xx项目策划提案(一)讲解
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（本案处于全市发展成长期与成熟期之间）
本项目目前处于全市发展的成长阶段，新城市中心框架形 成，有一定机遇，也面临众多问题
城市阅读
开发区现状及发展
以石化生活区、回祥小区为龙头的中心成熟 生活地带业已形成，强力幅射周边。以上两 个社区自九十年代开始入住，目前已经容纳 大量的人口，人气资源相当旺盛，生活配套 也已基本完善，而周边的一些项目自然也因 此得天独厚、受益匪浅。如：东方虹城、丹 桂花园、吉祥玫瑰园等项目自开盘销售以来 均创造了良好的业绩。该区域目前多层的销 售均价约为2200元/㎡左右
01年 02年 03年 04年 05年 06年
财政收入 财政支出(亿元） 61.01 39.9 24.95 28.59 31.75 46.73
25.17 26.45 28.89 33.79 38.17 45.26 01年 02年 03年 04年 05年 06年
经济发展为市场提供了更多的机遇， 同时也给发展带来更高的要求
本
案
生活配套日趋成熟，居住圈人气逐渐旺 盛，幅射周边
资料来源：安庆市城市规划局
楼市阅读
市区近三年房地产供应状况
• 施工面积逐年增加，非商业土地建设大大 超过房地产业
2004年——2006年底安庆房地产开发状况图
500 450 30 25 20 15 10 5 0
•
• •
06年房地产竣工面积有所减少，这和土地 使用成本增高分不开
xx市xx地产项目 前期策划提案 (一）
提案目录
第一部分：安庆市场
第二部分：项目分析
第三部分：项目定位
第四部分：营销策略
第五部分：包装策略
第一部分：安庆市场
城市阅读 / 楼市阅读
城市阅读
城市解读
至北京
沪蓉高速
•
安庆辖1市7县3区，总面积1.53 万平方公里, 总人口 610万人； 其中城区面积566平方公里。安 庆市区人口73万。 “十一五” 期末要求市区内达到“双百”城 市规划要求 水陆空交通网发达，安庆港为国 家一级口岸 安庆产业结构齐全，具有一定基 础和规模，以石油化工、轻纺食 品、建筑材料、机械电子为四大 支柱工业，是安徽省“皖江开发” 的重点工业城市之一
宜
秀
区
大
观
区
迎
江
区 城市发展进程加快，城市容量骤增， 人口周边市场补充性聚集
资料来源：“十一五”规划纲要
城市阅读
经济发展
GDP总值（亿元） 429.64 378.62 320.43 264.14285.21 494.9
• • •
“十五”期间，全市生产总值年均增长9％， 比“九五”时期增涨1.7个百分点 财政收入高于地区生产总值增长，年均增长 12.6％ “十一五” 目标：全市生产总值按不变价年 均增长12％左右， “十一五”末生产总值达 到1000亿元，人均赶上全省平均水平。其中 宜城板块年均增长17％以上，达到400亿元， 人均5000美元
至上海
• •
长
江
至温州
京九铁路
至厦门 至广州
城市阅读
区域布局
分区 • 迎江区是安庆老城区，生活配套 齐全，居住心理成熟 • 大观区以东侧大湖风景见长，吸 引中高收入、注重生活质量人群 • 宜秀区是新的政治、经济、物流 中心，迁入人口为主，背景复杂 发展方向 • 发展主城，东进北扩南联，带状 组团式发展
安庆市场房地产年销售面 积几乎持平，约为150万平 方米左右，市场趋于成熟
施工面积（万平米） 竣工面积（万平米） 销售面积（万平米） 投资额（亿元）
资料来源：政府工作报告
07年现有项目周边楼盘供应情况
2007年初周边竞争投放及销售量（万㎡） 楼盘名称 锦绣人家 丹桂花园 天娇花园 我爱我家 世纪名流 山城公寓 西湖绿洲城 吉祥玫瑰苑 合计 总建面 万㎡ 2.5 8 1.3 1 6.3 1.2 61 5.1 86.4 总面积 2.5 5.4 1.3 1 6.3 1.2 4.5 5.1 27.3 5.1 27.3 3.9 13.5 11.3 2. 3 0.5 4.05 1.2 多层 投放 2.5 3.9 1 1 销售 1.7 2.8 0.2 0.4 5.8 1.2 0.45 1.9 0.3 4.05 1.2 0.5 1.2 0.3 0.1 小高层 投放 销售 高层 投放 销售 花园洋房 投放 销售
•
项目周边区域商品房投放量仅占总建面积的1/3。供应地块较多，但个盘 供应面积较小。以多层供应为主，小高/高层较少，其中西湖绿洲城投放 以洋房为主
资料来源：房地局信息网
楼市阅读
市ห้องสมุดไป่ตู้楼市价格走势
2500 2000 1500 1000 500 0
9586
居民购买力逐年增加，但增速跟 不上房地产投资增速。
4584 4482 4460 5047 5670 5480 01年 02年 03年 04年 05年 06年
资料来源：政府工作报告
城市阅读
城市发展轴与房地产关系
城市发展 时间轴 地产发展 启动期———————成长期———————成熟期 2000/2004——2004/2006+需要3～5年成长—2009/2010 地产启蒙——————地产爆发——————地产稳步
资料来源：政府工作报告
城市阅读
投资与购买力
固定资产投资 房地产投资(亿元）
250 200 150 103.2 155.5 125.1
•
226.5
固定投资增速增量，势头强劲，房 地产投资逐年上升，步态平稳，房 地产占总投资比例缩小 城镇居民收入增加，可支配收入增 多，消费水平提高，投资理念增强 投资和居民可支配收入成正比例增 长，相对可支配收入增幅较慢
100 71.57 85.83 50 14.8 18 25.5 9.2 10.5 6.9 0 01年 02年 03年 04年 05年 06年
城镇居民人均收入（元） 城镇居民人均可支配支出（元）
•
•
10000 8000 6000 5829 6022 4000 2000 0 6716 7356 8396
销售面积逐年增涨，但增势锐减，年销售 面积150万平米接近市场饱和 投资势头强劲，费用大增
400 350 300 250 200 150 100 50 0 2004 330 149.3 119 16 2005 370.5 155.2 149.4 18 2006 440.9 114.77 150.39 25
本项目目前处于全市发展的成长阶段，新城市中心框架形 成，有一定机遇，也面临众多问题
城市阅读
开发区现状及发展
以石化生活区、回祥小区为龙头的中心成熟 生活地带业已形成，强力幅射周边。以上两 个社区自九十年代开始入住，目前已经容纳 大量的人口，人气资源相当旺盛，生活配套 也已基本完善，而周边的一些项目自然也因 此得天独厚、受益匪浅。如：东方虹城、丹 桂花园、吉祥玫瑰园等项目自开盘销售以来 均创造了良好的业绩。该区域目前多层的销 售均价约为2200元/㎡左右
01年 02年 03年 04年 05年 06年
财政收入 财政支出(亿元） 61.01 39.9 24.95 28.59 31.75 46.73
25.17 26.45 28.89 33.79 38.17 45.26 01年 02年 03年 04年 05年 06年
经济发展为市场提供了更多的机遇， 同时也给发展带来更高的要求
本
案
生活配套日趋成熟，居住圈人气逐渐旺 盛，幅射周边
资料来源：安庆市城市规划局
楼市阅读
市区近三年房地产供应状况
• 施工面积逐年增加，非商业土地建设大大 超过房地产业
2004年——2006年底安庆房地产开发状况图
500 450 30 25 20 15 10 5 0
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06年房地产竣工面积有所减少，这和土地 使用成本增高分不开
xx市xx地产项目 前期策划提案 (一）
提案目录
第一部分：安庆市场
第二部分：项目分析
第三部分：项目定位
第四部分：营销策略
第五部分：包装策略
第一部分：安庆市场
城市阅读 / 楼市阅读
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城市解读
至北京
沪蓉高速
•
安庆辖1市7县3区，总面积1.53 万平方公里, 总人口 610万人； 其中城区面积566平方公里。安 庆市区人口73万。 “十一五” 期末要求市区内达到“双百”城 市规划要求 水陆空交通网发达，安庆港为国 家一级口岸 安庆产业结构齐全，具有一定基 础和规模，以石油化工、轻纺食 品、建筑材料、机械电子为四大 支柱工业，是安徽省“皖江开发” 的重点工业城市之一
宜
秀
区
大
观
区
迎
江
区 城市发展进程加快，城市容量骤增， 人口周边市场补充性聚集
资料来源：“十一五”规划纲要
城市阅读
经济发展
GDP总值（亿元） 429.64 378.62 320.43 264.14285.21 494.9
• • •
“十五”期间，全市生产总值年均增长9％， 比“九五”时期增涨1.7个百分点 财政收入高于地区生产总值增长，年均增长 12.6％ “十一五” 目标：全市生产总值按不变价年 均增长12％左右， “十一五”末生产总值达 到1000亿元，人均赶上全省平均水平。其中 宜城板块年均增长17％以上，达到400亿元， 人均5000美元
至上海
• •
长
江
至温州
京九铁路
至厦门 至广州
城市阅读
区域布局
分区 • 迎江区是安庆老城区，生活配套 齐全，居住心理成熟 • 大观区以东侧大湖风景见长，吸 引中高收入、注重生活质量人群 • 宜秀区是新的政治、经济、物流 中心，迁入人口为主，背景复杂 发展方向 • 发展主城，东进北扩南联，带状 组团式发展
安庆市场房地产年销售面 积几乎持平，约为150万平 方米左右，市场趋于成熟
施工面积（万平米） 竣工面积（万平米） 销售面积（万平米） 投资额（亿元）
资料来源：政府工作报告
07年现有项目周边楼盘供应情况
2007年初周边竞争投放及销售量（万㎡） 楼盘名称 锦绣人家 丹桂花园 天娇花园 我爱我家 世纪名流 山城公寓 西湖绿洲城 吉祥玫瑰苑 合计 总建面 万㎡ 2.5 8 1.3 1 6.3 1.2 61 5.1 86.4 总面积 2.5 5.4 1.3 1 6.3 1.2 4.5 5.1 27.3 5.1 27.3 3.9 13.5 11.3 2. 3 0.5 4.05 1.2 多层 投放 2.5 3.9 1 1 销售 1.7 2.8 0.2 0.4 5.8 1.2 0.45 1.9 0.3 4.05 1.2 0.5 1.2 0.3 0.1 小高层 投放 销售 高层 投放 销售 花园洋房 投放 销售
•
项目周边区域商品房投放量仅占总建面积的1/3。供应地块较多，但个盘 供应面积较小。以多层供应为主，小高/高层较少，其中西湖绿洲城投放 以洋房为主
资料来源：房地局信息网
楼市阅读
市ห้องสมุดไป่ตู้楼市价格走势
2500 2000 1500 1000 500 0
9586
居民购买力逐年增加，但增速跟 不上房地产投资增速。
4584 4482 4460 5047 5670 5480 01年 02年 03年 04年 05年 06年
资料来源：政府工作报告
城市阅读
城市发展轴与房地产关系
城市发展 时间轴 地产发展 启动期———————成长期———————成熟期 2000/2004——2004/2006+需要3～5年成长—2009/2010 地产启蒙——————地产爆发——————地产稳步
资料来源：政府工作报告
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投资与购买力
固定资产投资 房地产投资(亿元）
250 200 150 103.2 155.5 125.1
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226.5
固定投资增速增量，势头强劲，房 地产投资逐年上升，步态平稳，房 地产占总投资比例缩小 城镇居民收入增加，可支配收入增 多，消费水平提高，投资理念增强 投资和居民可支配收入成正比例增 长，相对可支配收入增幅较慢
100 71.57 85.83 50 14.8 18 25.5 9.2 10.5 6.9 0 01年 02年 03年 04年 05年 06年
城镇居民人均收入（元） 城镇居民人均可支配支出（元）
•
•
10000 8000 6000 5829 6022 4000 2000 0 6716 7356 8396
销售面积逐年增涨，但增势锐减，年销售 面积150万平米接近市场饱和 投资势头强劲，费用大增
400 350 300 250 200 150 100 50 0 2004 330 149.3 119 16 2005 370.5 155.2 149.4 18 2006 440.9 114.77 150.39 25