房地产企业外部融资方式的比较分析

房地产企业外部融资方式的比较分析

【摘要】

众所周知，房地产业是一个典型的资金密集型企业，对于一个房地产企业来说，合理有效的筹集到足够的资金对其企业的运营与项目的开发十分重要。但是现阶段我国的多数房地产企业的融资方式是以间接融资为主，资本市场的不完善导致了直接融资的利用不足。因此本文通过对几种常见的直接融资方式所做的案例分析，进而得出拓宽房地产融资渠道的必要性。

本文的第一部分主要对房地产融资的重要性与现状做了简要的介绍；第二部分则是有关房地产融资理论发展与实践应用的国内文献综述；第三部分重点介绍了我国房地产融资的现状，并对一些常见的直接融资方式的特点做了列表分析；第四部分分别对保利地产IPO融资、华远地产借壳融资以及越秀REITs等案例做了简要的分析与比较；文章的最后一部分是对全文的结论总结，并从政策和制度等宏观的角度提出了一些建议。

【关键词】

房地产融资IPO 借壳上市房地产投资信托（REITs）

【正文】

一、引言

房地产业作为国民经济的支柱产业，对国民经济的发展起着举足轻重的作用，同时房地产业是一个典型的资金密集型的行业，对于一个房地产企业来说，能够及时有效地筹集到充足的资金对其后期项目的开发与企业的运营都十分重要。随着我国房地产业融资机制的不断变化，以及近年来政府调控政策的连续出台，使得房地产企业的资金链面临着严峻的考验，如何完善企业的融资结构，如何更多地实现房地产融资的创新已经成为众多企业亟待解决的问题。

现阶段，虽然我国的房地产行业融资结构已经有了一定的改善，许多国外创新有效的融资模式也在不断地借鉴和引进，可是总体来看以银行贷款为主的间接投资依然占据着相当大的比重，而对银行等金融机构的过分依赖也使我国的房地产行业承受着巨大的金融风险。2011年4月初在杭州举办的“世界华人不动产学会2011年会”上，许多专家、学者与企业界人士就对房地产金融创新给予了

极大的关注，其中中国人民银行货币政策委员会秘书长王煜先生在谈论货币政策未来走向时就曾指出：“社会融资总量的合理规模的重要一层含义就是调结构，增加融资渠道，适度控制银行贷款等间接融资，提高直接融资的比重，建立健全多层次的市场融资体系。”由此可见，开辟多元化的融资渠道能为我国的房地产开发企业提供可靠的资金循环保障，能促进房地产经营专业化及资源的合理配置，有利于我国房地产资本市场的形成，降低银行风险。

二、国内相关文献综述

近年来，随着我国房地产业的飞速发展，房地产企业对多种融资渠道的运用也愈发重视。许多国内的学者、专家也对房地产金融的理论发展和实践应用提出了各种看法，深化了房地产业融资问题的认识，现通过文献的阅读与收集，对国内的相关文献作出如下综述，国内对房地产融资的文献主要集中在三个方面。（1）融资渠道单一的原因分析

自我国房地产金融发展初始至今，以银行贷款为主的间接融资一直占有较大比重，而诸如股票融资、房地产信托以及投资基金等直接融资的渠道却没有得到有效的利用。这是由于我国的金融体系以银行为主导，资本市场尚不健全造成的。巴曙松、邱翼（2003）等认为中国独特的经济金融结构容易导致房地产行业的大起大落，商业银行普遍把房地产信贷作为一种“优良资产”大力发展，在经营业务上容易产生急功近利的倾向。尤其在我国实行宽松货币政策的时候，房地产信贷由于融资便利会迅速扩张。

有些学者指出由于我国建设的是有中国特色的社会主义市场经济，要求融资机制和方式的发展也要与之适应，走市场化方向。郭树清（1998）强调市场化是投融资体制改革的基本趋向，股权融资和债权融资是房地产融资最基本地市场化融资方式。巴曙松（2005）则认为当前企业的融资渠道单一，主要通过银行贷款，直接融资渠道不通畅，股市发挥不了融资功能，也缺少像长期风险投资基金、并购基金和私募基金之类的资金来源。

（2）房地产融资方式的创新

提到如何解决融资渠道单一的问题，很多学者和企业界人士都把立足点放在房地产金融创新和完善融资结构方面。张宗新在《中国融资制度创新研究》中从

宏观层面分析我国融资制度对我国经济发展的效应影响，提出我国需要在融资机制、融资方式和融资行为上不断的创新。刘世锦则认为企业融资的困境在形式上看是融资结构不合理的问题，实际上是融资体制乃至企业产权结构和内部治理结构不合理的问题。

在众多房地产融资创新方式的提出和应用过程中，目前最为引人关注的就是房地产投资信托基金（REITs），国外对REITs的研究已经相当成熟，研究的范围涉及于法律法规、运作机制、制度以及数学模型等众多方面，相比而言国内的研究目前还停留在对REITs是否该予以推广以及如何消除法律法规壁垒等初级阶段。可是随着诸如天津滨海新区公共租赁房融资等项目对REITs应用的试点和尝试，国内对REITs的研究也开始逐渐从理论转向于实践推广阶段。

（3）多元化融资模式的开辟

融资渠道多元化一直是金融业界、房地产业界人士追求的目标，众多专家、学者纷纷提出个人见解。巴曙松（2005）认为，当前中国金融结构的一个重要特点和缺陷，就是以银行体系为主导的间接金融占据主导地位，融资渠道过于单一和集中，而开辟产业基金的融资方式，无疑增加了一种新的融资渠道。胡星（2004）认为建立二级抵押贷款市场，大力推动资产证券化，活跃房地产资本市场，引导保险金进入房地产融资市场，由于保险金具有较好的稳定性，数额巨大，运用周期长，其是扩大房地产融资的一个良好融资渠道。大多数学者认为，融资渠道的多元化是我国房地产市场发展成熟的必由之路。

三、房地产业融资方式及现状

1. 国内房地产融资现状分析

表一：2002—2008中国房地产投资资金来源渠道（单位：亿元）

由上表我们可以看出现阶段我国房地产业融资渠道主要集中在国内贷款、自筹资金和其他资金来源，其中其他资金来源主要集中在按揭贷款、定金以及预付款等方面。根据上表，再结合查找的文献资料，我总结出我国房地产业的融资现状主要体现出以下几方面的特点。

（1）以银行贷款为主的间接融资占绝对比重，融资渠道对银行的过分依赖使我国的房地产市场承受着较大的金融风险。上表中虽然以商业银行贷款为主的国内贷款只占据20%，可是其他资金来源的按揭贷款、预付款中绝大多数都直接或间接与银行贷款相关。有研究表明有超过一半的资金来源与银行有关，在世界华人不动产学会2011年会上，王煜先生也指出国内房地产业的融资结构中间接融资的比重已经高达80-90%，这是一个严重失衡的融资结构，需要予以调整。

（2）直接融资的比重较小，许多创新的房地产融资方式运用不足。现在在中国相对比较常用的融资方式是上市融资、债券融资等，而在国外已经比较成熟的REITs以及私募股权投资基金（PE）等则还处于试点阶段，这主要起因于国内资本市场的不完善性，接下来如何合理的加大直接融资的比重，如何完善企业的融资结构将是房地产公司必须要面对的重要课题。（3）建立多元化的融资机制已成为必然，越来越多的地产商借助资本市场的力量，开拓融资渠道，寻求开发资金。另外，上表中显示自筹资金来源比重增幅最快，说明开发商已意识单一融资方式的弊端，具备条件的领先房企已通过股权融资等多元方式扩大融资渠道，并取得一定成效。

2. 房地产直接融资的分类与特点

房地产业的融资方式主要分为外部融资和内部融资，其中内部融资主要包括自有资金、预收的定金或购房款以及应付账款等。内部融资不需实际对外支付利息或股息，即不发生融资费用，成本远低于外部融资，是一种低成本、高效益的融资方式，是房企首选的融资方式。但单纯依靠内部融资是不能满足资金需求，更多的资金需要通过外部融资获得。