浅析惠州购物中心现状及问题

摘要

惠州受全国商业热潮的影响，自2008年建成首个真正意义上的购物中心——港惠新天地后，以购物中心为主要商业形态的项目如雨后春笋出现在大家的视野中，如已建成运营的永旺吉之岛、华贸天地，意生广场；以及正在开发建造的佳兆业广场、TPARK；此外各原以百货为主要业态的天虹百货、海雅百货、丽日百货等均纷纷向购物中心模式转型。

购物中心随着城市的发展、人们生活需求的多样化孕育而生，作为一种国际化的复合型商业业种，它包含着多种流行的商业业态，其主要目的在于追求整合性的需求以达到最高的经营效益，消费者进入后得以满足多样化的需求，激发并提升购买欲望，使潜在的需求形成购买行为，然而在这利益及趋势所向的发展过程中，也存在一些问题尚未解决。本论文将从惠州购物中心的特征、发展现状、存在问题进行简要研究。同时以惠州华贸天地为例，通过运用SWOT分析法简析在惠州范围内如何做好购物中心。

关键字：惠州购物中心现状同质化 SWOT分析

目录

1 前言 (1)

2 购物中心的定义及特征 (1)

2.1 购物中心定义 (1)

2.2 购物中心特征 (2)

3 惠州购物中心现状 (3)

3.1 交通状况及经济发展为惠州购物中心发展提供了坚实基础 (3)

3.2 消费者需求为惠州购物中心发展提供了市场机会 (4)

3.3 房地产企业转型扩张、政府资金投入加速了惠州购物中心的发展 (5)

3.4 市场定位逐步清晰、功能扩大 (5)

3.5 惠州购物中心整体状况 (5)

4 惠州购物中心存在的问题 (6)

4.1 利益问题-盲目投资局部过热 (6)

4.2 投资压力大，投融风险大 (6)

4.3 同质化 (7)

4.4 招商压力大 (7)

4.5 电商冲击影响 (7)

4.6 管理水平、运营能力 (7)

5 惠州华贸天地SWOT分析 (8)

5.1 惠州华贸天地优势分析 (8)

5.2 惠州华贸天地劣势分析 (8)

5.3 惠州华贸天地机遇分析 (8)

5.4 惠州华贸天地威胁分析 (8)

6 结语——如何做好购物中心 (8)

致谢 (10)

参考文献 (11)

1前言

大型购物中心的产生与人类消费行为之演变有极为密切的牵连，而人类消费行为起因由来已久。广义的说，消费行为的产生，是来自于心理层面中‘需求（needs）’的趋使；根据‘需求’种类及先后次序的不同，消费行为的层次及顺序也因而有所差异。以著名管理大师马斯洛的‘需求五阶段’理论来分析，在基本生理需求被满足后，人类才会开始追求能够满足属于较高层次的需要。而不论消费行为层次的高低，消费行为都可以归纳成是一种为了满足人类各种需求的交换行为。而这种交换行为的完成（也就是消费行为的完成）则必须依赖两项重要的要素：交换的媒介工具，以及交换发生的地点。

以交换所发生的地点而言，最早期是发生在左邻右舍间，彼此用以物易物的方式进行消费。在部落逐渐成形后，则有所谓市镇中心，或商业广场的产生，成为消费发生的集中地[1]。而前述所谓的市镇中心及商业广场，可以说就是本文所要讨论重点大型购物中心的起源。或者以另外一个方式来说，这种市镇中心及商业广场也就是现代大型购物中心的最原始雏形。

在当前社会机械化大量生产的产品，不仅促成了批发、零售业的发展，更使得集中交易式的消费行为，成为人们满足其各种不同需求的最便利方式，这种转变再加上最近一百年来各种科技（主要是交通方面）的迅速进展，不仅奠定了大型购物中心的发展基础，更使得大型购物中心成为当前人类消费行为的最重要趋势。因趋势所向，以及利益因素的驱动使更多的个人及企业加入到购物中心的投资与建设中，也掀起了全国的商业热潮，面对这股热潮，惠州购物中心如何去面对机遇与挑战，面对电商未来发展型态，以及热潮退后，未来发展的方向。本文将逐次讨论购物中心的定义、特征，惠州购物中心现状，以及举例分析惠州华贸天地购物中心的现况。

2购物中心的定义及特征

2.1购物中心定义

购物中心，西方国家也称SHOPPINGMALL。它主要指毗邻的建筑群中或一个大型建筑物中，由一个管理机构担任协调和规划，把一些零售商业、服务机构组织在一起，集“购物、休闲、娱乐、饮食”等多项服务的一站式消费中心[2]。

购物中心有多种形态，适用范围较广的分类方法为：

(1)、地区购物中心（30000平方米以上）（两个以上的主力店）按位置不同：老市区的中心地带、邻老市区的中心地带郊区发展地带、或交通枢纽；按店铺组合不同：大型综合超市、大型百货店和店铺主导型食品、非食品和休闲类商店做主力店。

(2)、中型购物中心（10000-20000平方米）（至少一个主力店，集合型按位置不同：位于郊区的社区或交通枢纽，按店铺组合不同：大型综合超市、主导型非食品专业店主导型。

(3)、零售公园（5000-20000平方米）（没有明确的主力店，没有整体上的集合）按位置不同：位于郊区的社区或交通枢纽，按店铺组合不同：零售仓储商店的组合、家电直销店的组合、综合类店铺的组合。

(4)、专业购物中心（1000平方米）按位置不同：位于老市区的中心地带紧邻老市区的中心地带

2.2 购物中心特征

购物中心由发起者有计划的开设，实行商业型公司管理。其建筑不同于其他商业建筑，有自己的特色，体现在通过商业空间步行化和室内化，为购物者营造一个舒适安全的环境，并组织众多的商店和服务设施，以完善的功能和服务满足人们的多种社会需要，以此将商业活动和其他社会活动紧密结合起来。

购物中心的业态业种的复合度极度齐全，行业多、店铺多、功能多。商品高中低档齐备，品种齐全，商品组合的宽度极宽（由多家不同定位的百货公司、超级大卖场实现），深度极深（由无数种各类品牌专卖店、不同行业主题商场实现），且有统一的经营策略和店面管理。

从购物中心的特点看，主要有四个方面：

(1)、多业态的集合体。购物中心本身集聚了商业的所有业态。

(2)、多功能的集合体。购物中心不仅仅是购物，还包括旅游、休闲、健身、娱乐多功能一体。从这个角度来看，规模必然要大。

(3)、体验式购物；购物中心有优美的购物环境，不是一般的商场，是封闭式的商业街。从消费来讲，是花园式消费。