2019成都写字楼市场分析

总车位
1700个
售楼部开放，目前为前期VIP客 销售进度 户办理阶段，价格等信息暂未对
外发布
项目于4月10日开放售楼部，因保利的品牌效应，现场咨询火爆。 项目公寓目前为前期咨询阶段，价格等信息情况暂未发布； 因为近期政策调整，保利写字楼预计在年底推出，将对人南路写字楼市场形成 不小的冲击。
保利中心
03-09年整体写字楼市场走势
乙级写字楼 甲级写字楼
办公物业 0
2003-2009 办公物业供销表
89 130
49 61 243 371
50 100 150 200 250 300 350 400
供应面积(万㎡) 销售面积(万㎡)
03-09年以来，成都办公物业年均消化量约35万㎡ ，年均供应量约53万㎡； 03-09年以来，成都甲级写字楼年均消化量约7万㎡，年均供应量约9万㎡； 03-09年以来，成都乙级写字楼年均消化量约13万㎡，年均供应量约26万㎡；
结论：成都写字楼市场正处于高速发展初期，供销两旺。
09年写字楼市场结构
2009年各档次写字楼供销对比
40
30
20
12
10
7.4
0 甲级
16.1 15 乙级
36.4 23
类甲级
供应量（万㎡）
销售量（万平米）
各区域甲、乙级写字楼存量对比
30
25 20
15
10 5
4 2.2
0
东大街
53 人南沿线
26.8
09年整体写字楼市场环境
人民南路
万瑞金沙（类乙级） 均价8500元/平米 销售率95%
仁和春天广场（类甲级） 均价9500元/平米 销售率100%
鼓楼国际（类甲级） 均价8500元/平米 销售率100%
喜年广场（甲级） 均价14500元/平米 销售率85%
国嘉新视界（类甲级） 均价11000元/平米 销售率75%
蓉国府（甲级） 经营模式：只租不售
新希望大厦（甲级） 鸿昌嘉泰（甲级） 经营模式：销售
海洋中心（甲级） 经营模式：销售
人民南路
国际金融中心IFC（类甲级） 经营模式：未定
明宇国际广场（甲级） 经营模式：销售
摩根中心（类甲级） 经营模式：只租不售（暂定）
中汇广场（甲级） 大陆国际（甲级） 经营模式：销售
成都概况
成都，中国西部的特大型城市，是中国西 部的物流商贸中心、金融中心和科技中心， 有着2300年的建城史，总面积1.24万平方公 里，总人口1103万，市区人口450余万。 2019年6月，成都被国家批准为：“全国统 筹城乡综合配备改革试验区”，成为比肩上 海浦东和天津滨海的“新特区”。“新特区” 身份的确立，带动了科技、商贸、金融、交 通、通讯资源的迅速聚集，实现了对外开放 程度的进一步扩大，175个国家和地区先后 与成都建立了经贸合作关系，5000家外资 企业陆续入驻成都，其中世界500强企业 139家。
15
华置广场
甲级
42万
16
九龙仓国际金融中心
甲级
55万
17
华润万象城
甲级
18
万达金牛广场
甲级
12万 8万
19
（世豪广场）苹果城
甲级
20万
20
茂业中心
甲级
约7万
21
希顿国际广场
甲级
约9万
22
富力国际中心
甲级
——
23
香年广场
类甲级
16万
24
摩根中心
乙级
4万
25
中航城市广场
乙级
7.6万（总建面）
26
莱蒙置地广场
高端市场 中高端市场 低端市场
高端市场 中端市场 低端市场
目前成都写字楼市场呈现以低端、中高端、高端市场三层市场关系的金字塔格局； 新希望国际、天合凯旋广场为代表的成本控制型低、中高端市场占整体市场绝大部分； 以新希望大厦，天府时代广场，保利中心为代表的高端、甲级写字楼逐渐崛起，并将为 市场所追捧； 2019-2019年，品牌开发商所主导的高端项目大量入市， 高端、甲级写字楼将成为未来 三年市场主流趋势，成都市场将逐渐衍变为沙漏型格局； 人南路等成熟型区域市场项目经营模式逐渐转化为只租不售，优质地段可售写字楼量逐 渐减少。
东大街
定位：独具特色的金融商务主轴 • 富有活力的城市空间 • 富有节奏的建筑形态
盐市口时尚商业 及高层簇群节点
锦江高层 簇群节点
红星路商业 及历史文化节点
锦江新城 高层簇群节点
二环路 高层簇群节点
一环路金融 及高层簇群节点
天府广场---陕西街片区
定位:独具魅力的都市文化商业核心
新建文化建筑 在建商业建筑 拟建商业建筑 现有高层建筑 南大街与天府广场联通
红星路——盐市口片区
定位：核心商业区
空间布局
文基 化督 节教 点青
年
猛追湾片区
定位：多层次的复合休闲商务区
● 高品质休闲空间 ● 沿主干道经济链 ● 品牌主题公园 ● 特色文化与历史文化 ● 绵延起伏的城市天际线
猛追湾RBD片区城市概念设计
骡马市片区
定位：集商务、商业、金融、时尚消费于一体的城市区域中心
/
基坑
2019年第三季度
8
瑞安中汇广场
甲级
封顶
2019年6月
9
海洋中心
甲级
——
——
2019年第三季度
10
航天科技大厦
甲级
8万
封顶
/
11
仁恒置地广场
甲级
13万
封顶
/
12
铁狮门
甲级
6万
基坑
2019年底
13
来福士广场
甲级
7万
基坑
2019
14
蓉国府
甲级
16万
基坑
2019
租售 销售 销售 销售 销售 销售 销售 销售 销售 销售 租赁 租赁 租赁 租赁 租赁
工程进度
预计入市时间
1
天府时代广场
甲级
5万
地上2层
2019年6月
2
明宇金融广场
甲级
6万
基坑
2019年第三季度
3
电视塔339项目
甲级
——
基坑
2019年第三季度
4
大陆国际
甲级
3.5万
正负零
2019年7月
5
环球贸易广场ICC
甲级
——
基坑
2019年第三季度
6
鸿昌嘉泰
甲级
——
——
2019年第四季度
7
保利中心
甲级
3 天府新城
9 0 其他区域
甲级（万㎡）
乙级（万㎡）
类甲级写字楼是2009年成都写字楼市场供应主体，总计供应36.4万㎡，销售23万㎡ 。 截止09年，乙级写字楼存量主要集中在天府新城，约26.8万㎡。
结论：市场主要以类甲级、乙级写字楼项目为主。
03-09年写字楼价格走势
14000 12000 10000 8000 6000 4000 2000
• 第二期占地面积约7.4亩， 总建筑面积56,810平方米 ，高度133米，打造成为 甲级写字楼。
成都典型项目
电梯相关技术指标对比一览表 基本数据
东大街 天府新城
红楠港（乙级） 均价7500元/平 米 销售率25%
科华天成（乙级） 均价8500元/平米 销售率75%
新希望大厦（甲级） 均价15000元/平米 销售率40% 拉德方斯（甲级） 均价13000元/平米 销售率：100%
航兴国际（乙级） 均价6800元/平米 销售率：65%
特拉克斯（类甲级） 均价10000元/平米 销售率：100%
成都：被国务院列为西南地区的“三中心，两枢纽”
科技中心 金融中心 商贸中心
交通枢纽 通讯枢纽
成都占据西部经济发展的 制高点，具有明显的区位 竞争优势
成都市写字楼区位分布
30% 人民南路 东大街
60%
目前，成都市甲级写字楼主要分布与天府广场-人民南路一带， 达60％，东大街一线拥有量占成都甲级写字楼的30％。
占地面积： 约28.7亩 总建筑面积：20万平米 开发商：新加坡仁恒置地
仁恒置地广场
标准层面积：2000平米； 电梯：计16部电梯，其中8部 高区电梯、7部低区电梯、1部 消防电梯
仁恒置地广场
低区平面图
瑞安中汇广场
• 第一期保留现有的裙楼和 楼高35层的大楼，目前已 作为招商银行成都分行及 莎玛酒店式公寓所在地。
户型区间 350 ㎡ 447-465 ㎡ 231-278 ㎡ 539 ㎡
推出
40
40
61
20
已售
22
25
28
8
保利中心
地理位置 人民南路四段领事馆路7号
物业形态 规模
LOFT公寓+住宅+甲级写字楼+ 商业
39万平米； LOFT公寓10万平米，住宅10万 平米，甲级写字楼10万平米
经营模式
LOFT公寓、住宅、商业销售 甲级写字楼预计年底推出
以东大街为核心的CBD商务区和人民南路为主轴商务圈最为成 熟。
成都市中心城区“两轴四片”建设总体实施方案
新城市
● 持续发展的城市产业
新空间
● 现代时尚的多元空间
新形态
● 亲近可读的城市肌理
人民南路 东大街 天府广场---陕西片区 盐市口---红星路片区 猛追湾片区 骡马市片区 天府新城
人民南路（天府广场-火车南站）
乙级
7万
27
明信国际中心城
待定
5万
28
阳光保险大厦
待定
待定
29
开元高攀项目
乙级
7万
30
中信
乙级
13.3万
/
/
/ /
/
/ / —— / 基
2019 2019
2019
2019-2019 2019 ——
2019年第二季度 09年第四季度
2019 2019 2019
/ / 2019
租赁
租赁
待定 /
待定
/ / 预计租赁 / 销售 销售 销售 销售 / / 待定
新希望大厦
销售动态： 价格情况：整体均价21000元/平米
20-25层
开发商自行持有
5-18层
主要剩余单位为13.14楼部分房源及18楼整层； 项目5-18层中剩余单位均价约20000元/平米
优惠情况：一次性2%，分期1%； 销售情况： 房管局备案： 项目共计163套房源， 截止4月11日该项目房源备案共成交81套，合计30295.84 平米，累计面积销售率约49%； 具体销售情况如下：
（轻
正 府 街
意工 向大 ）厦
（
意
向
）
喜 来
登
万
和 广 场
光 大 银
行
骡马市片区城市概念设计
东城根街
羊市街
天府新城 定位：国际化科.技商务新城
业态定位
一中心两基地：
创新研发中心 总部商务基地 现代服务基地
区域标志性高层簇群
空间形态
1、超高层建筑集中布置在一个区域内， 形成区域地标
2、高层建筑簇群化布局 3、以小高层建筑作为城市背景 4、强调街道界面连续性，及地块围合感
未来三年写字楼市场供应对比
未来三年甲、乙级写字楼供应量对比
180
171.4
160
140
120
100
80
60
40
20
0
甲级（万㎡）
81.1 乙级（万㎡）
29.5 类甲级（万㎡）
未来三年内，写字楼市场供应主体为甲级写字楼，预计占总体供应比例的70%。
结论：未来甲级写字楼竞争日趋激烈。
未来写字楼市场发展格局
环球贸易中心（甲级） 经营模式：只租不售
保利中心（甲级） 来福士广场（甲级） 经营模式：只租不售
东大街 天府新城
香年广场（类甲级） 美年广场（甲级）
2019年成都新入市项目预计为29个； 甲级写字楼市场放量较大，共约21个， 其中7个项目可销售，8个项目为只租不 售，6个项目未定经营模式； 乙级写字楼市场放量速度减缓，共约8 个，多为可销售项目； 人南路入市项目将成为市场主体。
甲级写字楼
5.2米层高 LOFT公寓
住宅
保利中心总平图
仁恒置地广场
成都恒置地广场位于成都市人民路南路二段。 项目主体建筑包括甲级写字楼、服务式公寓及 国际品牌购物中心，具有商务办公、国际会议、 商住、购物、餐饮休闲服务等复合商务商业功 能。010年第2季度竣工并投入使用。
该项目于2019年9月开始兴建，现已交付使用。 该项目只租不售，商业招商情况良好，写字楼 持续租赁中。
结论： 1、09年写字楼市场呈供销两旺状态，市场情况良好。 2、目前可售写字楼项目多以甲级、类甲级写字楼为主。 3、随区域逐渐成熟，甲级写字楼项目经营模式将多为只租不售。 4、未来3年内市场甲级、超甲级写字楼市场放量剧增，高端项目竞争激烈。
2019年成都写字楼市场状况
项目名称
项目档次
写字楼建面（㎡）
0
2003-2009年成都甲、乙级写字楼价格走势
2003 2004 甲级(元/㎡)
2005 2006 2007 2008 2009
乙级(元/㎡)
类甲级(元/㎡)
09年，成都甲级写字楼均价约13012元/㎡，年均增幅7%-9%； 09年，成都乙级写字楼均价约7750元/㎡，年均增幅6%-8%； 09年，成都类甲级写字楼均价约9108元/㎡。
新希望国际（乙级） 均价6800元/平米 销售率58%
美年广场（类甲级） 均价8200元/平米 销售率30%
结论：09年，成都写字楼市场 走势良好
2019年整体写字楼市场环境
仁和春天广场精装写字楼（乙级） 经营模式：
茂业大厦（甲级） 经营模式：预计销售
航天科技大沙河（甲级） 经营模式：只租不售
仁恒置地广场（甲级） 经营模式：只租不售
定位:现代化商务科技文化中轴 人民南路 ● 张弛有度的都市空间
● 独具特色的城市形态
东大街
天府广场---陕西片区
盐市口---红星路片区
天府广场 都市文化节点
红照壁时尚商业 及高层簇群节点
滨河路酒店及 高层簇群节点
一环路IT 商务节点
领事馆高端 商务节点
猛追湾片区
骡马市片区
天府新城
二环路高端 商务居住节点