成都商业调研报告_成都来福士广场

小吃快餐
单位:平米
8.20% 19.50%
33.10%
39.20%
1551
其他餐饮
652
小吃快餐
2630
休闲餐饮
3120
正餐
餐饮行业总营业面积为0.8万平米 14
内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
娱乐功能方面比较欠缺，以影院和电玩城为主，不能完全满足客群的休闲娱乐需 求
项目在3万多方的小地块容载 了30万方的商业，在城市副 中心“造城”
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内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
来福士广场业态配比以购物为主、餐饮为辅，娱乐于餐饮占比较小，不能很好的 起到聚集客流效果
各行业面积占比
9.20% 0.20%
各行业数量占比
2% 0.50%
19.10% 71.50%
凯德·来福士广场
项目概况
项目解析
亮点透析
项目总结
1
项目概况
2
项目概况
项目简介|项目区位|项目交通|项目指标
项目名称：成都来福士广场 位置：武侯区人民南路四段3号 设计单位：Steven Holl开发单位：
凯德置地（中国）投资有限公司 开发用地：3.3万平方米 总建筑面积：30万平方米 开业时间：2012年9月 项目地址：成都市武侯区人民南路
项目邻近人民南路与一环路两条城市主干道，但道路交通渗透性较差，且高峰期 拥堵，致使可达性较差
周边道路：
交通道路情况
• 一环路：双向八车道，联通整个城
市
• 人民南路：双向十车道，联通城市
南北方向
交通情况：
• 人民南路由隔离带阻碍，车辆与行
人均无法直接通过，渗透性较差
• 人民南路与一环路在上下班高峰期
子行业占比-娱乐
青年 健康美丽 家庭
21.20%
单位:平米
73.20%
5.60%
2795 215
价格导向 健康美丽
809
青年
娱乐行业总营业面积为0.4万平米 15
内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
B1层整体为环形动线，中间增设穿插通道以提高展示性；业态布局以潮流服饰为 主，引入品类杀手，强化潮流感官体验
娱乐 服务 购物 餐饮
19.60% 77.90%
娱乐 服务 购物 餐饮
9
内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
来福士广场在档次上是以价值导向为主导的购物中心，生活方式导向占比过小， 与周边大量中高档客群定位有所差异
档次占比
生活方式
价格 价值 个人时尚
6.40% 0.70%
Tagline GAP
整体动线
H & M
局部动线
动线分析
整体动线为环线，中建增设穿插 通道，以提高商铺展示型
B1西南角落设置具有强驱动的美 食广场，拉动客群想内部循环
布置较多的潮流服饰，同时引入 HM、GAP等品类杀手，满足客 群对时尚潮流的追求同时，也能 强化消费者潮流感体验
三个中庭的设置至内部动线较为 复杂，对目的性消费客群造成一 定的不便 16
地块类型
城市副中心
周边情况 区位物业
周边道路： 西面毗邻人民南路， 北面临近一环路 周边商业体： 南边的仁和春天， 西北面的人南国际广场
以写字楼为主，另有多个酒店、数 码专业市场以及政府机构，西面临 近玉林生活小区，有大量家庭客群
周边人群
以商政人群区为主，家庭人群为辅
ห้องสมุดไป่ตู้
4
项目概况
项目简介|项目区位|项目交通|项目指标
20570 238 7136 1879
个人时尚购物 生活形态 食品杂货 文化体育
购物行业总营业面积为2.98万平米
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内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
来福士广场首选品类为时装与精品超市，满足青年客群的潮流追求以及周边人群
的便利性 珠宝
饰品 2%
手表 鞋 1% 个人数码
品牌 面积规模
Treat精品超市 6452㎡
百佳旗下首家以“Treat”命名的高端精品超市 13
内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
餐饮子行业占比占比上正餐（39%）与休闲餐饮（33%）占比较大，可满足周边 商务客群以及青年客群需求
子行业占比-餐饮
休闲餐饮 正餐
其他餐饮
较为拥堵，对车流导入造成较大负
面影响
5
项目概况
项目简介|项目区位|项目交通|项目指标
项目用地较少，但在狭小的地块上排布了购物中心、两栋写字楼、一栋酒店、一 栋服务式公寓及一栋珍藏单位，在副城市中心地块造了一个“微城”，匠心独具
经济指标：
开发用地：3.3万平方米
总建筑面积：30万平方米
商业面积：7.4万平方米
单位:平米
92.90%
298 38636
价格导向 价值导向
2661
生活方式
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内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
来福士广场购物中子行业以个人时尚为主，符合年轻、时尚潮流的定位
子行业占比
食品杂货 生活形态
文化体育
个人时尚
23.90%
单位:平米
69.00%
0.80% 6.30%
内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
办公面积：7.6万平方米
酒店面积：4.3万平方米
公寓面积：1.3万平方米
容积率：6
停车位：850个
业态组成：由一座大型购物中心、两
座国际甲级办公楼、一座酒店、一座
国际高端服务公寓、一座珍藏单位组
成。
6
内部解析
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内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
环球中心主要分为五大功能 区域：写字楼、购物中心、 酒店、服务式公寓、珍藏单 位，高、低、内、外各功能 区设置有专用入口，项目业 态集中又互不干扰；
1% 8%
4%
化妆品
3% 家电
皮具
25%
2%
个人时尚
时装 79%
家居家饰 75%
生活形态
烟酒茶 外卖食品
1% 1% 休闲食品 1%
健康保健 7%
食品杂货
精品超市 90%
礼品 2%
文化用品 1%
体育用品 97%
文化体育
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内部解析 功能分区|购物中心|写字楼|酒店|服务式公寓|珍藏单位
百佳旗下高端精品超市入驻来福士广场，并首次以“Treat”命名，营业面积达 6000㎡，成为其首选品类 首选品类分析——精品超市
四段三号 项目简介：由一座大型购物中心、
两座国际甲级办公楼、一座酒店、 一座国际高端服务公寓、一座珍藏 单位组成。
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项目概况
项目简介|项目区位|项目交通|项目指标
项目位于主干道人民南路与一环路交汇处，属于城市副中心，周边消费人群较为高 端，以政商人群为主
项目区位信息
区位
成都市主干道人民南路与一环路交 汇处