中山古镇市调报告(终稿)

中山古镇市调报告

第一部分古镇市场概况

1、古镇镇是闻名国内外的“中国灯饰之都”，形成了闻名世界的区域性特色经济和较具竞争力的产业集群。其中，以新兴大道所形成“十里灯街”是古镇灯饰批发市场的核心商圈。

2、古镇镇政府大力推动和发展灯饰产业，主动举办灯饰博览会等活动，既推动古镇灯饰产业的名气，又为古镇的灯饰市场带来人气；

3、古镇的采购商来自全国和世界各地，其中外贸占据很大一个比例；

4、经营户基本是厂家，主要来自中山、佛山、浙江，此外还有江苏、湖南、湖北、四川、河南、辽宁等的经营户；

5、区域市场存在欠债现象并形成一定的恶劣影响，商业信用度较低；

6、有多处几家经营户合租一个商铺的现象。

7、商业业态规划不完善，旧商圈市场缺乏停车位，新建市场存在将商铺前停车位租给经营户现象。

8、市场产品既有灯饰成品，也有灯饰配件。

9、商圈交通规划滞后，交易高峰期有道路拥堵现象。

10、古镇整体市场很大，但多为自发形成的临街商铺。专业批发市场虽然较多，但都不具大规模。整个市场缺乏一个业态规划完善、运营专业的一站式灯饰采购总部。

小结

1.古镇灯饰市场的优势：形成时间长，名气广，人气旺，是当地政府重点扶植

的产业。

2.古镇灯饰市场的优势：商圈内道路偏小，停车位匮乏。

3.市场租赁刚性需求空间大。特别是面积较小的档口比较抢手。

4.

对本项目启示

1.寻求当地政府支持。

2.建立翻译导购团队。在古镇对外商进行户外拓展，或在古镇的几大酒店设置

服务专线，并且在电梯投放广告，在飞机座椅套上打广告等。

3.做好与各大省商会负责人公关，通过其商户资源进行点对点线上推广和点对

点线下招商。

4.在本项目运营管理中加入法律咨询和债务清算等服务，确保商户安心做生意。

5.项目在业态规划上要符合客户需求。建议可用一期进行市场试水，在商铺规

划上采用面积多样化，通过一期租赁进度情况再制定下面的商铺面积规划。

6.在园区业态布局中，要设置配件交易区，与成品区有效区分，以便于客户采

购。

7.作为一个整体的工业园，以发展的眼光来看，本项目的道路规划一定要有足

够的面积才能承载以后发展的商业。

8.目前工业园入市时机良好，建议全体业主尽快达成一致，统一园区规划，加

快工程进度，让项目的对外推广可尽快出台。

第二部分市场定位调查

一个专业市场能否做成功，一个合适的定位是最基本前提。为求知己知彼，

小结

古镇在定位上是面向世界。定位本来就是造概念，若我们的主定位还是与对手在“国际”二字上纠缠，显然没有意义。不如从项目自身规模超过古镇任何一个专业市场的角度进行定位，并把“面向世界”的定位摆在次位置，从而达到打压对手的效果。

建议

案名：温州灯饰城（暂定）

项目定位：中国最大的一站式灯饰研、产、销基地

主推广语：世界灯饰行业新向标

针对经营户的推广语：

针对采购商的推广语：

第三部分租赁调查

1、租金：按建筑面积算，价格基本在40~300多元/㎡之间。

●多户一铺：这种出租模式主要是在商圈核心地段，按墙壁和天花板面积

分别计算租金的，其中天花板的租金高于墙壁的租金。

●单户一铺：这种出租模式主要是在商圈边缘地段或是新建市场，按建筑

面积计算租金。

3、江浙一带经营户不太重视商城是否能提供税收和工商方面的优惠政策，但是广东的经营户很重视这一点。

建议

1、租金建议：均价45元/㎡，合同期内不递增；

2、租赁期限：一次性最少签3年，最多签8年。每年免最后3个月租金。

租的越久越划算。（若租8年，则免租期为3*8=24个月=2年，在甲方接

受范围内）

3、租金收取方式：

●按月交租（先聚人气，降低商户租赁门槛）：一次性收取入场费1万

元，三按一租。

●一次性付款：免入场费和押金。

●8年期的商铺数量控制在5%左右，建议可在促销期放出，刺激商户

下定租赁决心。

第四部分推广调查

1、拥有专门的电视媒体宣传平台：古镇电视台灯饰频道。

2、早在2006年8月，古镇就与亚洲商务卫星电视台（AAB）合作拍摄《走进古

镇》专题栏目，开拓中东市场。

3、主要的专业媒体有：《中国照明产业》、《中国招商与投资财报》、《照明周刊》、

《中国灯饰报》、《古镇灯饰》、《世界照明时报》、《照明商报》

4、户外广告：灯杆旗广告，墙体广告、双面T型牌

5、活动推广。主要是对外参加展销会和在古镇举办展销会。

建议

1，在专业媒体上投放广告，由招商团队亲自免费派发给古镇灯饰商铺业主，或DM至灯饰生产企业。

2，与相关大学或研究院合作，自主生产、研发LED；同时与《中国科技报》进

行战略合作，宣传和塑造项目的高端、绿色环保形象，抢先成为中国在LED 领域的第一名！

3，对外参展时，以项目整体形象对外参展。可印刷精美导购手册，逐一详细介绍46家企业。

4，户外广告：

●在外海两个高速路出口，一个设置一块T型双面广告牌，一个在收费站

两面设置大型广告牌。

●项目外墙广告

●项目现场包装：招商中心玻璃墙展旗、招商中心内墙展旗、招商中心室

内横展板、招商中心顶部户外、招商中心前台背景板、场内吊旗、楼体

墙身外立面，项目外墙。

5，加快工程进度，抓住时机尽快入市。举办大型开业庆典，争取一炮打响。6，尽快与江门政府合作举办灯饰博览会，进一步推广项目。

7，与知名商业性栏目合作。如凤凰卫视的《商旅冲动》栏目，因为该台在世界上覆盖面广，可让本项目真正达到面向世界的推广效果。