凯里市房地产市场分析完整版

贵州省凯里市房地产市场调查报告

目录

一、凯里概况

（１）、地理位置

（２）、气候状况

（３）、行政区划与人口

（４）、区位优势

（５）、经济发展

（６）、城市发展

（7）、凯里宏观经济现状

1、国民生产总值增长势头强劲

2、城市居民生活水平稳步提升，尤其在居住消费上逐年增大比例。

（8）、凯里2004～2006年城市发展

二、凯里市房地产市场环境分析

（一）宏观市场

1、全国房地产开发投资增速趋于平稳

2、土地购置面积增速振荡上行，仍处于低位运行

3、全国商品房销售面积及销售额平稳回落

4、国房景气指数阶段冲高小幅回落，整体趋于平稳

5、七十个大中城市新建住宅价格变动情况

（二）宏观政策走向

1、房产税试点扩围步伐加快多地已经上报方案

2、进一步深化土地制度改革，集体土地入市或具法律依据

3、全国住房信息联网步履维艰进度尚未公布

（三）凯里市城市规划

凯里—麻江城市总体规划

（一）城市规划范围

（二）凯里市第三轮城市总体规划（2009-2030年）

(三)中心城区空间结构规划（2010-2030年）

（四）凯里—麻江中心城区功能规划（2009-2030年）

（五）开发时序分析及远景发展分析

三、凯里市房地产市场投资分析

（一）贵州省近年房地产一级市场及全省固定资产投资情况

（二）黔东南州政府对全州近年的房地产规划

四、凯里市房地产市场销售分析

（一）房地产一级市场（土地市场）分析

一、土地供应情况

二、土地存量及价格走势

（二）凯里市房地产二级市场分析

（三）板块划分及各板块发展情况

1、凯里市房地产板块分析

2、中心城区板块（老城区）

3、经开区板块

4、典型案例分析

五、凯里市房地产市场产品与价格分析

（一）、凯里市在建销售或认筹楼盘分析

（二）、经开区主要项目推售情况

六、凯里市房地产市场消费者分析

1、消费群体

2、影响消费者购房决策的重要因素

3、需求总量将继续增长

4、消费对象

七、凯里市房地产市场总体评述与发展趋势分析

（一）、凯里房地产发展现状

（二）、凯里房地产市场特点

1、房地产市场起步较晚

2、多层住宅占主流，高层逐步取代多层

3、楼盘营销、宣传手法多样

4、户型及价格

5、环境成为购房首选

6、总体价格稳中有升

7、建筑成本

（三）凯里市房地产开发趋势

（四）凯里市房地产市场预判

贵州省凯里市房地产市场调查报告

一、凯里概况

凯里市位于贵州省东南部，地处云贵高原向中部丘陵过渡地带的苗岭山麓，清水江畔。凯里市位于贵州省东南部，地处云贵高原中部丘陵过渡地带，总面积1306 平方公里，城区规划面积88 平方公里，总人口4５万人，少数民族占总人口的74%，其中苗族人口占63%，是一个以苗族为主体，多民族聚居的城市，是全国少数民族比重最大的城市之一，被誉为“苗岭明珠”，1983年8月19日，经国务院批准撤县设市，是黔东南州政治、经济、文化中心，是贵州省实施全方位开放带动战略的前沿城市和经济强市创建市、全国科技兴市先进市、国家发展和改革委员会规划建设的现代化黔桂湘边界中心城市。

（１）、地理位置

凯里地理条件优越，西距省会贵阳197公里，东距湖南省怀化市309公里，湘黔铁路、株六复线铁路、凯麻高速公路、凯玉高速公路和320国道贯穿全境，清水江航运直通洞庭湖进入长江，是连接中原地区和西南边陲的枢纽和西南经济区通往华东、华北地区的重要通商口，是贵州省的东部重镇和近海内陆山区开放城市。全市总面积1306多平方公里，占全省总面积的0.74%，占全州总面积的4.3%。其中：耕地面积13524公顷，占总面积的10.36%；森林面积为14849.22公顷，占总面积的11.37%；荒山荒坡面积为52400公顷，占总面积的40.12%。目前城市规划建设用地面积为1421.39公顷。全市土壤共分四个土类，其中地带性土壤为黄壤，非地带性土壤为石灰土、紫色土和水稻土。山地占全市总土地面积的63.4%，丘陵占32.9%，坝地和水面占3.7%。

（２）、气候状况

凯里地处云贵高原向中部丘陵过渡地带，属亚热带湿润季风气候，具有冬无严寒、夏无酷暑、热量丰富、日照充足、雨热同季、雨量充沛等特点，年降雨量1150—1250毫米，相对湿度80%左右，无霜期288天，年平均日照1000—1400小时，日均照≥10℃，全年总积温4765—5748℃。

（３）、行政区划与人口

凯里现辖5个街道、8个镇2乡，2个乡政府：凯乡棠、大风洞乡；8个镇政府：鸭塘镇、三棵树镇、旁海镇、舟溪镇、炉山镇、龙场镇、万潮镇、湾水镇；5个街道办事处：大十字街道办事处、洗马河街道办事处、湾溪街道办事处、城西街道办事处、西门街道办事处。

全市土地面积1306平方公里。全市总人口45.45万，其中城镇居民人口17.17万，占总人口的37.8%；农业人口28.28%，占总人口的62.2%；少数民族人口为34.44万，占总人口数的75.76%；全市人口密度348人/平方公里。凯里是多民族聚居的城市，但以苗族为主，苗族人口占总人口的63%，是全国苗族人口最多的县级行政区域。汉族人口占25%，其他还有侗族、革家、木佬、西家等少数民族。

（４）、区位优势

凯里是贵州东部的中心城市，区位优势非常明显，湘黔铁路及320国道贯穿全境，可直达北京、上海、广州、重庆、成都、昆明、贵阳等大中城市，公路四通八达，交通十分便利，是省内除贵阳之外交通最为便利的城市，随着国家重点建设项目六盘水至株州电气化铁路复线的开工建设，以及连接贵新高等级公路的贵州第一线凯麻高速公路的修建，凯里的区位优势将更加明显。

（５）、经济发展

近几年来，随着西部大开发战略号角的吹响，凯里市人民积极响应，并投身于“建设家园，发展凯里”的热潮当中。在凯里市委、市政府的正确领导及全市人民的共同努力下，凯里市城市基础设施建设、经济建设及小城镇建设发生了翻天覆地的变化，顺利完成了凯麻、三凯高速公路、凯里博南片区、万潮镇、炉山镇、旁海镇、舟溪镇等20个项目及批次用地的征地和开发建设工作。从而使凯里市城市及乡(镇)基础设施建设的发展得到了较大的提高，为创建“中国优秀旅游城市”奠定了坚实的基础。凯里市能源、交通、城镇建设，自1999年至2004年经国务院和省人民政府批准征用农村集体土地537.21公顷。其中耕地299.5公顷，占征地面积的55.75%；林地9.48公顷，占征地面积的1.76%；未利用地160.79公顷，占征地总面积的29.93%，其他土地为65.68公顷，占征地总面积的12.26%。

现在凯里市已成为贵州省工业重镇之一，目前已形成了以电子、轻纺、建材、冶金、医药、木材加工、煤炭为主体，170多家企业中，以磁材、电子、轻纺、建材、煤炭、造纸、木材、冶金、制革、制药等为主体的骨干企业有30多家；大中型骨干企业有10多家。1999年国内生产总值为18.20亿元,辖区内工业总产值为15.42万元。随着产业结构的不断优化升级和经济规模的扩大，凯里的资源精深加工能力进一步增强,已逐步发展成为区域性资源综合加工基地。

（６）、城市发展

伴随着凯里工业化进程步伐的加快，城市化水平也在不断提高，旧城改造与新区建设同步，硬件设施建设与精神文明建设同步,使城市环境日新月异，不仅城区高楼鳞次栉比，街