某地产花园洋房产品分类

根据北方气候特点对万科户型进行局部调整
六层退台洋房
的五层和六层
两个卧室均超
次卧
ຫໍສະໝຸດ Baidu
北，对北方城
市客户接受会
有困难，建议
户型局部调整，
将主卧室与餐
厅空间调换，
保证主卧南向
采光；同时与
露台相接部分
门窗采取保暖
功能较好的材 六层 质，保证冬季
居住舒适度；
主卧 卫生间 餐厅
次卧
餐厅
卫生间 主卧
六层
万科花园洋房产品的分类
宽景洋房最大的特点是超短进深、全明设计，以通风采光的最佳尺度创 造全新的户型舒适标准
卧室、客厅、餐厅等主要功能空间全部朝南，主卧南北通透，舒适性强
7米超短进深设计，动 静功能分布合理
6米横厅，南北双向阳 台，带来开朗尊贵的 空间感受，整体面宽 12.25米，开间进深比 达1.75
大连万科假日风景宽景洋房
总户数：1860户，主力户型： 120-180平米，以三居为主。
以层层退台、首层花园、外置楼梯等设计元素体现洋房
特质
层层退台，由自家退台俯视 室外楼梯，小花园也进入眼 底；
首层私家花园
俯瞰露台
退台
退台
步入式设计，穿过院子才可进入家门， 回归小院生活；私家花园彰显居住者生 活情调，业主小院落与社区大环境的结 合；
下层—— ·8.1米开间宽大客厅与餐厅，三间 卧室、三间卫生间 ·层高达3米，辟有6米共享空间，空 间宽敞明亮 ·客厅与观景露台相通，便于干燥通 风 ·附带超大观景露台
露台 主人区 露台
露台
万科水晶城在陌生区域实现成熟市区的销售价格与 较好的销售速度，洋房类产品形式市场接受度高
一期情景洋房主要为4层半建筑：
1、万科4.5F情景洋房 2、万科6F情景洋房 3、万科宽景洋房 4、万科宽景House
创新产品推荐——宽景洋房：面积区间可根据需要进行调整， 主要强调大面宽带来的采光及景观效果
二室二厅一卫 建筑面积101平米
宽景洋房为洋房创新产品，为6层平层设计，以90-110平米二室二厅一 卫为主，户户南北通透
首层户型：南向私家花园入户、情景房、错层、超大面宽
•建筑面积：149.14㎡
架空层储藏室：28.37㎡
错层四室两厅双卫
•南入口首层，位于首层， 独享50㎡左右私家花园， 花池的设置，平添主人生活 情趣。
•独有情景房，倍添院居情 趣
•开间宽大客厅和餐厅，视 野开阔、采光充分
•超过20㎡主人房宽敞舒适， 可设置走入式衣帽间
外置楼梯，打破传统”楼道”的 昏暗，增加与自然的亲近；
步入式花园
外置楼梯 室外楼梯
业主对露台的使用频率依据季节不同有所变化，但接受度较高， 认可露台带来的功能空间以及生活情趣的丰富度
通过访谈发现，业主对露台的接 受度较高，春夏季节的使用频率 高于秋冬季；
在露台中布置绿植、桌椅、鹅卵 石等，使居者能够充分的接触自 然，同时丰富了生活情趣；
无障碍空间设计，
98平
宽景洋房可以根据需要进 行面积控制；
天津万科假日风景宽景洋房
案例：天津万科假日 风景
94平米，面积控 制；
双卧室、客厅餐 厅朝南，南北通 透，全明设计， 保证居住舒适度；
超宽厅设计，大 面宽，采光、观 117平米，超北景次效卧果面良积好过；小， 可以改造成其他功能空间或是 减少以控制面积；
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c
d
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户型特点：一层为平层，赠送地下室和庭院；二层为 平层，赠送地下室；三四层为复式，赠送大露台
宽景house产品的市场机会
机会一
创新物业带来的市场 关注度和吸引力
机会二
解决对大户型、别墅 类产品有需求但受总 价限制的客户需求
机会三
宽景House能增加户 数，降低1－2层的总 价区间，所以优于叠 拼别墅产品。产品从 舒适三房到舒适四房， 面积从145平米-200 平米不等。
•三间主卧组织紧凑，空间 利用合理
错层
12米
情景房
架空层平面
二层户型： 南露台入户、错层、客厅7.4米面宽
•建筑面积：140.48㎡ 错层三室 两厅双卫 •独创露台入户方式，私密性、 归属感更强
•7.35米开间，近40㎡横向客厅 和餐厅，视野开阔，采光充分
•超过20㎡的主人房宽敞舒适， 可设置走入式衣帽间
首层面积：150平米左右
价格：80万元左右，随楼附带小院。
二层面积：140平米
价格：72－75万元左右
三层面积：128-130平米左右
价格：68－70万元左右
顶层面积：178-187平米左右
价格：95-100万元左右
一期情景花园实现均价： 5500元/平米左右（05年洋房均价），实现市区内 中高档住宅的销售价格；
•三间卧室组织紧凑，空间利用 合理
•活动区（客厅、餐厅）与休息 区呈小错层格局，空间层次丰富 ·附带观景露台
错层 露台入户
三层户型：楼梯入户、 南露台、错层、客厅7.4米面宽
•建筑面积：128.92㎡ 错层 三室两厅双卫
•7.35米开间，近40㎡横向客 厅和餐厅，视野开阔，采光 充分
•超过20㎡的主人房宽敞舒适，
万科花园洋房产品的分类
1、万科4.5F情景洋房 2、万科6F情景洋房 3、万科宽景洋房 4、万科宽景House
案例1. 天津水晶城
区域：位于天津市西青区， 外环线以外，临近南开、 红桥两区； 占地面积： 38.4万平米 。 建筑面积： 38.41万平米 物业类型：情景洋房、公 寓、联排，共2700户。组 团：9 综合容积率：1
三层复式结构： 复式结构 4个露台 独立主人套房 客厅挑空
顶层附送阁楼 送露台空中花园
案例：深圳宽景house—万科城
项目
用地
建面
容积率 研究产品对象
万科城 397000平米 437000平米 1.1
宽景house
九年制学校； 幼儿园
开 放 式 广 场
TOHO
多层创新产品 宽景house占 一期物业比例 19.3％，总套 数123套
超大露台的赠送也是洋房类产品 的一大卖点；
该项目在房地产开发陌生区域，实现较快的销售速度 与成熟区域的销售价格
三期产品以4层半建筑为主： 首层面积：150平米左右 二层面积：130-150平米左右 顶层面积：160-180平米左右
价格：95万元左右，随楼附带小院。 价格：74-86万元左右 价格：96-108万元左右
6层情景洋房——深圳万科城
在深圳万科城中出现了6层的情景洋房，区别于万科典型的情景洋房在于层高更高、控制面积，主力户型 保持在100平米，提供可支付的洋房生活；
深圳万科城
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六大价值点：
a. 独特的露台空间 b. 多景式阳光房
c. 丰富的建筑形态 d. 首层私家庭院
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e. 大面积赠送 f. 全明户型
一期情景花园洋房
万科情景洋房打破了公寓呆板的形式和封闭的关系，立面设计变化 丰富，入户方式巧妙，每户向阳面具有层层退台的台阶状结构，使 每户拥有南向的私家花园或露台
三层露台 二层露台入户 首层情景房
首层情景房
首层花园入户
情景花园洋房在设计上融合了别墅的特点，实现了空间个 性的突破，最大的的特色是７—８米的横厅，户户有露台。 主要为4层半建筑，入户方式巧妙： 首层：南向花园入户 二层：南向露台入户 三层、四层：楼梯入户
从终端客户的使用情况上看，春夏季节使用率高
功能空间与情趣生活的丰富：花园和露台能够使居者充分与自然情景沟通，实现每户都具有一片自 有的室外空间、绿地，增强了室内外空间的互动与交流，在北方城市春夏季节的使用率较高。 改变人际关系：公共空间开敞化，让邻里之间交往更为容易。人与人之间的关系比较轻松，互相之 间可以在公共场所、在院子里面、平台上打招呼，进行交流。 私密性、安全性：在露台、花园的活动多为种植、观景、娱乐活动等，对私密性要求不高，甚至可 以和邻里分享、参与；安全性方面，首先对人的因素考虑，同类产品的客群匀质，所以在这种低密度 社区客户素质比较高，不用担心邻里相处的因素，因此，社区的保安工作是业主安全的根本保障。
四层： 88平米 3室2厅2卫
六层
五层
端头户型舒适度放大： 270度八角窗
四层，94平米，3室2厅1卫
➢主卧朝南与大 面积露台连接， 次卧北向，或者 设计露台连接或 者在端头适当情 趣化设计，居住 价值得到提升；
270度八角窗 增加了卧室的 采光通风效果， 提升了居住舒 适度，也可以 按照需要改造 成情趣空间， 提升居住乐趣；
首层：128平米4室2厅2卫，私家花园+阳光房+错层
➢多露台、阳台设 计，与景观的亲密 接触； ➢全明户型，保证 采光效果；
私家花园
阳光房
二层到六层：面积控制，111-70平米层层退台，赠 送南向10平米大露台
二层
三层
四层
二层：111平米 3室2厅2卫 五层：80平米 2室2厅1卫
三层： 98平米 3室2厅2卫 六层：72平米 2室2厅1卫
销售火爆，客户对洋房类的产品形式市场接受度高，达到120-130套/月；
案例2：北京万科青青
地理位置：位于朝阳区京沈高 速路旁，距国贸仅14公里，离 东四环7公里，驱车15分钟即 可到达；
规模：约25万平方米，容积率 1.1
产品：青青家园分为四期开发， 一期、二期、三期建筑层数以 4层半为主，尺度宜人；四期 为8-9层住宅，形成视线轴的 上游景观，丰富空间层次。
12米超大面宽，主要活动空间 全部朝南布置；
与客厅连通的阳台，与景观的
万科花园洋房产品的分类
1、万科4.5F情景洋房 2、万科6F情景洋房 3、万科宽景洋房 4、万科宽景House
3+1宽景House产品特点
五大价值点： a. 1－2层均有地下
室附送 b. 独特的露台空间 c. 丰富的建筑形态 d. 气派的横向客厅 e. 豪华的顶层套房
可设置走入式衣帽间
错层
•三间卧室组织紧凑，空间利 用合理
•卫生间洗卫分离，互不干扰
•活动区（客厅、餐厅）与休 息区呈小错层格局，空间层 次丰富
•附带观景露台
顶层户型：跃层、豪华主人区、客厅8.1米面宽
•建筑面积：186.59㎡ 跃层四室两 厅三卫
上层—— ·豪华主人区，设卧房、休闲厅、超 大卫生间、走入式衣帽间、书房 ·主卧室连通观景楼台，采光通透， 情趣盎然 ·坡屋顶，低于2.2米处可设壁橱、 书架等，空间利用充分，富有新意 ·卫生间、化妆间设有天窗，市内屋 顶采光明亮，空气流通更加顺畅 ·顶层双向“观景天窗”，近收阳光 与惬意
关于洋房产品的建设成本
单体建安成本（土建+安装）：1400-1500元/平米
北方城市洋房产品单方开发成本（单体建安+小区绿化+市政配套+前期工程费 等，不含销售费用、税费、地价）： ►万科测算标准：2200-2400元/平米 ►金地测算标准：2500元/平米
万科花园洋房产品的分类
1、万科4.5F情景洋房 2、万科6F情景洋房 3、万科宽景洋房 4、万科宽景House
户型结构 一层户型关键词：下沉式私家院落/半地下层 /阳光房
庭院入户/多景式情景房 从入户花园走到一楼地下室 地下室是附送的，面积也很大， 可以分影音室和书房
半围合庭院
地下室
户型结构 二层结构关键词：地下室与大露台
露台
二层： 附送露台/地下室 明厨明卫 方正实用
通向地下室的楼梯
户型结构 三层户型关键词：复式结构，阁楼和空中花园
销售状况： 一层与顶层销售最快，花园与露台客户接受度高； 一期开盘当天销售60% ； 二期销售未作任何推广，开盘一周内也销售一空；
销售价格： 三期04-05年实现价格6000元/平米
北方客户对洋房类产品的市场接受度高，春夏季节使用 率高
从洋房类项目的销售状况上看，市场接受度高
客户追求的是低密度的生活感受：对于花园洋房类的，花园洋房是一种介于别墅形态和板楼产品之 间的产品，可以让买家找到舒适与价位的最佳接合点。花园洋房和户外的联系最大的特色就是退台， 多层产品的阳台是扁长的坐不下人，而露台是方正的，没有顶盖区别于阳台更有花园感，能够真正把 室外和室内的空间结合在一起。 得房率高、实惠：在户型设计上都力求方正、紧凑，面积控制合理，拥有较高的得房率，同时，户 主还能获得赠送面积，享受更大的实用面积。底层户型还赠送地下室、花园，二、三层赠送露台。
大连万科假日风景 入户花园
7m 13.7m
130平米，3室2厅2卫
南北通透，全明设计，南向主卧套间，符合 北方居住习惯；
约13.7米大面宽户型，约7米宽厅设计，活 动空间广阔；
双南卧面向西山水库，采光、观景效果好；
102平约米10平米入户花园，拓展交往空间；
双朝南卧室，客 厅南向，采光、 观景；
大面宽，短进深， 比例为1.7：1；
商业中心； Loft
价格 6000元/平方米
开发商 万科地产
宽景house
情景洋房
总体规划布局
户型 建筑面积（m2） 房型