不动产物权变动与其原因行为的区分原则

不动产物权变动与其原因行为的区分原则
兼论我国不动产登记效力
梁三利
【学科分类】物权
【出处】本网首发
【摘要】英美法系和大陆法系不动产物权变动有三种模式，共性是多奉行
不动产物权变动与其原因行为区分原则。

我国立法和司法实践未明确区分，不利于对当事人利益的保护。

文章实证分析区分原则的合理性，物权立法
应借鉴不动产登记效力登记对抗主义立法例合理之处。

【关键词】不动产登记；物权变动；原因行为；区分原则
【写作年份】2009年
【正文】
《合同法》颁布之后，物权立法正式提到立法日程。

因我国长期将不
动产物权登记视为行政管理之手段导致在实践中，混淆物权变动与原因行
为的区分，损害当事人的利益。

如1998年，河南某法院审理一个案件：李某将房屋卖给张某，张某将房款交给李某，住进房子并对房子进行装修，
双方未办理房屋的过户登记，三年后，李某去法院起诉张某，认为房屋买
卖未办理过户登记，买卖合同无效，愿意退还房屋，最后法院支持其请求，社会效果不好。

判决的法律效果和社会效果发生严重的冲突。

从法律角度
而言，我们的法官并没有枉法裁判，实质上对不动产登记效力认识是本案
的症结所在，故本文对不动产物权变动与其原因行为的区分原则探讨—兼
论对我国不动产登记的效力借鉴。

一不动产物权登记的含义
不动产物权登记，指经当事人申请国家专门机关将物权变动的事实记
载在国家设计的专门薄册上的事实或行为。

广义上的不动产登记包括权利
来源、取得时间、权利变化情况和地产的面积、结构、用途价值、等级、
坐落、从坐标、图形等事项。

狭义上，不动产登记是土地上建筑物的所有
权与他项权利的登记。

物权是对世权，具有排他性，物权的对世性和排他性就意味着，一旦
一个人取得所有权，他人不得有内容与其对立的物权的存在，这就是所谓
的一物一权原则。

为贯彻近现代社会对交易安全的理念，物权的变动采用
公示制度，将物权的变动以一定形式向社会公开即法律强调不动产物权变
动的登记程序。

物权变动公示之重点应为物权之现实状态。

由于物权现实
状态和真实状态存在可能的差异，所以，世界各国和地区不得不围绕交易
的安全和便捷这两个对立统一的价值取向上求得平衡，以此来求得适合本
国实际的物权变动公示模式。

对于不动产物权，各国一般施行不动产登记。

就大陆法系和英美法系而言，可归结为三种立法模式。

二不动产物权登记制度立法模式
大陆法系不动产物权变动可以归结为：形式主义（登记成立主义）和
意思主义（登记对抗主义）。

英美法系实行地券交付主义。

物权变动形式主义是指不动产物权变动的完成不仅需要当事人的合意外，而且还要以登记作为物权的必要条件。

形式主义内部有债权形式主义
和物权形式主义。

前者以瑞士和奥地利为代表，后者以德国为典型。

[1]
对于不动产物权变动债权形式主义，瑞士法学家主流派的解释大致为
以下几点：1发生物权的意思表示即为物权的意思表示，二者合而为一，无区分之必要；2、不动产物权的变动除了当事人之间的意思表示外，还需要履行登记的公示无权才能发生变动；3物权的变动中不需要另外有物权的意思表示；不承认物权行为的无因性。

由于债权的合意与的登记行为完成物
权发生变动，所以被称为债权形式主义，与德国的物权形式主义和法国的
意思主义相区别。

不动产物权变动物权形式主义。

德国物权形式主义的要点是：1、一个物权交易包括两项契约，即债权契约和物权契约，二者是不同的法律行为；
2、物权变动除了债权契约和物权契约外，对于不动产，必须办理登记，无登记物权变动无由产生；
3、易发生无权变动为目的的物权契约和债权契约严格区分，相互独立，认可物权行为的存在和物权行为的无因性。

不动产物权变动的意思主义是指物权变动的完成仅以当事人的意思合
致为满足，也就是说在该法下，产生物权变动的合意与产生债权的合意乃
同一的意思表示，对二者不加区分，不以登记为物权变动的要件。

[2]我们应当注意的是：法国和日本后来都颁布不动产登记法，规定不动产物权
的变动不经登记不得对抗第三人。

法国和日本是典型的登记对抗主义国家。

英美法系实行地券交付主义，尽管一般不区分物权和债权，但一般也
强调物权的公示。

英美判例法认为不动产的买卖（交易）是sale或transaction，不动产的转让是conveyance.让与不动产时，当事人作成让与证书，连同证券交给登记机关，经登记机关审查或，在登记薄上记载权
利的转移的事实。

地券交付主义实质上和形式主义相一致。

都是强调物权
变动和原因行为的分离，不动产物权的变更需要经过公示（登记），公示
是物权变更的生效要件。

[3]
三不动产物权变动登记立法模式评析
形式主义不论是债权形式主义抑或物权形式主义在都强调不动产物权
变动和其原因行为的分离的事实，物权发生变动的原因行为与物权变动行
为本身为两个法律事实；不动产物权的物权的变更需要经过公示，公示是
物权变更的生效要件。

登记作为公示方法。

地券交付主义，该制度要求不动产的取得和变更要进行登记。

以不动
产登记作为物权的基本依据。

实质上该种做法也区分了物权发生的原因行
为与物权变动行为为两个法律事实。

登记对抗主义虽看到了二者区分，立法者并未完全把二者完全区分，
但后来经济生活的要求，法国专门颁布不动产登记法，实质上是对民法不
区分的规定进行了一种变通，这中小角度的变革，体现纯粹的意思主义的
衰落，也就是说，在实践中，登记对抗主义也强调原因行为（债权行为）
和物权变动的区分，只不过其是一种不彻底区分二者的态度而已。

比较可知：登记形式主义和地券交付主义虽处于不同的法系，有着不
同的法律思维，却有着惊人的相似之出，即区分强调须不动产物权变动以
登记为生效，实质上区分了物权变动的原因行为和物权变动的区分，无论是登记对抗注意还是登记要件主义，都把不动产的变动区分为两个法律事实。

在这一点上，无疑具有科学性，值得借鉴。

登记对抗主义虽然未有明确的区分，但是由于经济等诸多因素的要求
其在实践中区分物权变动与原因行为为两个法律事实。

但登记对抗主义认
为登记为对抗第三人的要件，在这一点上具有合理性和科学性，值得借鉴。

但认为不动产物权因为当事人的合意而变动不具有科学性，因为合同具有
相对性，不具有公示性，却产生公信力，对不知情的第三人可能会造成损害，尤其在一物二卖的情况下，和民法善意取得制度形成冲突。

四区分原则合理性分析——以房屋买卖为例
房屋为典型的不动产，所以我们以房屋买卖为例探讨区分原则的合理性。

生活实践中，完整的房屋买卖过程一般是：买卖双方协商，达成协议，交付房款和房钥匙，双方到房地产管理部门办理过户登记。

上述过程用法
律语言可以概括为两个事实．房屋买卖合同和房屋产权过户登记。

图示如下：
法律事实1（债权行为）法律事实2（物权变动）
房屋买卖合同房屋产权过户登记
房屋买卖法律关系
（一）房屋买卖合同
房屋买卖合同是买受人和所有人进行协商，就房屋价款、交付时间等达成一致的意见。

合同因当事人意思表示一致而成立，旨在实践司法自治理念，其所保护的是当事人之间的信赖和期待。

根据《合同法》依法成立的合同具有法律约束力，转移标的物所有权是出卖人的义务。

生效的房屋买卖合同所生的法律效果是对房屋出卖人负转移房屋的所有权的义务，买方享有请求权，买受人和出卖人之间法律关系的法律性质为对人权，相对权，应受债法（合同法）调整。

此时，并不产生房屋所有权转移的实际效果。

（二）房屋产权过户登记
房屋所有权的性质为绝对权，具有排他性。

因为物权的排他性，所以物权的变动法律要求当事人以法定方式向社会公开这就是物权的公示原则，经过公示的物权才能产生公信力。

为了保障交易安全，也便于国家对不动产的监督和管理（包括税收），对于不动产，法律多规定不动产变动的公示方法为登记。

如果不登记，仅房屋的产权不发生变动，不是指买卖协议本身不能成立或无效。

房屋产权变动的法律事实区分原因行为和结果行为，有较强的实践价值。

因为：（一）区分原则符合物权为排他性而债权为请求权的法理。

在未能发生物权变动的情况下，不能否定有效合同的效力。

出卖人违约的应承担违约责任，买受人可请求法院强制交付或办理登记或违约损害赔偿；
[4]（二）区分原则有利于体现“债就是法律上可期待的信用”[5]的本质，有利于“重合同守信用”社会风气的形成，同时有利于确定物权变动
的时间，妥善平衡合同双方及第三人的利益。

实践证明区分原则是科学的；（三）就房屋买卖而言，出卖方往往处于优势地位，而买方绝大多数是居
于弱势地位，他们辛辛苦苦积攒多年的积蓄去买房子，开发商或出卖方不
去办理登记而得不到产权，甚至有的买房人已化巨款进行了装修并且已经
入住，如果因未办理登记而认定房屋买卖合同无效，有违《合同法》鼓励
交易的立法精神和具体的法律规定，而且执行会耗费大量的人力、物力，
不符合诉讼经济原则，社会效果也不好。

正因为受上述做法的影响，在司
法实践中以产权变动未登记而判决房屋买卖合同无效的案件大多产生了不
良的社会效果。

未办理登记前合同不成立或无效，交易不稳定，影响交易
的效率。

对当事人而言，守约者因法律的含糊得不到救济，毁约者却可根
据司法解释而得到法律的“帮助”，不利于对交易效率的保护，也有损于
法律的公正、公平。

由此可见，不动产物权变动与其原因行为的区分原则是合理的，登记
都是针对不动产合同履行或物权行为效力而言的，已经登记只是说明不动
产的物权已发生移转或不能对抗第三人，并不意味着不房屋买卖合同本身
无效。

五我国立法和司法实践的区分原则
过去，我国的立法和司法实践未能很好贯彻不动产物权变动和其原因
行为区分的原则，甚至以不动产物权登记作为原因行为的生效要件。

立法方面，如《担保法》第41条规定：当事人以本法第42条规定的财产抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效；《城市房地产抵押管理办法》第31条规定：“房地产抵押合同自抵押登记之日起生效”；《城市房屋产权产籍管理办法》第18条规定：凡未按照本办法申请办理房屋产权登记的，房屋产权的取得、转移和他项权利，均为无效。

司法实践中也没能遵循区分原则。

1990年2月17日最高法院致黑龙江高级法院《关于公产房屋的买卖及买卖协议订立后一方是否可以反悔的》
批复中指出“……签定房屋买卖协议后，提出解除买卖协议的，未办理产
权登记手续，因民事法律关系尚未成立，一方反悔是允许的。

”在此之前
的批复指出：“房屋买卖关系未办理登记，认定买卖关系无效是适当的。

”最高法院的司法解释对登记效力的批复倾向于混同两个法律事实。

受司法
解释的影响，各级法院在审理此种案件时，对于未办理产权变更登记的，
多数法院认为房屋买卖合同无效甚至认为不成立，按照无效合同的法律后
果来裁决。

值得我们注意的是，我国立法和司法实践对不动产物权变动与其原因
原则已有所认可。

我国《合同法》第44条规定：依法成立的合同，自合同成立时生效。

第135条规定：买卖合同一经生效，卖方应履行转移所有物的义务。

同时
该法第60条第2款规定：当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质，目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。

可见《合同法》的有关规
定已经为物权变动与其原因行为的区分原则作了法律上铺垫。

最高法院的2001年的司法解释已把1990年2月17日的批复废除，理由是该司法解释和合同法的规定想违背。

虽然更具体的原因不详，但表明
司法解释也有小角度的转变。

2001年第4期《中华人民共和国最高人民法院公报》公布的《于存库
诉董成斌、董成珍房屋买卖案》（简称《于案》）[6]。

该判决将房屋买卖合同和房屋产权变更登记区分为两个法律事实，不以登记作为买卖合同
生效与否的条件，无疑该案将在此方面提供范例。

本案公布在最高人民法
院机关的权威刊物上，公报上的案例均经最高人民法院审判委员会严格审定，案例在我国“虽然并非英美法系的判例，法院不能引用它们。

但是他
们仍然起着指导示范作用，同类案件实际均可照办”，[7]所以，该判决
对司法实践产生的影响将是重要和深远的。

首先该判决区分房屋买卖法律
关系的两个法律事实：房屋买卖合同（物权变动的原因行为）和产权变更
登记（物权变动）；其次判决科学地阐述物权变动和物权变动的原因行为
的原则。

最后对于类似的法律关系审理和物权立法提供很好的参考作用。

可以这样说，这将是具有里程碑性质的判决。

对于类似民事法律关系的司
法审判和将来的物权立法都具有极其重要的意义。

结论
民法准则只是以法的形式表现（反映）社会生活条件，不动产物权变
动和原因行为的区分原则真实反映社会经济生活条件，所以我国物权法应
当吸收区分原则合理之处。

笔者建议在物权法中规定：不动产物权变动必
须办理登记，未经登记，不得对抗第三人。

以发生物权变动为目的的合同，依法成立之时即具有法律约束力。

对故意逃避监管（包括税收）的行为，
按照行政法上规定承担责任。

区分原则就区分私法和公法的作用范围与不
同的价值取向，维护了交易的安全和效率，较好平衡了国家、交易当事人
以及第三人的利益，有利于建立一个有序的市场经济流转秩序。

【作者简介】
梁三利，男，（1971—），南理工司法管理方向博士生，，江苏省委党校
法政部，主要从事民商法、程序法研究。

【参考文献】
[1] 肖厚国. 物权变动研究[M]北京：法律出版社2002，60-61
[2] 法国民法典第1538条规定：“当事人双方……标的物和价金相互同意时，即使标的物尚未交付、价金尚未支付，买卖合同即告成立，标的物所有权即依法由出卖人转移于买受人。

”可见，依法国法所有权的转移仅仅依据当事人的合意就可实现转移。

后法国又制定了不动产登记法，日本民法典第176条规定：“物权的设定和转移，因当事人意思表示而发生效力。

”第177条规定：“不动产物权的取得、丧失及变更，除非依登记法进行登记，不得以之对抗第三人。

”根据法国民法的规定，所有权作为债权不具
有对抗第三人之效力。

[3] 王利明物权法伦[M] 北京：中国政法大学出版社，1998，141
[4] 孙宪忠物权变动的原因与结果行为的区分原则[J]法学研究，1999（5）：34
[5] 张俊浩民法原理[M] 北京：中国政法大学出版社1997，542
[6] 案件事实是于存库与董成斌、董成珍签订一份《房屋买卖协议》约定：于存库将门面房一间，以12.2万元卖给董成斌和董成珍；土地使用出让金，由余存库负担；税金及过户费。

由董成斌和董成珍负担；公证费各负担一半。

董成斌和董成珍支付给余存库现金12.2万元，于存库将房屋交给董成斌和董成珍，董成斌和董成珍以出租人身份继续出租该房至今，于存库起诉到广汉市人民法院，认为至今未办理房屋买卖登记，请求判令房屋买卖协议无效。

一审法院认为合同有效，没有办理产权变更登记之前，不具有将协议指向的房产权权属变更的效力。

双方当事人应当按照法律的规定和当事人的约定行
为办理权属变更登记履行自己的义务。

原告的行为有违诚实信用原则，也有损于交易
的安全，不予支持。

双方未及时办理变更登记手续，都有过错应承当相应的责任。

双方的协议应继续履行。

二审法院作出驳回上诉，维持原判的终审判决。

[7] 加滕一郎民法和环境法诸问题[M]：北京：中国人民大学出版社1985，319。