公共经济学经典案例分析之土地财政

公共经济学案例分析
案例一：
1、“土地财政”，属于预算外收入，又叫第二财政，是指一些地方政府依靠出让土地使用权的收入来维持地方财政支出。

我国是土地国有制，往往凭借公权力和专政机关力量强行征地拆迁，低价收购他人的土地使用权，并不是公平交易，以此牟取暴利，造成民怨沸腾。

其行政执法依据是国务院的《拆迁条例》，而不是全国人大的《物权法》。

在我国的很多地方，第二财政早已超过第一财政。

据国务院发展研究中心的一份调研报告显示，在一些地方，土地直接税收及城市扩张带来的间接税收占地方预算内收入的40%，而土地出让金净收入占政府预算外收入的60%以上。

在“土地财政”上，一些地方政府最核心的做法是土地整理，就是政府运用行政权力把集体所有或其它用途的土地整合后，进行招拍挂，价格就会翻几番。

对“土地财政”依赖比较严重的是中部不发达城市和沿海还没有形成产业支撑的开发区，欠发达城市和新兴地区由于没有相关产业作为支撑，“土地财政”必然成为政府收入主要来源。

“土地财政”的形成与我国土地出让制度有关。

目前土地都是通过买断的方式使用几十年，这造成地方政府官员乐于寅吃卯粮、竭泽而渔，根本不考虑下一任政府官员如何解决财政收入的问题。

这种主要依靠“土地财政”建立的城市经济发展模式也是不可持续的，将数十年后的公共财政收入提前收了，一旦大规模城市化进程结束，可供开发的土地日益减少，未来的公共财政状况将会面临严峻考验。

2、我认为，房地产问题也是公共产品问题。

经过20多年市场化改革和经济的持续增长，虽然私人物品匮乏的现象仍然在一些区域或人群中存在，但是，我们可以说，私人物品极度匮乏成为社会主要矛盾的时代结束了。

杨鹏在《中国社会主要矛盾正在发生根本性转变》一文中就提出：“公众日益增长的公共品需求同公共品供给短缺低效之间的矛盾，已经成为当前我国社会的主要矛盾。

公众需要一个高效廉洁、平等参与、公平透明的公共领域。

”此文去年11月发表之后，引来知识界的回应，显示出这种思考方向有其独特的价值。

而大众关心的住房，一直不是简简单单的商品，有专家称，它具有七分商品色彩、三分公共产品
色彩。

正因如此，居住问题不能全靠市场解决。

如果孤立地看，居住条件改善是好事，但人多地少、人口继续增长、城市化进程加快等基本国情不允许居住消费欲望继续膨胀。

中国人的消费欲望是很强的，一些人买了很大的房子用于自居；有的买了房子空着，偶尔一住，甚至根本不住，也不出租。

由于中国土地资源的公共属性和稀缺性，如果局面失衡，严重的时候就会出现相互争夺土地房屋甚至更极端的情况。

所以，我认为，除了征收较高契税以外，或许可以考虑通过立法手段，严格限制新开发单套住宅面积在150平方米以上的项目。

超过标准的需由省级人大或者政府审批，居住者在行政级别、职称和纳税额上也必须达到规定条件，并考虑用累进幅度较高的物业税来抑制面积的扩大。

更有人建议，要通过立法严格禁止一个家庭名下拥有三套以上住宅的情况。

这一提议，在经过市场经济熏陶以及大批学者日夜写作普及财经读物的今天，听起来似乎有些天方夜谭，尤其是在《物权法》呼之欲出的当下，再对居民天生的消费欲望和居住欲望横加行政干涉，似乎在情感上很难接受。

但是我们必须看到经济发展的同时，维护一个可持续的社会体制是非常有必要的。

上述的建议也许稍嫌简单粗暴，但是的确给政府提供了某种思路，那就是从抑制过度需求下手，对促进房地产业健康发展大有好处。

如果需求不能主动降下来，那么在某种程度上利用一些大家可以接受的手段让其被动下降，亦可以解决投资过热问题。

3、目前我国房价上涨的势头已经超过很多人的承受能力。

据报道：当前我国许多一线城市房价按现汇率折算，已经可以与发达国家的房价比肩甚至更高，而“当地”居民的平均收入却不及发达国家的1／10。

可见，高房价已让百姓们无以安居了，何来乐业？更为令人不安的，目前金融危机对经济影响尚未完全消退，许多企业仍处在困境当中，危机导致的大批失业者尚未从新回到工作岗位上去，此时房地产价格就迅速升温，这是反周期的异常现象，是泡沫经济的征兆。

也正是如此，国务院决定出重拳，打压过高房价。

从“国四条”政策组合情况看，范围很全面。

这四条措施，其中每一条都点中了房地产价格不正常上涨的穴位。

根据中国目前的经济体制以及政治体制，这四条措施必将会产生较为明显短期效应。

特别是中央政府采取压指标的方式把降低房地产价格增幅的任务“层层落实”给各级政府，如果限期内达不到要求就拿你的乌纱帽说事，这种具有中国特色的调控手段在短期
内还是很有效果的。

不过，中国房地产之问题可谓冰冻三只，非一日之寒。

解决问题需要猛药，更需要长效机制。

就以房地产市场所依附的土地制度而言，其与房地产价格是连襟的。

在我国城市土地是国有的，是国家垄断的，土地的一级供应者就是政府，而土地而供应价格的决定者也是政府。

从理论上讲，土地供应价格降下来了，房价自当下降，而政府作为土地价格的控制者，要降低土地价格本来不应受其他内生因素的干扰，但是事实并非如此。

因为这不仅仅是一个利益格局再分配的问题，同时还牵连着一个很长的体制链条。

目前，土地收益已成为各级财政一个很大的蛋糕，如果把这个蛋糕一下子给拿掉，不单纯是一个财政收入减少的问题，而且与之相关联的财政支出就立刻没了着落。

财政收入下来了，财政支出没有着落，顷刻间就要产生社会问题。

我们都知道经学当中有一个“棘轮效应”，大意是任何经济主体的经济利益都是升上去容易降下来难，这也即是人们常说的“利益刚性”。

财政收入下来了，支出又降不下来，结果必然寅吃卯粮，导致层层赤字，然后是物价上涨的压力越来越大。

在整体物价都节节攀升的情况下，房地产价格能耐得住寂寞老老实实呆在那里吗？显然不能。

于是，一轮政策调控，到此为止，人们不愿看的回归，又循环回来了。

要想彻底解决问题，不仅是土地供应制度要改，财政制度也要改，其后面的行政体制、吏治等等也要改，这一系列的改革，不仅对地方政府是个棘手的问题、对中央政府也是一个棘手的问题。

因为这一系列改革，超出了经济体制改革的框架。

因此说，房价快速上涨，只是我国经济体制、政治体制深层矛盾的一个表象而已，要遏制其快速上涨，任重而道远。