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买房流程基本知识

总目录：

一、挑选房源

1、小区环境的选择误区

2、基本注意事项（价格、面积、朝向、楼层、位置）

3、挑选房源的注意事项（室内格局、户型结构、配套设施、设计）

二、实地考察

1、考察周边环境及其他（交通状况、社区环境、房屋适用性）

2、开发商的资格审核（住宅质量保证书、建设工程开工证、住宅使用说明书）

3、区分复式、跃层式、错层式住宅

4、看楼应注意哪些细节

三、签订认购书

1、认购书签订流程（签订内容、经适房相关知识、认购书样本）

2、签订认购书注意事项（怎样认识“定金”、当心订金风险）

四、签订合同

1、签订合同

2、合同样本（商品房买卖合同说明、商品房买卖合同）

3、购房签合同须知

案例分析1：如何防范开发商合同陷阱

案例分析2：拿不到房产证可要求赔款或退房

4、退房流程

五、付款方式

1、申请个人住房贷款应具备的条件

2、住房贷款（怎样办理贷款购房业务、一次性付款、分期付款、按揭付款、公积金贷款）

六、保险与公正

1、消费者：房屋按揭保险诸多问题不合理

2、房产管理部门：银行、保险公司部分规定有失公平

3、商业银行：贷款形成风险银行理应是第一受益人

4、保险公司：不投保不放贷款是银行规定的

5、律师、专家：弱势群体的利益不容漠视

案例分析1：住房贷款最高贷到80% 消费者却要买100%的保险

案例分析2：银行嫌弃期缴型房贷险房贷险分期付款难以实现

案例分析3：消费者是否可自主选择房贷险

七、验收房屋

1、简易严防方法（门、地板、顶棚、墙身、厨厕、其他）

2、怎样认定房屋质量不合格

3、验房参照标准

相关链接1：验房15招

相关链接2：新房保修期从交付之日起计算

相关链接3：住宅各部位、部件保修内容与保修期

相关链接4：新房“常见病”

相关链接5：收房五大注意事项

八、物业管理

1、什么是物业管理（物业管理的含义，物业管理费包含的内容）

2、物业管理费（起算日期、服务不满意是否可以拒交、物业费交多少钱才是合理的、没有入住要交物业管理费用吗）

九、产权过户

1、产权过户登记手续

2、过户应准备的材料

案例分析：房屋过户如何缴税

相关链接：装修11禁忌

购房需要理性，首先要明确购房目的。不同的房屋都有不同的目标客户群，不同的目的，就有不同的侧重点。人们买房主要有两个动机:居住和投资。对居住型购房，应视情况而选房。对于在市区里住习惯了的购房者，适合选择老房周边的房屋或者是离工作单位近的房屋；对为工作方便买房的购房者，离工作单位近或到工作单位交通便利的房屋就是最重要的；对以前租房，现在买房的购房者，价格较低、交通方便是首先考虑的问题；对为父母亲买房的购房者，离自己居住的地方近、楼层低是优先条件；对为改善居住条件买房的购房者，得重点考虑户型、小区环境及周围的人群素质等因素。

其次，购房者还要考虑购房承受力。对于绝大多数人来说，对房屋的承受总有个限度，如果不顾自己的经济实力，盲目求好、求大，那么买房将成为一个巨大的负担。

能不能买看条件

买房一般分预售和现售两种。开发商预售楼盘需具备三个条件:一是已全部交付土地使用权出让金，并取得土地权使用证的；二是要持有建设工程规划许可证；三是按预售的商品房计算投入开发建设的资金达到工程建设总投资25％以上，现在再加上一条，多层要求盖到两层以上、高层盖到七层以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期的。

查看“五证”是常识问题，购房者在购房时应要求房地产开发商和销售商提供齐全的“五证”，这是法律对销售方的基本要求，“五证”是指国有土地使用证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建筑工程开工证、商品房销售(预售)证。

在签订购房合同时，应注意明确规定须达到使用条件的基础设施、公共配套建筑的种类和时间。一般须规定的项目有水、电、气、热、通讯、有线电视、宽带网、车位。如水、电、气应在入住时达到使用条件，热力可在采暖季到来前达到使用条件等.

周围环境很重要

如果买房是为了居住，那么要考虑是否生活方便、交通便利；如果进行投资，区域选择更要慎重，靠近各种经济商圈、交通方便或是有较大升值潜力区域的房屋应优先给予考虑。因为区域是直接影响房屋保值升值的重要因素。

还要注意住宅的通风、采光条件。开启门窗时保证室内外空气顺利流通，这就要求一套住宅最好占据住宅楼的两个朝向，如板式住宅的南与北、东与西，塔式住宅的东与南、南与西等，只占据一个朝向时，通风效果要差一些；通风的另外一个要求是能迅速排除房间内部的异味，包括利用门窗、通风井、天井及机械装置通风。另外，一套有利于健康的房子，采光条件也是十分重要的。选购住宅时，其主要房间应有良好的直接采光，并至少有一个主要房间朝向阳面。

轻轻松松挑户型

要注意居住功能的适用性。首先，应将起居厅、餐厅、厨房集中在一起，形成公共活动区；将卧室与卫生间集中在一起，形成私用活动区，公用区靠近入口，私用区设在住宅内部，公私、动静分区明确，使用顺当。

其次，各房间的布置和相互联系要恰当。起居厅是家庭的核心部位，它的位置应起到协调家庭生活的中心作用，厅内不应有太多的门，否则就会因没有足够长度的延续墙面而使家具布置产生困难，还会因有人在厅内来回穿行而干扰会客、视听等公共性活动。厅又是一个家庭的聚集点，厅内需要有良好的光照、通风和视野。厨房由于有家人提着菜篮或拿着垃圾进出，应使其靠近入口，不致污染其他空间。厨房与餐厅要紧邻，以方便端上菜肴和撤除餐具。卫生间与卧室要相邻，减少老人使用或晚间使用时的麻烦等等。

最后，需要提醒的是，看房时最好不问售楼员，多问业内人士；看房不看白天看晚上，不看晴天看雨天。不看墙面看墙角，不看地上看天上。不看窗内看窗外，不看电器看插座。高层住宅，不仅要看电梯还要看楼梯，即安全出口梯。这样才能比较真实地了解到一套房子的情况。

一、挑选房源

【小区环境的选择误区】

在计划经济时代，房子的地理位置、住宅户型、朝向、外观曾是大家最关注的内容，住宅也往往是以低廉的造价，“多快好省”地建造的混凝土盒子，正是这些冰冷的人造建筑物将人与自然割裂开，而与我们血脉相通的自然却只有在零星的被围墙圈起来的公园中可以找到。