不动产物权变动与其原因行为的区分原则

不动产物权变动与其原因行为的区分原则

兼论我国不动产登记效力

梁三利

【学科分类】物权

【出处】本网首发

【摘要】英美法系和大陆法系不动产物权变动有三种模式，共性是多奉行

不动产物权变动与其原因行为区分原则。我国立法和司法实践未明确区分，不利于对当事人利益的保护。文章实证分析区分原则的合理性，物权立法

应借鉴不动产登记效力登记对抗主义立法例合理之处。

【关键词】不动产登记；物权变动；原因行为；区分原则

【写作年份】2009年

【正文】

《合同法》颁布之后，物权立法正式提到立法日程。因我国长期将不

动产物权登记视为行政管理之手段导致在实践中，混淆物权变动与原因行

为的区分，损害当事人的利益。如1998年，河南某法院审理一个案件：李某将房屋卖给张某，张某将房款交给李某，住进房子并对房子进行装修，

双方未办理房屋的过户登记，三年后，李某去法院起诉张某，认为房屋买

卖未办理过户登记，买卖合同无效，愿意退还房屋，最后法院支持其请求，社会效果不好。判决的法律效果和社会效果发生严重的冲突。从法律角度

而言，我们的法官并没有枉法裁判，实质上对不动产登记效力认识是本案

的症结所在，故本文对不动产物权变动与其原因行为的区分原则探讨—兼

论对我国不动产登记的效力借鉴。

一不动产物权登记的含义

不动产物权登记，指经当事人申请国家专门机关将物权变动的事实记

载在国家设计的专门薄册上的事实或行为。广义上的不动产登记包括权利

来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、

坐落、从坐标、图形等事项。狭义上，不动产登记是土地上建筑物的所有

权与他项权利的登记。

物权是对世权，具有排他性，物权的对世性和排他性就意味着，一旦

一个人取得所有权，他人不得有内容与其对立的物权的存在，这就是所谓

的一物一权原则。为贯彻近现代社会对交易安全的理念，物权的变动采用

公示制度，将物权的变动以一定形式向社会公开即法律强调不动产物权变

动的登记程序。物权变动公示之重点应为物权之现实状态。由于物权现实

状态和真实状态存在可能的差异，所以，世界各国和地区不得不围绕交易

的安全和便捷这两个对立统一的价值取向上求得平衡，以此来求得适合本

国实际的物权变动公示模式。对于不动产物权，各国一般施行不动产登记。就大陆法系和英美法系而言，可归结为三种立法模式。

二不动产物权登记制度立法模式

大陆法系不动产物权变动可以归结为：形式主义（登记成立主义）和

意思主义（登记对抗主义）。英美法系实行地券交付主义。

物权变动形式主义是指不动产物权变动的完成不仅需要当事人的合意外，而且还要以登记作为物权的必要条件。形式主义内部有债权形式主义

和物权形式主义。前者以瑞士和奥地利为代表，后者以德国为典型。[1]

对于不动产物权变动债权形式主义，瑞士法学家主流派的解释大致为

以下几点：1发生物权的意思表示即为物权的意思表示，二者合而为一，无区分之必要；2、不动产物权的变动除了当事人之间的意思表示外，还需要履行登记的公示无权才能发生变动；3物权的变动中不需要另外有物权的意思表示；不承认物权行为的无因性。由于债权的合意与的登记行为完成物

权发生变动，所以被称为债权形式主义，与德国的物权形式主义和法国的

意思主义相区别。

不动产物权变动物权形式主义。德国物权形式主义的要点是：1、一个物权交易包括两项契约，即债权契约和物权契约，二者是不同的法律行为；

2、物权变动除了债权契约和物权契约外，对于不动产，必须办理登记，无登记物权变动无由产生；

3、易发生无权变动为目的的物权契约和债权契约严格区分，相互独立，认可物权行为的存在和物权行为的无因性。

不动产物权变动的意思主义是指物权变动的完成仅以当事人的意思合

致为满足，也就是说在该法下，产生物权变动的合意与产生债权的合意乃

同一的意思表示，对二者不加区分，不以登记为物权变动的要件。[2]我们应当注意的是：法国和日本后来都颁布不动产登记法，规定不动产物权

的变动不经登记不得对抗第三人。法国和日本是典型的登记对抗主义国家。

英美法系实行地券交付主义，尽管一般不区分物权和债权，但一般也

强调物权的公示。英美判例法认为不动产的买卖（交易）是sale或transaction，不动产的转让是conveyance.让与不动产时，当事人作成让与证书，连同证券交给登记机关，经登记机关审查或，在登记薄上记载权

利的转移的事实。地券交付主义实质上和形式主义相一致。都是强调物权

变动和原因行为的分离，不动产物权的变更需要经过公示（登记），公示

是物权变更的生效要件。[3]

三不动产物权变动登记立法模式评析

形式主义不论是债权形式主义抑或物权形式主义在都强调不动产物权

变动和其原因行为的分离的事实，物权发生变动的原因行为与物权变动行

为本身为两个法律事实；不动产物权的物权的变更需要经过公示，公示是

物权变更的生效要件。登记作为公示方法。

地券交付主义，该制度要求不动产的取得和变更要进行登记。以不动

产登记作为物权的基本依据。实质上该种做法也区分了物权发生的原因行

为与物权变动行为为两个法律事实。

登记对抗主义虽看到了二者区分，立法者并未完全把二者完全区分，

但后来经济生活的要求，法国专门颁布不动产登记法，实质上是对民法不

区分的规定进行了一种变通，这中小角度的变革，体现纯粹的意思主义的

衰落，也就是说，在实践中，登记对抗主义也强调原因行为（债权行为）

和物权变动的区分，只不过其是一种不彻底区分二者的态度而已。

比较可知：登记形式主义和地券交付主义虽处于不同的法系，有着不

同的法律思维，却有着惊人的相似之出，即区分强调须不动产物权变动以

登记为生效，实质上区分了物权变动的原因行为和物权变动的区分，无论是登记对抗注意还是登记要件主义，都把不动产的变动区分为两个法律事实。在这一点上，无疑具有科学性，值得借鉴。

登记对抗主义虽然未有明确的区分，但是由于经济等诸多因素的要求

其在实践中区分物权变动与原因行为为两个法律事实。但登记对抗主义认

为登记为对抗第三人的要件，在这一点上具有合理性和科学性，值得借鉴。但认为不动产物权因为当事人的合意而变动不具有科学性，因为合同具有

相对性，不具有公示性，却产生公信力，对不知情的第三人可能会造成损害，尤其在一物二卖的情况下，和民法善意取得制度形成冲突。

四区分原则合理性分析——以房屋买卖为例

房屋为典型的不动产，所以我们以房屋买卖为例探讨区分原则的合理性。生活实践中，完整的房屋买卖过程一般是：买卖双方协商，达成协议，交付房款和房钥匙，双方到房地产管理部门办理过户登记。上述过程用法

律语言可以概括为两个事实．房屋买卖合同和房屋产权过户登记。图示如下：

法律事实1（债权行为）法律事实2（物权变动）