老小区实施物业管理长效机制的思考

老小区实施物业管理长效机制的思考

为全面改善城区老住宅小区居住环境、提升居民生活质量，推进“平安大市”建设，市委、市政府本着“以人为本”的理念，从2004年开始，由市财政专门安排资金，对全市的老住宅小区进行了全面改造和整治。到2007年底止，第一轮老住宅小区封闭式改造基本完成。老小区改造后，如何加强长效管理工作，巩固改造整治成果，已经成为摆在我们面前的一项现实而紧迫的任务。围绕老小区长效管理问题，我们以阳明街道为例，对老小区物业管理运行的现状和存在的主要问题进行了调查研究，并提出相关的对策建议。

一、整治后老小区推行物业管理的基本情况

1、老小区推行物业管理的主要类型。近年来，阳明街道办事处根据改造后的小区实际，分类开展管理：对规模较大，配套设施相对较全，业主有一定经济承受能力的小区，通过选聘物业企业实行市场化物业管理；对规模较小设施较差的，业主自治能力较强的小区则实行业主自治式物业管理；对一时难以封闭的小区继续实行社区化物业管理。至目前，街道17个已竣工小区，有15个小区实行市场化物业管理，2个小区实行了业主自主式管理。

2、老小区物业管理的主要特点及成效。从已实施物业管理的几个老小区的情况看，主要有以下特点：一是整治工作与物业管理引入相衔接。在老小区整治阶段就努力为物业管理创造条件，如通过规划调整改造物业用房或以多种方式调配物业用房，改造或补建停车

位，增强物业管理公司的“造血”功能。同时，为提高社区对物业管理的认可和接纳度，也拟定了相关具体而细致的接管程序。二是有效扶持推进物业管理。为了缓解一些小区实施物业管理的实际困难，政府在资金、人员安排等许多方面给予特殊倾斜。如按小区面积给物业管理公司安排前期物业费，在绿化、卫生管理费上给予全额补助等等，减轻物业公司入驻初期收费不足的压力。三是全力配合促进长效管理。街道专门出台文件，明确社区、业主委员会和物业公司在小区管理中的职责，要求社区和业主委员会配合物业公司搞好物业管理费的收取、协助物业公司做好业主间纠纷的调处等工作，促进了老小区的物业管理。

老小区实施物业管理后，小区的治安状况、绿化保洁、维修服务等方面明显改观，成效显著。一是有效巩固了整治成果，为老小区美化、洁净的人居环境创造了条件。物业公司进驻后，卫生保洁，绿化养护更加专业化、规范化，小区总体绿化保洁水平有了明显提高；二是有效地改善了小区的治安状况。实施物业管理后，加强了治安防范力量，小区刑事发案率明显降低。

二、老小区物业管理存在的主要问题

从调查情况看，尽管整治后老小区先后实施了物业管理，但老小区硬件基础设施差、业主物业管理意识不强、物业企业经济效益低下等问题日趋显现，影响了物业公司的引入和企业化运作，也成为老小区物业管理能否长期实施的主要症结。

1、老小区硬件基础设施差，开展常规性物业管理条件先天不

足。老小区由于建设时间早、建设主体多元化，小区的规划设计、功能布局以及各项生活配套设施存在较多缺陷，与开展常规性的物业管理要求有较大差距。

(1)老小区工程建设资料残缺不全，物业管理原始档案难以建立。按物业管理条例规定，小区建设的批准文件、规划图、峻工总平面图、地下管网竣工图、有关设备、设施使用的维修技术资料等工程建设资料应移交物业公司，而老小区相关资料不全，对日后的物业管理工作带来的一定的影响。

(2)老小区进出口较多，带来物业管理成本高、难度大。许多老住宅小区经过整治后治安环境有了较大的改善，但由于建造历史的原因，小区进出口较多，交通通道、城中村夹杂其中，造成进出口设置过多，管理成本提高，封闭管理难度较大。如富巷新村寺后小区、舜北新村一小区等进出口多，封闭了也是纠纷不断。这在无形中对小区的治安管理带来了难度，也提高了管理成本。

(3)老小区房屋使用年限较长、维修任务重,而维修基金难以落实。物业管理的重要职责就是要做好小区住房共有部分和共同设施的养护维修。一般新建小区在征收物业费外,还可以征收日常维修费.但是老小区物业管理大多没有这块费用的收缴。老小区由于建造时间长，需要维修的量将更大，这为日后小区公用设施的维护保养带来较大隐患。

2、老小区物业管理“造血”功能不足，物业管理企业的经济效益难以实现。物业管理的核心是市场化运作，企业化经营，从而实

现社区综合管理的社会化，使政府意愿和企业利益获得双赢。在这一过程中，最为关键的是企业要效益。而老小区由于自身功能不完善，严重影响物业公司的自我平衡与发展。

(1)物业管理用房配置严重不足。虽然在老小区改造整治过程中，街道和社区积极争取规划调整、审批新建搭建经营用房。但仍有许多小区因本身地理位置、可占用空间不多等原因，新建搭建物业经营用房的余地不大，导致一些小区的物业管理及经营用房落实难度较大。

(2)小区停车条件差，物业公司通过收取停车费增加企业收入比较困难。许多老小区建设时间早，设计建设时大都没有考虑到现在的停车需要，基本没有专门的停车库和停车位。虽然通过改造整治拓宽了小区道路，但是由于车多空间小，要在路边设置停车位比较困难，而且停车会影响车辆、人员的进出，容易引起居民的不满。且因物业公司收取停车费需经过业主同意，这也很难达成统一意见。

(3)一般管理区域偏小，物业管理效益不高。企业管理效率是企业获利的主要条件。物业企业效益的实现，取决于管理成本的控制，管理规模效益的获得。从老小区情况看，一方面由于当初设计不合理，改造时因广大业主要求而造成出入口多，管理成本被迫提高；而另一方面相当部分小区管理区域较小，投入产出比较低。据不完全统计，阳明街道已完成整治的17个小区，平均管理区域面积为5.9万平方米，5万平方米以下的小区有7个,8万平方米以上的只有5个。按照有关部门测算，在物业管理费收入基本保证的前提下，规模为2万平

方米的小区支出大于收入，5万平方米小区收支基本平衡，8万平方米以上的小区才能实现盈利。

3、老小区物业管理标准降低、收费难，严重影响了物业公司的正常运营。物业管理费的正常收缴是物业企业运行的根本保证。从目前我市的实际看，考虑到老小区的具体情况，一般将物业管理费定为120元----150元/年＆#8226;户，只相当于一般小区收费的1/3。但尽管物业费相对较低，还是有不少业主因为对物业管理不理解、不支持，而造成物业管理费收缴困难重重。

对老小区而言物业管理费收缴率低原因是多方面的。一方面，老小区居民以中低收入家庭为主，下岗待业、老弱病残等弱势群体比例较高，生活比较困难；而更主要的是老小区居民花钱买服务的意识未形成，由于房屋产权购置的特殊性，以及提供社区综合服务体制的历史沿革，许多居民认为物业管理是政府提供的福利，应该由政府掏钱。另一方面，一些居民动辄以新小区的物业管理服务水平来与老小区相比较，产生物业交费的抵触情绪。

对物业管理企业而言，在物业管理费收缴率低的现实情况下，除想方设法催交外，只能通过减少物业服务内容，减少人员配备或选聘年龄较大的下、离岗人员的办法加以维持。而通过法律程序取得业主欠交的物业管理费，由于现行管理条例规定不够明确，法律程序繁杂以及“法不责众”的行为特殊性，成本较高，造成催交物业管理费十分困难。

综上分析，老小区物业管理运行中存在的问题比较突出，问