格：目前 7-23 层写字楼物业均价 3.8万/平方米，26层以上精装公寓5万 元/平方米。
178.88 93.00% 0 100.00 %
23493. 81 30772. 合计 118 94
22867.5 3.00% 9 23046.4 25.11% 7
远 雄 国 际 广 场
远雄国际广场项目宣传推广：2011年10月份在青岛主流媒体（半岛报、早报） 上共投放报广1次，合计总金额约29.2万元。 名称 发布日期 星期 媒体 版面 推广述求
商业裙楼
状态:售完 优质的产品，积极的营销推 广方案，合适的时机，史上 最疯狂的市场需求，促使该 项目快速去化
凯 悦 中 心
凯悦中心推广
凯悦中心的项目宣传推广：纸媒（半岛都市报、青岛早报 /晚报/日报）、户外，游艇会 活动。阶段性投入500万左右推广费用
1.5 香格里拉中心
总建筑面积 80000m2 办公建面 商业建面 开盘时间 31911m2 8000m2 2007年 占地面积 办公比例 商业比例 入住时间 M2 40% 10% 2008年下半年
营销方案：销售 20F以上 半层或整层出售 500m2以上 7-20F 自由分割出售 200300m2
世界500强企业以 及国内大型企业 发展创新型企业
在房产调控大背景下，该项目目前去化率达50%，这与其 积极稳健的营销推广方案密不可分。
中 铁 青 岛 中 心
青岛中心的推广
中铁青岛中心项目宣传推广： 2011年以来中铁青岛中心在青岛主流媒体（半 岛报、早报）上共计投放报广5次，合计总金额约60.1万元。青岛中心5月份 开盘后活动以品鉴会、全球综合体验之旅、沙龙讲座、团购等活动的投放
1.2 中铁青岛中心
总建筑面积 办公建面 商业建面 开盘时间 去化率 标准层面积 334676.14 m2 79600 m2 45000m2 2012-05-19 占地面积 办公比例 商业比例 入住时间 入驻企业类型 18229.2 m2 23 % 14% 2013年底 %
50 %（写字楼中比例） 入住率 1800m2
远雄国际 半岛都市 2011/10/14 星期五 广场 报
A23版：广告
鼎立国际 对话世界
1.4 凯悦中心
总建筑面积 办公建面 103569m2 30000m2 占地面积 办公比例 8542m2 29%
商业建面 开盘时间
去化率 标准层面积 车位数 电梯数 层高 大堂面积 售价
19000m2 2008-01-09
营销方式：
出售：2000m2整层出售， 业主自用。
出租：5-21F自由分割 21-51F整层或半层出租
主客户群定位： 世界500强企 业，国内大型 企业 辅助客户群： 发展型创意型 大中型企业
入驻大型企业： 深发展、中国惠 普、普华永道、 阿斯顿· 马丁 因租金相对 高，入驻企 业较少
该项目因其产品高端本地客户群少、而营销推广方案过于保守，又遇到 房产调控这一大背景，导致其营销表现不佳
100% 1200m2 320 4部客梯 2部货梯 4.5m 400m2 40000元/m2
商业比例 入住时间
入住率 入驻企业类型 车位价格 电梯品牌 净高 大堂挑高 租金
18% 2010-12-30
%
租金1200元/月 日本三菱 4m 5m 6元/m2/天
凯 悦 中 心
户型配比：已取得预售的写字楼物 业房源面积范围 60-300 平米不等，其 中主力户型为 170-200 平，共 27 套约
二 海尔路区域
2.1 大荣中心
总建筑面积 办公建面 商业建面 开盘时间 91110m2 70000m2 15000m2 2012-05-28 占地面积 办公比例 商业比例 入住时间 16805m2 77% 16% 2013年下半年
去化率
标准层面积 车位数 电梯数 层高
20%
1200m2 450 4部客梯 1部货梯 3.2m
户型配比：已取得预售的写字楼物 业房源面积范围130-350平米不等，其 中主力户型为 300-350 平，共 73 套约
23494平方米。
推盘节奏及去化： 2010 年10 月份项 目取得预售，到 2012 年 8 月底仅售 74 套约13245.88 m2 平方米，写字楼去
面积 总套 总面积 销售 销售面积 剩余套 剩余面积 去化率 段 数 数 (㎡) 套数 (㎡ ) (㎡ ) 130100.00 21 3087.8 21 3087.8 0 0 150 % 150170 170200 250300 300350 8 15 1 73 1224.0 4 2674.8 3 292.46 8 14 1 2 46 1224.04 2495.95 292.46 626.22 7726.47 0 1 0 71 72 0 100.00 %
海 航 万 邦 中 心
海航万邦中心推广策略
万邦中心项目宣传推广：万邦中心项目自展开推广活动以来，未在全市主流媒体投放广告。 尽管常规推广方式较少，但是万邦中心在搜房网、海奥网等专业房地产网站定时更新推广， 网络宣传较多。以及促销活动 12年7月份推出的“购房送百万跑车的活动以及 全球四大会计 师事务所之一的普华永道举行的隆重入驻 仪式。
入住率
入驻企业类型 车位价格 电梯品牌 净高
%
15万/个 日本三菱 2.85m
大堂面积
售价
600m2
20000元/m2
大堂挑高
租金
10m
元/m2/天
大 荣 中 心
大荣中心-户型面积配比
楼 座
楼层 户型面积（平） 套数（套） 配比
187 207 278 298 286
16 18 12 10 1
23.5% 26.5% 17.6% 14.7% 1.5%
商业比例 入住时间
入住率 入驻企业类型 车位价格 电梯品牌 净高 大堂挑高 租金
25% 2011-10
50%
租金1000元/月 日本三菱 m 13m 6元/m2/天
远 雄 概况：甲级写字楼物业房源118套， 国 总建面约30773平方米，集中分布 际 在 7-23 层， 26 层以上为公寓。； 广 截止到2012年8月份写字楼物业均 场 价 38000 万 / 平，仅对外销售 74 套， 去化率17%
车位数
电梯数 层高 大堂面积 售价
1249
22部客梯2部货梯 4.2m 600m2 均价33000元/m2
车位价格
电梯品牌 净高 大堂挑高 租金
待定
瑞士迅达 3m 10.8m 元/m2/天
中 铁 青 岛 中 心
•
•
青岛中心2012年09月18日写字 楼的最新销售报价为 均价33000 元/平方米 相比上个销售周期持 平。 青岛中心近12天的销售价格持平； 近5个月的销售价格保持稳定， 涨跌幅为0%； 与本项目2012年 05月18日第一次对外报出的 33000元相比，销售价格保持稳 定，涨跌幅为0%。