西安经开区常青路地块可行性分析

西安经开区常青路地块可行性分析

一、整体市场相关简析

1、2007年上半年商品房供应量为500万平米，销售面积约350万平米，其中写字楼销售面积约14万平米，普通住宅销售价格3412元平米（近期商品住宅成交均价3800元/平米），写字楼物业销售均价4658元/平米，高层住宅平均租价15-25元，写字楼平均在35-50元。

2、由于租金、物业费等差别且在西安的全国大型品牌企业少等因素，西安企业60%以上入住于商住楼或住宅，写字楼平均入住率不足70% 。众多开发商由此开发具办公功能的商住楼，也由此企业与家居混合成为病症。

3、写字楼市场整体低迷，购买成本大，整体购买力低下，市场竞争激烈。写字楼物业投资者投入大量资金，收益并不理想。

4、同时写字楼运作难度高，工程造价高，市场在售均价在4800-6000元/平米。客户要求高及功能定位细分，电梯、停车、网线、电话、消防、中央空调等配套设施要十分完善，另商务上也要要求必须有金融、通迅、公共会议、食堂等。

5、市场投资意欲旺盛，20-100万左右的投资性物业广受欢迎，西安的公司还没有普遍形成买写字楼自用的环境，大部分均为租用商住楼办公。

6、经开区张家堡板块目前未被市场广泛接受，虽有白桦林居、西安印象等品质板式住宅，但总体来讲，周边如此品质楼盘不多。尤其是未形成强势的商务中心，目前主要集中与凤城一路至三路的未央路沿街，如经发大厦、利君V时代、赛高国际等，而地铁开通、市场政府北迁、火车站北移等经开区发展大势的利好

又决定了张家堡板块办公物业市场的极速膨胀，故估计在未来几年将受到极大的追捧；

7、西安商业市场低迷，空置率极高不下，尤其是沿街底商部分规划时常两三千平米以上甚至上万平米，投资资金最少需上千万元，且投资者经营水平低下等等因素成为难跨的屏障。

9、西安房地产市场随着西部大开发的推进、西北五省的龙头，陕西首府、陕北经济水平巨增等因素必将从一直以来的商品房自住性向投资性过渡的必然趋势。并且西安房地产的房价及涨幅远低于全国36个大中城市水平，正因如此才吸引国内众多大型品牌企业来西安。故房价涨幅及升值空间应十分诱人。

二、地块SWOT分析

1、地块背景资料

位置：经开区常青路与未央路交汇处东南角

占地：约5000平米（7.56亩）

用地性质：综合用地（50年）

规划容积率：8.0

市政配套情况：基本完善

地块业主：不详

出让意向：合作开发，支付500万人民币另返4500平米单元物业。

2、地块自身及周边环境状况

（1）优势

A、地块地处未央路与常青路交汇处东南角，两面临街，北侧常青路将直达城北第二条主道太华路，距地铁2号线站口、距广场及运动公园、距市政府办公新址均约500米，西侧未央路为城市中轴线及交通中枢从城北客运站往铜川、榆林、延安以及前往机场和绕城高速的必经之道。该地块距公交站牌不足200米，20多公交路线直达城市各个角落。

B、地块路西沿凤城七路达城北另条主道文景路（西安中学、文景商业街等），近期政府已确定办公新址位于该地块以北凤城八路，以至对此板块必将起到相当带动作用。

C．政府计划将于2011年全面开通地铁2号线，已正式启动全面施工，预计将于本项目同时投入使用。届时区域将成为市场关注的一大焦点，如项目快速启动将占尽先机。

C、地块西北角即为占地800亩城市运动公园及经开区管委会，周边楼盘云集如白桦林居、西安印象、万华园、双威、海荣、EE康城、华都锦城等氛围浓厚，并有数个高尚社区正承建中和沿街综合用地规划中，故地块环境价值极高，并会在短时间内商业配套日趋完善，区域形象较为清晰。

（2）劣势

A、地块过小，总占地面积仅约5000平米，不利于规划，难出品质。作商务办公的的商住楼尚可。

B、地块周边目前市政配套和生活配套尚不足，而且地块周边无超市、高档酒楼、公建学校少等。

3、区域竞争状况

（1）、南方上格林

与本地块同处五童路，距本地块200米，由重庆老牌房地产开发企业南方集团开发

占地343亩，总建38万平方米，中档纯住宅小区，约2500户，自建有小学，目前在售B组团，全为小高层，分别有11、15和18层，规划中的C组团以别墅为主（估计为TOWNHOUSE）。

A组团均价2600元/M2，B组团均价2750元/M2（毛坯房），均按套内面积计价

B组团户型以117M2平层和125M2、138M2跃式单位为主。

A组团已交付使用，售出70%；B组团7月26日正式开售，销售情况不理想；据初步判断，销售不理想的原因多源自营销上的问题，如南方集团的低调，项目炒作的缺乏，地盘形象（园林粗糙、破烂工棚正处显眼位置）低下等。

（2）、江南山水

占地约6000平方米，临街排楼，首三层为商业铺面，其余为住宅，共380户，中低档

起价1800元/M2（套内面积，毛坯房），户型面积80-125平方米

去年已开售，目前售出70%左右

（3）、金科丽苑

地处五黄路江南山水对面

占地60-70亩，临街排楼，首三层为商业铺面，总建面约20万M2，共1688户，中档住宅社区

二期起价2400元/M2（套内面积，毛坯房），以80-120平方米为主力户型

商铺首层8000元/M2，二、三层4000元/M2

二期去月5月开售，目前已售完，并即将全面交付使用

（4）、天赐丽景

占地15000平方米，三栋22层高层，总建面约8万M2，中低档住宅

起价2180元/M2（套内面积，毛坯房），户型面积80-125平方米

7月20日正式开售，目前售出30%左右

三、定位建议

1、市场定位

纯商务公办性公寓

2、产品定位

28层高层（1-3层为商业，4-28层为办公， 6-8部电梯）

3、户型配比初步设想

以100-180M2的单位为主力户型，配合少量180-250M2的平层和250-500平米左右的顶层及次顶层复式，以挑高入梯宽敞大堂、公共会议室、打印扫描传真、茶座和整体质素全面接近纯正写字楼。

4、目标客户群定位——中产阶级