旅游地产开发运作模式及典型成功案例研究
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问题二：如何理解旅游地产的核心要素？
8
旅游地产开发的核心要素解读
旅游地产开发的核心因素包括引擎资源、产品配套和客源导向，本报告从 产品开发的角度上，重点阐述资源和配套产品两部分
引擎资源
旅游地产发展的基础，包括 自然人文景观，人造景观， 主题公园等
引擎 资源
客源 导向
旅游地产开发 核心要素
产品 配套
4
国内旅游地产发展格局（区域分布）
旅游地产仍处于起步阶段，全国各地争相打出旅游地产概念，东部为热点 发展区域，项目发展以依托自然和人文资源为主
大连、烟台、威海 等主打滨海度假
海南热带海洋沙滩
高尔夫球运动
川西民居
江浙太湖、西 湖、千岛湖， 滨湖度假区
黄山脚下
江浙湖泊岛屿
文化古镇
海南国际旅游岛
海景及高尔夫地产
昆山阳澄湖
文化价值挖掘，以文化打造品 牌
Байду номын сангаас
昆山阳澄湖通过蟹文化享誉全国，大大 提升湖泊品牌知名度
以游艇提升项目的娱乐 性和参与性
喜来登酒店
绿城千岛湖度假公寓游艇
以高星级酒店提升项目形象，奠定项目档次
酒店是度假类项目必备产品，目前多数项目采用万豪、希尔顿等高星级 酒店提升项目档次，酒店由专业公司运营，而分时度假的产权式酒店运 营模式尚未发展成熟
旅游地产
传统住宅
目前旅游地产以投资需求为主导，GDP高速增长，流通性过剩，一定时期内投资需求将持续旺盛， 但客户对旅游地产的投资性购买不具有刚性； 高收入人群持续扩大，旅游度假需求处于快速增长中，构成旅游地产长期发展的基础，2009年国 内旅游人数达到19.2亿人次，2010年有望超过21亿人次； 旅游地产分布在发达城市圈边缘区域和工业欠发达环境优美区域，是地方政府重点扶持产业； 在政策调控下，旅游地产市场需求较传统住宅具有更大的波动性，对开发企业抗风险能力要求较大
深
北
圳
京
华
华
侨
侨
城
城
中旅珠海海泉湾度假村 雅居乐清水湾
成 都 华 侨 城
三联青岛田横岛渡假村
绿城千岛湖度假公寓 万恒大连莱茵海岸度假村 华润万宁石梅湾
中旅 6
旅游地产发展前景
旅游地产以投资需求为主导，经济高速增长，流通性过剩，度假需求持续 增长为行业发展提供了有利的环境，旅游地产处于较好的发展机遇
杭州千岛湖开元度假村
依托资源：千岛湖 开发主题：休闲度假 产品选择：半岛度假别墅、五星级标准度假酒店 客户选择：度假人群、企业客户 娱乐配套：餐饮、临湖SPA、临湖游泳池、游艇俱乐部 经营状况：首批自驾游基地；
高端且高知名度的旅游、度假、会议目的地
夏威夷Kapalua社区
依托资源：Kapalua, Oneloa ，the Ritz Kapalua海滩 开发主题：休闲度假 产品选择：公寓别墅、度假别墅、酒店 客户选择：多为高级白领人士及外籍人士 娱乐配套：购物中心、植物园、网球中心、高尔夫球场 经营状况：酒店入住率年平均54%~68%之间；
……
沿海发达区域是旅游地产发展的重点，发达区域高收入人群是旅游度假项目的客户基础 自然、人文资源，人工景点是旅游地产依托的主要资源类型
5
国内旅游地产发展格局（企业动态）
大型品牌企业积极进入旅游地产市场，一线资源被大量瓜分，开发出众多 旅游地产项目，但尚未形成成熟的运作模式，市场处于快速发展期
传统旅游地产企业 大型品牌地产企业
12
一、滨湖类项目
目前我国的滨湖类项目主要依靠自然湖景资源，高档次的项目集中分布在 湖泊密集经济发达的长三角区域
雁栖湖度假村
太平湖 千龙湖度假村
雪野湖休 闲度假区
阳澄湖旅游度假区
中信太湖城
太湖高尔夫山庄
杭州千岛湖开元度假村 上海淀山湖度假村
东山湖温泉度假村 13
一、滨湖类项目 国内滨湖类项目中品牌价值上升最快，营销最为成功，开发成熟的当属千 岛湖，较成熟的项目为千岛湖开元度假村
观光旅游→休闲旅游→度假旅游
观光旅游
度假旅游 休闲旅游
国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时进入旅游需求增长期，旅游形态主要是观光旅游； 人均GDP2000—3000美元，旅游形态向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期； 人均GDP3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；2009年中国人均GDP3603美元（世界银行） 人均5000美元以上开始进入成熟的度假经济时期。
1
问题一：如何理解旅游地产？其未来的发展前景 如何？
2
什么是旅游地产？
旅游地产—— 依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的集旅 游、休闲、度假、居住为一体的置业项目； 是旅游业和房地产业的无缝嫁接； 具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和 极高的投资价值
3
旅游地产发展趋势 旅游地产正在从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，旅游产品不断升级， 旅游地产向复合型发展
太平湖本以防洪、灌溉、发电为主， 兼有航运、水产养殖之利。近年来， 它又以秀丽幽深的景色闻名于中外， 成为广大游客所向往的旅游胜地。
新安江水力发电站而拦坝蓄水形成。 千岛湖是国家级重点风景名胜区的主 要组成部分。
15
一、滨湖类项目
注重湖泊的文化价值挖掘和区域品牌营销，打造游艇类亲水旅游项目，以 高星级酒店带动整体项目的高端开发
地价和住宅销售已高出原价的45%
14
一、滨湖类项目 滨湖类项目可以开发的资源包括天然湖泊、人工湖泊、人工水库等，湖水 优质、区域景色优美是项目价值的核心源泉
可依赖资源
天然湖泊
代表：山东雪野湖
人工湖泊
代表：安徽太平湖
人工水库
代表：杭州千岛湖
雪野湖三面环山，形成湖光山色的 秀美风光。雪野旅游区整体开发定 位为：湖滨休闲度假中心，山水运 动、会议疗养基地。
客源导向
旅游地产成功的关键，准确 的客户定位，合理的客源导 向，引导足够的客户旅游地 产才能运营
产品配套
旅游地产功能和赢利的 载体，主要为酒店、别 墅、公寓、商业街等各 类产品
9
问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品 有何特征？
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旅游地产资源类型
滨湖
滨海
温泉
地文景观 高尔夫
旅游地产 常用引擎资源
文化古镇
主题公园 会展商务
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目录
一、旅游地产项目的运作模式
1、滨湖类 2、滨海类 3、温泉类 4、高尔夫
二、旅游地产产品研究
1、酒店 2、公寓 3、别墅 4、会所
三、典型资源条件下项目开发要点
1、岛屿项目的开发要点 2、旅游城市非成熟景观区项目的开发要点 3、山地坡地项目的开发要点
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问题二：如何理解旅游地产的核心要素？
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旅游地产开发的核心要素解读
旅游地产开发的核心因素包括引擎资源、产品配套和客源导向，本报告从 产品开发的角度上，重点阐述资源和配套产品两部分
引擎资源
旅游地产发展的基础，包括 自然人文景观，人造景观， 主题公园等
引擎 资源
客源 导向
旅游地产开发 核心要素
产品 配套
4
国内旅游地产发展格局（区域分布）
旅游地产仍处于起步阶段，全国各地争相打出旅游地产概念，东部为热点 发展区域，项目发展以依托自然和人文资源为主
大连、烟台、威海 等主打滨海度假
海南热带海洋沙滩
高尔夫球运动
川西民居
江浙太湖、西 湖、千岛湖， 滨湖度假区
黄山脚下
江浙湖泊岛屿
文化古镇
海南国际旅游岛
海景及高尔夫地产
昆山阳澄湖
文化价值挖掘，以文化打造品 牌
Байду номын сангаас
昆山阳澄湖通过蟹文化享誉全国，大大 提升湖泊品牌知名度
以游艇提升项目的娱乐 性和参与性
喜来登酒店
绿城千岛湖度假公寓游艇
以高星级酒店提升项目形象，奠定项目档次
酒店是度假类项目必备产品，目前多数项目采用万豪、希尔顿等高星级 酒店提升项目档次，酒店由专业公司运营，而分时度假的产权式酒店运 营模式尚未发展成熟
旅游地产
传统住宅
目前旅游地产以投资需求为主导，GDP高速增长，流通性过剩，一定时期内投资需求将持续旺盛， 但客户对旅游地产的投资性购买不具有刚性； 高收入人群持续扩大，旅游度假需求处于快速增长中，构成旅游地产长期发展的基础，2009年国 内旅游人数达到19.2亿人次，2010年有望超过21亿人次； 旅游地产分布在发达城市圈边缘区域和工业欠发达环境优美区域，是地方政府重点扶持产业； 在政策调控下，旅游地产市场需求较传统住宅具有更大的波动性，对开发企业抗风险能力要求较大
深
北
圳
京
华
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侨
侨
城
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中旅珠海海泉湾度假村 雅居乐清水湾
成 都 华 侨 城
三联青岛田横岛渡假村
绿城千岛湖度假公寓 万恒大连莱茵海岸度假村 华润万宁石梅湾
中旅 6
旅游地产发展前景
旅游地产以投资需求为主导，经济高速增长，流通性过剩，度假需求持续 增长为行业发展提供了有利的环境，旅游地产处于较好的发展机遇
杭州千岛湖开元度假村
依托资源：千岛湖 开发主题：休闲度假 产品选择：半岛度假别墅、五星级标准度假酒店 客户选择：度假人群、企业客户 娱乐配套：餐饮、临湖SPA、临湖游泳池、游艇俱乐部 经营状况：首批自驾游基地；
高端且高知名度的旅游、度假、会议目的地
夏威夷Kapalua社区
依托资源：Kapalua, Oneloa ，the Ritz Kapalua海滩 开发主题：休闲度假 产品选择：公寓别墅、度假别墅、酒店 客户选择：多为高级白领人士及外籍人士 娱乐配套：购物中心、植物园、网球中心、高尔夫球场 经营状况：酒店入住率年平均54%~68%之间；
……
沿海发达区域是旅游地产发展的重点，发达区域高收入人群是旅游度假项目的客户基础 自然、人文资源，人工景点是旅游地产依托的主要资源类型
5
国内旅游地产发展格局（企业动态）
大型品牌企业积极进入旅游地产市场，一线资源被大量瓜分，开发出众多 旅游地产项目，但尚未形成成熟的运作模式，市场处于快速发展期
传统旅游地产企业 大型品牌地产企业
12
一、滨湖类项目
目前我国的滨湖类项目主要依靠自然湖景资源，高档次的项目集中分布在 湖泊密集经济发达的长三角区域
雁栖湖度假村
太平湖 千龙湖度假村
雪野湖休 闲度假区
阳澄湖旅游度假区
中信太湖城
太湖高尔夫山庄
杭州千岛湖开元度假村 上海淀山湖度假村
东山湖温泉度假村 13
一、滨湖类项目 国内滨湖类项目中品牌价值上升最快，营销最为成功，开发成熟的当属千 岛湖，较成熟的项目为千岛湖开元度假村
观光旅游→休闲旅游→度假旅游
观光旅游
度假旅游 休闲旅游
国际惯例表明，一国人均GDP达到1000美元时进入旅游需求增长期，旅游形态主要是观光旅游； 人均GDP2000—3000美元，旅游形态向休闲旅游转化，进入出国旅游的增长期； 人均GDP3000—5000美元，旅游形态开始向度假旅游升级；2009年中国人均GDP3603美元（世界银行） 人均5000美元以上开始进入成熟的度假经济时期。
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问题一：如何理解旅游地产？其未来的发展前景 如何？
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什么是旅游地产？
旅游地产—— 依托周边丰富的旅游资源而建、有别于传统住宅项目的集旅 游、休闲、度假、居住为一体的置业项目； 是旅游业和房地产业的无缝嫁接； 具有更好的自然景观、建筑景观,同时拥有完善的配套功能和 极高的投资价值
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旅游地产发展趋势 旅游地产正在从观光旅游形态向休闲度假旅游形态转变，旅游产品不断升级， 旅游地产向复合型发展
太平湖本以防洪、灌溉、发电为主， 兼有航运、水产养殖之利。近年来， 它又以秀丽幽深的景色闻名于中外， 成为广大游客所向往的旅游胜地。
新安江水力发电站而拦坝蓄水形成。 千岛湖是国家级重点风景名胜区的主 要组成部分。
15
一、滨湖类项目
注重湖泊的文化价值挖掘和区域品牌营销，打造游艇类亲水旅游项目，以 高星级酒店带动整体项目的高端开发
地价和住宅销售已高出原价的45%
14
一、滨湖类项目 滨湖类项目可以开发的资源包括天然湖泊、人工湖泊、人工水库等，湖水 优质、区域景色优美是项目价值的核心源泉
可依赖资源
天然湖泊
代表：山东雪野湖
人工湖泊
代表：安徽太平湖
人工水库
代表：杭州千岛湖
雪野湖三面环山，形成湖光山色的 秀美风光。雪野旅游区整体开发定 位为：湖滨休闲度假中心，山水运 动、会议疗养基地。
客源导向
旅游地产成功的关键，准确 的客户定位，合理的客源导 向，引导足够的客户旅游地 产才能运营
产品配套
旅游地产功能和赢利的 载体，主要为酒店、别 墅、公寓、商业街等各 类产品
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问题三：如何理解旅游地产的资源分类？其产品 有何特征？
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旅游地产资源类型
滨湖
滨海
温泉
地文景观 高尔夫
旅游地产 常用引擎资源
文化古镇
主题公园 会展商务
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目录
一、旅游地产项目的运作模式
1、滨湖类 2、滨海类 3、温泉类 4、高尔夫
二、旅游地产产品研究
1、酒店 2、公寓 3、别墅 4、会所
三、典型资源条件下项目开发要点
1、岛屿项目的开发要点 2、旅游城市非成熟景观区项目的开发要点 3、山地坡地项目的开发要点
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