城市发展与写字楼需求(以广州为例)
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
二十一世纪
九十年代 八十年代
PART3.1—影响写字楼需求的主要因素
第三产业对写字楼的需求：
第三产业以写字楼为生产经营场所，也即成为写字楼的主要需求 者，第三产业的发达与否直接影响写字楼的需求量； 首先，第二产业向规模化、高效率、专业化方向发展，需要有强有力
的服务业为其服务，如金融保险、信息咨询、法律、会计、科研开 发、广告营销、媒体传播、软件业、设计业、物业开发与管理等。 其次，城市迅速发展聚集了大量人口，除了生产和生活的基本需要 外，还产生大量的精神需求，如娱乐、艺术、教育、影视、旅游等 等。 第三，后工业化时代来临，信息和效率是企业的生命，城市的高信息 量和高级人才产生的高效率成为吸引各类产业向城市集中的主要动 力，一定规模的工业企业向城市集聚成为市场竞争的必然结果，尤其 是以写字楼为场所的企业总部和研发及营销部门。
2. 重要经济指标：GDP总量 15420亿、人口1293万、零 售总额6883亿元、城镇人 均收入42049元，人均居住 面积30平方米。
3. 产业结构：第一产业 1.48%，第二产业33.90%， 第三产业64.62%。
已处于工业化后期，资 本技术密集型的重化工 业以及知识创新密集型 的生产性服务业将共同 主导产业结构优化升级
饱和，并向外寻求发展和延伸
番 禺
中心城区以外的各产业带可 能会形成区域性的办公中心
PART3.2—广州写字楼市场数据回顾
95-98年达到供应 高峰，买家以港澳 投资客为主，过量 的供应加上97金融 风暴的影响，市场 低迷了将近10年 的。
2006年左右市场开 始回暖，自用型买 家明显增多，2010 年前后大宗交易频 现，价格急升，近 期受市场供应放量 的影响增长放缓。
已迈进工业化中后期，六大 支柱产业：电子信息、交通 运输设备、石化、建筑与房 产、金融保险、商贸旅游
PART3.2— 2000年代广州核心商务区
城市中轴线偏移，天河北商务区 逐步成型，并逐步赶超环市东
PART3.2—广州经济增长 与中心城区的扩张 （2013）
1. 中心城区：总面积1310平 方公里，包括越秀、荔 湾、天河、海珠、黄埔、 白云、花都、番禺、增 城、从化、南沙11个区。
成交面积(万M2)
成交价(元/M2)
2008-2013年广州写字楼预售成交情况
200
180
160
140
120
12411
100
80
60
40
20
0
2008
14093 2009
17642 2010
22160 2011
22890 2012
20965 2013
25000 20000 15000 10000 5000 0
城市发展与写字楼来自百度文库展的关系研究
PART3.1—影响写字楼需求的主要因素
概述：城市的特征直接影响该城市中写字楼的规模、档次和形态。城市在不 同发展阶段有其不同的功能定位，不同的地域条件也将形成不同的城市，它 们对写字楼的需求是不同的。
PART3.1—影响写字楼需求的主要因素
城市特征：个别城市和区域因具有相当政治、经济地位和独特经济结构特征 ，从而形成写字楼经济，如北上广深、南京、杭州等。而部分职能较单一的 城市如苏州却难以形成较大规模的写字楼。
PART3.1—影响写字楼需求的主要因素
城市发展各阶段：在上世纪八十年代，国内的第三产业不发达，写字楼的需求 量极小；九十年代中期以后，第三产业进入快速生长期，对写字楼的需求迅速 提升，今后随着产业与人口进一步在城市的集聚，随着与国际经济的进一步接 轨，第三产业将进入更快发展阶段，对写字楼的需求还将进一步提高。
PART3.1—国内写字楼发展布局趋势
以广州为例看城市发展与写字楼需 求关系
PART3.2—广州经济增长 与中心城区的扩张 （1990）
1. 包括越秀、荔湾、东 山、天河、海珠、黄 埔、白云、芳村8个区， 中心城区总面积182平方 公里。
2. 重要经济指标：GDP总 量305亿、人口594万、 零售总额154亿元、城镇 人均收入2593元，人均 居住面积7.99平方米。
1. 包括越秀、荔湾、东山、 天河、海珠、黄埔、白 云、芳村、花都、番禺10 个区。中心城区总面积549 平方公里。
2. 重要经济指标：GDP总量 2387亿、人口700万、零售 总额1121亿元、城镇人均 收入13967元，人均居住面 积13.32平方米。
3. 产业结构：第一产业 3.96%，第二产业43.69%， 第三产业52.35%。
20
预售量（万㎡）
成交量（万㎡）
成交均价（元/㎡）
PART3.2—广州写字楼市场数据回顾
95-98年达到供应 高峰，空置率大幅 上涨，过量的供应 加上97金融风暴的 影响，市场低迷了 将近10年的。
2007年左右市场开 始回暖，租金稳步 回升，空置率持续 下降，近期受市场 供应放量的影响， 空置率有所上升， 租金略降。
3. 产业结构：第一产业 8.5%，第二产业45%，第 三产业46.5%。
逐步向工业化中期过渡，轻 纺工业取得巨大成功，重新 跻身国家主要中心城市行列
PART3.2— 90年代广州核心商务区
环市东高端商 务区逐步成型
沿路两侧聚集了较多 的中、低端写字楼
PART3.2—广州经济增长 与中心城区的扩张 （2000）
PART3.2— 2013年广州核心商务区
天 河 北
珠江新城
琶
2010年亚运会前后，珠江新城办公
洲
楼爆发式增长，并逐渐赶超天河北
PART3.2—广州产业布 局发展规划（20112020）
1.大力推进产业结构优化升 级，以现代服务业为主导， 推动现代服务业、先进制造 业和战略新兴产业有机融 合。形成“一核三带”的产 业布局。“一核”为现代服 务业集聚核，“三带”为东 部产业集聚带、北部产业集 聚带、南部产业集聚带。
苏州CBD 零星写字楼分布
PART3.1—影响写字楼需求的主要因素
地域条件：从规模上看，例如杭州这类大都市，是地区性政治、经济、文 化、商贸中心，其功能辐射范围为省域或省际，无跨国公司总部进驻，难以 形成中央商务区，其写字楼主要是为本区域服务性机构使用，因此总建筑面 积规模相对较小，不可能与全球性城市或巨型城市相比。
1996-2007年广州写字楼市场供求情况（销售）
90
16000
80
14000
70
12000
60 10000
50 8000
40 6000
30
20
4000
10
2000
0
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
预售面积(万M2)
5.00% 0.00%
118 2008
113 2009
125
137
132
2010 空置率
2011 租金
2012
160
126
140
120
100
80
60
40
20
0 2013
PART3.2—写字楼与城市发展小结
写字楼需求与城市的发展密切相关，第三产业 的快速增长将催生大量的写字楼需求。但写字 楼的开发必须跟随城市的发展的步伐，过度超 前的开发容易带来巨大的市场风险。
PART3.2—商业功 能区与基础设施规 划（2011-2020）
核心区外围的商业功能区 主要沿着轨道交通线路向 外延伸。
物流园区主要分布在城市 外围，靠近机场、码头、 火车站高速公路等交通枢 纽。
PART3.2—广州中心商务区发展趋势
花 都
天
河
北
增
城
珠江新城
金融城
琶 洲
中央商务区的容量将逐步达到
1996-2007广州甲级写字楼租赁情况
40%
200
30%
150
20%
100
10%
50
0%
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
空置率（%）
月租金(元/M2)
2008-2013年广州甲级写字楼租赁情况
30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00%
九十年代 八十年代
PART3.1—影响写字楼需求的主要因素
第三产业对写字楼的需求：
第三产业以写字楼为生产经营场所，也即成为写字楼的主要需求 者，第三产业的发达与否直接影响写字楼的需求量； 首先，第二产业向规模化、高效率、专业化方向发展，需要有强有力
的服务业为其服务，如金融保险、信息咨询、法律、会计、科研开 发、广告营销、媒体传播、软件业、设计业、物业开发与管理等。 其次，城市迅速发展聚集了大量人口，除了生产和生活的基本需要 外，还产生大量的精神需求，如娱乐、艺术、教育、影视、旅游等 等。 第三，后工业化时代来临，信息和效率是企业的生命，城市的高信息 量和高级人才产生的高效率成为吸引各类产业向城市集中的主要动 力，一定规模的工业企业向城市集聚成为市场竞争的必然结果，尤其 是以写字楼为场所的企业总部和研发及营销部门。
2. 重要经济指标：GDP总量 15420亿、人口1293万、零 售总额6883亿元、城镇人 均收入42049元，人均居住 面积30平方米。
3. 产业结构：第一产业 1.48%，第二产业33.90%， 第三产业64.62%。
已处于工业化后期，资 本技术密集型的重化工 业以及知识创新密集型 的生产性服务业将共同 主导产业结构优化升级
饱和，并向外寻求发展和延伸
番 禺
中心城区以外的各产业带可 能会形成区域性的办公中心
PART3.2—广州写字楼市场数据回顾
95-98年达到供应 高峰，买家以港澳 投资客为主，过量 的供应加上97金融 风暴的影响，市场 低迷了将近10年 的。
2006年左右市场开 始回暖，自用型买 家明显增多，2010 年前后大宗交易频 现，价格急升，近 期受市场供应放量 的影响增长放缓。
已迈进工业化中后期，六大 支柱产业：电子信息、交通 运输设备、石化、建筑与房 产、金融保险、商贸旅游
PART3.2— 2000年代广州核心商务区
城市中轴线偏移，天河北商务区 逐步成型，并逐步赶超环市东
PART3.2—广州经济增长 与中心城区的扩张 （2013）
1. 中心城区：总面积1310平 方公里，包括越秀、荔 湾、天河、海珠、黄埔、 白云、花都、番禺、增 城、从化、南沙11个区。
成交面积(万M2)
成交价(元/M2)
2008-2013年广州写字楼预售成交情况
200
180
160
140
120
12411
100
80
60
40
20
0
2008
14093 2009
17642 2010
22160 2011
22890 2012
20965 2013
25000 20000 15000 10000 5000 0
城市发展与写字楼来自百度文库展的关系研究
PART3.1—影响写字楼需求的主要因素
概述：城市的特征直接影响该城市中写字楼的规模、档次和形态。城市在不 同发展阶段有其不同的功能定位，不同的地域条件也将形成不同的城市，它 们对写字楼的需求是不同的。
PART3.1—影响写字楼需求的主要因素
城市特征：个别城市和区域因具有相当政治、经济地位和独特经济结构特征 ，从而形成写字楼经济，如北上广深、南京、杭州等。而部分职能较单一的 城市如苏州却难以形成较大规模的写字楼。
PART3.1—影响写字楼需求的主要因素
城市发展各阶段：在上世纪八十年代，国内的第三产业不发达，写字楼的需求 量极小；九十年代中期以后，第三产业进入快速生长期，对写字楼的需求迅速 提升，今后随着产业与人口进一步在城市的集聚，随着与国际经济的进一步接 轨，第三产业将进入更快发展阶段，对写字楼的需求还将进一步提高。
PART3.1—国内写字楼发展布局趋势
以广州为例看城市发展与写字楼需 求关系
PART3.2—广州经济增长 与中心城区的扩张 （1990）
1. 包括越秀、荔湾、东 山、天河、海珠、黄 埔、白云、芳村8个区， 中心城区总面积182平方 公里。
2. 重要经济指标：GDP总 量305亿、人口594万、 零售总额154亿元、城镇 人均收入2593元，人均 居住面积7.99平方米。
1. 包括越秀、荔湾、东山、 天河、海珠、黄埔、白 云、芳村、花都、番禺10 个区。中心城区总面积549 平方公里。
2. 重要经济指标：GDP总量 2387亿、人口700万、零售 总额1121亿元、城镇人均 收入13967元，人均居住面 积13.32平方米。
3. 产业结构：第一产业 3.96%，第二产业43.69%， 第三产业52.35%。
20
预售量（万㎡）
成交量（万㎡）
成交均价（元/㎡）
PART3.2—广州写字楼市场数据回顾
95-98年达到供应 高峰，空置率大幅 上涨，过量的供应 加上97金融风暴的 影响，市场低迷了 将近10年的。
2007年左右市场开 始回暖，租金稳步 回升，空置率持续 下降，近期受市场 供应放量的影响， 空置率有所上升， 租金略降。
3. 产业结构：第一产业 8.5%，第二产业45%，第 三产业46.5%。
逐步向工业化中期过渡，轻 纺工业取得巨大成功，重新 跻身国家主要中心城市行列
PART3.2— 90年代广州核心商务区
环市东高端商 务区逐步成型
沿路两侧聚集了较多 的中、低端写字楼
PART3.2—广州经济增长 与中心城区的扩张 （2000）
PART3.2— 2013年广州核心商务区
天 河 北
珠江新城
琶
2010年亚运会前后，珠江新城办公
洲
楼爆发式增长，并逐渐赶超天河北
PART3.2—广州产业布 局发展规划（20112020）
1.大力推进产业结构优化升 级，以现代服务业为主导， 推动现代服务业、先进制造 业和战略新兴产业有机融 合。形成“一核三带”的产 业布局。“一核”为现代服 务业集聚核，“三带”为东 部产业集聚带、北部产业集 聚带、南部产业集聚带。
苏州CBD 零星写字楼分布
PART3.1—影响写字楼需求的主要因素
地域条件：从规模上看，例如杭州这类大都市，是地区性政治、经济、文 化、商贸中心，其功能辐射范围为省域或省际，无跨国公司总部进驻，难以 形成中央商务区，其写字楼主要是为本区域服务性机构使用，因此总建筑面 积规模相对较小，不可能与全球性城市或巨型城市相比。
1996-2007年广州写字楼市场供求情况（销售）
90
16000
80
14000
70
12000
60 10000
50 8000
40 6000
30
20
4000
10
2000
0
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
预售面积(万M2)
5.00% 0.00%
118 2008
113 2009
125
137
132
2010 空置率
2011 租金
2012
160
126
140
120
100
80
60
40
20
0 2013
PART3.2—写字楼与城市发展小结
写字楼需求与城市的发展密切相关，第三产业 的快速增长将催生大量的写字楼需求。但写字 楼的开发必须跟随城市的发展的步伐，过度超 前的开发容易带来巨大的市场风险。
PART3.2—商业功 能区与基础设施规 划（2011-2020）
核心区外围的商业功能区 主要沿着轨道交通线路向 外延伸。
物流园区主要分布在城市 外围，靠近机场、码头、 火车站高速公路等交通枢 纽。
PART3.2—广州中心商务区发展趋势
花 都
天
河
北
增
城
珠江新城
金融城
琶 洲
中央商务区的容量将逐步达到
1996-2007广州甲级写字楼租赁情况
40%
200
30%
150
20%
100
10%
50
0%
0
1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007
空置率（%）
月租金(元/M2)
2008-2013年广州甲级写字楼租赁情况
30.00% 25.00% 20.00% 15.00% 10.00%