美国房地产信贷危机
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还有，根据最近银监会的检查结果，在各项制度逐步 严格下，有的省市房贷不良率仍连续三年呈上升趋势。截 至2005年末，银行个人住房贷款余额为22000亿元，比对 上一年增长约3600亿元，房贷市场已占GDP的10%以上。 房贷不良率上升势头很快，以上海为例，至2006年9月末， 中资银行个人房贷不良率为0.86%，而2004年只有0.1% 左右，两年间房贷不良率上升了7倍多。也就是说，在房 地产市场繁荣时，房价的快速上涨，那么银行的住房按揭 贷款所面临的风险当然很小，但是当房地产市场的繁荣出 现逆转时，房价下跌必然会使住房按揭贷款面临着巨大的 风险。特别是在房地产市场繁荣时，许多无还款能力借款 人进入市场，这就使得当房地产市场出现周期性的变化时， 银行信贷面对的风险自然就急升。因此，从美国的经验来 看，不要把个人住房按揭贷款只看作是优质资产，而是一 种风险较高的贷款，只不过这种贷款的风险周期性及滞后 性，只有在房地产市场发生根本性逆转才能表现出来，但 这种风险什么时候暴发是谁也不可预测的。因此，无论是 银行监管机构还是银行都对此有足够的警惕。
谢谢大家观看
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那美国为什么不降息? 返回 美国现在的年息是3%，远低于中国，欧洲和澳洲 美国已经降了很多息了 降息有什么用,降为零也没有用 不能延期还贷吗? 有人想：延期,就有慢慢解决问题的可能,不延期立刻出现了问题 延长？那那部分收益怎么办？ 银行借钱给你，如果你还不起了，你觉得银行会怎么样？ 他会延期吗？ 延期的利息算谁的？ 难道银行可以投资不赚钱？ 基金可以投资不赚钱？ 这次还不起贷款的是一个庞大的群体，对银行来说是一笔巨大的金额，如果不能 按计划到账，就会导致资金周转不过来，呆账过多而丧失信用，直接倒闭 延期将会导致风险增加，你觉得股东和普通投资人会怎么想？ 上市银行的股票会一落千丈，然后出现挤兑风潮，然后还是倒闭 因为这个群体实在太大，风险也太大 而且实际说明了穷人根本付不起房贷，即使延期一百年也没用 刚开始把房子卖给穷人就是赌博 中国现在尽管不会出现美国这样的金融危机，但是出现经济危机是绝对有可能的 高房价抽空居民储蓄，压缩消费，导致需求萎缩，最后使得企业倒闭练练
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比如，截至2006年6月末，国内银行涉 及假按揭的贷款金额达数十亿元。其中， 某国有银行被查出共发放个人住房涉嫌假 按揭贷款4718笔，金额达13.09亿元，占被 查个人住房贷款总额的6.05%；另一家国有 银行被查出共发放个人住房涉嫌假按揭的 贷款3716笔，金额7.34亿元，占被查个人 住房贷款总额的3.23%。特别是早几年，房 地产市场繁荣时，这些问题都能够隐藏起 来，如果房地产市场的繁荣出现逆转，这 种通过按揭欺骗银行贷款的行为都会暴露 出来。
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从本文的分析我们也应该看到，无论是美国CDO还是 MBS产品，以往我们只是把这些产品看作是一种高收益低风险 的产品，但实际上我们对这些产品的风险是严重低估了。特别 是国内的机构投资者对这些产品的风险严重低估了。那么，国 内机构投资者为什么会严重低估这些产品的风险？这里有两方 面的原因，一是这些住房按揭证券化产品在市场上的风险没有 充分披露，信息不透明；二是国内的到海外机构投资者只是以 房地产市场价格上涨时来评估这些证券化产品，特别是以中国 现在的房地产价格只是上涨而没有下跌来看这些产品。而没有 考虑房地产市场逆转所面对的风险。而且房地产市场与其他行 业很大不同，它是一个周期性很长的行业，与该相关的证券化 产品的风险也表现为一个较长的周期性。如果房地产价格上涨 时，该证券化产品的风险往往会忽视或认识不清。但一旦房地 产市场出现周期性变化，其系统性风险就会很高。这是谁无法 抗拒的。还有，由于房地产是不动产，与其有关的证券化产品 风险同样有很大区域性，尽管亚洲及中国的投资者会进入这个 市场，但该市场的风险也不会简单传染导其他地方。这就使得 中国的投资者在该产品的投资不能够真正意识其风险高低。
两年后。。。。。。
穷人依旧是穷人。。。 他们依旧还不起钱。。。 于是。。。全都赔了。。。 你要知道，刚开始两年是贷款公司帮穷人还贷的，利息可都是在那里的 银行或者基金收益，那是建立在买房人准时还贷的基础上的 如果他们延期还贷，或者压根不还贷，难道银行去把房子收过来存仓库里？ 投行也一起完蛋 因为他们买的拉挤债券最多 他们前期赚钱了，但是后期亏了 因为更多的穷人还不起 他们前期赚钱了,可以把债券卖出去 卖给谁 保险公司啊，各种基金啊，银行啊，包括中国政府啊 这样的话通过债券,基金,把很多世界金融机构拉进去了 债券,是有年限的 银行或者基金投资要收益时间到了 可是倒了期限，钱没了，连本带利没了，他还能撑住？
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再就是，正上面所指出的，与中国的信用评级相比，中国投资者当然更 相信美国的评级机构。但实际上，无论是美国住房按揭信贷产品本身，还是 美国评级机构对这些评级，以及该产品的信息透明度，所面临的困难与问题 则是十分严重。但这些国内投资者则知道较少。所以，美国CDO与MBS证券 化产品的风险，不仅在于房地产市场周期性变化所导致的风险，而且也有评 级机构缺陷所面对的风险。因此，中国机构投资者进入这些产品，并不要想 当然认为这些产品的风险高低，而要完全考虑到美国CDO与MBS产品与评级 风险的存在，从而让中国的机构投资者对该产品风险有足够的重视。特别是 中国的外汇储备投资到海外投资，在海外市场所面临的信息不对称及风险随 处都在，这些投资进入任何一个海外市场，都得采取较为谨慎的态度。这两 个方面对国内机构投资者、银行及政府有更多启示。 总之，从美国发生的情况来看，房地产市场是一个高风险的市场，住房 按揭产品也是一种高风险产品。当市场严重低估该产品风险并希望以证券化 方式让这些产品进入证券市场时，它不仅把房地产市场的风险传导到国内证 券市场，也可能传导到国际市场。对于中国的房地产市场来说，住房按揭所 面临的风险可能比我们所想象的要大得多，只不过在目前国内房地产市场繁 荣时大家都视而不见。还有，既然美国的住房按揭证券化产品是一种高风险 的投资产品，那么无论中国机构投资者还是国家投资，要进入这个市场就必 须对这个市场的产品有一个充分认识与了解，决不想当然地进入这个市场或 美国住房按揭证券化产品市场，否则，当美国房地产市场出现系统性风险时， 是根本无法规避的。 结束
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其次，到2006年12月末，中国外汇储备已经达10663亿美 元，是世界规模最大的外汇储备。据韩国现代研究所估计中国 的外汇储备在2008年将达到1.5万亿美元，到2010年达到2万亿 美元。面对中国巨大外汇储蓄，不仅增加了人民币升值的压力， 也由于外汇储备增长过快影响了央行货币政策的独立性。因此， 如何来管理及运作中国增长过快外汇储备，成为目前国内政府 及理论界十分关注的事情。 就目前讨论情况来来看，更多的人是主张加快中国的外汇 储备投资步伐。如成立国家外汇投资公司，而且也有人认为应 该让更多的外汇储备进入国际上的金融市场。不过，就本文来 看，中国的外汇储备进入国际金融市场或美国市场，不能操之 过急，必须先完善法律法规、组织机构后，才可以真正进入国 际金融市场寻找合适的投资产品。而且，中国的外汇储备投资 应该从安全性、流动性、收益率三方面权衡。即外汇储备进入 国际市场进行投资时，应根据资产的特性分成不同的比例，首 先要考虑投资产品的安全性，其次考虑资金的流动性，然后再 考虑收益率，把风险与收益进行合理的权衡，这样不仅可以降 低风险，还可以提高收益。
美国房地产信贷危机对中国的启示
美国房地产的次贷危机
给中国带来的启示
美国房地产的次贷危机
美克 国林 的顿 经的 济宽 欣松 欣的 向经 荣济 政 策 两 年 后 。 。 。 两 年 后
房 价 开 始 持 续 上 涨 拼房 命地 鼓产 励开 人发 们商 买为 房了 业 绩 有钱人 10%Fra bibliotek首付什么？
收入一般的人 首付付不起？ 贫穷的人 没关系 我给你们垫着
各国政府
两年后再还
金有 融风 债险 券怎 、么 对办 冲？ 基那 金就 别给 人变 成
个是 房 保银 价 险行 一 不涨 甘， 心投 ，行 又赚 弄了 出， 了于
中国政府
诸多银行 。 。 。 。 买入
基 金
房价还在涨，于 是华尔街的精英 们又想出了赚钱 的方法，发行了 风险级别很高的 基金
投行觉得风险 确实挺大，就 投保了，于是 银行赚了
首先，从美国房地产信贷市场所发生 的情况来看，美国房地产发生的事情同样 也可能在中国房地产市场上发生，而且无 论是从两国市场成熟程度、法律规范及监 管水平等方面来看，中国的房地产信贷市 场与美国相比应该是差距较大的。美国房 地产信贷市场在这样成熟与发达的情况下 都隐藏着巨大的信贷风险，那么中国房地 产信贷市场所面临的问题与风险更是无可 复加了。
还有，根据最近银监会的检查结果，在各项制度逐步 严格下，有的省市房贷不良率仍连续三年呈上升趋势。截 至2005年末，银行个人住房贷款余额为22000亿元，比对 上一年增长约3600亿元，房贷市场已占GDP的10%以上。 房贷不良率上升势头很快，以上海为例，至2006年9月末， 中资银行个人房贷不良率为0.86%，而2004年只有0.1% 左右，两年间房贷不良率上升了7倍多。也就是说，在房 地产市场繁荣时，房价的快速上涨，那么银行的住房按揭 贷款所面临的风险当然很小，但是当房地产市场的繁荣出 现逆转时，房价下跌必然会使住房按揭贷款面临着巨大的 风险。特别是在房地产市场繁荣时，许多无还款能力借款 人进入市场，这就使得当房地产市场出现周期性的变化时， 银行信贷面对的风险自然就急升。因此，从美国的经验来 看，不要把个人住房按揭贷款只看作是优质资产，而是一 种风险较高的贷款，只不过这种贷款的风险周期性及滞后 性，只有在房地产市场发生根本性逆转才能表现出来，但 这种风险什么时候暴发是谁也不可预测的。因此，无论是 银行监管机构还是银行都对此有足够的警惕。
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那美国为什么不降息? 返回 美国现在的年息是3%，远低于中国，欧洲和澳洲 美国已经降了很多息了 降息有什么用,降为零也没有用 不能延期还贷吗? 有人想：延期,就有慢慢解决问题的可能,不延期立刻出现了问题 延长？那那部分收益怎么办？ 银行借钱给你，如果你还不起了，你觉得银行会怎么样？ 他会延期吗？ 延期的利息算谁的？ 难道银行可以投资不赚钱？ 基金可以投资不赚钱？ 这次还不起贷款的是一个庞大的群体，对银行来说是一笔巨大的金额，如果不能 按计划到账，就会导致资金周转不过来，呆账过多而丧失信用，直接倒闭 延期将会导致风险增加，你觉得股东和普通投资人会怎么想？ 上市银行的股票会一落千丈，然后出现挤兑风潮，然后还是倒闭 因为这个群体实在太大，风险也太大 而且实际说明了穷人根本付不起房贷，即使延期一百年也没用 刚开始把房子卖给穷人就是赌博 中国现在尽管不会出现美国这样的金融危机，但是出现经济危机是绝对有可能的 高房价抽空居民储蓄，压缩消费，导致需求萎缩，最后使得企业倒闭练练
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比如，截至2006年6月末，国内银行涉 及假按揭的贷款金额达数十亿元。其中， 某国有银行被查出共发放个人住房涉嫌假 按揭贷款4718笔，金额达13.09亿元，占被 查个人住房贷款总额的6.05%；另一家国有 银行被查出共发放个人住房涉嫌假按揭的 贷款3716笔，金额7.34亿元，占被查个人 住房贷款总额的3.23%。特别是早几年，房 地产市场繁荣时，这些问题都能够隐藏起 来，如果房地产市场的繁荣出现逆转，这 种通过按揭欺骗银行贷款的行为都会暴露 出来。
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从本文的分析我们也应该看到，无论是美国CDO还是 MBS产品，以往我们只是把这些产品看作是一种高收益低风险 的产品，但实际上我们对这些产品的风险是严重低估了。特别 是国内的机构投资者对这些产品的风险严重低估了。那么，国 内机构投资者为什么会严重低估这些产品的风险？这里有两方 面的原因，一是这些住房按揭证券化产品在市场上的风险没有 充分披露，信息不透明；二是国内的到海外机构投资者只是以 房地产市场价格上涨时来评估这些证券化产品，特别是以中国 现在的房地产价格只是上涨而没有下跌来看这些产品。而没有 考虑房地产市场逆转所面对的风险。而且房地产市场与其他行 业很大不同，它是一个周期性很长的行业，与该相关的证券化 产品的风险也表现为一个较长的周期性。如果房地产价格上涨 时，该证券化产品的风险往往会忽视或认识不清。但一旦房地 产市场出现周期性变化，其系统性风险就会很高。这是谁无法 抗拒的。还有，由于房地产是不动产，与其有关的证券化产品 风险同样有很大区域性，尽管亚洲及中国的投资者会进入这个 市场，但该市场的风险也不会简单传染导其他地方。这就使得 中国的投资者在该产品的投资不能够真正意识其风险高低。
两年后。。。。。。
穷人依旧是穷人。。。 他们依旧还不起钱。。。 于是。。。全都赔了。。。 你要知道，刚开始两年是贷款公司帮穷人还贷的，利息可都是在那里的 银行或者基金收益，那是建立在买房人准时还贷的基础上的 如果他们延期还贷，或者压根不还贷，难道银行去把房子收过来存仓库里？ 投行也一起完蛋 因为他们买的拉挤债券最多 他们前期赚钱了，但是后期亏了 因为更多的穷人还不起 他们前期赚钱了,可以把债券卖出去 卖给谁 保险公司啊，各种基金啊，银行啊，包括中国政府啊 这样的话通过债券,基金,把很多世界金融机构拉进去了 债券,是有年限的 银行或者基金投资要收益时间到了 可是倒了期限，钱没了，连本带利没了，他还能撑住？
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再就是，正上面所指出的，与中国的信用评级相比，中国投资者当然更 相信美国的评级机构。但实际上，无论是美国住房按揭信贷产品本身，还是 美国评级机构对这些评级，以及该产品的信息透明度，所面临的困难与问题 则是十分严重。但这些国内投资者则知道较少。所以，美国CDO与MBS证券 化产品的风险，不仅在于房地产市场周期性变化所导致的风险，而且也有评 级机构缺陷所面对的风险。因此，中国机构投资者进入这些产品，并不要想 当然认为这些产品的风险高低，而要完全考虑到美国CDO与MBS产品与评级 风险的存在，从而让中国的机构投资者对该产品风险有足够的重视。特别是 中国的外汇储备投资到海外投资，在海外市场所面临的信息不对称及风险随 处都在，这些投资进入任何一个海外市场，都得采取较为谨慎的态度。这两 个方面对国内机构投资者、银行及政府有更多启示。 总之，从美国发生的情况来看，房地产市场是一个高风险的市场，住房 按揭产品也是一种高风险产品。当市场严重低估该产品风险并希望以证券化 方式让这些产品进入证券市场时，它不仅把房地产市场的风险传导到国内证 券市场，也可能传导到国际市场。对于中国的房地产市场来说，住房按揭所 面临的风险可能比我们所想象的要大得多，只不过在目前国内房地产市场繁 荣时大家都视而不见。还有，既然美国的住房按揭证券化产品是一种高风险 的投资产品，那么无论中国机构投资者还是国家投资，要进入这个市场就必 须对这个市场的产品有一个充分认识与了解，决不想当然地进入这个市场或 美国住房按揭证券化产品市场，否则，当美国房地产市场出现系统性风险时， 是根本无法规避的。 结束
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其次，到2006年12月末，中国外汇储备已经达10663亿美 元，是世界规模最大的外汇储备。据韩国现代研究所估计中国 的外汇储备在2008年将达到1.5万亿美元，到2010年达到2万亿 美元。面对中国巨大外汇储蓄，不仅增加了人民币升值的压力， 也由于外汇储备增长过快影响了央行货币政策的独立性。因此， 如何来管理及运作中国增长过快外汇储备，成为目前国内政府 及理论界十分关注的事情。 就目前讨论情况来来看，更多的人是主张加快中国的外汇 储备投资步伐。如成立国家外汇投资公司，而且也有人认为应 该让更多的外汇储备进入国际上的金融市场。不过，就本文来 看，中国的外汇储备进入国际金融市场或美国市场，不能操之 过急，必须先完善法律法规、组织机构后，才可以真正进入国 际金融市场寻找合适的投资产品。而且，中国的外汇储备投资 应该从安全性、流动性、收益率三方面权衡。即外汇储备进入 国际市场进行投资时，应根据资产的特性分成不同的比例，首 先要考虑投资产品的安全性，其次考虑资金的流动性，然后再 考虑收益率，把风险与收益进行合理的权衡，这样不仅可以降 低风险，还可以提高收益。
美国房地产信贷危机对中国的启示
美国房地产的次贷危机
给中国带来的启示
美国房地产的次贷危机
美克 国林 的顿 经的 济宽 欣松 欣的 向经 荣济 政 策 两 年 后 。 。 。 两 年 后
房 价 开 始 持 续 上 涨 拼房 命地 鼓产 励开 人发 们商 买为 房了 业 绩 有钱人 10%Fra bibliotek首付什么？
收入一般的人 首付付不起？ 贫穷的人 没关系 我给你们垫着
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两年后再还
金有 融风 债险 券怎 、么 对办 冲？ 基那 金就 别给 人变 成
个是 房 保银 价 险行 一 不涨 甘， 心投 ，行 又赚 弄了 出， 了于
中国政府
诸多银行 。 。 。 。 买入
基 金
房价还在涨，于 是华尔街的精英 们又想出了赚钱 的方法，发行了 风险级别很高的 基金
投行觉得风险 确实挺大，就 投保了，于是 银行赚了
首先，从美国房地产信贷市场所发生 的情况来看，美国房地产发生的事情同样 也可能在中国房地产市场上发生，而且无 论是从两国市场成熟程度、法律规范及监 管水平等方面来看，中国的房地产信贷市 场与美国相比应该是差距较大的。美国房 地产信贷市场在这样成熟与发达的情况下 都隐藏着巨大的信贷风险，那么中国房地 产信贷市场所面临的问题与风险更是无可 复加了。